2013年12月29日 星期日

有住家委員會 好還是不好?




住家委員會是為了維護社區的環境與價值。

在拉斯維加斯買房,很多新社區或康斗社區,都有住家委員會(Home Owner Association, HOA),這些社區有的祗有十幾幢房子,有的則大到像沙漠林,有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值,開發時建築商成立了住家委員會,由所有的住戶分擔維護社區的費用。

住家委員會並非新玩意,早在19世紀,美國的一些新社區就開始有了,在60年代,美國的都市發展走向郊區,因為可建的土地越來越少,蓋高密度的社區成為趨勢,而大多數的社區都有公共設施,需要維修,於是成立住家委員會就流行起來了。

這種社區有自己的法律,當社區剛形成時,因為空地很多,投票權握在少數屋主的手裡,許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的,委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士,有時仗著自己是委員,公器私用,往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時,住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中,就有權力改選委員會,或推翻一些過去委員會所作的決定。

委員會的經費,主要是靠住戶們所繳付的月費,這不是房屋稅,但如果沒付,委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例,一個到伊拉克上戰場的軍人,家在高爾夫球場旁,貸款已付清了,是個淨值有30萬的房子,只因為欠了800元的月費,結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了,軍人回來後,經過國防部出面,費了九牛二虎之力才把房子要回來。

住家委員會可以定自己的法律,但不能和聯邦法律抵觸,在1948年前,許多社區有規定不讓猶太人住,後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前,許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線,後來政府立了法,住戶們才可以裝小耳朵,但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。

加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續,如有不可理喻的規定,祗要大多數的居民投票,就可改變其規定。買房時,對於那份厚厚的社區管理章程(Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R)不可不仔細的研究清楚,也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的,例如若規定車庫門除了進出以外不可打開,但有些人必須把車庫當作工作房,車庫門要常常開著,那就不適合哦。

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2013年12月23日 星期一

獨立小型辦公樓 供不應求




林秀華表示,拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求,常有一個以上的買主競價,最後成交價高於要價的情形很普遍,估價也很難精準。(林秀華提供)

2013年拉斯維加斯的商業地產投資有很明顯的復甦,總成交量約20億元,其中一半以上投資在大型公寓上,雖然距離2008年經濟蕭條前的水平 (2007年的50億元)仍差一大截,但與最低谷時 (2009年的2.5億元)相比,已不可同日而語。

最近有一個加州來的客戶,購買了一個獨立的小型辦公樓,由於比較過其他的幾個標的物,客戶覺得這個價格很合理,但請估價員估出的價格竟比買價低很多,因此有些躊躇不決,後來理解估價員不是按照土地與建築成本,而是按照該區的平均出租率來計算價值,而客戶購買的目的是作為自用,並不計較空置部分的成本,且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求,所以欣然完成交易。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料,拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%,比前一年的10.3%略低,因為網路行銷的興起,恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%,比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%;辦公樓目前空置率為25.9%,比前一年的25.8%不相上下,前景堪虞,而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。

拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因,出租並不容易,目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因,但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代,或許多工作可選擇在家裡上班,企業對辦公樓的需要越來越小,才是空置率無法改善的真正原因。

拉斯維加斯現在的失業率是9.3%,仍是全美最高,幸好2013年有幾個大型工程復工,將可提供不少就業機會,例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝,三個旗艦百貨公司,125小店餐廳和辦公室);及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy,原名西曼哈頓,12棟共700戶康斗,15萬平方呎的辦公室,及5萬平方呎的店鋪)。

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2013年12月14日 星期六

退休潮 對賭城房市有利




拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)

拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後,明年的房市走向是否繼續大幅增高,是很多投資者有興趣的話題。

根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示,獨棟屋(Single Family House)中間價位是18萬3000元,比去年同期上漲26%,集合住宅(Condo and Townhouse)的中間價位是9萬9000,比去年同期上漲34%。自從去年8月以來,如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為,拉斯維加斯的房市有過熱現象,2014年將會降溫。

事實如此,市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示,房屋買賣成交量已比去年同期下降19%,上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來,過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。

從10月到11月,平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象,因為大家忙著過節,沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說,這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡,價格仍會繼續持軟,希望到春天時價格會回升。

2014年價格會不會回升?專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV(University of Nevada,Las Vegas)商學院舉辦的房地產座談會上,約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說,在市場上的房子還是不夠多,他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上,而如今只有七、八千棟房子在賣,這樣的低庫存可以提升房價。

至於所謂的影子庫存問題,即是屋主付不出每月的房貸,可是仍就繼續住著,而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素,無法盡快將屋子回收,再上市求售的房子,未來這些房子仍會出籠。

新屋建商Stephen Jones也保持樂觀,他說,一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州,如加州和紐約州的退休嬰兒潮,他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計,在未來數年內全美每天將有1萬人退休,這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。

Tisha Black是資深房地產律師,她認為在經過15個月的高漲勢之後,市場目前進入一段修正期,而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高,因此雖然房價仍屬低廉,但是復甦過程將是漫長路。

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2013年12月7日 星期六

屋主權利法案影響房市


拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元,回升到五年前,房市崩盤一年後的行情,已與本地居民的平均所得有合理的對應,預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)

內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights),主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子,因為它於10月1日開始生效,許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice),造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%,相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%,是很不正常的反差。

另一方面,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping),即持有不到六個月就轉手賺差價的案件,因為預期未來的房源將更不足而惜售,其9月份的成交量卻下降,但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%,據統計,其平均成本價格是14萬4197元,平均出售價格是19萬910元,平均毛利為5萬3503元,毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣,洛杉磯增加了11%,西雅圖23%,底特律13%,紐約14%,芝加哥28%,亞特蘭大32%,拉斯維加斯的交易量增加不多,這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元,因拉斯維加斯的房價相對低廉,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言,由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足,10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%,為18萬5000元,二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%,為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在,所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月,尤其過去一年來,二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%,二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%,目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了,所以未來一年的升值空間將很有限,甚至小跌也不無可能,除非繼AB284、SB321,州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

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