內華達房地產公司負責人林秀華表示，預期明年拉斯維加斯的房價會小幅續跌、銀拍屋數量將增加，搶房的現象也將較緩和。
許多在今年猶豫不決、或資訊與經驗不足，而未能進行有效投資的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，明年是否還有機會進場，根據房地產專家評估，明年賭城銀拍屋的數量將呈現倍數的增加，溺水屋的屋主棄屋的比例會持續增加，再加上本地失業率持續攀升，房價仍將下滑，依舊值得投資者進場，但還是現金為王，再配合專業、經驗豐富，且快速掌握市場周全資訊的房地產經紀人，才能在眾多投資人中捷足先登，贏得投資效益。
一般而言，房價續跌的原因是來自於對未來市場的預測，有下列因素影響本地房價﹕ 1.目前政府的救市方案，只是幫助付不出房貸的屋主拖延其房屋被法拍的時間﹐無法真正解決其問題，因為大部分申請修改貸款條件的屋主根本不符合銀行批准的規範，加上銀行人來不免步上被法拍之途， 2008年賭城有2萬5000個房子被法拍，估計2009年也差不多是2萬5000個，但專家預計2010年被法拍的房子可能達到5萬個，甚至7萬5000個，所以明年房價持續下挫的可能性大增。
2.全美有2.5兆的房貸是屬於頭幾年超低利率及分期付款額，但之後將調高的貸款種類，這些貸款將於2011年8月以前，陸續面臨調高利率及分期付款額，其中有些已被法拍，有些正在和銀行談判，剩下來的則即將因利率及分期付款額加倍而面臨決擇，據統計賭城的房子約有70%是負資產的溺水屋，一時無法逆轉的話，將使分期付款額高過租房費用的人選擇棄屋。
3.賭城的失業率接近14%，最近賭城最大的開發案城中城（City Center）已完工開張，或許製造了些工作機會，但更多的建築工人將面臨失業，失業問題使賭城的人口成長並不樂觀；2004至2006年當房市瘋狂時賭城的建商也拼命蓋房以高價出售，約推出3萬7000個新房，大量的超建造成今日賭城房子過剩。
此外，相較於2008年銀行剛開始推出大量的銀拍屋時，多會在準備上市前花費數千元把銀拍屋整修一番，以求好賣並賣得高價；現在銀行則認為反正房子好賣，不必再花時間及錢修過，當然要價也比修過的定得低很多，使得成交房屋的中價大降。 值此歲末，預祝讀者新年快樂，投資人明年能大有斬獲，贏得人生中難忘的獲益。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 明年銀拍屋 供給量大增
2009年12月26日 星期六
2009年12月19日 星期六
房價續跌 為何搶不到房買？
內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯搶房的原因乃是著眼於目前短期觀點，房價續跌的原因則來自於對未來的預測。
歲末年終，回顧拉斯維加斯今年的房價持續下跌，已吸引不少新的投資者想要進場，但他們始終不了解為何現在房市，又好像幾年前景氣好時，買房也還要用搶的，這是目前特殊的經濟狀況與政府救房市政策下所產生的現象，主要就在需求量增加，投資者所矚目的銀拍屋供給量卻不足的情況下，而產生目前房市的特殊現象。
首先，投資要瞭解房市，須先需將新房和二手房市場分清楚，2009年至11月底，賭城二手房的成交量為4萬2558戶，成交的中價為12萬5000元，其中銀拍屋就佔61%強，且現金交易又佔41%；2009年至10月底賭城新房的成交量僅為4069戶，成交中間價為20萬5000元；投資者買房要用搶的是在前者，也就是二手房市場銀拍屋的部分。
搶房的原因，乃是著眼於目前短期觀點： 1)銀拍屋供給量不足：自2009年3月以來，歐巴馬的救市方案及內華達州政府的仲裁方案先後起了大作用，幫付不起房貸的屋主以申請修改貸款條件為由，暫時中止銀行的法拍行動，還有銀行不願認列貸款損失的心理作祟，很多屋主沒支付貸款已超過一年，還安然住在房裡，平白省下一筆財富，但銀拍屋的供給量就減少了。
2)需求量增加：房價已跌到比重建成本低，且計算出租回報率已高到就算房價持平不漲也是划算的投資；歐巴馬對首次購屋者的8000元退稅的獎勵；股市復甦帶來一些熱錢；這些都造成需求量增加。
這就是為何本專欄多次強調，若想要在賭城房市中投資，找到「值得」且有「甜頭」的標的物，手中要先握有現金，配合專業、經驗豐富，且快速掌握銀拍屋等市場資訊的房地產經紀人，能夠在銀拍屋一上市的短時間內，迅速完成交易，才能達到捷足先登，如果今年沒機會搶到投資標的物，賭城未來幾年房地產市場走向會如何發展，明年房地產市場的投資機會如何，本專欄將在下周，也是今年最後一篇中來介紹。
