2009年7月25日 星期六

商業樓 投資移民最佳選擇

內華達房地產公司負責人林秀華表示,由大陸前來美國辦投資移民,選擇商業不動產是穩健可靠的作法,成功的機會較高。

近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民,一方面,中國的經濟起飛,造就了許多新的富豪,他們有國際觀,想把事業拓展到國外,也希望子女到國外學習,因此移民美國成為一股新動向,另一方面,為了應對當前的經濟不景氣,美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數,期望吸引更多的外國人,尤其是中國,來投資美國的房地產市場及金融市場。

有關美國投資移民的條例,包含有投資金額要達到大城市100萬,小城市50萬的要求,還有僱用10個人至少2年以上的規定,這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份,而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。

換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產,而沒有僱用10個員工達兩年的話,是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓,出租一部分,自用一部分,後者用來經營零售或服務業,可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店,如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇,請專業經理來管理,僱用10個人,兩年後取得身分後再考慮是否轉手,這是比較安全的作法,因為自己有完全的操控權。

有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案,在中國賣得很火,中國人特別相信有官方支持的投資案,因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下,只要掛上權威人士的名字就有公信力。

事實上,如果聽起來很複雜,不明白的項目最好不要參加,操控權不在自己手上的也要三思,美國的政府的背書更不是鐵票,加州州政府財務最近就失靈,還宣告破產,而移民法應屬聯邦政府管轄,各州政府或市政府根本和它扯不上邊,法律體系不同,不可一概而論。

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2009年7月18日 星期六

租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示,如果要承租房屋,可先瞭解房東是否按時繳納貸款,避免房屋因銀行拍賣,而遭池魚之殃。 




政府政策欲救房市,也造成房市的特殊現象,值得投資人留意與避免陷於不利的情境。 

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋,即與屋主談判,修改貸款的條件。自今年3月起,連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序,造成目前房市上銀拍屋的來源凍結,在買氣持續暢旺的情況下,常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers),更勝於前幾年房市高峰時期,易產生許多交易上的糾紛。 

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客,對於所承租房屋的不確定感,不知何時會遭銀行請走,也因此影響生活作息的規劃。 

下面一個實例可以給大家作參考:  張先生因為工作關係遷居到賭城,於2008年7月租了一處房子,聖誕節時,才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月,銀行就會給通知,準備進入為期111天的法拍程序,依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權,驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年,勸導銀行中止法拍行動,張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍,房東同時也表示準備和銀行談判,想要保住該屋,請張先生稍安勿躁,並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述,自今年3月起,法拍又遭政府以行政權力三度中止,因此該屋主至今仍未被法拍。 

同時張先生也因房價低而心動,想自購一屋,但是三個月來共看了2、30間房屋,寫了十個購買合約,竟然無一成交的,而且好的房源越來越少,張先生只好放棄,轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了,要房東提供已付當月貸款的文件,以免像過去幾個月來心情上上下下,不知何時會被迫搬家。 

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2009年7月11日 星期六

兩新法案 將緩法拍屋跌勢

內華達房地產公司負責人林秀華表示,今年10月1日開始生效的兩項法案,將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費,及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力,相信這兩條法案一旦施行,將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢,特別是有助於康斗市場的復甦,因為設有社區管理協會的,以康斗社區佔大數,而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋,法拍泛濫,房屋空置率高,大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費,社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費,沒錢維護社區的環境,造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定,房屋買賣時,須繳清社區管理費,才能取得房屋的產權,將有助於社區管理協會解決以上的問題。 根據一般房屋買賣的習慣,公證公司在辦理過戶時,必須確保房屋的產權完整,理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押,買主和賣主各言明承擔那些費用,如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費,那麼社區管理協會是可以向新屋主,也就是買方,追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會,有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力,所產生的費用可要求房屋所有權人,包括銀行來償還,否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外,還要提醒買主簽房屋買買合同時,或是辦理過戶時,要特別注意社區管理費是否已付清,若有積欠,由那一方來承擔更要寫清楚,避免將來有糾紛。

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2009年7月4日 星期六

空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法、銀拍屋湧入市場後,接著是大量銀拍的土地出現,值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影






由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求,在市場消化掉這些過剩的建築物之前,新的建築方案推出的可能性較低,換句話說,對空地的需求要復甦可能還遙遙無期,賭城空地貶值因此甚鉅,有長期投資意願的投資人,是可考慮的標的物。 

根據本城一商業諮詢顧問公司分析,3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬,這統計包括賭城大道Strip上的工地,其巔峰時動輒每英畝以千萬計,比去年同期跌了84.5%,比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。 

不過就像銀拍屋一樣,若以近來成交的案例來計算平均價格,也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多,因其條件的不同均影響其價格,有大有小,有水電或無的,各種用途,譬如商業或住家,或不同地區及位置,在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例,也多半是財務上支撐不住的地主,以賤價出售。 

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右,因此大量銀拍土地才正要開始,有意做長線的投資者可籌措資金,觀察市場動向,準備進場了。 

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