2010年12月25日 星期六

房價回穩 投資把握4關鍵

因為美國房價已經觸底 房地產再度成為一項安全的 
投資項目 但投資人應量力而為 且抱持做長線的打算 

據「房利美」(釋)最新做的一個全美調查,大部分的美國人認為美國房價已經觸底,有67%的受訪人覺得房地產現在再度成為一項安全的投資項目,但他們在選擇標的物時,此番的考慮會比以往更謹慎,將量力而為,且抱持做長線的打算,而拉斯維加斯的房價受到溺水屋(釋)尚未消化完的影響,短期內不易反彈。 

判斷房市不能一概而論 
 
除此之外,坊間還有兩極的說法,一種認為房價還會繼續下跌15%到20%才會回穩;另一種則認為2011年房價將強力反彈,回到不景氣以前的水平,究竟該如何作判斷呢?
 
基本上,我們不能一概而論,要視「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」而定,以下就以拉斯維加斯為例來做分析。

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市?其主因在於:遊客量減少﹑曾經過度開發與超建房屋、失業情況嚴重,光是2008年9月至2009年9月之間,一年裡失業率就從6.75%升到13.5%,平均每7個人就有1人失去工作。
 
據本地知名的房產顧問公司Sales Traq統計,2010年11月份的二手屋銷售共計3,916幢,其中1,597幢是「銀行屋」,824幢是「不足額還款銷售屋」(釋),308幢是公開拍賣屋,1,187 幢是無財務問題的傳統銷售屋,分別占41%,21%,8%,30%,成交「中間房價」(釋)分別為11萬1,000元,12萬5,000元,9萬1,000元 ,11萬9,000元;要知道銀行屋的數量越減少,二手屋的成交「中間房價」就會越高。

說房價將強力反彈言之過早
 
又據一項針對全美54個大城市的房市調查,其中有36個城市2010年的房價比較2009年已經回升了,拉斯維加斯雖然未上榜,但在歐巴馬政府的首次「購房退稅」(釋)優惠截止後,及一般預期年終淡季,房價會小跌的情況下,其2010年11月份的成交「中間房價」竟然比10月份還增加了4.7%,這足以駁斥以上認為房價還會繼續下跌個15%到20%的看法。

看來房價似乎回穩了,但鑑於市場上,有財務問題的銷售屋(Distressed Home Sales)仍占二手屋總售量約70%的情況下,要說房價將強力反彈實在言之過早;過去兩個月,五大銀行受令檢查其「法拍」(釋)作業程序是否有瑕疵,「法拍」案例暫時減少,但想想全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄,及全城的房子有75%屬「溺水屋」,就不難明白為何短期內房價難有起色。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 12-25-2010

2010年12月18日 星期六

量化寬鬆貨幣 恐推升房市

因為預期通膨的發生 如果手上有閒錢的話 房地產可以保值
但是投資者要考慮「出租回報率」及當地的生活水平 以降低投資風險。

去亞洲一趟回來,深深地感受到各國經濟情況的差異,目前歐美國家正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡,亞洲諸國的經濟卻已走出困境,熱錢到處流竄,流入又流出,造成資本市場極不穩定,房市狂飆,投資風險相對也很高,萬變不離其宗,投資者要考慮「出租回報率」(釋)及當地的生活水平,以立於不敗之地。

美國印鈔  其他國家防堵熱錢流入

為了刺激美國的經濟,歐巴馬政府施行了許多政策,包括減息無效後採取的「量化寬鬆」的貨幣政策,增印了6,000億的美元鈔票,由中央銀行通過公開市場購入政府債券等以提高貨幣供應,為銀行體系注入新的流通性,央行期望銀行會因此較願意提供貸款,銀行可透過借貸再創造出更多的貨幣供應,問題是這些美元到底有多少會滯留美國而起到作用呢? 

