2014年7月26日 星期六

高樓豪宅 時髦新貴最愛











在拉斯維加斯住高層豪華公寓(High Rise Luxury Condo)是另一類型的生活享受,不是獨家獨院,所以不必打理庭院,不必擔心被人破窗而入,出外旅遊,只要把門鎖上,樓下有門房,有警衛,安全無虞。

這種高層豪華公寓的住家,對紐約、上海和香港來的客人特別對胃,雖然賣價比單幢住家高,每月的管理費也高一些,但喜歡的人並不在乎,主要是每個人的生活方式不相同,時髦新貴特別喜歡住高層豪華公寓,也有很多人將其當度假屋,來拉斯維加斯玩時,用來開派對招待朋友。

離中國城不太遠的棕櫚賭場(Palms Casino)蓋了一幢「棕櫚豪華公寓」(Palms Place),現在正式上市出售,主要有兩種房型,第一種是610平方呎的小套房(Studio),進了門就是個小廚房和一個可坐兩人的小吧檯,浴室中的玻璃門後是沖澡間和浴缸,浴缸和雙人床之間也是用玻璃墻隔開,有種夢幻與浪漫的感覺。

靠窗子的那頭有張沙發床,所以這間小套房其實可供兩個到四個人使用,開價為19萬5000元,管理費一個月550元。

另外一種房型是1220平方呎,有一間臥房,進了門,穿過玄關,到達有廚房和客廳的生活空間,九呎高的天花板,硬木地板,廚房中是不鏽鋼電器,客廳中有張可睡兩個人的沙發床,在玄關大門旁有個半套的廁所(Powder Room)。

主臥特別大,浴缸就放在臥房和客廳當中,這個單位有兩個陽台,全是落地窗,看起來非常明亮寬闊。一臥房的單位賣價是32萬5000元,管理費一個月1095元。另外提供一個特別的選擇:可以和隔壁的套房一起買下,成為兩臥房的單位。

棕櫚豪華公寓是旅館式經營(condo hotel),賣時包括家具,和廚房中的用品,房主不來住時,賭場可將房間出租,賺的錢和房主對分。住在棕櫚豪華公寓,可以享受到棕櫚賭場(Palms Casino)貴賓級的招待,在賭場中的餐館、戲院、運動間和旅館消費,有20%的折扣。

棕櫚豪華公寓的六樓有個名廚主持的餐館,主廚西蒙(Simon),在2005年電視節目料理鐵人(Iron Chef)中以一個鮮美的漢堡贏得冠軍,在這裡就可享受到有名的漢堡,餐館有大空間可開派對。

此外,頂樓的閣樓(Penthouse),兩臥、三浴,3142平方呎的單位賣135萬元。棕櫚賭場老闆馬羅(Maloof)自己住的單位,三臥六浴,6230平方呎,也在賣,開價3800萬元。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為 www.LVhome.com

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2014年7月21日 星期一

大咖加碼 賭城投資興旺











金融危機爆發之後四年,精明的華爾街投資集團在市場最悲觀的時候,開始來維加斯大手筆收購超低價的住屋及商業地產。

美國知名的億萬投資大佬卡爾艾康(Carl Icahn),2010年以超低廉價1億5000萬元買下賭場大道上27畝地施工半途而破產的Fontainebleau賭場。當時整個計畫已花費了20億元,完成70%部分的工程。至今這棟藍色的半完成建築物仍然擱置,沒有動靜,卡爾艾康也沒有表態他的下一步計畫。以他過去一向的買賣作風來猜測,也許正在待價而沽。

黑石集團 (Blackstone Group)是全球最大的物業投資公司,曾於2012-2013年間收購2萬多棟溺水屋,在此建立規模龐大的房屋出租營業及租戶服務中心。 兩個月前,黑石集團再度加碼出資17億元,向銀行Deutsche Bank購下賭場大道上有兩棟高樓的大都會中心 (Cosmopolitan Complex)。 此綜合豪華購物旅館娛樂的高檔中心,2010年由前任老闆投資39億元開放至今,因為當初貸款債務太高,無法產生利潤而被銀行收回。此項交易引起許多分析師的注意,認為這是維加斯經濟轉向的重要指標,因為總部在紐約市的黑石集團素來以靈通全球投資導向聞名於華爾街,也可以說跟著它跑大致不會錯。

上個月在紐約舉行的全國地產投資會議中「National Association of Real Estate Investment Trust」,黑石集團的全球投資執行總管Jonathan Gray 說:「我們看好維加斯的復興,雖然它的賭場收入受到其他州開放營業的影響,但是它的娛樂事業架構 (entertainment infrastructure)是其他城市不可能翻版的。因此我們從兩年前就開始進行各項維加斯的投資計畫。」

其他大型計畫包括MGM 4億元、可容納2萬人的運動場,將於2016年完工。馬來西亞的雲頂集團(Genting Group)將投資40億元在北側賭場大道上興建以東方文化為主的世界度假中心(Resorts World Las Vegas),這些大型跨國公司有能力選擇在全球任何角落進行投資項目,他們的決定可以代表未來發展的明確指標,這些投資項目展示著他們對維加斯未來的高度信心。(下)