在此，也先敬祝讀者聖誕快樂，全家團圓一同慶祝溫馨的聖誕節。
內華達房地產公司熱線：(702)888-9999、華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房價續跌 為何搶不到房買？
歲末年終，回顧拉斯維加斯今年的房價持續下跌，已吸引不少新的投資者想要進場，但他們始終不了解為何現在房市，又好像幾年前景氣好時，買房也還要用搶的，這是目前特殊的經濟狀況與政府救房市政策下所產生的現象，主要就在需求量增加，投資者所矚目的銀拍屋供給量卻不足的情況下，而產生目前房市的特殊現象。
首先，投資要瞭解房市，須先需將新房和二手房市場分清楚，2009年至11月底，賭城二手房的成交量為4萬2558戶，成交的中價為12萬5000元，其中銀拍屋就佔61%強，且現金交易又佔41%；2009年至10月底賭城新房的成交量僅為4069戶，成交中間價為20萬5000元；投資者買房要用搶的是在前者，也就是二手房市場銀拍屋的部分。
搶房的原因，乃是著眼於目前短期觀點： 1)銀拍屋供給量不足：自2009年3月以來，歐巴馬的救市方案及內華達州政府的仲裁方案先後起了大作用，幫付不起房貸的屋主以申請修改貸款條件為由，暫時中止銀行的法拍行動，還有銀行不願認列貸款損失的心理作祟，很多屋主沒支付貸款已超過一年，還安然住在房裡，平白省下一筆財富，但銀拍屋的供給量就減少了。
2)需求量增加：房價已跌到比重建成本低，且計算出租回報率已高到就算房價持平不漲也是划算的投資；歐巴馬對首次購屋者的8000元退稅的獎勵；股市復甦帶來一些熱錢；這些都造成需求量增加。
這就是為何本專欄多次強調，若想要在賭城房市中投資，找到「值得」且有「甜頭」的標的物，手中要先握有現金，配合專業、經驗豐富，且快速掌握銀拍屋等市場資訊的房地產經紀人，能夠在銀拍屋一上市的短時間內，迅速完成交易，才能達到捷足先登，如果今年沒機會搶到投資標的物，賭城未來幾年房地產市場走向會如何發展，明年房地產市場的投資機會如何，本專欄將在下周，也是今年最後一篇中來介紹。
在此，也先敬祝讀者聖誕快樂，全家團圓一同慶祝溫馨的聖誕節。
內華達房地產公司熱線：(702)888-9999、華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房價續跌 為何搶不到房買？
2009年12月12日 星期六
用LLC投資美國房地產
內華達房地產公司負責人，也是內華達州執照會計師林秀華表示，LLC備受投資美國房地產作出租用途者青睞。
在房地產價格滑落之際，正是手上握有資金在美華人及亞洲華人紛紛尋找進場時機，有部分華人對於法律、稅賦與公司組織型態提出疑問，由於投資美國的房地產作出租用途也和作生意一樣怕被告、或有法律糾紛，唯有有限公司與LLC的債務不會波及個人，如果為避免重複課稅，美籍華人可申請有限公司轉為S.Corp.或選擇LLC外國投資者則似乎只有LLC一途，這是值得事先規畫與考慮的。
有限債務公司(Limited Liability Company)，簡稱LLC，是美國特有的一種營業組織形態，有別於公司(company)、有限公司(Corporation、Inc.、Ltd.)、合夥(partnership)，外國人比較不熟悉這種營業組織形態，常錯認這就股份有限公司。
當個人開始創業時，首先會考慮要以何種組織形態來對外營業，這時律師或會計師就會從責任與稅務這兩個角度來分析利弊： 有限公司是法人，是獨立的個體，其責任可與個人分開，若公司經營不善而倒閉，其債務不會波及個人；但為了不被重複課稅(公司一次，盈餘分配給個人又一次)，公司成立後再向國稅局申請從C. Corp.轉為S.(即small)Corp.就可，惟外國人不得為S. Corp.的股東；然而值得一提的是外國人可以成立外資公司(Foreign Corporation)，外資在贈與/遺產稅上享有許多優惠。
合夥組織保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，但是其債務會波及個人；為此又衍生有限責任合夥，只須一個合夥人負無限責任，其餘合夥人可為有限責任。
