2013年6月29日 星期六

房地產復甦 產官學界樂觀



房地產經紀吳維安說,買新房子是跟潮流走。(吳維安提供)

內華達州的房地產市場走向如何?這是大家都關心的問題,6月20日,內華達州立大學(UNLV)邀請專家學者開了一次座談會,賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭,內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說:內華達州已復甦,建築業又回來了。

接著聯邦住房和都市發展部(HUD)的歐佛利亞巴斯高上台演說,她說:政府在過去幾年,拿出更嚴厲的法規來管理銀行,使未來的房市基礎更穩健。

內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家,他說,房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。

金融海嘯發生後,銀行不願放款,建商和買房子的人都借不到錢,市場當然垮了。

於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟,最重要的就是要增加市場上流通的錢,讓經濟活絡起來。

擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說,過去20幾年來美國房市經歷四個階段。 第一階段是「觀望期」,1990到2000年,這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。

第二階段是「警告期」,2000到2007年,這時期「次貸」大行其道。

從2001年祗有1萬4706件「次貸」案,激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」,發生在2007年到2012年,這時期房價爆跌,市場上有一半以上是「銀行屋」。

賭城現在進入第四階段「復甦」期,房價依然偏低,購買能力(Affordability)增高,但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了,按照統計,到美國投資房地產的外國人以加拿大最多,再來是英國人,中國人排名第九,而他們的首選城市都有拉斯維加斯。

目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」(Short Sale)的占有率都大幅下降,「銀行屋」為10.85%,「不足額還款銷售屋」為26.68%,「傳統銷售屋」是57.80%,而「建商新屋」是4.67%。

專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說,市場變化很快,過去五年新屋市場是漆黑一片,而現在又像火箭沖天,目前新屋的中間價為25萬4550元,在2012年祗有20萬分,一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了,畫好可建地 (lots)將愈來愈少,「生地」的價錢會繼續上漲,接下來就是房價也要跟著漲了。

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2013年6月22日 星期六

賭城大道 各國建築縮影



這是義大利佛羅倫斯(Florence)的Ponte Vecchio橋,上面小店林立,與拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)的Ravella旅館將房間蓋到橋上,是否有幾分神似?(林秀華提供)

欲了解西方的建築風格之沿革,最好親至歐洲各國一遊,參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今,建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來,只在拉斯維加斯大道一條街上,就可略覽到許多代表性的建築,令人嘆為觀止。

雖然這些建築大都不拘一格,是混合體,而建材更是大異其趣,古代用石材,拉斯維加斯用鋼筋水泥,但仍可依其外型設計的主要特色,舉幾個典型的建築物為例,至於室內則因為涉及功能性的設計,並不能一概而論。

1.凱撒宮 (Caesars Palace):仿古典羅馬 (Classical Rome,753BC-476CE),其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。

2.百樂宮 (Bellagio):仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance,1420-1550),其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。

3.威尼斯 (Venetian):仿哥德復古 (Gothic Revival,1800-1910),其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque,1600-1725),其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。

4.石中劍 (Excalibur):仿懷舊 (Nostalgia,1850-1914),其特點是童話城堡。

5.金字塔 (Luxor):仿埃及 (Ancient Egypt,3000BC-300BC)。

6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health):後近代的解構體 (Postmodern,1980晚期中的Deconstructionism,源於俄國)。

7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center):近代的藝術 (Modernism,1910-1940中的Art Deco,源於法國,紐約的帝國大廈為典型代表)。

8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York):展現城市的天際輪廓,是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主,到最近以從俄國發展出的後近代的結構體,也就是從西歐建築流行到東歐建築,加上金字塔的埃及建築,等「雲頂」(Genting)蓋好,很快的又將有中國建築的出現,拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

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2013年6月18日 星期二

無力還債 Short Sale獲准主因



地產經紀吳維安說,屋主申請「不足額還款銷售」被拒,主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

屋主申請「不足額還款銷售」(Short Sale)時,有50%機率會被銀行拒絕,主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」(Hardship)的條件。

因為房價大跌,造成溺水屋,許多屋主認為繼續付房貸划不來,就想棄屋,把虧損推給銀行去負責,做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客,隨便取銷屋主的債務,銀行需要看屋主個人的收支情況,是不是真的收入太少,開銷太大,入不敷出? 屋主必須提交兩年的報稅單,兩個月的銀行對帳單和陳情書(Hardship Letter)給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述,但銀行承辦者,每天要看幾十封這樣的陳情書,如果陳情書的敘述不能說服他們,陳情書可能就會被擱置,或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚,一般美國家庭沒有存錢的習慣,一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕,或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔,遇到這些不幸的事,而有「無力還債」(Insolvancy)的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時,其實就是在找「無力還債」的事實。

