2009年12月26日 星期六

明年銀拍屋 供給量大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示,預期明年拉斯維加斯的房價會小幅續跌、銀拍屋數量將增加,搶房的現象也將較緩和。

許多在今年猶豫不決、或資訊與經驗不足,而未能進行有效投資的投資者,依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣,紛紛來電詢問明年與未來幾年,賭城房市走向會如何,明年是否還有機會進場,根據房地產專家評估,明年賭城銀拍屋的數量將呈現倍數的增加,溺水屋的屋主棄屋的比例會持續增加,再加上本地失業率持續攀升,房價仍將下滑,依舊值得投資者進場,但還是現金為王,再配合專業、經驗豐富,且快速掌握市場周全資訊的房地產經紀人,才能在眾多投資人中捷足先登,贏得投資效益。

一般而言,房價續跌的原因是來自於對未來市場的預測,有下列因素影響本地房價﹕ 1.目前政府的救市方案,只是幫助付不出房貸的屋主拖延其房屋被法拍的時間﹐無法真正解決其問題,因為大部分申請修改貸款條件的屋主根本不符合銀行批准的規範,加上銀行人來不免步上被法拍之途, 2008年賭城有2萬5000個房子被法拍,估計2009年也差不多是2萬5000個,但專家預計2010年被法拍的房子可能達到5萬個,甚至7萬5000個,所以明年房價持續下挫的可能性大增。

2.全美有2.5兆的房貸是屬於頭幾年超低利率及分期付款額,但之後將調高的貸款種類,這些貸款將於2011年8月以前,陸續面臨調高利率及分期付款額,其中有些已被法拍,有些正在和銀行談判,剩下來的則即將因利率及分期付款額加倍而面臨決擇,據統計賭城的房子約有70%是負資產的溺水屋,一時無法逆轉的話,將使分期付款額高過租房費用的人選擇棄屋。

3.賭城的失業率接近14%,最近賭城最大的開發案城中城(City Center)已完工開張,或許製造了些工作機會,但更多的建築工人將面臨失業,失業問題使賭城的人口成長並不樂觀;2004至2006年當房市瘋狂時賭城的建商也拼命蓋房以高價出售,約推出3萬7000個新房,大量的超建造成今日賭城房子過剩。

此外,相較於2008年銀行剛開始推出大量的銀拍屋時,多會在準備上市前花費數千元把銀拍屋整修一番,以求好賣並賣得高價;現在銀行則認為反正房子好賣,不必再花時間及錢修過,當然要價也比修過的定得低很多,使得成交房屋的中價大降。 值此歲末,預祝讀者新年快樂,投資人明年能大有斬獲,贏得人生中難忘的獲益。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 明年銀拍屋 供給量大增

2009年12月19日 星期六

房價續跌 為何搶不到房買?

內華達房地產公司負責人林秀華表示,拉斯維加斯搶房的原因乃是著眼於目前短期觀點,房價續跌的原因則來自於對未來的預測。

歲末年終,回顧拉斯維加斯今年的房價持續下跌,已吸引不少新的投資者想要進場,但他們始終不了解為何現在房市,又好像幾年前景氣好時,買房也還要用搶的,這是目前特殊的經濟狀況與政府救房市政策下所產生的現象,主要就在需求量增加,投資者所矚目的銀拍屋供給量卻不足的情況下,而產生目前房市的特殊現象。

首先,投資要瞭解房市,須先需將新房和二手房市場分清楚,2009年至11月底,賭城二手房的成交量為4萬2558戶,成交的中價為12萬5000元,其中銀拍屋就佔61%強,且現金交易又佔41%;2009年至10月底賭城新房的成交量僅為4069戶,成交中間價為20萬5000元;投資者買房要用搶的是在前者,也就是二手房市場銀拍屋的部分。

搶房的原因,乃是著眼於目前短期觀點: 1)銀拍屋供給量不足:自2009年3月以來,歐巴馬的救市方案及內華達州政府的仲裁方案先後起了大作用,幫付不起房貸的屋主以申請修改貸款條件為由,暫時中止銀行的法拍行動,還有銀行不願認列貸款損失的心理作祟,很多屋主沒支付貸款已超過一年,還安然住在房裡,平白省下一筆財富,但銀拍屋的供給量就減少了。

2)需求量增加:房價已跌到比重建成本低,且計算出租回報率已高到就算房價持平不漲也是划算的投資;歐巴馬對首次購屋者的8000元退稅的獎勵;股市復甦帶來一些熱錢;這些都造成需求量增加。

這就是為何本專欄多次強調,若想要在賭城房市中投資,找到「值得」且有「甜頭」的標的物,手中要先握有現金,配合專業、經驗豐富,且快速掌握銀拍屋等市場資訊的房地產經紀人,能夠在銀拍屋一上市的短時間內,迅速完成交易,才能達到捷足先登,如果今年沒機會搶到投資標的物,賭城未來幾年房地產市場走向會如何發展,明年房地產市場的投資機會如何,本專欄將在下周,也是今年最後一篇中來介紹。

在此,也先敬祝讀者聖誕快樂,全家團圓一同慶祝溫馨的聖誕節。

內華達房地產公司熱線:(702)888-9999、華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房價續跌 為何搶不到房買?

2009年12月12日 星期六

用LLC投資美國房地產

內華達房地產公司負責人,也是內華達州執照會計師林秀華表示,LLC備受投資美國房地產作出租用途者青睞。

在房地產價格滑落之際,正是手上握有資金在美華人及亞洲華人紛紛尋找進場時機,有部分華人對於法律、稅賦與公司組織型態提出疑問,由於投資美國的房地產作出租用途也和作生意一樣怕被告、或有法律糾紛,唯有有限公司與LLC的債務不會波及個人,如果為避免重複課稅,美籍華人可申請有限公司轉為S.Corp.或選擇LLC外國投資者則似乎只有LLC一途,這是值得事先規畫與考慮的。

有限債務公司(Limited Liability Company),簡稱LLC,是美國特有的一種營業組織形態,有別於公司(company)、有限公司(Corporation、Inc.、Ltd.)、合夥(partnership),外國人比較不熟悉這種營業組織形態,常錯認這就股份有限公司。

當個人開始創業時,首先會考慮要以何種組織形態來對外營業,這時律師或會計師就會從責任與稅務這兩個角度來分析利弊: 有限公司是法人,是獨立的個體,其責任可與個人分開,若公司經營不善而倒閉,其債務不會波及個人;但為了不被重複課稅(公司一次,盈餘分配給個人又一次),公司成立後再向國稅局申請從C. Corp.轉為S.(即small)Corp.就可,惟外國人不得為S. Corp.的股東;然而值得一提的是外國人可以成立外資公司(Foreign Corporation),外資在贈與/遺產稅上享有許多優惠。

合夥組織保留個人的特質,沒有重複課稅的問題,但是其債務會波及個人;為此又衍生有限責任合夥,只須一個合夥人負無限責任,其餘合夥人可為有限責任。

LLC和合夥組織一樣,保留個人的特質,沒有重複課稅的問題,其債務又不會波及個人,只有一個股東,也可以成立LLC外國人亦可為LLC的股東,因此備受外國投資者的青睞;但是沒有所謂的外資LLC外國人擁有的LLC屬本國(domestic)營業組織。

美國還允許個人用化名公司(fictitious name)對外營業,惟不可用Corporation、Inc.、Ltd.等字眼,只能稱company這其實與獨資的個人為一體,報稅亦合為一,目的是為提高作生意的形象,不用個人的本名。C.Corp.公司所得稅率最高可達39%,盈餘分配稅率最高可達30%,此外LLC還有一個好處,它可作1031交換延稅,有限公司不能。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 用LLC投資美國房地產

