賭城商機大推手–施奈德

1987年施奈德被加州銀行控股公司派到拉斯維加斯，出任內華達州第一聯美銀行董事長與執行總裁，那年他才40歲，從此這位出生於南達科達州的青年才俊，便與拉斯維加斯結下不解之緣，今年他66歲，是內華達州立大學的新任校長，他的職場轉型與拉斯維加斯的發展息息相關，26年來他對賭城文化與產業的貢獻有目共睹。

當第一聯美銀行被富國銀行併購以後，施奈德決定繼續留在拉斯維加斯，因為他覺得這是一個可以發揮他影響力的地方。當時的城中區是毒品與流浪漢集中的地方，治安很差，城中區的賭場只有日漸衰頹，毫無生機，但施奈德天生是個改革家，他提出一個在弗利芒街蓋幻彩天幕的偉大方案，不斷奔走立法，並取得市政府與弗利芒街兩旁賭場的財力支持，天幕完成後，城中區的商機果然起死回生，如今觀光客絡繹不絕，當時他就名列拉斯維加斯最有影響力的十人之一。

施奈德夫婦同時也是藝術愛好者，他們感到拉斯維加斯缺乏文化氣息，於是又著手打造一個表演藝術中心，地點就在城中區裡，他們自己率先捐款100萬元，得到各界人士的回響，最後以捐款最多的基金會主席史密斯為名，建立頗具建築特色與音效絕佳 (Art Deco Style)的史密斯表演藝術中心，如今該中心交響樂團演奏、舞蹈與各種藝術表演盛況空前，這又是一項創舉，拉斯維加斯終於有點文化了。

2010至2013年，施奈德擔任內華達州立大學旅館管理學院的院長，對建教合作不遺餘力，尤其是管理與財務方面的領域，他也主導大學的發展策略，致力於使州立大學成為社區發展的資源與動力，產業界需要的各種訊息，多半可從大學提供的經濟發展研究資料中取得。因為施奈德對促進拉斯維加斯產業的多樣化功不可沒，2014年施奈德成為內華達州立大學新任校長，跌破專家學者眼鏡，為使拉斯維加斯更均衡更健康地發展，誰說州立大學校長必須是博士或教育界出身？在拉斯維加斯什麼都有可能。

內華達州長山道沃頒予施奈德2013年年度慈善家的最高榮譽，建造大學體育場是施奈德接下來想作的項目，此外，拉斯維加斯的退休人口與日劇增，但醫療設備與人才欠缺，所以施奈德也要儲備一個四年制的醫學院，施奈德是銀行家、企業家、改革者、文化使者、慈善家、教育家，最主要的是，施奈德是拉斯維加斯文化與商機的重量級推手。

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賭城房市 仍可放心進場

根據S&P/Case-Shiller機構的統計，2013年全美國20個大城市的房價平均上揚14%，其中拉斯維加斯、洛杉磯與舊金山的漲幅更是超過20%，許多人投資者紛紛因此來電詢問：房地產投資的時機是否已經過了？

有鑑於此，投資專家綜觀美國房市之歷史，歸納出一些簡單的準則，給投資者作參考。

一、房價與年租金的比例﹕舉例說明，如果房價是15萬元，月租金是1100元，則此比例為15萬/(1100x12月)=11.36 ﹔從1989年到2003年 (全美房價瘋狂飆漲之前)15年間全美的平均指數是12，而Moody's Analytics機構剛出爐的2013年第三季的全美此比例是14，難怪很多投資者開始猶豫不決了，因為雖然目前此比例不理想，但同時銀行30年房貸的利率4.5%也是史上最低點。

此外，有些城市則不適合參考此全美平均指數，例如舊金山、紐約、奧斯汀，其2013年第三季與從1989年到2003年15年間的數據分別是32與28、19與14、24與16。

二、房價與年收入的比例﹕舉例說明，如果房價是12萬，年收入是6萬，則此比例為12萬/6萬=2﹔從1989年到2003年15年間全美的平均指數為1.9，而Moody's Analytics剛出爐的2013年第三季的全美此比例是1.8，所以對投資者而言目前的比例和歷史指數不相上下，是否投資就要考慮其它的的因素，特別是對未來經濟成長的預期。

