2010年4月24日 星期六

不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示,2010年不足額還款屋的成交量大大提升,可能會帶動今年的中間房價上漲,而實質的房價未必會漲。

過去兩年,拉斯維加斯失業率不斷攀升,房價則持續下滑,至今年初才開始回穩,但從最新的統計數據顯示,本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元,有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判,今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升,由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多,可能會帶動今年中間房價小幅上揚,但實質的房價未必會漲。

由於賭城2010年第一季房市的表現不俗,一時之間房市開始復甦之說喧囂不已,到底今年將會是怎樣的一年,投資者要從何處著眼,還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據,是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective),剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查,要探討賭城房市之展望,應對它的投資環境有一個宏觀的了解,所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示,克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人,是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲,平均每戶收入是$72,582,(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面,白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機,預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準,所以有時光看表面數字很容易被誤導,尤其自房市崩盤以後市場變化很大,例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時,計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時,計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多,不足額還款屋的成交量大幅增加,根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計,今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%),反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間,原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主,雖然如此,但銀行最後審核時往往會按市價再還價,而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面,屋況會較佳,面積較大,且所屬的區一般也比銀拍屋好,一分錢一分貨,它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

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2010年4月17日 星期六

進場撿便宜 忌起鬨加碼

內華達房地產公司負責人林秀華表示,2010年後賭城的房價跌幅已減少或持平,要談回升尚早,現在絕對可以進場撿便宜,但不用著急或跟著別人起鬨去搶。

由於拉斯維加斯今年2月賭城大道的賭博收入比

去年2月增長了33%,因而有很多人就問道賭城房價是不是要開始要漲了﹖這必須細看許多數據再來分析預測,不宜以此單一因素就下定論,但賭城的房價自2006年中的高點下跌56%,比較全美國平均下滑幅度30%高出87%,和美國各城市一樣,2010年後,賭城的房價跌幅已減少或持平,所以現在絕對可以進場撿便宜,但還是一句話:不用著急或跟著別人起鬨去搶,至於加碼買或殺價買沒一定標準,全視賣方要價是比行情低或高而定。

首先,今年2月賭城大道的賭博收入,比去年同期增長,推究其原因有二:1、2010年中國農曆年假日和超級盃 (Super Bowl)周末全在2月,2009年時,則跨越1月和2月﹔2、MGM Mirage的城市中心 (City Center)剛開幕,吸引許多外地來的遊客好奇搶新鮮,反觀非賭城大道的賭博收入則下降,如城中區 (downtown)﹑Boulder Strip﹑北拉斯維加斯的賭博收入分別下降了6%﹑2%﹑15%,其實2010年頭兩個月內華達州的賭博收入比去年同期只上漲5%。

此外,MGM Mirage的城市中心自2009年12月開張後,生意並不如預期,目前宣布延緩推出Veer Tower (有670個康斗)和Harmon Hotel,它的開張提供了一萬個新工作,但也使9000個建築工人失業。

MGM Mirage的城市中心高層豪華康斗在2009年10月5日宣布,給在價格高峰時購買的客人降價30%,以促使其完成過戶的意願,2010年1月開始交屋過戶,結果總數1700個康斗(Vdara 1495個康斗,Mandarin Oriental 227個康斗)只有25個 (或說只有10個)完成過戶,真是慘不忍睹,這結果也不覺意外,因為降價30%和Panorama Towers的二手屋市場跌幅53%,以及MGM Signature Towers的跌幅64%之間仍有一段距離。

值得注意的是,根據已有160年歷史的美聯社(Associated Press)向44名首席經濟學家的問卷調查,美國今年和明年的狀況不會有大改變,包括失業率約10%﹑房價持平﹑房屋成交量隨法拍屋數量增加而續增﹑民間消費力保守﹑年經濟成長約3%等。

目前賭城的失業率高達13.9%,比較全美國的9.7%高4.2%,經濟學家們說要到8%房價才會開始回升,要回復到以前的6%房價才會再開始大漲,按以前的經驗,經濟成長每5%,失業率可降低1%,所以房價會不會馬上漲,大家可以自己算算看。

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2010年4月10日 星期六

溺水屋屋主救濟方案模式

內華達房地產公司負責人林秀華表示,溺水屋屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售之前,應該先了解聯邦政府救濟方案所依循的模式。

歐巴馬政府為避免法拍屋像海嘯般再次打擊美國的經濟,先後推出不少的救濟方案,但首要條件都是:必須是屋主的主要住屋,必須是2009年1月1日以前所做的貸款,且屋主有付不起每月房貸之虞,方可符合。這些針對屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售的救濟方案,以750億HAMP (Home Affordable Modification Program)及HAFA(Home Affordable Foreclosures Alternatives Program)為主,許多溺水屋的屋主可以先檢視是否符合上述要件,以爭取自己成為救濟方案的受惠者。

仔細探討政府救濟方案內容,其依循的模式不外如下﹕ 一.修改貸款條件標準型:屋主仍有工作,只是收入減少,則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬,30年固定利率9%,原來屋主每月收入6500,付房貸2000﹔現收入只有4500,則按31%計算,每月改付1400,即貸款本金不變,利率調降為5.1%。 二.臨時修改貸款條件失業型﹕屋主失業,領失業救濟金,則按失業救濟金收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬,30年固定利率9%,原來每月收入6500,付房貸2000﹔現失業救濟金收入只有2000,則按31%計算,每月改付620,暫時如此六個月,如果之後找到的工作收入只有4500,則可使用以上的修改貸款條件標準型。