2009年12月9日 星期三

商業樓 空置率高 還會跌價

內華達房地產公司負責人林秀華表示,商業樓出租非常困難,預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉,價格才正要開始崩落,要買商業樓的人還可再等一陣子。

上周感恩節黑色星期五並未帶來預期的消費金額,再次顯示經濟不景氣、消費意願依舊低落,這也嚴重影響零售業經營與商業不動產的使用率,但是否也意謂此刻已是逢低購買商業不動產時機,其實也必須評估自有資金實力及可忍受未來回收時間的能力,專業的房地產經紀人可協助分析當前商業不動產市場,個人資金調度空間仍必須與有財務專業背景的人討論。

根據商業地產公司Colliers International Brokerage的統計,今年9月底時辦公樓的空置率是22.7%,輕工業倉庫的空置率是13.3%,零售店的空置率是8.6%,商業樓的空置率節節上升,包括搬走換人的,平均為10%。

大企業倒閉的很多,Mervyn's百貨公司一關門,其在Decatur Boulevard上、Meadows Mall旁邊的8萬7,000呎店鋪就空了下來;Rite Aid Drugs關門,Fresh and Easy超市進場取得它留下的一些角落的點;Albertsons、Smith's和Vons有些地點關門,它留下的店鋪被亞裔及西裔超市取而代之;好的地段空下來,吸引其它企業搬家來此,而且常常還低於原來租金。

Rainbow Boulevard和Craig Road兩條街上上面招租的牌子最多,前者以辦公室為主,後者以零售店為主;它們提供低租金及各種裝修補助及頭幾個月免租金優惠,但因為對未來經濟的不確定感,促使許多房客不願意簽長期租約,以往不考慮少於三至五年租約的房東,如今也放下身段,接受短期租約。

租金低,自然也影響賣價,除了因為以回報率計算決定賣價外,還有銀行貸款也是問題之一,就算肯貸,也要求一半頭款,因為總單價高,動輒百萬,一般人要拿出這麼多現金較困難,因此買氣不振;例如一個在Spring Mountain上地點絕佳的商業樓,當年曾經有人出價350萬,但業主惜售,其中有個單位面積太大,空了約六個月,最近評估只得半價170萬;還有同樣在Spring Mountain上空了約九個月的1,200呎寫字樓,叫價20萬很久都無人問津。

前陣子鬧得沸沸揚揚的彭日成案,其物業一一被公開標售,其中靠近215 Belt Way的佔地半英畝,獨棟全新的5,000呎商業樓,標售底價是30萬,原價是160萬,可以分兩個單位以上出租,有客戶問該出價多少?就算每呎每月租金1元,以回報率10%計算,減去將來租人時須給房客的裝修費,我建議以45萬為目標,但必須有心理準備兩年租不出去。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 商業樓 空置率高 還會跌價

2009年11月28日 星期六

修改貸款條件vs.不足額還款出售

內華達房地產公司負責人林秀華表示,不足額還款出售的成交量大幅提升;迫於形勢,銀行對不足額還款出售的條件審核也越來越寬,這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向銀行爭取修改貸款內容是想維持個人信用與房地產的途徑之一,如果個人現有條件無法讓銀行修改貸款內容時,採取不足額還款出售則是另一下策,下下策才是棄屋,當前房地產市場與銀行處境都影響所能採取的策略,值得瞭解,目前銀行對不足額還款出售的條件審核逐漸放寬,這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向來,美國的經濟政策鼓勵全民借錢與消費,大多數老百姓都是在花明天的錢,勞碌終生所餘也許只是一棟自己居住的房子。

2005年房價上漲時,大家又被鼓勵重新貸款把房子的淨值取出來花用,如今房價回到2001年的水平,這些人的房子變成負資產,即房價低於貸款額。

經濟不振失業率高,開始是付不起每月分期付款的人的房子被銀行沒收,現在是不管是否付得起每月分期付款,溺水屋的屋主都想解套,於是棄屋、尋求修改貸款條件或採取不足額還款出售的屋主一時如過江之鯽,蔚為風潮。

陳小姐失業後把自己擁有的康斗出租、搬去和父母同住,然而每月出租所得不夠支付分期付款,還要自掏腰包彌補不足,僅存的積蓄已告罄,加上當初的貸款條件是頭三年分期付款金額特別低,之後就要調高,她曾考慮放棄房屋:a、把鑰匙交給銀行(Deed in Lieu of Foreclosure),其比被法拍稍好,但也是不負責的作法;b、申請破產,可是她並無信用卡債問題,不須如此做;於是她尋求修改貸款條件,無奈銀行以她沒有工作收入為由而拒絕其申請,最後只好試試不足額還款出售的途徑。

一般而言,修改貸款條件的前提是先要確定每月分期付款金額減低後,債務人有能力付得起,因此沒有工作收入的人很難通過,隨著失業率增加,不足額還款出售的待銷房屋個案也增高。

據Nevada Title Company統計,10月份的二手屋銷售4385戶,其中銀拍屋佔64%,不足額還款出售佔16%,一般銷售屋佔20%;相較於上季的銀拍屋佔75%,不足額還款出售佔8%,一般銷售屋佔17%,不足額還款出售的成交量大幅度提升。 過去三個月來已開戶等待銀行核准辦理過戶手續的不足額還款出售有6554戶,過戶成功的有1579戶,佔24%﹔據Zillow.com統計,拉斯維加斯有81%的房子是溺水屋,這真是駭人聽聞,也許銀行迫於形勢也開始放寬審核不足額還款出售的條件,雖然債務人信用不至受損,但兩年內不得購屋貸款,而且銀行仍保留追訴不足額的權利(deficiency Judgment)。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 修改貸款條件vs 不足額還款出售

2009年11月21日 星期六

房貸利率新低 想貸難上加難

內華達房地產公司負責人林秀華表示,銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格,尤其投資類購屋要貸到款、買到房更是難上加難。

最近美國的房貸利率已接近歷史上的最低點,例如30年固定利率為5.19%,15年固定利率為4.61%,但是銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格,尤其投資類的購屋要貸到款更是難上加難,如找到有專業經驗豐富的房地產經紀人便可窺知其中奧妙。

就以一位洛杉磯的王先生為例來說明,他有25萬的現金,希望能以貸款的方式,在拉斯維加斯多投資購買幾個出租屋,不知現在銀行審核貸款的規定如何?可以貸多少?接不接受買主以有限債務公司(LLC)的名義購屋貸款? 一般而言,銀行在以下四個方面的條件要求趨緊:

1﹑總貸款支出比率(Total Debt Ratio):包括貸款人房貸、車貸與信用卡的分期付款稱為總貸款支出,其與貸款人稅前收入的比率不得超過45%。

2﹑信用分數(FICO score)的最低分要求自以往的580分提高到620分。

3﹑頭款比率設的更高:投資類的購屋一般至少要求30%的頭款,價位越高要求越高。

4﹑各項收入與國稅局的報稅資料吻合:貸款人被要求簽署4506-T表格,授權銀行向國稅局申請貸款人過去幾年的報稅資料拷貝,各項收入如與國稅局的報稅資料不符即失去貸款資格。

此外一個人包括自住屋最多只可貸款四個房屋;除非是購買自住屋,銀行不貸款給以有限債務公司(LLC)的名義購屋的人。

如果王先生原來沒有其它的房屋貸款,理論上王先生在拉斯維加斯最多可貸款四個房屋,而且總價不超過80萬,其中頭款24萬,向銀行借56萬,但實務上的問題是:就算王先生能取得貸款,他也不見得能買得到房子,因為自2009年3月以來,在拉斯維加斯每個好的標的屋一上市往往就有數十人競標,其中還不乏現金買主,賣家多傾向現金買主或較易取得貸款的首次購買自住屋者,須貸款的投資類購屋者只有向隅。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 房貸利率新低 想貸難上加難