至於舊金山、紐約、奧斯汀，其2013年第三季的數據分別是4.8、1.9、2.2，各城市的相關指數也可在知名房地產網站zillow.com上找到。

三、2014年美國重要經濟指標預估﹕這方面的參考數據有2014年全美GDP (國民生產毛額)預估是2.7%(2013年是1.9%)﹔2014年的失業率是6.5%﹔2014年零售業增長是5%﹔2014年30年房貸利率上漲為5%至5.5%。

總結未來一年美國的房市展望﹕2013年全美房價普遍性上揚兩位數，預估2014年會趨緩，漲幅為3%到5%之間﹔2014年溺水問題減輕，售屋者增加，房源較鬆，二手屋銷售量會增加4%，建商新屋增銷售量會增長16%﹔但低房價的吸引力降，加上銀行提高利率，現金投資客變少。

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賭城房價 預估年成長3%

經濟學家宋博 (Chris Thornberg)最近在2月的「2014年內華達州經濟前景和市場分析」研討會上預計，內華達州和拉斯維加斯的經濟今年將會不錯，2015年會更好。

雖然美國各州的經濟狀況因地而易有強有弱，但整體經濟在經過2009年開始的金融危機後，過去幾年一直在穩定的復甦成長中。消費者開始購買非必需品，出口貨物增加，一度不太樂觀的州市政府財務狀況也因縮減開支而比較健康。仍存在一些阻擋經濟成長的因素，包括：緊縮的銀行貸款，人民積蓄不夠，尚未解決的政府福利制度改革方案，中國經濟減緩，聯邦政府減少收購債券（QE）等等不利因素。宋博認為，今年美國的GDP國內生產總值會達到3%至3.5%。

內華達州受到次房貸泡沫化(subprime loans)和旅遊業收入降低的雙重打擊，經濟狀況幾乎一度瀕臨全盤破產的邊緣。經過數年的修復工作，最近傳出許多好消息，就業情況繼續改進，8.8%的失業率仍高於全國的6.7%，不過每年均有增加平均約2%的新工作。許多行業都有擴張跡象，不止賭場和旅館業在雇用新人，根據必康經濟顧問公司（B acon Economics Co.）的數據調查，保險業和財務顧問業在整體經濟裏由2001年的8.3%成長到去年的12.4%，其他如運輸業、製造業、健保業、服務業都繼續成長，必康公司認為，這個現象會至少再持續進行三年。這種經濟重心分散現象對拉斯維加斯的未來是有幫助的，不過分依賴賭博業及旅遊業使得整體經濟增加彈性及抗壓性。

受歡迎的房產網站Zillow.com分析，在經過去年的26%高漲幅後，今年應該是持平的市場。拉斯維加斯的溺水屋比例，即房屋貸款高於房屋的市場價，從2012年第一季的71%，第四季的59%，降至去年2013年第三季的39%及第四季的35%。Zillow的經濟分析師古德(Gudell)說，溺水屋比例大幅度的降低是因為中間價位的房價大幅上漲。拉斯維加斯的35%溺水屋比例仍是全美第一高。平均房價仍是偏低的18萬5000元，只有最高時期的55%，古德認為，在未來數年房價仍有上漲空間，不過上漲的速度將會慢下來。目前一般專家的估計是一年上漲3-5%。

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財團漸淡出 房市趨穩定

2014年才剛開始，據1月份的幾項房市指標，我們可以預測2014年的房市將呈現穩定狀態，不致有明顯的價格波動。

第一﹑私募資金財團投資者占房屋總銷售量的比例下降：比較2013年1月份與2014年1月份的銷售，在拉斯維加斯，私募資金財團投資者占全部銷售的比例從10.1%降到7.2%，內華達州則從10.7%降到6.5%。

自從2008年房市崩盤後，因為房價偏低，相對的出租報酬率就高，華爾街的私募資金紛紛投入房市，但隨著過去兩年房價大幅反彈，價格的吸引力已不再，故他們逐漸淡出房市。從好的一面來看，大型的炒作者減少，市場自然會趨於穩定。

第二﹑總銷售量下降：由於房源緊俏，拉斯維加斯過去一年來，房屋買賣成交過戶的數量計有5萬7452戶，比前一年下降11%，全美國50個大城市中有17個城市的房屋總銷售量是下降的，這也顯示全美投資型的買主減少，房市已逐漸趨於穩定，但拉斯維加斯的房源緊俏是因為人為操作的結果，所以房市何時回復正常還是未定之數。

