2010年5月29日 星期六

法拍競標 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍競標又再度盛行起來,許多商業地產經紀人轉換跑道,改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出。

過去兩個月不足額還款屋(Short Sale)和正規的二手屋成交量都各增長5%,顯現它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步,近日就有讀者來電詢問,為什麼連正規的二手屋成交量都也在增長?它為什麼在價格上能和其他兩種房子一樣低價出售?這其中學問在什麼地方?這與法拍競標(Trustee Sale)有何關係?銀拍屋質量上是否有往下掉的趨勢?

兩周前本專欄曾介紹拉斯維加斯二手屋的新市場數據,在4月份掛牌銷售的二手屋中,銀拍屋占16%、不足額還款屋占61%、正規的二手屋占23%;4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋占43%、不足額還款屋占27%、正規的二手屋占30%,銀拍屋最為搶手;但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋占53%、不足額還款屋占22%、正規的二手屋占25%,不足額還款屋和正規二手屋的成交量增長可證明它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

其實這些正規的二手屋多半就是投資者從法拍競標買的房子,之後再轉手賣出的,去年本專欄曾經介紹過法拍競標,它是取得低價屋的途徑之一,但資訊不足而貿然進場就形同賭博,風險極高。

法拍競標是什麼?當一個屋主無力承擔每月分期付款之後,銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序,最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售,過去通常法拍競標的底價是屋主的欠款額,由於現在多數的房子是溺水屋,即市價低於欠款額,因此流標成為必然的結果,這時產權便可合法轉到銀行手中,銀行變成屋主,將以銀拍屋為名,按市價再拿出來賣;但是現在銀行也學聰明了,開始按市價調降法拍的標售底價,以吸引多一點的投資者來參加競標,好趁此及早脫手,因此法拍競標又再度盛行起來。

近兩年來由於商業地產乏人問津,許多商業地產經紀人紛紛轉換跑道,改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出,他們有一個團隊分工合作,有人查產權,有人四處奔跑看房子並估算其價值,經紀人代勞查產權及其底價,向投資者推薦標的物,成交的話才向投資者收取所謂內線資訊的佣金,當然投資者要轉手賣出這些房子時,還會找這些經紀人掛牌上市。值得注意的是,銀拍屋是在法拍競標時流標的房子,也就是被經紀人挑剩的,所以在質量上將會有往下掉的趨勢。

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2010年5月22日 星期六

中國投資客 貸款有管道

內華達房地產公司負責人林秀華表示,現在首次購屋者的退稅優惠截止了,貸款銀行對有實力的投資者的貸款依然勒緊不放,對振興房市毫無助益。

由於近來有讀者為其中國的親友詢問,在美國貸款購屋的可能,雖他們在中國握有大筆人民幣,但當前人民幣的走勢是看好,如果能向美國金融機構貸款購屋,才能掌握投資優勢,事實上,美國是有一些私有資金的貸款公司,可以提供沒有充分文件的貸款(Stated Income Program),其利率自然會偏高。

目前美國的房市有債信問題,歐巴馬政府整頓金融界,除了懲治玩弄類似詐賭的大盤,像高盛的先博多,再押空,使金融市場的秩序都亂套的華爾街金融家外,關於如何重整金融體系才是重點,要振興房市,擬定健全的貸款政策絕對有其必要。

之前是因為濫放貸款引起房市泡沫,現在則勒緊不放,則是矯枉過正,若資金緊絀還情有可原,那麼利率就會因而調高,但目前的現象是房貸利率低到谷底,例如5月中旬,30年期的利率是5.07%,15年期的利率是4.45%,貸款仍不易取得,尤其是對投資非自住房屋的貸款申請人。

大部分的人不理解美國房市的債信問題有多嚴重,雖然天天都聽到有人要棄屋,或經由不足額還款銷售 (Short Sale),或把鑰匙交給銀行的Mitigation部門(Deed In Lieu of Foreclosure),或乾脆讓銀行法拍 (Foreclosure)。