2009年11月14日 星期六

減輕房貸負擔 各有門道

近來,有許多有助於房市復甦的訊息,首先,11月6日政府通過展延首次購屋者的8000退稅優惠至明年6月30日,其次,政府及銀行對抑制法拍蔓延的動作也越來越密集,同時有更多溺水屋主辦理修改貸款的案件,以下是最近的實例,讓讀者參考。 

實例一:武先生參加於10月在拉斯維加斯的會展中心(Las Vegas Convention Center)舉行的拯救夢想之旅(Save the Dream Tour),其是協助溺水屋主辦理修改貸款,有好幾萬人在排隊,排了三天兩夜終於輪到辦理他的案子,談下來他15萬本金貸款的每月分期付款可少500元,有人因為貸款本金從40幾萬可以調降到20幾萬而高興得痛哭流涕的。 

但這些都只是初步的判定,還要等銀行審核過後才算數,如果成功,屋主還被要求加入為NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America)的會員,月付50元會費,按不同會員級別付滿至幾千元不等,例如武先生的會費將是3000元。武先生一星期之後又被通知補文件,目前尚未知結果。 

實例二:朱先生因為幾個月未付房貸的分期付款,收到銀行寄來的催款通知,隨信附件是一申請仲裁的表格,朱先生於是提出申請,日前他依排定時間帶著相關文件去法院,回來告訴大家他的經歷。 

據稱有一套計算公式,例如他有60萬貸款,按3折得出的18萬暫時不計算利息放一邊,假設將來賣房時若有錢再一次付清,剩下的7折是42萬,而房子的市價是35萬,銀行吃下7萬的差別損失,35萬以年利率2%算每月分期付款,先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付,如果通過測試,就以此為準,作為以後修改貸款的依據,之前未付的數個月分期付款既往不究,但這些都是初步判定,要等銀行審核才算數,大約要三個星期時間。 

實例三:劉太太求助於一個非營利機構www.995Hope.org ,這種機構不收費但歡迎捐款,目前她30萬本金貸款的每月分期付款少了1000元,也是暫時先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付,如果通過測試,就以此為準,作為以後修改貸款的依據。 

內華達房地產公司熱線 (702)888-99 99華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com 


Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 減輕房貸負擔 各有門道

2009年11月7日 星期六

高價位房屋 好景不再

內華達房地產公司負責人林秀華表示﹐雖然此刻是選擇購屋的時機,但投資的物業種類,須進一步瞭解整體市場狀況,並非一概而論。

經濟持續不景氣,失業率上揚,形成消費緊縮,也繼續影響房地產市場,下一波所及主要有三:公寓出租率降低,高價位房屋加入法拍市場,商業樓每下愈況,雖然此刻是選擇購屋的時機,但投資的物業種類,須進一步瞭解整體市場狀況,並非一概而論。

公寓出租率降低:由於房價大幅滑落,利率又低,新購屋者的每月分期付款也大大地調降,以前租高檔公寓的無殼蝸牛,轉而去購屋,用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘;租低檔公寓的無殼蝸牛,或因失去工作,或因上班的時數被裁減,為節省開銷,老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。

因此無論高檔或低檔公寓,其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場:金融風暴剛開始時,擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數,前者經濟基礎較薄弱,後者常過度投資,因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。

擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後,前者因為企業生意差,後者被裁員得搬遷去外州找工作機會,這些人開始賣屋,但是銀行對高價位房屋市場不看好,不但估價保守,而且貸款不易通過,高價位房屋有行無市已久,這就是價格崩落,法拍出場的前兆了。

商業樓每下愈況:由於企業倒閉的很多,商業樓的空置率節節上升,例如9月底的低價競爭,租金價格都是攔腰砍半,迫使房東對現有的租客也調降租金,共度時艱,然而房東收不到足夠的租金去繳貸款,被銀行法拍的機會也在升高。

西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓,棟棟又新又美,但都是無房客的蚊子館,本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務,去年業務還平穩,最近營業報告出現巨大的虧損,關閉了三間分行,就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析,建議投資者:買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭;準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子;商業樓出租非常困難,而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。

內華達房地產公司熱線:(702)888-9999,華語專線:(702)368-6883,互聯網:www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 高價位房屋 好景不再

2009年10月31日 星期六

貿然競標法拍屋 形同賭博

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍競標風險高,未知數多,要作的功課也很多,相對的利潤卻微薄,不值得去法拍競標處涉險。

如上周所言,法拍競標是取得低價屋的途徑之一,但資訊不足而貿然進場就形同賭博,風險極高,損失也可能極慘重,買到之後可能還有產權瑕疵,積欠社區管理費、水費和稅,驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理,是值得投資人事先考慮的事,除金錢成本外,所須處理的時間與精神都是成本。

說到產權的問題,法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍,第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例,一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬,因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的,又同時有數人在競標,見獵心喜,也跟著喊價。

標到後,馬上被帶去付款,未料,不多時該物業又被推出來法拍,這回法拍底價是50萬,他才知自己剛才標到的是第二順位貸款,此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標,而被別人標去,他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out),一場豪賭之下,10幾萬元就全泡湯了。

由於法拍競標是現金交易,好的物業至少都要10幾萬,有幾位華人合資自法拍處買了一個房子,目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件,對方獅子開大口要求5000元搬家費,除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵),扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元,其投資成本已上達16萬4000元,該物業現約可叫價18萬9000元,扣除未來轉手的費用約1萬5000元,預估可賺1萬元。

她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機,才做這種現買現賣的投資,從此以後不敢再碰法拍競標,因為其中風險因素太多,頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業,修好後自己掛牌上市出售,無奈必須誠實披露此事實,上市已一年仍未成功賣出。

內華達房地產公司熱線:(702)888-9999,華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 貿然競標法拍屋 形同賭博

2009年10月24日 星期六

高風險的法拍競標 (1)

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍競標又再度盛行起來,不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。

賭城地區溺水屋的增加,相對也帶動法拍屋的量,法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一,不過精於此道的人不多,如果資訊不足而冒然進場就形同賭博,風險極高,買到的物業價格是否划算是其一,買到之後還有產權是否完整的問題,積欠社區管理費、水費和稅要理清,及驅趕原有住戶、房屋修理等問題,都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。

當一個屋主無力承擔每月分期付款之後,銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序,最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售,這就是本文要討論的法拍競標。

通常法拍競標的底價是屋主的欠款額,由於現在多數的房子是溺水屋,即市價低於欠款額,因此流標成為必然的結果,這時產權便可合法轉到銀行手中,銀行變成屋主,將以銀拍屋為名,按市價再拿出來賣,這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了,有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價,以吸引多一點的投資者來參加競標,好乘此及早脫手,因此法拍競標又再度盛行起來。

例如位於本城市區的一個法拍處,每天自上午9時至下午2時約推出100個物業,目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的,去年10月時每天的人潮只有10人左右,如今增至50人以上,當然其中也不乏受託人安排的打手。

除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日,否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短,有的是在法拍的前一天,有的是在法拍當天早上才得到相關的資料,多半參加競標的人是專門從事此業的,他們有一個團隊分工合作,有人查產權,有人四處奔跑看房子並估算其價值,此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的,成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金,這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手,覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。

內華達房地產公司熱線:(702)888-9999,華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 高風險的法拍競標 1

2009年10月10日 星期六

高層豪華康斗 現金客青睞

內華達房地產公司負責人林秀華表示,CityCenter在10月5日宣布,給在高峰時購買的客人降價30%,以促進其完成過戶的意願,這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%,以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間

