無力還債 Short Sale獲准主因

地產經紀吳維安說，屋主申請「不足額還款銷售」被拒，主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

屋主申請「不足額還款銷售」（Short Sale）時，有50%機率會被銀行拒絕，主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」（Hardship）的條件。

因為房價大跌，造成溺水屋，許多屋主認為繼續付房貸划不來，就想棄屋，把虧損推給銀行去負責，做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客，隨便取銷屋主的債務，銀行需要看屋主個人的收支情況，是不是真的收入太少，開銷太大，入不敷出？ 屋主必須提交兩年的報稅單，兩個月的銀行對帳單和陳情書（Hardship Letter）給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述，但銀行承辦者，每天要看幾十封這樣的陳情書，如果陳情書的敘述不能說服他們，陳情書可能就會被擱置，或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚，一般美國家庭沒有存錢的習慣，一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕，或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔，遇到這些不幸的事，而有「無力還債」（Insolvancy）的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時，其實就是在找「無力還債」的事實。

很多屋主銀行有存款，也還有工作收入，只因為投資出租的房屋跌價，就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手，一方面不繳付每月房貸的分期付款，一方面還繼續收取租金，這種情況會困擾銀行，使得審查的時間更長，而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時，千萬不要提交假資料給銀行，或隱藏銀行的存款，或短報收入，因為將來交易通過以後，如果銀行發現文件作假，仍有權利向屋主追索差額（D ficiency Judgement）。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友，因為就算銀行在審核時沒發現，但屋主簽了「發誓書」（ARM's Length Transaction），一旦作弊的情事被發現，由於涉及親戚朋友，將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法，但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全，又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前，一定要找有經驗的經紀人，將自己的財務狀況先審查一遍，才不會白花功夫與浪費時間。

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