2011年1月29日 星期六

住房負擔能力 「法拍屋」 創新高

美國經濟成長的指標和房市興榮的關係漸漸脫節 
即房市跟不上經濟復甦的腳步

風雨雨的虎年結束了,在此先預祝讀者,能在兔年掌握到美國房地產市場難見的契機。
 
未來的房市是否會有轉機﹖鑒往知來,可總結出3點:1﹑房價低廉,使國民負擔住房的能力創歷史新高﹐但同時被銀行法拍(釋)的房屋數量也創歷史新高;2﹑左右房市興衰的是:就業人口﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心這4項要素;3﹑分析美國房市有區域性的差異存在,已無法一概而論。
 
住房負擔能力 
 
根據「法拍」案件紀錄公司Realty Trac 的預測,2011年全美的「法拍屋」(釋)數量將達120萬件, 比2010年的1百萬件還高;「國民負擔住房的能力」則是按貸款利率﹑房價﹑個人收入而定,以下是「聯邦房屋貸款局」(Federal Finance Housing Board)所提供的2010年 9月 30日的資 料,曲線代表房價與個人可支配收入的比率。
 
然而改善房市﹐不光是看國民負擔住房的能力還要有增長的「就業人口」﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心等的加持;拉斯維加斯2010年12月的失業率達14.9%,遠高於全美平均9.4%失業率,好消息是:根據歷史經驗,當失業率到達高峰時,房價也就止跌了,所以還是一句老話:拉斯維加斯的中低價位的房價現在是谷底點隨時可以進場買但是離房價全面翻升則為時尚早。

原文刊登在世界日報賭城版—- 1-29-2011

2011年1月8日 星期六

雙重國籍海外所得 返台要課稅

因為台灣稅務居民的海外所得若達33,000美元 
就有申報基本稅的義務 持有「雙重國籍」的華僑 今年報稅必須多一項考量
201012日起,台灣開始實施個人海外所得課「基本稅」,「基本稅」類似美國的AMT(Alternative Minimum Tax),如果外籍人士在台灣設有戶籍並停留一天以上,或是沒設戶籍但一年中居台天數超過183天,就成為台灣的「稅務居民」,不論有無台灣來源的收入,就可能要向台灣國稅局申報海外所得「基本稅」,舉對在美華人的影響層面將會很廣。 
 
陳先生一家人原籍台灣,已入美國籍十多年,因為近年來全家常常兩岸三地旅行,聽人說如果持有「台胞證」,將來入境中國就不必辦中國簽證,可省卻數百美元的簽證費,所以他們趁最近回台時向台灣的戶政機關詢問如何「復籍」,首先戶政機關找出十多年前舊的戶籍紀錄,拷貝一份給他們,囑咐回美國後據此向駐美的台北辦事處申請補發台灣護照,下一次出國時記得要以台灣護照入境台灣,之後就用海關蓋過章的護照去戶政機關辦理「復籍」,再透過旅行社向中國申請「台胞證」。
 
一旦復籍」將成為台灣的「税務居民」 
 
根據上述台灣新的稅法,陳先生一旦「復籍」成功,並停留一天以上,他就成為台灣的「稅務居民」,將來美國來源的所得,一年若超過100萬台幣(33,000美元),就須計入「基本所得」,如果基本所得又超過600萬台幣(20萬美元),超出的部分按20%稅率計算「基本稅」額,接著扣除「綜合所得稅額」(收入全部屬於美國來源的申報戶的「綜合所得稅額」為0),最後還可以扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」,就是應繳付的「所得稅額」。
 
一般而言,除了「資本利得」(Capital Gain)等少數項目,美國的「所得稅率」(釋)較台灣高,因此如果收入全部屬於美國來源的話,扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」的結果,通常是不須再繳所得稅,但只要海外所得達100萬台幣,就須申報「海外所得基本稅」供台灣國稅局查核,要是考慮每年申報的費用,那之前省下的中國簽證費數百美元也就失去意義;而且近年來美國和台灣先後皆實施「坦誠申報海外資產」的稅法,對漏報者的懲處罰則不輕,所謂多一事不如少一事,「雙重國籍」對有錢人而言,可能是弊多於利的
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-08-2011