第三﹑現金買主的比例上升相對於一般私募資金的投資會涉及貸款，個人投資者因為不容易取得貸款，故通常是現金買主。在拉斯維加斯現金買主占全部銷售的比例從40.1%增加到56.5%，內華達州則從48.3%增加到58.7%，相較全美國2014年1月份的44.4%。值得注意的是，在拉斯維加斯，現金買主中有很多是二戰後的嬰兒潮現在退休遷至賭城者。

第四﹑不足額還貸銷售的比例下降，銀行屋銷售的比例上升：在拉斯維加斯，不足額還貸銷售占全部銷售的比例從25.7%下降到14.9%，內華達州則從22.9%下降到13.4%，相較全美國2014年1月份的5.9%；在拉斯維加斯，銀行屋銷售佔全部銷售的比例從22.8%上升到25.6%，內華達州則從20.3%上升到23.7%。

與以往幾年大相徑庭，不足額還貸銷售大幅度降低，這表示棄屋者減少了；至於銀行屋的比例有小幅增加，這並不代表銀行屋的數量增加，只是對應不足額還貸銷售的比例大幅度下降所致。但總而言之，棄屋者減少也顯示房市逐漸趨於穩定。

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賭城沾不上罪惡城的邊

在拉斯維加斯做房產經紀人最常聽到客人問說：這是個罪惡之城，住這裏好嗎？

事實上拉斯維加斯可以與「罪惡之城」之名聯想在一起的只有在賭場區，而四周廣大的住宅區一點也看不出賭城的氣氛，就像任何一個美國城市，是個安家居業的地方。

不過正因為拉斯維加斯是個遊客很多的城市，許多生意都是24小時、七天營業，那麼以住家的眼光看，是不是比其他城市更方便，更好居住？

「罪惡之城」這個名字的來源是1963年作家迪克泰勒寫了本書，標題是：「拉斯維加斯，是個罪惡的城市嗎？」書名之後有個大大的問號，的確，拉斯維加斯的賭場區內，只要有錢，什麼樣玩樂的方式都可以享受到。電子看板車公開拉著情色廣告在街上跑，合法的讓客人在賭場裏用金錢賭博，每個轉角都有酒吧在為遊客服務，人們在這裡盡情的吃喝玩樂，看起來是個充滿誘人犯罪的環境，但是問一問住在城裡的人，大多數的人都不同意這個別名，更不贊成將「罪惡之城」的名稱冠在他們居住城市的頭上。

事實上，拉斯維加斯根本不在全美十大犯罪率最高城市的榜單上，只是人們不了解這個城市所給的綽號，這就好像人們叫舊金山是同性戀之都，紐約是爛蘋果一樣。拉斯維加斯之所以有這個臭名，主要是因為它以博弈業為主要產業，賭場很多，不過現在全美一共有40個州可以有合法的賭場，甚至各州陸續開放網上博弈為合法，所以「賭」並非擁有「罪惡之城」頭銜的理由。

那麼「毒」是不是理由呢？全美國有20州，只要有醫生處方就可以合法吸用醫療用大麻，在科羅拉多州還可合法購買「娛樂用」大麻，而在內華達州，大麻還是違法的。

再說「淫」呢？加拿大最近才通過法律，使妓女全國合法化，而在拉斯維加斯賣淫是違法的，最近賭城才立法通過，將「足療」納入按摩業，杜絕色情，而小姐站在街上拉客會被警察逮捕。

此外，這裏還存留有一條很保守的法律，賣車子的星期天不許開門做生意，因為星期天要人們有時間上教堂，而在保守的中西部，許多州早就廢除這條法律。

想來想去，也許是酒池肉林這一種形象讓拉斯維加斯無法除去「罪惡之城」之名，布斐(buffet)餐館是拉斯維加斯中的特色，暴飲暴食是基督教中所說的七個原罪之一：憤怒（wrath）、貪心（greed）、偷懶（sloth)、虛榮（pride）、慾望（lust）、羨慕（envy），和暴食（gluttony），其實每個城市，每個人都有這些問題。不過也許就暴食這一點，使拉斯維加斯沾上了罪惡之城的邊。

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