賭城房價下滑,各種類型的房屋都無一倖免,許多投資人的目光過去都集中在獨立屋,現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣,除了著眼於未來的投資報酬率外,自己仍可享受賭城五光十色的夜景,及作為度假或招待親友的場所,手中握有現金的投資人仍佔有優勢。

去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計,取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers,以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場,其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3,前者自07年9月的$500至08年9月的$365,後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜,一年後的今天,我們來看看結果如何:

Panorama Towers每平方呎平均售價:2007年9月$500,跌幅-27%。2008年9月$365,跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價:2007年9月$850,跌幅-29%。2008年9月$600,跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3,後者竟掉了近乎1/2。

再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料: Panorama Towers一年來成交筆數44筆,平均面積1,550平方呎,平均售價$469,500,一年來平均單價$295,平均月管理費$850。

M G M Signature一年來成交筆數127筆,平均面積635平方呎,平均售價$226,500,一年來平均單價$365,平均月管理費$700。

隨著兩者每平方呎的平均售價拉近,旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆,而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆,也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是,銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難,不但要求50%以上的頭款,提高貸款利率,對買主的收入與信用的審查很嚴格,估價又保守,不易過關,目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999,華語專線:(702 ) 368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 高層豪華康斗 現金客青睞

2009年10月3日 星期六

搶房熱 購度假屋享受人生

內華達房地產公司負責人林秀華表示,有一群購房者,投資目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子,或又酷又炫的高層豪華公寓,既可享受人生,又可達到投資生財的雙重目的。

目前賭城房價下滑時,有投資者可利用這低檔的房價,一方面進行投資的目的,另一方面則利用賭城房地產的附加價值,好好享受事業有所成的人生,進住高爾夫球社區,或享受賭城大道上的美景,幾年後,就算脫手仍有相當利潤可圖,是十分划算的投資。

在這波搶房熱潮中,進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下,好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線,目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子,或又酷又炫的高層豪華公寓,光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。

買主大部份是作度假屋,準備好好享受幾年賭城的奢華生活,等房價回升後賣掉,除了拿回月費之外,還有淨賺,這群人以加州或國外來的居多。

在加州要買到高爾夫球場社區的房子,沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可;此外擁有一戶座落於賭街大道上,與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓,更是身份和地位的一種表徵。

這些社區不但警衛森嚴,還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等,管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子,買主各有所好。

從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球,自然傾心於球場社區的房子,這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些,而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多,因此要價只能算公允而已,劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的,不但要眼明手快,還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務,同意其賣價。

從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩,她中意臨近賭街的高層豪華公寓,她的選擇就比劉姓夫婦多,因為這類型房子被銀行法拍的案例較多,故價格特別好,一般可低到以前高點時三分之一的價格,楊太太覺得太划算了,對作生意的她而言,一個月1000元的月費根本算不了啥,比較她在買房時省下的大筆金額,賺大虧小,果然生財有道。

內華達房地產公司的熱線電話是: (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 搶房熱 購度假屋享受人生

2009年9月26日 星期六

搶購銀拍屋 抱現金者贏

內華達房地產負責人林秀華表示,現在要想撿到好的銀拍屋不容易,除了好房子不多外,競爭也相當激烈,往往成交價比要價還高出許多。

目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度,與5年前房價飆高的環境相仿,讓許多投資者感到奇怪,為何在房價低盪時,交易會跟高檔的時候一樣熱,原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜,但要想撿到好的銀拍屋,有幾個竅門須事先了解。

銀拍屋市場中的好房子不多,和5年前一樣,買房子要用搶的,差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高,有錢沒錢都要進場搶屋,沒錢就將現有房屋拿去抵押,獲得貸款後再進場買房屋,期望獲利,然而到房價下滑時,這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋,他們只好斷頭殺出,或直接棄屋,形成今日法銀屋量大增,而目前能夠搶法銀拍屋的人,都較為理性,或是手上握有現金。

此外,5年前房價飆高時,銀行也趁機增加貸款生意,門檻較目前寬鬆,但現在銀行在貸款上嚴格把關,投機者已無機可乘,有人還以為可以用以往的模式購屋:放點頭款,一棟接一棟買,那真可說是「門都沒有」。

在銀拍屋市場,好房子不多,一上市就會有人出價,因為是好房子,銀行可直接賣出,即使房屋狀況不良,但由於需大於供,銀行也不花錢修理,只要價低也一樣賣得掉,所以銀拍屋大半屋況欠佳,還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣,若還要考慮環境和地點,可挑的標的物並不多。

根據過去幾個月的經驗,銀拍屋得標者多為現金買家,屋況尚可的銀拍屋,一上市往往就有20至30個買家競標,因為貸款不易過關,所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此,需要貸款的投資者,賣主簡直是不屑一顧,得標者以現金買家居多,其次則為自住用途的貸款者,因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款,房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。

多個買家競標的結果,成交價比要價還高出許多,而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標,成交價比要價多出10%是常有的事,出不起價的自然成為向隅者。

對於需要貸款的投資者,將來或許情況會改善,畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息,不能老是緊抱著資金而不放貸款。

操縱經濟的是一隻無形的手,其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色,人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion),只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883

公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年9月5日 星期六

海外資助購屋 別直接匯入

擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心,其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影

社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋,往往涉及海外贈與的問題,尤其近年來,賭城房價下滑許多,更是海外家人協助購屋的好時機,所以在此趨勢下,來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。

案例1﹑吳老太太與家人住賭城,她的姐姐張女士住在台灣,不是美國居民或公民,但在美國的銀行有存款,張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義,如果張女士和阿義共同持有房子的產權,是否涉及美國贈與稅﹖

答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額;B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額;C﹑但是外國贈與在美國的房地產,只有1萬3千元的免稅額。

所以,建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭,以符合外國贈與的條件,便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。


接著張女士把錢匯回美國時,千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司,否則會落入以上C的規定,變成只有1萬3千元的免稅額,建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭,再由阿義取出來買房子,這是一個灰色地帶,理論上也許可以避掉贈與稅,2.如果阿義能在美國境外開個戶頭,張女士把錢在美國境外給阿義則最好,因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。

案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍,想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻,如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額,那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖

答﹕夫妻二人算是一個家庭,上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位,不是以個人為計算單位,所以只有10萬元免稅額,超過10萬元的部份,要用3520表格向美國國稅局申報,如果沒報,每月罰款5%,罰至25%為止。

如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭,請父母把錢匯到那個戶頭最好,理由與個案一相同。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702 )368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 海外資助購屋 別直接匯入

2009年8月29日 星期六

降房貸 找對人

內華達房地產公司負責人林秀華表示,有很多律師聲稱能為受害的借款人伸張正義,坊間也有許多代人向銀行談判的專家,在這些消息的鼓舞下,一時無論有無困難的借款人都想討點便宜,但是又不知從何著手,費用又該多少才值得,應冷靜找專家評估。 記者伊佳奇/攝影

總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影,連續推出相關的政策,但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時,卻受到坊間不同的訊息影響,不知如何是好,不妨就此一個案作為借鏡,再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進,他放了一半頭款,向銀行借了30萬,如今房屋市價約值36萬,雖然收入遽減,但目前每月供款並無問題,他當然不會考慮棄屋,但也想要求銀行修改貸款條款。

他聽一個過來人說要先停止每月供款,銀行才會和他談,可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他,如果能把貸款本金調降到20萬,那花3千元的手續費就很值,他也明白有可能白花了錢,尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中,有部分是不管有無辦成都不退費的,啥好處也得不到,因此他來電諮詢。

評估過他的情況,認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵,否則要調降貸款本金的可能性很低,他的貸款利率是5.75%,被降低到5%左右的話,差別也不大,手續費算上去就不划算,而他的低收入,雖然可以幫助他取得每月較低的供款,但銀行通常會把還款年數加長來作補償。