2011年1月5日 星期三

房市混亂 回復之路漫長

政府救濟方案推陳出新 成效不彰之外 
有時還反而助長棄屋風氣 使房市更亂 回復之路更漫長 

場上對拉斯維加斯未來房市的預測可說是眾說紛紜,因為和美國其他城市相比,拉斯維加斯的變數更多,尤其政府拯救房市的政策未顯成效,房市不易在短時間恢復秩序。
 
去年12月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」(釋)的成交中價比前個月下跌2.2%,二手「康斗」(釋)的成交中價比前個月下跌4.8%,但總銷售量比前個月激增13.6%;去年共有8萬8,198宗「法拍」(釋)案件,占全城房屋的10.8%,即每9戶就有1戶「法拍」案件,這比2009年降低了7%,但比2008年增加了31%,看多看空者各有表述,複雜度可見一斑。
 
救市方案 成效不彰
 
前內華達州議會發言人Barbara Buckley甚至說歐巴馬政府的救市方案-「協助溺水屋主降低房貸壓力」(Making Home Affordable Program)在拉斯維加斯起不了作用,例如一個當初付了40萬元買的房子,現在只值13萬元,若只是降低月分期付款額,無法解決屋主真正的問題。 

認為,需要的是降低房貸的本金,否則屋主會作策略性的棄屋,主要是房價掉太多了,而失業率持高不下,預期房價要回復很難而且會須很長一段時間,在這種特殊的經濟環境下,市場上產生了混亂的狀況。
 
變相鼓勵解套
 
此外,因為全美預估還有1,100萬的「溺水屋」(釋),歐巴馬政府鑑於救濟方案成效不彰,不斷提出改進的訴求,最近為了提高「避免法拍的變通方案」「HAFA」(釋)(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)的績效,又研議修改「不足額還款銷售」(釋)(Short Sale)的準則,包括查核申請戶的財務狀況、不必管申請戶的每月分期付款額是否不超過收入的31%,第二順位的抵押債權人無權要求高於6,000元或欠款的6%(二者中取其低者)的和解金,銀行須在30內給申請戶答覆等細節,一時間輿論譁然,這不是變相鼓勵「溺水屋主」用「不足額還款銷售」解套嗎?
 
有人還提議說為何銀行不乾脆允許原屋主透過自己的「不足額還款銷售」用市價買回自己的房子?這原是不合「公平正義」的,現在迫於現實情勢,也公開討論其可行性,失去原則的作法勢必會使房市更亂。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-15-2011

2011年1月1日 星期六

養房防老 長線操作風險低

2011年經濟復甦的前景不明 企業雖有資金 
卻不願擴充設備或雇人 反而去尋求好的投資標的物

國的相關資產項目已觸谷底,將會慢慢回升,但因為2011年經濟復甦的程度與步調不明,投資人應選擇風險性小,長線操作的標的物,其孳息比銀行利息好,比物價上漲指數高,而不是高風險換暴利的性質,對華人來說,「養房防老」是一個不錯的選擇,而拉斯維加斯更是一個眾所矚目的投資標的地。

美國可能陷入長期慢性的失業 
全美「不動產經紀協會」上周公布美國二手屋銷售11月份比10月份勁增5.6%,平均房價年增0.4%,顯示美國房市有回穩跡象;但史坦普(S&P/CaseShiller)在本周二卻公布美國十大城的房價指數10月份比9月份下跌1.2%,較去年同期則微升0.2%,因房價指數持續四個月下跌,有專家解讀房市可能二次衰退,其實他們忘了這是因為今年5月首次「購屋退稅」(釋)優惠截止後所產生的效應,下跌比例也還算輕微。
 
歐巴馬政府同意延長布希政府時代的「全民減稅」政策兩年,及延長失業救濟金發放和企業投資減稅約一年,這都屬於短期刺激美國經濟復甦的手段,對民間消費會有些助益,但不易達到使企業擴充設備和增加就業的目的,目前熾盛的企業併購風潮和裁員還會抵銷寄望的就業增長,美國可能陷入長期慢性的失業態。

投資房地產可以將風險降到最低 
美國央行「量化寬鬆」發行美鈔用來贖回美國政府的公債,釋出的資金將流向其他的資產,例如股票、基金、房地產;潮流在改變,回顧1970年「財富雜誌」評選的500強公司,經過13年到1983年,其中有三分之一已不存在,不勤作功課,投資股票賠的機會很大,投資基金比股票風險略低,而投資房地產只要確定有租金收入能超過資金成本,就可以將風險降到最低
 
值得關注的是拉斯維加斯房地產市場,2010年11月份的二手屋成交「中間房價」(釋)比10月份增加了4.7%,這和一般年終淡季,房價會小跌的預期相反,更重要的訊息是,這之中有47.8%的交易是現金買賣,看到這麼多現金進場投資拉斯維加斯的房地產,非常令人振奮。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-01-2011