本文由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

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2014年7月12日 星期六

建築計畫啟動 賭城復甦
















在金融危機爆發之前,大量資金湧入維加斯,啟動各型商業及住宅的發展計畫,當時維加斯一片欣欣向榮到處大興土木。2008年泡沫破裂之後,許多計畫立刻停擺,維加斯市內造了一半的爛尾樓和棄置的建築空地比比皆是,一直到2012年市內的建築工程基本上處於一段冰凍時期。

去年開始,維加斯的經濟漸漸復甦,外來的遊客人數不斷增加,維加斯由以往的以賭城事業為主擴張為娛樂商展度假中心,近來更成為年輕大學生紛紛前來維加斯度大學春假(Spring break)或年輕人開派對的首選,顯示這個城市將會繼續興旺,因為這裏是全美唯一在短短數哩路內具有容納20萬遊客的旅館、餐館、娛樂配備和大型商務展覽會的城市。

許多冰凍了的建築計畫也開始起死回生重新啟動。城市西端的沙漠林都市計畫(Downtown Summerlin) 是占地106英畝的購物商場辦公樓及娛樂中心。前期開發商General Growth Properties Inc於2008年將進行一半的工程關閉後由休斯公司 (Howard Hughes Corp) 接手,將於今年10月完工開放。

MGM國際娛樂公司 (MGM Resorts International) 是維加斯大道上最大的賭場公司。MGM正在興建將近4億元投資,可容納2萬人的體育兢技廣場中心。這座運動場可供職業籃球賽、冰上曲棍球賽、拳擊賽、音樂演唱會、大型頒獎典禮等等多元化目的使用。MGM同時也在發展連接兩大賭場度假中心的花園式餐飲區,名為The Park(中央公園)包含各式各樣的餐館酒吧食品店將,紐約-紐約(New York-New York)和蒙地卡羅(Monte Carlo)兩大賭場連接起來。

另一項在賭場大道上重新啟發的工程是投資4億元的改建老舊撒哈拉賭場(Sahara)成為新的SLS賭場(SLS Las Vegas Hotel Casino)和擁有150家精品店的大型戶外購物中心(Grand Bazaar Shops)。此計畫將於今年底完工。

金融危機最低潮的時候維加斯的失業率曾經高達14.5%,許多大型出租公寓的發展商不願來此興建新的計畫。最近數月維加斯的失業率降至7.4–7.9%之間,租金也從兩年前的平均值775元上升至830元。(上)

文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,電話:702-368-6883,電郵maochiahu@yahoo.com

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2014年7月5日 星期六

買房出價 要做好5功課












許多人投資房產或股票,都喜歡試試看能不能撿到便宜,但是買房子在討價還價(Negotiate)時如沒有做好功課,進場就亂砍價,結果可能是徒勞無功,買不成。

在準備購買合同(offer)之前,買主應該先了解五個重要問題。

第一是:「現在是什麼樣的市場?」是買方多,還是賣方多?市場上貨源充足嗎?大家都在砍價還是加價,出價前先了解一下市場,才能增加勝算,就像打戰,出兵前先了解一下戰場上的風向、氣候、地形,再決定策略。

第二是要對「賣方」有點了解。在協商時,買賣雙方就像坐在棋盤兩邊的下棋人,有時研究一下對手的個性,將可幫助了解和分析出他下一步棋要怎麼下。一個賣主為什麼要賣房子,他是什麼價錢買的,住多久了?這些資料投資人必須要拿在手上,才能做出好的決定。

有很多時候,賣方並不急著賣,尤其很多銀行屋,不足額還貸屋,銀行訂了一個價格後,一定要達到那個價錢,才能核准交易,這樣的情況,有時真的很難殺價,還有一種情況就是房子才上市不久,買主出個很低的價,賣主一定馬上拒絕,因為賣主想再等等,也許會有個更高的價錢。

第三個問題是:「要價合不合理?」投資者必須先估個價看看要買的房子應該值多少錢,看看附近相似的房子賣多少,有多少在市場上賣,這個社區中的房子搶不搶手,過去有多少賣出去的房子,平均賣價是多少?目前行情是往上漲還是往下跌? 一般在市場上賣的房子都經過「估價」(Appraisal)的步驟,所以要價都不會太離譜,也就是說不太可能產生攔腰砍還買到的情況。

第四是:「你自己的實力在哪裡?」必須要讓賣方知道你是有實力的,一般現金買主最容易在議價上占上風, 出具的「財力證明」(Proof of Fund)最好顯示錢已在美國,可以很快的過戶,如果錢還在國外或是還要貸款,在談判的過程中都會被打折扣。

第五是:「買方房地產經紀有協商和議價的能力嗎?」一個了解當地市場,能和賣方溝通的買方經紀是促使交易成功的最重要因素,在談判桌上,如果賣方經紀是個黑帶柔道十段的高手,而買方的經紀沒有相當的身手和功夫,可能會有對買方的保障不夠或利益受損的情形。

所以買房前,要聽專家的意見,仔細分析市場資料,再出個好的價錢。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為 www.LVhome.com

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