三.修改貸款條件考驗型,可調低貸款本金﹕屋主仍有工作,只是收入減少,則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額,如果屋主能保持準時付款三年,銀行可將貸款本金調低。 例如2006年貸款25萬,30年固定利率9%,原來每月收入6500,付房貸2000﹔2010年房子市價只值15萬,屋主收入只有4000,則按31%計算,每月改付1240,即貸款本金不變,利率調降為4%,如果屋主能保持準時付款到2013年,雖然算出到時本金餘額為22萬3000,銀行可與2010年市價取一折衷,將本金調低為18萬,依然是每月付1240, 2036年償清。

四.FHA重新貸款型﹕以有次貸的屋主為對象,例如2006年貸款25萬 (第一順位貸款21萬5000,第二順位貸款3萬5000),30年固定利率9%,原來每月收入6500,付房貸2000,2010年房子市價只值15萬,銀行可與目前本金餘額24萬取一折衷,將本金調低為19萬5000,按目前利率5%,重新貸款30年。

五.不足額還款銷售失業型﹕溺水屋的屋主失業多時,好幾個月未付貸款,現在才在外州找到一個新工作,準備搬去該地,銀行將同意不足額還款銷售,舊帳一筆勾銷,還補助屋主3000元搬家費。

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2010年4月5日 星期一

替子女買房 節稅有妙招

內華達房地產負責人林秀華教導民眾如何為子女的錢途打算。
 
林秀華表示,合買房子也可以有全額8000元退稅,本身在加州已有自住屋的人,若想替讀大學的子女在其大學所在的城市買一個房子,在2010年5月1日以前訂約,7月1日以前過戶的話,可以有房價的10%但不超過8000元的金額退稅。 

但產權登記如果是子女一人的名字,因為資金來源的問題,可能會涉及贈與稅。不過擁有內華達州會計師執照的林秀華指出,有一種產權持有的方式,可以克服這些技術上的問題:如果改成由父母和子女共同持有、且父母和子女以無法切割各方占有比例的Joint Tenanancy with Right of Survivorship方式登記產權,就可以避掉贈與稅,利用子女符合首次購自住屋的條件,又可取得全額8000元退稅。這種方式還有一特點,就是若任何一方死亡,則全部產權自動歸存活的另一方或是另兩方。

此外,申請首次購自住屋退稅還有一個條件,是申請人不能是別人申報所得稅時的被撫養人 (Dependant),而父母過去報所得稅時皆把子女列為被撫養人,林秀華提醒民眾,除非子女2010年有打工收入,可以自己獨立申報所得稅,不然仍拿不到首次購自住屋者的8000元退稅;如果2009年子女沒工作收入,不能從申報2009年的所得稅拿到8000元的退稅,必須等2010年子女有打工收入,可以自己獨立申報所得稅時,才可能取得8000元退稅。 

林秀華舉例說,假設他們選了一個兩房的Condo﹐出價約7萬5000元,如果成交,將來可申請退稅7500元 (7萬5000x10%),子女自住一房,另一房還可以分租給子女的同學,只要三年內子女仍居住在此,並不會影響申請資格或減少退稅金額7500元。林秀華強調,不像美國其他大部分城市,內華達州立法傾向保護房東,現在房價低,利率也低,是投資的好時機。
 
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2010年4月3日 星期六

購屋首選 抗跌性強

內華達房地產公司負責人林秀華表示,想知道56個郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅的讀者,可到內華達房地產公司互聯網,點擊Monthly Market Report查看。

在全美國房地產市場下滑之際,許多人都對拉斯維加斯房地產市場非常有興趣,但外行人看熱鬧,內行人則看門道,這門道就在於如何選擇抗跌性強,將來市場回升快的好區,不妨讓數據來說話,例如Summerlin和 Anthem這兩個高級住宅區,投資人可自行判斷應選擇那一些區域購屋。

拉斯維加斯的房價從2006年至今滑落已過半,可是不知各區受創的輕重程度大有差別,現在將2006年至2009年這段時期,本地大報Review Journal所公布的,每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比,綜合起來推算出2006年到2009年各個郵遞區累計的跌幅百分比,請看看這些數據結果。

在總數56個郵遞區之中,有六個郵遞區的跌幅超過70%,它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169,主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。

只有四個郵遞區的跌幅小於40%,它們是89084、89134、89135、89044,主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。

再以交叉的95號公路和15號公路及West Charleston大街將本城分為五大區,外加漢德森Henderson區共為六區,各大區內郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為:北區53%、東區61%、東南區59%、西北區53%、西南區54%、漢德森區50%,而全城郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為55%。

根據房屋建商研究公司(Homebuilders Research Incorporated)的統計,拉斯維加斯的新屋房價,從2006年的高峰期至2009年下滑了41%,而二手屋的房價則下滑56%,這和上述的統計,全城的郵遞區二手屋中間房價平均跌幅為55%相當一致。

總的說來,各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平,過去暴漲,現在就暴跌,可是有些先天不足,後天失調的區,竟跌過2000年之前的水平了,選擇這些房子投資是否就真是最上算? 未必盡然,就以離市區40分鐘車程的Lake Las Vegas為例吧,2005年當其他區已經炒到頂了,它才開始跟著水漲船高,它的郵遞區89011跌幅為65%,目前兩個球場已關門,接著又有兩個旅館要歇業,將來要回春恐怕也比其他區慢半拍。

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