由於世界經濟嚴重不平衡,熱錢自會往幣值看漲、經濟成長看好的地方流入,美國經濟還不行,幣值看貶,也就留不住資金,反而造成其他國家的通膨及資產泡沫的壓力,紛紛採取防堵熱錢流入的對策。 

例如中國長久以來就有人民幣升值的壓力,又加上一波波熱錢來勢洶洶,中國政府的宏觀調控政策包括:要求銀行增持外匯、以及上調銀行存款準備金,以收緊資金流動力,房市也如蓄水池般吸收了很多游資;香港是個自由經濟體,熱錢狂潮進不了中國,就以香港為替代品,自2009年以來,香港房市連漲了19個月,漲幅為46%,泡沫已儼然成形,未來房市崩盤的風險很高,重演1998年香港房市跌幅達52%並非不可能。短期內無法看出「量化寬鬆」是否可以改善美國的經濟,如果印了6,000億的美元鈔票仍然無法降低美國的失業率,就只好繼續印更多美元,「量化寬鬆」會增加通膨的風險,是政府在經通縮時推出的最後一招,必須給它一段時間運作,大家只好拭目以待了

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-18-2010

2010年12月11日 星期六

投資美國房市 可以進場了嗎

如果手上有閒錢的話 現在確實是買低養房的好時機
但是這是指住家地產」 至於商業地產的進場時機仍未到

海和臺北的房地產狂漲,許多人開始擔心泡沫化的問題,於是心生轉移資金到海外市場的念頭,在大中華地區最常被問的問題是:美國的房市好轉了點,現在可以進場了嗎?此外,也有人問到有關商業地產的投資;單就「住家地產」(釋)而言,2010年開始,美國大部分城市的房價已漸回升,唯獨拉斯維加斯因為失業情況未見好轉,房價仍在低谷盤桓,但是基於以下的理由,如果手上有閒置資金,現在確實是買低養房的好時機。

進場三個理由

1.出租市場暢旺,一般年租金/房價的比率 (Cap Rate)可達8%至10%間,比銀行存款利息高出甚多,這是其他城市無法比美的。

2.2010年5月以後,歐巴馬政府的「首次購屋$8,000退稅優惠方案」已截止,目前的投資者不需再和首次購屋者搶買好房,市場上有更多價廉物美的房屋可供選擇。

3.拉斯維加斯因為「法拍屋」(釋)氾濫,房價潰堤,不但已跌過重建成本,還回到十年以前的價格,最近一年來房價並未見再有大幅波動,可見已經沒有再跌的空間了。

但是必須提醒的是,在失業率尚未恢復到正常水平之前,拉斯維加斯的房價很難有起色,若投資者想在三年內轉手套利,恐怕無利可圖。

至於投資商業地產則時機尚未成熟,最好再觀望一陣子,因為商業地產「法拍」(釋)的數量還只是冰山的一角,雖然銀行被倒帳的情形很嚴重,卻仍在死撐,因為他們擔心一旦對其「法拍」或上市,也會步上目前「住家地產」的後塵,一發不可收拾,價格跌過半,然而除非銀行能找出比「拖」更好的辦法,商業地產失守崩盤也是遲早會發生的事。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-11-2010

2010年12月4日 星期六

租屋被「法拍」房客怎麼辦

目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

2010年的前10個月,拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收,目前有16%的房貸已逾期未繳款,預計將來還會有5萬個房子被銀行回收,因此房客碰到房東不繳貸款,租屋面臨法拍(釋)的情況可說是屢見不鮮,那麼房客該怎麼辦?其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問,她在租屋前查過屋主繳款準時,但是住入該租屋之後某日,卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」(釋)(Notice of Default)拷貝,於是問屋主和物業管理公司,但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款,房子不會被「法拍」,不須擔心;可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題?要不要繼續交租?押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度?何時會被迫搬家?何處可得到免費的法律協助?

首先,房客只要還住在該屋裡,就有交租的義務;物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主,根據內華達州法律,假設房客都有遵守租約規定,屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客,否則房客可以向法院提出告訴,求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了,房客又不想立刻搬走的話,押租金應交給新的屋主或其物業管理公司;若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度,只要至郡政府地稅登記處的網站,http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx,輸入該租屋住址就可查到,因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記;若要尋求免費法律協助,可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了,何時會被迫搬家?依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009):a.如果房客不想立刻遷出租屋,新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期;b.新屋主若是投資出租屋者,房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期,可以住到原租約期滿;c.新屋主也可以和房客協商,支付一筆搬家補貼金,讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010