最後建議他找非營利的修改貸款條款機構,他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope,也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織,先填寫條件資料,他的低收入符合修改貸款條款的條件,該機構將會協助他和銀行談判,談成如何到時再說,至少不會賠了夫人又折兵。

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年8月22日 星期六

銀行索賠剩餘 尚無前例

內華達房地產公司負責人林秀華表示,房屋貸款人可多瞭解現行法令與實務,才能選擇對自己有利的方法來作,諮詢專業人士也是一種方法。 記者伊佳奇/攝影

銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟,要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償,這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時,在賭城購得一屋,兩年前估得高價重新向銀行貸款,取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了,現在房市大跌,她想放棄有貸款的房屋,又怕銀行會從她擁有的另一個房屋,去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額,因此來電諮詢。

本專欄於今年2月21日討論此一議題,銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款,是可向法院對欠款屋主提起訴訟,要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償,但目前尚未見有此案例。

如果棄屋的是名人富豪,例如是史提夫永利(Steve Wynn),銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告,表示欠款人有若干的「收入」,因銀行的損失就是欠款人的收入,但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act),已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。

未來自2009年10月1日起,債權人如銀行也不得在房屋拍賣後,因為所得不夠償清貸款,又向法院對欠款屋主提起訴訟,要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償,但是並非所有人都可以享有此特赦,而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。

3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999,華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年8月15日 星期六

公證公司的公信力

內華達房地產公司負責人林秀華表示,有做產權保險業務的公證公司由內州保險部監管,亦須按照其承保的項目及大小規模,購買不同額度的保險,對客戶而言,就是雙重保險。 記者伊佳奇/攝影

在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色,對東岸及國外的買家而言,使用公證公司是一個陌生的經驗,事實上,其功能就像東岸的律師,台灣的代書,或中國的交易中心資金保管處,是一個中立的單位,負責承辦房產過戶手續,要確保買賣雙方的權益,達成一手交錢,一手交屋的任務。

公證公司在這過戶手續中,可分五個步驟:一.買方和賣方有書面的合約,同意由公證公司辦理過戶;二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶;三.公證公司通知賣方錢已到位,賣方簽字同意轉讓產權;四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下;五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。

如果交易不成功,買賣雙方仍各自保有錢或產權,大家都沒損失。

東岸的買家多半入境隨俗,對公證公司的疑慮較少,但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題,「公證公司是私人經管的,可靠嗎?它會不會倒閉或捲款逃走?」通常就會用銀行作比喻來說明,和銀行一樣,公證公司也受到政府嚴格的監管,在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責,並且須按照其託管的存款平均餘額,購買不同額度的保險,以確保其客戶的財產。

在選擇公證公司時,也和選擇存款的銀行一樣,要注意其規模與歷史紀錄,以老公司、跨州的為上選,其公司名稱都帶有產權(title)一字,表示其也出售產權保險(title insurance),其會調查過去該物業的交易歷史,確認過去產權移轉手續是否清楚,是否有假扣押(lien)等債務瑕疵,將來若出了問題,可由公證公司負責理賠。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年8月8日 星期六

法拍屋肆虐 新法案保護房客

內華達房地產公司負責人林秀華表示,即使租屋遭到法拍,現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影

由於全美法拍屋肆虐,連累許多無辜的房客,政府對症下藥,頒佈了一個保護房客的新法案,自今年10月1日生效,內容分兩大方面: 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任: a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時,必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝,其上載明法拍受托人的聯絡資料。

b.若該屋最後仍被法拍,送給原屋主的法拍終結,也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit),也要寄一份給房客,並且三天內到該標的屋上張貼此通知,附上一份說明房客應有的權利,及可能發生遭到驅趕等事情。

2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限:a.如果房客不想立刻搬走的話,新屋主如果是銀行或是準備自住者,必須給房客至少90天的寬限期,新屋主如果是投資出租屋者,房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期,還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商,支付一筆搬家補貼金,讓房客提早搬走。c.不管如何,一般新屋主都寧願提供房客一點錢,希望其不破壞原有的屋況。

以上只是針對房客的權利,至於如果是居住者是原屋主的話,則寬限期只有三天,但實務上新屋主也都寧願提供一點錢,給與兩星期至一個月的時間,讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例,是原屋主在收到屋主易人的通知後,才驚覺搬家不易,想租回該標的屋,也就是轉換身份為房客,以市價承租剛失去產權的標的屋。

但這違背立法的公平精神,通常不被允許。 話說回來,房客要安居的最佳途徑,應是承租房屋之前,先確認房東是否有積欠房貸,勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年8月1日 星期六

貸款仲裁聽證 7月才生效

內華達房地產公司負責人林秀華表示,在美國生活,要瞭解美國的遊戲規則,才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影

對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規,提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會,而銀行必須與屋主談判的強制性機會,已引起許多民眾關注,但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。

最近,有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中,介紹聽證會的文章,前去法院領取申請聽證會的表格,但她卻被告知不符合資格,因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知,陳小姐感到很困惑。

如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前,則除非銀行也願意,此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會,因為法律是「不溯及既往」。 進一步來認識此法規的施行細則,當銀行在寄出催款通知時,根據此法規就要附上申請聽證會的表格,屋主如果在收到以上文件的30天內,填妥申請聽證會的表格,銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。

如果銀行未派代表出席這個聽證會,可能會遭法院處罰,包括強制必須修改貸款條件,如果仍無法和屋主達成協議,或屋主未出席聽證會,則銀行可恢復進法拍程序。

此外,就算陳小姐的房子遭銀行法拍,所有權已轉移到銀行名下,她房屋門上還貼有通知要她立即搬走,要瞭解到,這通知只是法拍程序必要做的,實務上,是銀行將派人,一般是房產經紀人,來與原屋主談判搬走的條件,包括搬家費及搬家時限。

結果陳小姐在本公司提供專業意見下,向銀行代表表示,同意維持良好屋況,並在一個月內搬出,得到$2,000搬家費,所以,尋求專業、瞭解法規、依法行事,也確保自己應有的權益。

內華達房地產公司熱線電話為: (702)888-9999 華語專線:(702)368-6883公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 貸款仲裁聽證 7月才生效

2009年7月25日 星期六

商業樓 投資移民最佳選擇

內華達房地產公司負責人林秀華表示,由大陸前來美國辦投資移民,選擇商業不動產是穩健可靠的作法,成功的機會較高。

近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民,一方面,中國的經濟起飛,造就了許多新的富豪,他們有國際觀,想把事業拓展到國外,也希望子女到國外學習,因此移民美國成為一股新動向,另一方面,為了應對當前的經濟不景氣,美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數,期望吸引更多的外國人,尤其是中國,來投資美國的房地產市場及金融市場。

有關美國投資移民的條例,包含有投資金額要達到大城市100萬,小城市50萬的要求,還有僱用10個人至少2年以上的規定,這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份,而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。

換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產,而沒有僱用10個員工達兩年的話,是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓,出租一部分,自用一部分,後者用來經營零售或服務業,可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店,如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇,請專業經理來管理,僱用10個人,兩年後取得身分後再考慮是否轉手,這是比較安全的作法,因為自己有完全的操控權。

有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案,在中國賣得很火,中國人特別相信有官方支持的投資案,因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下,只要掛上權威人士的名字就有公信力。

事實上,如果聽起來很複雜,不明白的項目最好不要參加,操控權不在自己手上的也要三思,美國的政府的背書更不是鐵票,加州州政府財務最近就失靈,還宣告破產,而移民法應屬聯邦政府管轄,各州政府或市政府根本和它扯不上邊,法律體系不同,不可一概而論。

