2009年5月30日 星期六

看清房屋交易數據

內華達房地產公司負責人林秀華建議,投資人買房地產首要考慮是地點及房屋質量,二手屋的中間價是取當時整體市場所有成交個案的中數來計算,如果現在市場大部份交易屋的平均屋齡為15.7年,消費者要多思考這中間價是否可參考。 記者伊佳奇∕攝影

四月份房屋中價又跌了1萬多,使得二手屋的中間價已落至12萬5千,似乎回到1998年的水平,不少客人極關心是否會跌到10萬,事實上,不同時期所計算二手屋中價是有所不同,都以當時整體市場所有成交個案來作計算,這也反應出當時市場房屋交易類型何者居多。

目前,據統計所有成交的房子買賣中,這包括建商售出的新屋,銀拍屋佔三分之二,而這銀拍屋的平均屋齡為15.7年,在不斷追求日新月異的賭城而言是嫌老舊了,過去替客戶買的出租屋,大多是自建商買的全新的房子,或是屋齡七年以下的二手屋,鮮少會買超過十年以上的二手屋,那公佈的12萬5千的中間價其中三分之二,取樣自平均屋齡15.7年的銀拍屋,這正如將橘子和蘋果如何可混為一談。

再比較一下新屋的市場資料那就更清楚了,四月份新屋成交的中間價為26萬1581元,熟悉賭城房市的投資者都知道,過去賭城的新屋和屋齡淺的二手屋房價相差無幾,二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內,而新屋一般則有建商十年的品質保証及分期付款保險,這保險是萬一買主失業,建商會代繳貸款一段時期。

這21萬6581元和12萬5000元的差距,就顯示出所買的物件不同,投資人各有所好,買銀拍屋的投資者很多只以低價為考量,忽略房屋所在地點、屋齡及屋況,房屋所在地點為地產投資的金科玉律,而以低價取代,屋齡老、屋況不好時,是要花大筆錢修理,這須計算在內的。

結論是無論二手屋的中價是否會掉剩至10萬,精明的投資者心中有數,瞭解這代表當時房屋交易的類型。

事實上,目前確是自1970年以來購屋置產負擔最輕省的時刻,房價超低和利率超低是最主要的因素,舉例來說:一個月收入5000元的家庭,約用收入的25%就可以負擔一間16萬的房子,若在2006年約須收入的44%才可以負擔當時一間中價位的房子。
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2009年5月23日 星期六

搶救溺水屋 找銀行協調

王小姐最近來電詢問,在2005年房市高檔時,用3萬元頭期款加上12萬元的貸款買了一棟公寓作為出租用途,現想把該公寓處理掉,希望本公司給予專業的評估,本公司分析如下: 首先,把該公寓送給她的親人,但是又擔心有贈與稅的問題。 該公寓現值只有5萬元,貸款還欠12萬元,是一項負資產,加上當年投資房地產後,很多人都是貼錢出租。

一來是負資產,二來又要貼錢出租,送人被接受的可能性很低。 

其次,找人重新辦理貸款,可減低貸款的壓力,也不會損失頭款3萬元且失掉房子及信用。 

這棟公寓正是所謂的「溺水屋」,是不可能重新辦理貸款,即使是歐巴馬總統提出的緩和房(loan modification),最多能貸到現值的105%,且要符合信用及收入所得的條件。 

此外,如繼續出租房子,但擔心租約到期後沒有人租,若沒有能力再繳貸款,銀行將會收回房子拍賣,是否仍要付貸款差額,或是還要報稅。 

貸款都繳不出,如何能付貸款差額,但本專欄曾介紹在內州,銀行是可以向法院申請 (deficiency judgment),針對債務人在內華達州的其他財產求償的。 

至於銀行向國稅局報告欠款人的收入,這部分就是銀行的損失,以往欠款人需申報該項收入並繳所得稅。

在2007年底布希總統簽署的房屋免稅特赦 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act),已規定在2007年1月1日到2009年12月31日間的自住屋此項「所得」免稅。 