很多屋主銀行有存款,也還有工作收入,只因為投資出租的房屋跌價,就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手,一方面不繳付每月房貸的分期付款,一方面還繼續收取租金,這種情況會困擾銀行,使得審查的時間更長,而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時,千萬不要提交假資料給銀行,或隱藏銀行的存款,或短報收入,因為將來交易通過以後,如果銀行發現文件作假,仍有權利向屋主追索差額(D ficiency Judgement)。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友,因為就算銀行在審核時沒發現,但屋主簽了「發誓書」(ARM's Length Transaction),一旦作弊的情事被發現,由於涉及親戚朋友,將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法,但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全,又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前,一定要找有經驗的經紀人,將自己的財務狀況先審查一遍,才不會白花功夫與浪費時間。

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2013年6月8日 星期六

賭城溺水屋比例 顯著趨低



林秀華說,過去一年來房價大漲,失業率降,經濟改善,溺水不嚴重的屋主有望守得雲開見月。(林秀華提供)

由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案,用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金,及不足額還款銷售,光是內華達州就受益18.8億元,平均每戶9萬7000元,對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻;加上過去一年來,拉斯維加斯房源供不應求,使中間房價大漲約30%,因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。

根据Zillow的統計,2013年第一季拉斯維加斯有54.3%,計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋,相比於2012年第四季的59.2%,與2011年第四季的70.0%,Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。

但相較於2013年第一季全美國的25.4%,拉斯維加斯仍是差強人意。 溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別,例如北拉斯維加斯仍乏善可陳,郵區89030為74%,89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間,89101是72.0%,唯東北區89115的71.7%堪與媲美。

「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下,例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間,「安森」社區所在的89052是35.4%。

區域性差異主要的原因有三:一、無論自住或投資者,都喜歡有規畫的社區,以前房價高峰時,無法負擔有規畫社區裡的買家,在2008年房市崩盤後,如今終可如願以償,因此買氣特別高,造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。

二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期,這一區推出的新屋數量特別多,所以2008年房市崩盤後,此區被高價套牢的人相對較多,需要較長的時間調整基本盤。

三、郵區89011,包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響,其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手,使得該區的房市欲振乏力。

但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求,未來這種區域性的差距有望縮小。

此外,值得注意的是,房貸欠款超過房屋市值兩倍,屬於嚴重溺水的房屋,在拉斯維加斯有29.2%,計9萬7460戶,相較於全美的13.2%。

這些房屋積重難返,大部分將成為新房源,以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看,須整整兩年才消化得完。
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2013年6月1日 星期六

房屋溺水 屋主該如何逃生?



不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供)

有人說,作「不足額還貸銷售屋」(Short Sale)很不容易成功,銀行不批准,因為它想經由法拍,收回自己賣。

事實並非如此,銀行並不喜歡法拍或沒收房子,首先,法拍後如果還有人住在裡面,要趕人;收回房子後,要找專人維修、保養、接水、接電,付屋主協會會費等,銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外,法拍的手續繁瑣、費時、花錢,法拍一幢房子,光是法律方面的開銷,一幢房子就要3萬到5萬元。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」,現在銀行審核的條件越來越鬆,將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多,對銀行和溺水屋主而言,「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的? 一般美國人買房子多半是貸款,保守的人在自己的能力所及範圍內,有個30年固定利率的貸款,每月從薪水中付房貸分期付款,還有足夠的錢過日子,大膽的人,如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來,卻用浮動利率貸出20萬元來,買個無法負擔的房子,想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。

哪知道金融大海嘯來到,房價一直往下掉,不好賣,等到利率調整時,每個月的房貸分期付款(Mortgage)突然變成以前的兩、三倍,負擔不起,而硬要脫手賣出的話,所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時,許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍,加上房價又一直在掉,賣即賠本要貼錢,這時真可要把人逼瘋了。 通常人碰到這種情況形,情緒上會經過四個階段:生氣、抗拒、接受、處理。

一、生氣:在帳單不停的來到,討債公司不斷的打電話,和錢又付不出時,有些人會失去理性,破壞房子,或一走了之。

二、抗拒:過了這一階段,人們試圖尋找簡單快速的解決途徑,例如重新貸款,向親戚朋友告貸,或是買六合彩。但這並不切實可行,努力掙扎一陣子,還是沒得到幫助,有些人陷入抑鬱症(depression),和家人的關係也出了問題。

三、接受:屋主在經過很長的痛苦過程後,認清並接受事實,就當前的情況與專家討論各種可行的辦法:不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」,信用都會受損,但比法拍給人的觀感好太多了,且「不足額還貸銷售」越來越普遍。

四、處理:中國人常說長痛不如短痛,又說留得青山在,不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件,或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款,其中有很大部分溺水很嚴重,會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋,對買家而言都是好消息。

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