內華達房地產公司熱線電話請撥 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年7月18日 星期六

租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示,如果要承租房屋,可先瞭解房東是否按時繳納貸款,避免房屋因銀行拍賣,而遭池魚之殃。 




政府政策欲救房市,也造成房市的特殊現象,值得投資人留意與避免陷於不利的情境。 

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋,即與屋主談判,修改貸款的條件。自今年3月起,連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序,造成目前房市上銀拍屋的來源凍結,在買氣持續暢旺的情況下,常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers),更勝於前幾年房市高峰時期,易產生許多交易上的糾紛。 

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客,對於所承租房屋的不確定感,不知何時會遭銀行請走,也因此影響生活作息的規劃。 

下面一個實例可以給大家作參考:  張先生因為工作關係遷居到賭城,於2008年7月租了一處房子,聖誕節時,才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月,銀行就會給通知,準備進入為期111天的法拍程序,依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權,驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年,勸導銀行中止法拍行動,張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍,房東同時也表示準備和銀行談判,想要保住該屋,請張先生稍安勿躁,並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述,自今年3月起,法拍又遭政府以行政權力三度中止,因此該屋主至今仍未被法拍。 

同時張先生也因房價低而心動,想自購一屋,但是三個月來共看了2、30間房屋,寫了十個購買合約,竟然無一成交的,而且好的房源越來越少,張先生只好放棄,轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了,要房東提供已付當月貸款的文件,以免像過去幾個月來心情上上下下,不知何時會被迫搬家。 

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 租屋查貸款 住得安穩

2009年7月11日 星期六

兩新法案 將緩法拍屋跌勢

內華達房地產公司負責人林秀華表示,今年10月1日開始生效的兩項法案,將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費,及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力,相信這兩條法案一旦施行,將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢,特別是有助於康斗市場的復甦,因為設有社區管理協會的,以康斗社區佔大數,而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋,法拍泛濫,房屋空置率高,大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費,社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費,沒錢維護社區的環境,造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定,房屋買賣時,須繳清社區管理費,才能取得房屋的產權,將有助於社區管理協會解決以上的問題。 根據一般房屋買賣的習慣,公證公司在辦理過戶時,必須確保房屋的產權完整,理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押,買主和賣主各言明承擔那些費用,如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費,那麼社區管理協會是可以向新屋主,也就是買方,追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會,有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力,所產生的費用可要求房屋所有權人,包括銀行來償還,否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外,還要提醒買主簽房屋買買合同時,或是辦理過戶時,要特別注意社區管理費是否已付清,若有積欠,由那一方來承擔更要寫清楚,避免將來有糾紛。

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 兩新法案 將緩法拍屋跌勢

2009年7月4日 星期六

空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法、銀拍屋湧入市場後,接著是大量銀拍的土地出現,值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影






由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求,在市場消化掉這些過剩的建築物之前,新的建築方案推出的可能性較低,換句話說,對空地的需求要復甦可能還遙遙無期,賭城空地貶值因此甚鉅,有長期投資意願的投資人,是可考慮的標的物。 

根據本城一商業諮詢顧問公司分析,3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬,這統計包括賭城大道Strip上的工地,其巔峰時動輒每英畝以千萬計,比去年同期跌了84.5%,比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。 

不過就像銀拍屋一樣,若以近來成交的案例來計算平均價格,也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多,因其條件的不同均影響其價格,有大有小,有水電或無的,各種用途,譬如商業或住家,或不同地區及位置,在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例,也多半是財務上支撐不住的地主,以賤價出售。 

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右,因此大量銀拍土地才正要開始,有意做長線的投資者可籌措資金,觀察市場動向,準備進場了。 

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年6月27日 星期六

房屋出租 市場看好

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍屋越多,反應出需要賃屋而居的人也會增加,所以賭城房屋出租市場勢必仍然看好。 記者伊佳奇/攝影

根據內華達資料庫﹝NV Data Mine﹞最近的調查,法拍屋中約88%是自住屋主,這和一般人的印象,法拍屋多來自投資出租的投資者大相逕庭,後者僅佔約12%。 

在美國,華裔向來比其他族裔更熱衷於投資房地產,祖訓是「有土斯有財」,擁有自住屋的比率向來睥睨其他族裔,只要有能力置產,絕少願作無殼蝸牛,貸屋而居總覺得不光彩,不踏實。 

財力較雄厚的華裔,也絕少想以買豪宅來自住享受,而是多買幾戶房子作出租用,華裔投資炒房也非常普遍,碰到這次房市危機,不少人被套牢而出問題,因此大家有一個錯誤的印象,以為大部份的法拍屋是因過度投資出租屋而造成,然而真相卻是法拍屋大部份是源自勉強取得貸款的自住屋。 

一個危險的貸款是它的每月供款金額超過一個家庭收入的40%。

但是根據內華達資料庫的統計,約34%的受訪者說他們每月供款金額約佔其家庭收入的56%,約24%的受訪者說他們每月供款金額不超過其家庭收入的40%,還有25%的受訪者表示不清楚他們每月供款金額佔其家庭收入的比例為多少。 

正是因為近九成的法拍屋是自住屋主,這些人一旦失去房屋,必須賃屋而居,在法拍效應結束之前,賭城房屋出租市場仍然看好,不致供過於求,但是這些自住屋主的信用已損壞,幾年內很難再向銀行貸款買屋,因此對房屋買賣的影響是比較深遠的,投資者要有做長線而非短線的心理準備。

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年6月13日 星期六

法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日,有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判,一旦屋主提出申請,銀行就必須停止對該屋的法拍行動,到聽証會和屋主談判。 

根據房貸公會的資料,內華達州每八個房子中,就有一個屋主已經無法支付貸款,名列全美第一,去年本州約有7萬個房子遭法拍,如果當局再無對策,預計法拍數字還會繼續增加,房價也跟著下滑。 

為避免法拍屋數量的增加,上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案,將在各法院設置聽証會,專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序,以期有效執行,處理大量的案件。 本法於7月1日起生效,聽証會申請費用不得超過400元,由屋主和銀行各分攤一半,相關申請表格可向各法院索取。 

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠,如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款,那麼成功的機會很低,因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主,或可降低貸款利率,或可延長分期年限,以減少每月貸款的金額,無法要求銀行降低貸款的本金。  

由於本地房價普遍下跌了四成以上,部分屋主並非付不起房貸,是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋,如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金,恐怕挽救房市的成效也會極有限,可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium),暫緩銀拍屋上市的數量。  

若不經過法院聽証會,坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司,服務的內容和費用名目眾多,是否能成功也是因各個案而異,一般至少要45天才能完成一個案例,屋主須慎選代理以免弄巧成拙,損失了金錢、時間和信用後,仍然無法解決問題。  內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年6月9日 星期二

為子女置產 好意變負擔

內華達房地產公司負責人林秀華表示,為避免原本的好意,受環境變化所導致的金錢問題,影響親子關係,為子女置產時應該把自己能承受的底限考慮好。 記者伊佳奇∕攝影

進入退休年齡而沒有做好財務規劃固然危險,然而任何一個錯誤的決定都可能影響到退休後的基本生活。

四年前劉女士為其在大學讀書的獨子阿明買了一棟價值30萬的房子,放了6萬的頭款,以劉女士的名義向銀行貸款了24萬,之後還自行到郡政府產權登記處花了數百元印花稅,是以當時資產淨值6萬的一半計算,把阿明的名字加進去和她共同持有該房子。

