2011年8月26日 星期五

中國城周邊康斗 正搶手

有一華人剛以17萬5000元買進一戶1000平方呎的高層豪華康斗,落地牆外就是賭城大道,可步行到賭場,物業管理月費650元,還包括接送服務,作為招待所很方便。

如果說拉斯維加斯的地產業是美國地產業的重災區的話,那麼賭城的康斗市場可以說是巨災區。一個主要原因就是近幾年投資者占此地購屋者的半數,而投資者一般是希望擴大收益而減少開支,所以康斗每月的管理費普遍高於獨立家屋的事實令他們望而卻步。 

但是,這並不是說完全沒有人買康斗。如果你想住在中國城附近,又不願意花很多錢,或者想要把房子租給不會駕車的華人,那麼最好的做法就是買中國城大街Spring Mountain兩邊的康斗。例如坐落在中國城廣場背後的康斗就非常搶手,一上市,只要價錢合理,普通在一兩個星期內就被人買去。 

當然,如果只有3萬到5萬現金的話,在Spring Mountain街的北邊有一大片康斗。這些康斗比較舊,也沒有被圍牆和鐵門圈起來,所以價錢相當便宜。有些人買來,自己住一間,另一間租出去,成本可以說極低。 

如果想要買區域比較好並且搭巴士方便的康斗,那麼在Flamingo西邊,連續有一大片康斗社區。現在價錢便宜的驚人,5萬到7萬可以買到手兩臥,租金可達700至800。我查看它們出租的情況,絕大多數都是在一個月內就租了出去。不妨算一算收益比,很可能是十年內還本。你說,在銀行的利息只有百分之零點三的情況下,還有比這種投資更好的嗎? 

其實,當地產業者談到康斗,他們通常不是談這種康斗。老美經紀人說的康斗一般指高樓康斗(high rise condo)。在此地地產市場火熱的年代裡,這種康斗非常搶手,許多高檔次的人物紛紛放入頭款去搶購這種康斗。

那時,靠近賭城大道的高樓康斗的價錢可不得了,一臥50萬,二臥80萬,三臥想都不要想。過去幾年,這些外表看起來好像黃金砌起來的大樓,現在卻很少人問津,價錢一落千丈。我曾看到原先要賣80萬的二臥,落地玻璃牆可以讓你一覽大道風光,現在不到30萬就可以買到。

遺憾的是,目前很少人願意承受每月近千的管理費。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

2011年8月19日 星期五

美房地產 2年內可望翻升

美國的投資環境相對而言是安全的,中國人可以安心投資美國資產市場。 

如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較,可發現美國投資環境是相對安全的,美國的房地產被嚴重低估,未來兩年,預期美國經濟將開始好轉,房地產市場可望由谷底翻升。來自中國的投資人將受到中國客觀環境的影響,將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
 
全球各國的經濟成長,將以2012年和2013年為一個轉捩點,美國的經濟將逐漸好轉,其餘的國家則多半繼續衰退,雖然美國的經濟面臨挑戰,但美國的先天體質強健,又擅長操弄國際金融與貨幣市場,借多還少,最後仍是個贏家,在美國的投資相對而言是安全的。美國新任駐中國的大使駱家輝也說,中國人可以安心投資美國資產市場。 

歷史經驗顯示,金融危機後必然伴隨經濟衰退,經濟衰退的期間不等,最常見是四到五年,然後慢慢復甦,從2008年金融海嘯過後計算四到五年,也就是2012到2013年,當前的經濟氣氛詭譎,負面消息很多,更增添不確定的變數,2012年的經濟會好轉嗎?還是會繼續衰退呢? 

根據華府著名的經濟期刊The Kiplinger Letter對各國2011年及2012年的「國民生產毛額成長率」 (GDP Growth)之預測: 
2011/2012全球:4.3% / 4.5%;美國:2.0% / 3.0%*;歐盟:1.9% / 1.8%;中國:9.4% / 9.0%;印度:8.8% /8.5%;蘇俄:4.8% / 4.5%;英國:1.7% / 2.3%*;加拿大:2.8% / 2.7%;日本:1.4% / 2.4%*;南韓:4.4% /4.0%;巴西:4.5% / 4.3%;墨西哥:4.4% / 4.0%。(*代表成長率增強者) 
值得注意的是,除了日本的成長增強是因災後重建外,只有美國和英國是好轉的,其餘各國都是小幅衰退,這顯示2012年和2013年將是轉捩點的徵兆。 

中國因為4兆人民幣(約6261億美元)刺激經濟的計畫,一直維持高成長的假象,最近有些經濟專家指出以下幾點:中國有過多的資金追捧房地產、原物料,全民炒作,泡沫已形成;中國通膨問題很嚴重,勢必調升人民幣的匯率,此將不利出口;歐美為了自救,對中國課徵懲罰關稅,也會導致中國出口貿易大減;為抑止資產泡沫擴大,中國銀行不放款,企業無法繼續投資;中國的經濟逐漸衰退,熱錢流出,換回美元保本。 