LLC和合夥組織一樣，保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，其債務又不會波及個人，只有一個股東，也可以成立LLC外國人亦可為LLC的股東，因此備受外國投資者的青睞；但是沒有所謂的外資LLC外國人擁有的LLC屬本國(domestic)營業組織。
美國還允許個人用化名公司(fictitious name)對外營業，惟不可用Corporation、Inc.、Ltd.等字眼，只能稱company這其實與獨資的個人為一體，報稅亦合為一，目的是為提高作生意的形象，不用個人的本名。C.Corp.公司所得稅率最高可達39%，盈餘分配稅率最高可達30%，此外LLC還有一個好處，它可作1031交換延稅，有限公司不能。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 用LLC投資美國房地產
在房地產價格滑落之際，正是手上握有資金在美華人及亞洲華人紛紛尋找進場時機，有部分華人對於法律、稅賦與公司組織型態提出疑問，由於投資美國的房地產作出租用途也和作生意一樣怕被告、或有法律糾紛，唯有有限公司與LLC的債務不會波及個人，如果為避免重複課稅，美籍華人可申請有限公司轉為S.Corp.或選擇LLC外國投資者則似乎只有LLC一途，這是值得事先規畫與考慮的。
有限債務公司(Limited Liability Company)，簡稱LLC，是美國特有的一種營業組織形態，有別於公司(company)、有限公司(Corporation、Inc.、Ltd.)、合夥(partnership)，外國人比較不熟悉這種營業組織形態，常錯認這就股份有限公司。
當個人開始創業時，首先會考慮要以何種組織形態來對外營業，這時律師或會計師就會從責任與稅務這兩個角度來分析利弊： 有限公司是法人，是獨立的個體，其責任可與個人分開，若公司經營不善而倒閉，其債務不會波及個人；但為了不被重複課稅(公司一次，盈餘分配給個人又一次)，公司成立後再向國稅局申請從C. Corp.轉為S.(即small)Corp.就可，惟外國人不得為S. Corp.的股東；然而值得一提的是外國人可以成立外資公司(Foreign Corporation)，外資在贈與/遺產稅上享有許多優惠。
合夥組織保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，但是其債務會波及個人；為此又衍生有限責任合夥，只須一個合夥人負無限責任，其餘合夥人可為有限責任。
LLC和合夥組織一樣，保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，其債務又不會波及個人，只有一個股東，也可以成立LLC外國人亦可為LLC的股東，因此備受外國投資者的青睞；但是沒有所謂的外資LLC外國人擁有的LLC屬本國(domestic)營業組織。
美國還允許個人用化名公司(fictitious name)對外營業，惟不可用Corporation、Inc.、Ltd.等字眼，只能稱company這其實與獨資的個人為一體，報稅亦合為一，目的是為提高作生意的形象，不用個人的本名。C.Corp.公司所得稅率最高可達39%，盈餘分配稅率最高可達30%，此外LLC還有一個好處，它可作1031交換延稅，有限公司不能。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 用LLC投資美國房地產
2009年12月9日 星期三
商業樓 空置率高 還會跌價
內華達房地產公司負責人林秀華表示，商業樓出租非常困難，預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉，價格才正要開始崩落，要買商業樓的人還可再等一陣子。
上周感恩節黑色星期五並未帶來預期的消費金額，再次顯示經濟不景氣、消費意願依舊低落，這也嚴重影響零售業經營與商業不動產的使用率，但是否也意謂此刻已是逢低購買商業不動產時機，其實也必須評估自有資金實力及可忍受未來回收時間的能力，專業的房地產經紀人可協助分析當前商業不動產市場，個人資金調度空間仍必須與有財務專業背景的人討論。
根據商業地產公司Colliers International Brokerage的統計，今年9月底時辦公樓的空置率是22.7%，輕工業倉庫的空置率是13.3%，零售店的空置率是8.6%，商業樓的空置率節節上升，包括搬走換人的，平均為10%。