其後阿明找了兩個同學作室友,租金收入加上阿明打工的收入是不夠支付每月的貸款,便由劉女士補貼。

兩年前阿明大學畢業,很幸運就在本地找到一份不錯的工作,待遇也節節上升,劉女士已完全不必再幫助阿明支付每月的貸款,決定辭工過退休的生活。

這一年多來因為市場有了急遽的變化,本地房價普遍下跌四成以上,阿明的房子也不例外,不久前阿明自己相中了一個在房市高峰時屋主以40萬買的房子,後來變成了銀拍屋,以超低價15萬上市,阿明認為機不可失,並未與母親商量,就以個人名義貸款買下該銀拍屋。

最近阿明告知母親,他不願意繼續支付之前的房屋分期付款,把這燙手山芋丟還給母親,作為真正貸款人的劉女士此時已退休,雖有積蓄卻只夠支付其基本生活所需,四年前為子女置產的好意如今成了反效果還拖累了自己。

劉女士多方尋問應如何處理該溺水屋,由於劉女士已無工作收入,要求銀行修改貸款條件並不可能,出租該屋的收入只夠支付每月貸款的一半,最後的選擇是將該屋以不足額還貸款 (Short Sale)的方式上市求售,若能成功其信用才不致遭太大的損害。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年6月6日 星期六

先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示,政府最新救房市的方案,將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。

美國政府祭出一連串救市方案,經過一段時間的學習與修正,最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法,外界一致看好,一旦施行,預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale),但是買家是銀行,然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同,倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬,而目前銀行的貸款餘額仍有30萬,這就是典型的「溺水屋」,屋主因此有棄屋的念頭,開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子,再上市求售,扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多,加上房屋空置後遺症,造成社會成本的浪費,房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判,由銀行按市價20萬購入取得房子所有權,再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢,將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭,以房客的身分繼續居住,信用和面子也都保全住,銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入,是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施,將對穩住房市有莫大的幫助,否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過,法拍屋不免會如洪水般出現。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年5月30日 星期六

看清房屋交易數據

內華達房地產公司負責人林秀華建議,投資人買房地產首要考慮是地點及房屋質量,二手屋的中間價是取當時整體市場所有成交個案的中數來計算,如果現在市場大部份交易屋的平均屋齡為15.7年,消費者要多思考這中間價是否可參考。 記者伊佳奇∕攝影

四月份房屋中價又跌了1萬多,使得二手屋的中間價已落至12萬5千,似乎回到1998年的水平,不少客人極關心是否會跌到10萬,事實上,不同時期所計算二手屋中價是有所不同,都以當時整體市場所有成交個案來作計算,這也反應出當時市場房屋交易類型何者居多。

目前,據統計所有成交的房子買賣中,這包括建商售出的新屋,銀拍屋佔三分之二,而這銀拍屋的平均屋齡為15.7年,在不斷追求日新月異的賭城而言是嫌老舊了,過去替客戶買的出租屋,大多是自建商買的全新的房子,或是屋齡七年以下的二手屋,鮮少會買超過十年以上的二手屋,那公佈的12萬5千的中間價其中三分之二,取樣自平均屋齡15.7年的銀拍屋,這正如將橘子和蘋果如何可混為一談。

再比較一下新屋的市場資料那就更清楚了,四月份新屋成交的中間價為26萬1581元,熟悉賭城房市的投資者都知道,過去賭城的新屋和屋齡淺的二手屋房價相差無幾,二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內,而新屋一般則有建商十年的品質保証及分期付款保險,這保險是萬一買主失業,建商會代繳貸款一段時期。

這21萬6581元和12萬5000元的差距,就顯示出所買的物件不同,投資人各有所好,買銀拍屋的投資者很多只以低價為考量,忽略房屋所在地點、屋齡及屋況,房屋所在地點為地產投資的金科玉律,而以低價取代,屋齡老、屋況不好時,是要花大筆錢修理,這須計算在內的。

結論是無論二手屋的中價是否會掉剩至10萬,精明的投資者心中有數,瞭解這代表當時房屋交易的類型。

事實上,目前確是自1970年以來購屋置產負擔最輕省的時刻,房價超低和利率超低是最主要的因素,舉例來說:一個月收入5000元的家庭,約用收入的25%就可以負擔一間16萬的房子,若在2006年約須收入的44%才可以負擔當時一間中價位的房子。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999 華語專線:(702 )368-6883,公司互聯網為 www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年5月23日 星期六

搶救溺水屋 找銀行協調

王小姐最近來電詢問,在2005年房市高檔時,用3萬元頭期款加上12萬元的貸款買了一棟公寓作為出租用途,現想把該公寓處理掉,希望本公司給予專業的評估,本公司分析如下: 首先,把該公寓送給她的親人,但是又擔心有贈與稅的問題。 該公寓現值只有5萬元,貸款還欠12萬元,是一項負資產,加上當年投資房地產後,很多人都是貼錢出租。

一來是負資產,二來又要貼錢出租,送人被接受的可能性很低。 

其次,找人重新辦理貸款,可減低貸款的壓力,也不會損失頭款3萬元且失掉房子及信用。 

這棟公寓正是所謂的「溺水屋」,是不可能重新辦理貸款,即使是歐巴馬總統提出的緩和房(loan modification),最多能貸到現值的105%,且要符合信用及收入所得的條件。 

此外,如繼續出租房子,但擔心租約到期後沒有人租,若沒有能力再繳貸款,銀行將會收回房子拍賣,是否仍要付貸款差額,或是還要報稅。 

貸款都繳不出,如何能付貸款差額,但本專欄曾介紹在內州,銀行是可以向法院申請 (deficiency judgment),針對債務人在內華達州的其他財產求償的。 

至於銀行向國稅局報告欠款人的收入,這部分就是銀行的損失,以往欠款人需申報該項收入並繳所得稅。

在2007年底布希總統簽署的房屋免稅特赦 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act),已規定在2007年1月1日到2009年12月31日間的自住屋此項「所得」免稅。 

最後,透過房產公司,將房屋做short sale。 

房產業者在累積許多經驗後,已建立一套作業模式,先和銀行談妥可行性,取得其同意的售價後,才掛牌出售房屋,成交率自然提高很多,這方法原屋主信用雖受損,但程度是較輕,是較好的選擇。 

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線 (702)368-6883,公司互聯網為www.lvhome.com

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年5月9日 星期六

內華達法拍屋供給量 將陸續湧現

最近這幾周以來,市面上法拍屋的「供給量」突然驟減,因此投資者又開始有「搶屋」的現象.好的法拍屋一上市立刻就賣掉了,而且不像以前一直有新的房源不絕。 

市面上剩下一些有瑕疵的產品,有緊鄰大馬路的,甚至旁邊就是高速公路,建材質量不好的,位於飛機航道上有噪音的,室內遭破壞或竊盜的,價格偏高的,不一而足。 

物美價廉的法拍屋到哪裡去了?原因有三: 1.去年終美國政府希望銀行在聖誕節期間暫停一切法拍行動,讓屋主能過個好假期,法拍全程至少需111天,去年12月的效應就延至今年4月。  

2.今年3月美國政府又正式要求銀行,將所有進行中的法拍程序遞延一個月(moratorium),讓面臨法拍的屋主,有機會利用歐巴馬的「住宅拯救計畫」贖回住宅所有權。  

3.歐巴馬提出的「住宅拯救計畫」,使一些原想棄屋的屋主,再度燃起一絲希望,繼續咬牙硬撐了個把月。 然而該來的還是逃不掉,延遲只會使將來幾個月的法拍屋暴增,預估再一個月,法拍屋的供給量將會像洪水(flood)一樣大量湧入市場,投資者不妨拭目以待。

3月房屋中價已跌到13萬4900美元,相當於2001年的水平,但成交量卻攀升至3626棟,這個「賣越多,價越低」的趨勢已持續了11個月,預計房屋中價會再跌個10%,最近搶不到房子的投資者不要心急,下一波物美價廉的法拍屋即將再來。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368 -6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年5月2日 星期六