中國的房地產高估,加上預期經濟成長下降,而美國的房地產則嚴重低估,且預期經濟開始好轉,所以未來把中國的房地產脫手到美國來投資的人自然是有增無減了。目前外國人投資美國房地產主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州,其中以加拿大人占最多數23%,中國人居第二占9%,後者還有很大的成長空間。

2011年8月12日 星期五

買商業地產 評估可租性

目前商業地產的行情很亂,進場必須審慎評估其「出租可行性」。 

拉斯維加斯商業地產的違約案例,不但數量上在全美排行榜名列第一高,銀行處理違約案例之拖延誤時也名列全美倒數排行榜,商業地產的跌幅因地點好壞,有極大的差異,一般而言,土地自高峰跌了60%至80%,辦公樓跌了40%至70%,商場跌了40%至80%,廠房及倉庫跌了40%至60%,目前商業地產的價格與行情很亂,是前所未有的,買家應多看、多比較。

由於美國政府「提高債信額度」的歹戲拖棚才告一段落,美股已受重傷,接著「標準普爾」 (S&P)上周五調降美國「債信評等」至AA+,民眾對經濟前景產生嚴重疑慮,引發美股連著兩天狂跌。 

美國「聯邦準備理事會」(Fed)在年前的「量化寬鬆」QE2結束後,已經很久沒有動靜,此次首度開會,本周二會後聲明指出,將維持「低利率」至2013年中期,以振興經濟復甦,此舉果然激勵美股大力反彈,但周三卻又再度下挫,看來如果「低利率」不見成效,Fed重啟QE3將是下一步,並準備付出「通貨膨脹」為代價。 

其實美國經濟基本面沒有變壞,而是「資本市場失去信心」,預期未來幾季經濟復甦會稍減緩,甚至有經濟下滑的風險,要挽救疲弱的美國經濟和房市,不能再用如「縮減預算」的財政政策,只能用如「低利率」或「量化寬鬆」的貨幣金融政策,可惜礙於政府重整金融體系的措施,銀行依然縮緊銀根,在經濟和房市復甦中扮演「扯後腿」的角色。
 
「低利率」對貸款置產者有利,能提升買氣,然而銀行對非自用的商業地產貸款十分嚴格,利率再低但貸不到款也沒用,且其金額龐大,也無法用現金買,雖然商業地產未來的展望並不樂觀,但購買自用的商業地產目前則是良機。 

許多銀行最近因「聯邦儲蓄保險局」(FDIC)「規範專員」(regulators)的施壓,才大舉處理呆帳,「法拍」抵押品,商業地產庫存量堆積如山;加上經濟持續不景氣,許多企業倒閉關門,尤以本地北區和西南區的超建特別多,成為拉斯維加斯商業地產的重災區,美而新的「蚊子館」比比皆是,如果地點不佳,要租出去將是遙遙無期,對希望收租的投資人而言,並不理想。

2011年8月5日 星期五

高層豪華康斗 可能是谷底價

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳,其出租回報率一般不如獨棟屋,但如果是自住,有時間享受其所附屬的各種豪華設備,將會有物超所值的感覺。 

這一年來,高層豪華康斗的價格或呈現持平,或有小漲,再從數據顯示這可能已是谷底價了,專家們也認為現在的價格被嚴重低估,加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成,臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手,目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。
 
2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計,取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers,以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場,以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容:
 
Panorama Towers每平方呎平均售價:2008年9月365元,比較2007年9月500元,跌幅為27%。2009年9月235元,比較2008年,跌幅為36%。 

M G M Signature每平方呎平均售價:2008年9月600元,比較2007年9月850元,跌幅為29%。2009年9月310元,比較2008年,跌幅為48%。 

又是兩年過去了,2011年的今天,再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化: 

Panorama Towers每平方呎平均售價:2010年8月165元,比較2009年,跌幅為30%。2011年8月165元,比較2010年,持平。 
M G M Signature每平方呎平均售價:2010年8月285元,比較2009年,跌幅為8%。2011年8月290元,比較2010年,漲幅為2%。 

相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%,M G M Signature這兩年總計小跌6.5%,因為這之前真是跌太猛了;然而總觀這一年來,兩者的價格或呈現持平,或有小漲,可見已是谷底價了。 

猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時,每平方呎平均售價325元,若依漲跌來分別為兩段時期,自2003年至2007年飆漲約84%,而自2007年至2011年則跌了約67%,表面看似乎漲幅比跌幅多,但實際上就如數字遊戲般,得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%,形同腰斬,因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。 

此外,值得一提的是,Panorama Towers 一直以來都非常搶手,如不包括叫價不符市場行情的,本周每平方呎平均售價200元以下的,市面上只有兩戶在求售;至於M G M Signature,目前每平方呎平均售價350元以下的,則有27戶求售,有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。