房市過去幾個月來,如果沒有歐巴馬政府持續的優惠政策來刺激,恐怕還無法持穩,在首次購屋優惠的時段,該買的、有能力買的自住屋者也差不多都進場了,因為房價一時未回升,失業率不降,棄屋的現象依然不止,過去幾年來市場上超建過剩的房屋,必須有更多的投資者進場加持,美國人消化不了的部分,如果有外國人來買,應該是很歡迎的,尤其是有錢的中國投資客。 但是中國投資客的如意算盤是﹕美金看跌,人民幣看漲,拿出看漲的人民幣現金來買美國的房地產,雖然房價會漲,租金回報也很理想,但畢竟是以看跌的美金來計算,一得一失無法確定投資優劣,除非他們能向美國銀行貸款,到時還美金那就穩當多了。

由於他們的收入是在中國,美國這邊的貸款銀行無法認定,甚至連他們在中國的本地銀行裡的大筆存款,美國這邊的貸款銀行也不採信,取得房屋貸款困難,對振興房市毫無助益,幸好坊間有一些私有資金的貸款公司,可以提供沒有充分文件的貸款,國內的投資客仍可尋正規管道在美國取得貸款,但是利率自然偏高。

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2010年5月15日 星期六

房價差異縮小 回歸理性

內華達房地產公司負責人林秀華表示,各類房源的價格差異正在逐漸縮小,這是市場回歸理性,房價與現實接軌的好現象。 (圖:林秀華提供)

拉斯維加斯4月份成交的二手屋中間房價開始止跌回升,但二手屋總成交量卻持續下降,最近兩個月,建商新屋的成交量則大增,因在4月底首次購屋的退稅優惠截止前的效應;目前看來,建商新屋、正軌的二手屋、不足額還款屋 (Short Sale)、銀拍屋之間的價格差異正在逐漸縮小,這是市場回歸理性,房價與現實接軌的好現象。

根據經紀人公會統計,拉斯維加斯4月份成交的獨棟二手屋中間房價14萬2000,比去年同期小漲0.2%,比上個月上漲4.4%﹔康斗的中間房價7萬比去年同期上漲8.5%,比上個月上漲2.6%;這是自2007年2月以來,首次出現的中間房價上漲。 但二手屋總成交量比去年同期下跌7%,也比上個月下跌8%,存貨則比上個月減少5.6%﹔成交量降低存貨卻還減少,可見雖然首次購屋的退稅優惠加強了買氣,但因為市場上房源的供應減少,導致成交量下降及中間房價上漲。

有位剛從外州搬來賭城的房地產經紀問,大家說賭城搶房子,那為甚麼從經紀人公會的網站上面看來,4月底還有房源存貨7207棟﹖ 由於她並非本地人,所以還搞不清楚現在進場賭城的買家和幾年前的買家是很不一樣的,新的投資理念是﹕在經濟未復甦前,還會有很多銀拍屋及不足額還款屋推出,房價短期內並不看漲,貸款又不易取得,所以買房子要算清楚,不是隨便有房推出就買的。

如果地區不好、房型差、要價偏高、不易出租、租金回報不理想的房屋,例如低於7%的房源,往往乏人問津,與之相反的好房子,則粥少僧多,供不應求,在4月底首次購屋的退稅優惠截止前,買家搶房的情況下,自然把價格拉抬高了。 這可從市場上的數據看出,在掛牌銷售的二手屋中,銀拍屋有16%、不足額還款屋占61%、正軌的二手屋為23%﹔4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋43%、不足額還款屋27%、正軌的二手屋30%,銀拍屋最為搶手;但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋53%、不足額還款屋22%、正軌的二手屋25%,可見銀拍屋的供給量這兩個月減少得很反常;同時不足額還款屋的價格已比銀拍屋更吸引買家,足以彌補退稅優惠的差價;正軌的二手屋成交量也有小幅增長,顯現它在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

此外,近兩個月,建商新屋的成交量大增也可看出端倪,今年2月、3月、4月的新屋成交量分別為400棟、708 棟、707棟;新屋的價格雖然不比銀拍屋及不足額還款屋吸引買家,但因為銀拍屋供不應求,而不足額還款屋的銷售須銀行同意,成交的過程中變數很多,有可能錯過首次購屋的退稅優惠,建商成功把握住買家的心理,乘這時機降價促銷,並且保證能準時交屋,讓買家取得退稅優惠,果然奏功。