「不足額還款屋」新模式 成交率提高

內華達房地產公司負責人林秀華表示,該公司代賣主掛牌出售的「不足額還款屋」,皆屬於這種新模式,賣主可以安心,投資者也買得開心。 記者伊佳奇/攝影

「不足額還款屋」已有新模式,對投資人的時效與機會都好,值得掌握這新趨勢。

美國房市崩盤已多時,許多屋主因付不起房貸,尋求各種管道紓困,有的和銀行談修改貸款條件(loan modification),降低每月分期付款條件,也有的找房地產經紀在不足額還款的前提下掛牌出售房屋(short sale )。

有關不足額還款銷售這一項目,隨著時間的演進,業者在累積不少經驗後,近來已修正出一套新的模式,先和銀行談妥可行性並取得其同意的售價後,才掛牌出售房屋,這和以前先掛牌,取得購買合約 (offer)後,再和銀行談判的模式完全相反。

後者因和銀行談判的時間較難控制,而且成不成還不一定,造成許多買主連下單的意願都不高,也有許多買主雖然下了單,但在等銀行同意之前,又看上了其他的房子,因而變卦取消購買合約,害得許多人白忙一場。

所以現在大家看到市面上有越來越多掛牌求售的「不足額還款屋」,會特別註明其已取得銀行的同意及其底價,在這種情況下如果買主下購買合約,會比較快就得到回覆,成交率提高很多。

這不啻是投資人的好消息,以往看到「不足額還款的銷售屋」就卻步的投資人,今後可要分辨一下,這是否屬於已取得銀行同意的新模式,如果是的話,其價格及交易時效和「銀拍屋」不分伯仲,而屋況又往往比「銀拍屋」(屋主棄屋)好,投資人不要錯過。

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.lvhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年4月25日 星期六

房市回春? 3月銷售創佳績

吳維安提建言
 
內華達房地產資深經紀人吳維安建議,投資者進場前將所有應該有的文件都準備好,金錢到位,找個有經驗的房地產經紀帶路,才不會浪費時間,變成在場外看熱鬧,而不得其門而入。

 








賭城春天已經來了,而房地產市場的春天也來了嗎?看看各方面的數據,似乎可看到枝頭上的嫩芽正一個接一個的冒出來,看來最壞的時候快過去了。 

美國全國不動產仲介協會(NAR)日前公佈,3月成屋銷售在拉斯維加斯是2980幢,比起2月的2288幢,幾乎多了30%。如果再和去年3月賣出的1478幢相比,那就更讓人鼓舞了,因為今年3月的銷售量幾乎是去年同時期的兩倍。 

令人振奮的消息除了成屋銷售量在上升,新屋開工率也增加了22%,營建許可也反轉上升了3%.連續七個月的跌勢暫時打住了。 

投資者正從全美各地,湧進拉斯維加斯買房地產,甚至遠至加拿大,歐洲和中國的投資者都跑來賭場買房子,一個地點不錯,裡面乾乾淨淨,賣相還可以的房子,往往上市幾天就成交了。 

造成這股搶購潮的原因,主要是價錢實在太低。 價錢低到什麼程度?現在大多數的房子只有三年前一半的價錢。在2006年一幢40幾萬的房子,現在20萬就可買到了。 

康斗的價錢比獨立的花園洋房就跌的更多了,一些地區,康斗的價錢整整的掉了三分之二,現在市場上有許多10萬元不到的康斗,真是撿便宜的好時候。 

拉斯維加斯現在正成為撿便宜尋寶者的樂園,拉斯維加斯也是全國法賣屋比率最高的一個城市。 不過為了增強市場對法拍屋的消化力,為了搶救市場,許多銀行自己出錢,將房子換地毯,所以整修過的房子多了,銷售量也上去了,現在市場上價錢低的好房子也已經愈來愈少了。 

由於這正是別人損失的,就是投資人賺到的。 

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年4月18日 星期六

中價位房屋跌破15萬

內華達房地產公司負責人林秀華表示,賭城3月份房屋成交的中價位跌破15萬,是外州投資人大舉進軍本地房地產市場時機。 記者伊佳奇∕攝影

拉斯維加斯再度成為投資人的焦點,3月份房屋成交的中價位竟然跌破15萬元,相當於2001年的水平,許多老顧客見到新聞相關報導,紛紛來電求證,各地的投資人也聞風而至。

兩個月前投資人要求購買的價格多以不超過20萬元為訴求,如今已根據此新聞,再調降為不超過15萬元了,下面的實例僅供買家參考: 北加州的王女士是本公司十年的老客戶,由我們代為出租管理的兩套房子皆購於2000年以前.她言行果決,目標明確,這回她又看準了出手的好機會,要我們代找的標的物必須符合以下的條件:

1.價位在13萬元到15萬元間,三房到四房。

2.西南區(因為她之前兩套房子也在西南區)。

3.容易出租,必要時也容易出手,即「好租又好賣」,因為康斗出租問題較多,不予考慮。 4.屋況良好,屋齡勿太老,以減少修護的費用。

根據她的要求,我們立刻找出五套房子的資料,連同照片與地圖,用e-mail傳送給她。

原本預計月底才來拉斯維加斯實地看房的她,竟然改變主意,要求我們代她作選擇與決定,她可以等到辦理過戶手續時再來,對於我們提議將加派出租部門的同事也去看房,再一起定奪,她連稱如此做的話,她再放心不過了,她相信我們的專業眼光。

猶記得她十年前先後透過本公司買兩套房子,當時皆是親自來拉斯維加斯實地看房,這次卻改為委託我們代看,可見她對我們的了解與信任,我們公司配合無間的團隊工作,售後服務品質及公司經營誠信度果然經得起長時間考驗。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線 :(702)368-6883
公司網站:www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞

2009年4月11日 星期六

現金有限 如何買屋?

內華達房地產公司負責人林秀華表示,即使只有頭期款現金的資金,也可作買屋與租屋的理性分析,可善用個人現有的條件。 


上周分析過買房租屋的計算方式後,有讀者就提出如果沒有那麼多現金一次付清,卻有能力付頭期款,是否適合買房。 

由於,拉斯維加斯房價直直落,在2月份時,中間房價已跌到了15萬元,最主要原因還是市場有大量的拍賣屋,拉低新建屋價錢,然而,房價下跌卻使賭城房屋銷售量比前一年同期高出28%,不過90%的房屋都是拍賣屋,這樣環境更加強買屋的意願,但還是理性評估其適當性。 

如果現在只有20%頭期款現金在手上,下列兩項可選擇: 選擇1.假設貸款利率為5%,貸款利息每年為15萬元X80%X5%=6000元,加上房價1.25%的房地產稅及房屋維護費用各1875元,及約1000元的房子保險費用,所以一年費用約4750元,總計買房每年成本為6000元 4750元=10750元。 

選擇2.仍是租房子住,年租金1000元X12=12000元,把頭期款現金存在銀行,年利息收入15萬元X20%X2%=600元,一年住房成本12000元-600元=11400元。 

同樣,買房成本低,房屋還屬於自己的,再加上今年歐巴馬總統的經濟刺激方案,振興房市的第一次購房退稅優惠補助8000元,個人適不適合買房的答案就出來了。 

值得投資人注意的是,在大環境上,截至2月底為止,以全美房地產市場目前銷售量推估,市場存屋還需9.7個月才能出清,這數據和1月相同,由此數據可推算,現在是進場撿便宜的時機,事實上,最近2個月,從亞洲到加拿大及全美各州,前來賭城買房地產的投資人絡繹不絕可證,再不開始找適合自己的房屋,好的物件可能越來越少。 

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883. 公司網站www.LVhome.com

Read more: 
世界新聞網-北美華人社區新聞