最後,透過房產公司,將房屋做short sale。 

房產業者在累積許多經驗後,已建立一套作業模式,先和銀行談妥可行性,取得其同意的售價後,才掛牌出售房屋,成交率自然提高很多,這方法原屋主信用雖受損,但程度是較輕,是較好的選擇。 

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2009年5月9日 星期六

內華達法拍屋供給量 將陸續湧現

最近這幾周以來,市面上法拍屋的「供給量」突然驟減,因此投資者又開始有「搶屋」的現象.好的法拍屋一上市立刻就賣掉了,而且不像以前一直有新的房源不絕。 

市面上剩下一些有瑕疵的產品,有緊鄰大馬路的,甚至旁邊就是高速公路,建材質量不好的,位於飛機航道上有噪音的,室內遭破壞或竊盜的,價格偏高的,不一而足。 

物美價廉的法拍屋到哪裡去了?原因有三: 1.去年終美國政府希望銀行在聖誕節期間暫停一切法拍行動,讓屋主能過個好假期,法拍全程至少需111天,去年12月的效應就延至今年4月。  

2.今年3月美國政府又正式要求銀行,將所有進行中的法拍程序遞延一個月(moratorium),讓面臨法拍的屋主,有機會利用歐巴馬的「住宅拯救計畫」贖回住宅所有權。  

3.歐巴馬提出的「住宅拯救計畫」,使一些原想棄屋的屋主,再度燃起一絲希望,繼續咬牙硬撐了個把月。 然而該來的還是逃不掉,延遲只會使將來幾個月的法拍屋暴增,預估再一個月,法拍屋的供給量將會像洪水(flood)一樣大量湧入市場,投資者不妨拭目以待。

3月房屋中價已跌到13萬4900美元,相當於2001年的水平,但成交量卻攀升至3626棟,這個「賣越多,價越低」的趨勢已持續了11個月,預計房屋中價會再跌個10%,最近搶不到房子的投資者不要心急,下一波物美價廉的法拍屋即將再來。

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2009年5月2日 星期六

「不足額還款屋」新模式 成交率提高

內華達房地產公司負責人林秀華表示,該公司代賣主掛牌出售的「不足額還款屋」,皆屬於這種新模式,賣主可以安心,投資者也買得開心。 記者伊佳奇/攝影

「不足額還款屋」已有新模式,對投資人的時效與機會都好,值得掌握這新趨勢。

美國房市崩盤已多時,許多屋主因付不起房貸,尋求各種管道紓困,有的和銀行談修改貸款條件(loan modification),降低每月分期付款條件,也有的找房地產經紀在不足額還款的前提下掛牌出售房屋(short sale )。

有關不足額還款銷售這一項目,隨著時間的演進,業者在累積不少經驗後,近來已修正出一套新的模式,先和銀行談妥可行性並取得其同意的售價後,才掛牌出售房屋,這和以前先掛牌,取得購買合約 (offer)後,再和銀行談判的模式完全相反。

後者因和銀行談判的時間較難控制,而且成不成還不一定,造成許多買主連下單的意願都不高,也有許多買主雖然下了單,但在等銀行同意之前,又看上了其他的房子,因而變卦取消購買合約,害得許多人白忙一場。

所以現在大家看到市面上有越來越多掛牌求售的「不足額還款屋」,會特別註明其已取得銀行的同意及其底價,在這種情況下如果買主下購買合約,會比較快就得到回覆,成交率提高很多。

這不啻是投資人的好消息,以往看到「不足額還款的銷售屋」就卻步的投資人,今後可要分辨一下,這是否屬於已取得銀行同意的新模式,如果是的話,其價格及交易時效和「銀拍屋」不分伯仲,而屋況又往往比「銀拍屋」(屋主棄屋)好,投資人不要錯過。

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