值得注意的是,5月以後買沒有退稅優惠,大建商Lennar又把旗下的部份新屋開發案價格再調降了15%,此舉反而引起有些人對房價是否還會繼續下滑感到不安。

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2010年5月8日 星期六

房利美新規 時機不對

內華達房地產公司負責人林秀華表示,現在房利美規定它的銀拍屋上市30天後才可以讓投資客來買,時機已經不對了,而且與刺激買氣的房市基本政策簡直是背道而馳。

為讓自住屋買主能比投資客有更佳的競爭優勢,美國政府規定,自5月開始,以拉斯維加斯作實驗,房利美Fannie Mae的銀拍屋上市後的前30天內,銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約,如果沒有成功收到合約,才可以讓投資客進場來買,預估此舉將拖延銀拍屋脫手的時間,對自住屋買主及房市幫助非常有限,但還是需要瞭解此一政策的內容與背景,以尋求對己有利的購屋策略。

此一新措施將來可能發令全國一起實施,其目的是平衡投資客與自住屋買主的比例,因為目前超低的房價吸引了大批的投資客,帶著現金進場,搶購市場上有限的銀拍屋,自住屋買主往往無法與其競爭而向隅。 美國政府先前曾規定房利美的銀拍屋上市後的前15天內,銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約,雖然想穩定房市的用意很好,因投資客多的社區其變數較多,也較自住屋多的社區不安定,但結果成效不彰,多半房利美的銀拍屋仍是被投資客買走,只是徒然拖延了銀拍屋脫手的時間。

接著房利美又在今年1月28日至4月30日這段時期,提供買房利美銀拍屋的人3.5%的過戶手續費補助,為的是要吸引更多的買氣,不知市場的情形是大家搶銀拍屋已經搶破了頭,額外提供這3.5%補助買家過戶手續費是白浪費﹔現在房利美再把先前的規定15天延長為30天才可以讓投資客來買,時機已經不對了。

4月30日首次購自住屋者的退稅優惠截止後,我們正在擔心房市的買氣會下降,因為首次購自住屋者買屋的意願勢必會降低,這時再等他們30天,只是多餘的,這與吸引更多的買氣的房市基本政策簡直是背道而馳﹔此外,據估計,全國一起實施此一新措施的成本約6000萬,所幸這不算多,因為房利美的銀拍屋只占市場上的銀拍屋一部分。 房利美一向在美國房市上扮演舉足輕重的角色,因此它必須對重整房市有所作為,但近來由它所頒出的政策,或是不著實際﹐或是無關痛癢,影響總是有限,甚至還有弊無利於房市。

歐巴馬政府從高盛Goldman Sachs Group Inc.下手,要好好整頓華爾街的金融體制,同時也在研究房利美和房地美Freddie Mac的組織究竟應以何種形態為佳?公營常常沒有成本概念而虧損累累,私營則可能為牟利而罔顧大眾需求,例如將不會提供30年固定利率的貸款,希望政府趕快對房利美作定調,以免它沒方向,沒章法,像個無主馬車,毫無績效。

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2010年5月1日 星期六

修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示,申請修改貸款條件者必須讓銀行了解:付目前的金額是有困難,但如果付低點就沒問題,讓數字來說話。

由於4月10日,本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案,陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件,針對相關的問題,綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升,已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們,不要猶疑,趕快去尋求協助,這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主,修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量,以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準,首先,可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov,輸入與貸款、收入和費用相關的數字,檢視是否符合救濟資格。

銀行修改貸款條件的基本模式是:房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%,銀行先把利率往下調降,每次降一碼,即0.125%,直到利率低至2%為止;如果仍然超過31%,則把貸款年限往上延長,每次延長10個月,直到貸款年限高達480個月(即40年)為止;如果還是超過31%,才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件,包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等,目的是回答以下幾個問題: 1﹑為甚麼會有困難付房貸,2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸,3﹑住在這房子多久了?4﹑想要留住這房子嗎?5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是,申請者必須讓銀行了解:付目前的金額是有困難,但如果付低點就沒問題,千萬不能說沒有錢付,那銀行就談都不和你談了,這種情況不是在較量談判能力,而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功,其要素是:所附的文件必須齊全,送出文件後兩個星期打一次電話追蹤,每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄,有時要補件,如果文件齊全的話,通常約60天就可能有結果。

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