大企業倒閉的很多，Mervyn's百貨公司一關門，其在Decatur Boulevard上、Meadows Mall旁邊的8萬7,000呎店鋪就空了下來；Rite Aid Drugs關門，Fresh and Easy超市進場取得它留下的一些角落的點；Albertsons、Smith's和Vons有些地點關門，它留下的店鋪被亞裔及西裔超市取而代之；好的地段空下來，吸引其它企業搬家來此，而且常常還低於原來租金。
Rainbow Boulevard和Craig Road兩條街上上面招租的牌子最多，前者以辦公室為主，後者以零售店為主；它們提供低租金及各種裝修補助及頭幾個月免租金優惠，但因為對未來經濟的不確定感，促使許多房客不願意簽長期租約，以往不考慮少於三至五年租約的房東，如今也放下身段，接受短期租約。
租金低，自然也影響賣價，除了因為以回報率計算決定賣價外，還有銀行貸款也是問題之一，就算肯貸，也要求一半頭款，因為總單價高，動輒百萬，一般人要拿出這麼多現金較困難，因此買氣不振；例如一個在Spring Mountain上地點絕佳的商業樓，當年曾經有人出價350萬，但業主惜售，其中有個單位面積太大，空了約六個月，最近評估只得半價170萬；還有同樣在Spring Mountain上空了約九個月的1,200呎寫字樓，叫價20萬很久都無人問津。
前陣子鬧得沸沸揚揚的彭日成案，其物業一一被公開標售，其中靠近215 Belt Way的佔地半英畝，獨棟全新的5,000呎商業樓，標售底價是30萬，原價是160萬，可以分兩個單位以上出租，有客戶問該出價多少？就算每呎每月租金1元，以回報率10%計算，減去將來租人時須給房客的裝修費，我建議以45萬為目標，但必須有心理準備兩年租不出去。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 商業樓 空置率高 還會跌價
上周感恩節黑色星期五並未帶來預期的消費金額，再次顯示經濟不景氣、消費意願依舊低落，這也嚴重影響零售業經營與商業不動產的使用率，但是否也意謂此刻已是逢低購買商業不動產時機，其實也必須評估自有資金實力及可忍受未來回收時間的能力，專業的房地產經紀人可協助分析當前商業不動產市場，個人資金調度空間仍必須與有財務專業背景的人討論。
根據商業地產公司Colliers International Brokerage的統計，今年9月底時辦公樓的空置率是22.7%，輕工業倉庫的空置率是13.3%，零售店的空置率是8.6%，商業樓的空置率節節上升，包括搬走換人的，平均為10%。
大企業倒閉的很多，Mervyn's百貨公司一關門，其在Decatur Boulevard上、Meadows Mall旁邊的8萬7,000呎店鋪就空了下來；Rite Aid Drugs關門，Fresh and Easy超市進場取得它留下的一些角落的點；Albertsons、Smith's和Vons有些地點關門，它留下的店鋪被亞裔及西裔超市取而代之；好的地段空下來，吸引其它企業搬家來此，而且常常還低於原來租金。
Rainbow Boulevard和Craig Road兩條街上上面招租的牌子最多，前者以辦公室為主，後者以零售店為主；它們提供低租金及各種裝修補助及頭幾個月免租金優惠，但因為對未來經濟的不確定感，促使許多房客不願意簽長期租約，以往不考慮少於三至五年租約的房東，如今也放下身段，接受短期租約。
租金低，自然也影響賣價，除了因為以回報率計算決定賣價外，還有銀行貸款也是問題之一，就算肯貸，也要求一半頭款，因為總單價高，動輒百萬，一般人要拿出這麼多現金較困難，因此買氣不振；例如一個在Spring Mountain上地點絕佳的商業樓，當年曾經有人出價350萬，但業主惜售，其中有個單位面積太大，空了約六個月，最近評估只得半價170萬；還有同樣在Spring Mountain上空了約九個月的1,200呎寫字樓，叫價20萬很久都無人問津。
前陣子鬧得沸沸揚揚的彭日成案，其物業一一被公開標售，其中靠近215 Belt Way的佔地半英畝，獨棟全新的5,000呎商業樓，標售底價是30萬，原價是160萬，可以分兩個單位以上出租，有客戶問該出價多少？就算每呎每月租金1元，以回報率10%計算，減去將來租人時須給房客的裝修費，我建議以45萬為目標，但必須有心理準備兩年租不出去。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 商業樓 空置率高 還會跌價
訂閱：
文章 (Atom)