2012年4月28日 星期六

出價高過要價 房市回春?

Apr• 28•12

要價15萬元,出價15萬3000元沒有買到的房子。
根據最新的Case-Shiller房市指數,2月間,全國20個大都市中,15個城市的房價仍然緩慢下滑,包括拉斯維加斯在內,另外五個,如鳳凰城,房價已經開始爬升。

所涉數字指出,拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價,2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是,另一個也相當權威的機構,SalesTraq使用不同的計算方法指出,拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升,平均價格在3月間為10萬3000元,相對於2月間的10萬800元,和1月間的10萬元,當然是爬升了。

到底我們相信哪個數據呢?如果你在過去三個月間曾經來此買房子,你就知道答案了。你會發現,一棟稍稍看得過去的房子,如果你出價低於要價,經常你得不到任何回應,而過了一、二個星期以後,房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價(offer)。

上周,一棟要價15萬的房子,上市的前30天,因為其貸款是由聯邦政府擔保,按規定只准自住的人購買,所以沒有賣掉。可是,第30天一過,在第30天的零時開始,這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時,我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com ,可見競買的熱烈情況。

我的買主出價15萬3000元,說來也是不錯的價錢,可是價錢送進去之後,就像石沉大海,音信渺然。競買截止後,上網一看,已經被別人買去。出價多少,現在還無從得知,但肯定超過我買主的出價。

雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣,因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量,被認為是此地房子熱賣的主要原因,但是,全國經濟的緩慢復甦,失業率逐步下降,加上本地遊客數目的持續增加,也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象,不再擔心虧掉老本,再看到收益率高達7%,他們就紛紛進場了。所以說,房市回暖的日子可能不遠了。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

2012年4月21日 星期六

維加斯商業出租市場衰頹

Apr• 21•12

有個總公司在南加州的企業,最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期,又風聞拉斯維加斯的房地產便宜,便考慮購買自用的辦公樓,由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室,而一般的辦公樓少則5000呎,多則數萬呎,所以除去自用部分外,還須將多出的其餘面積出租,殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自,出租並不如想像中那般容易,以下的分析兼顧長期與短期看法。

目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振,但從長遠的角度來看,網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因,例如智慧型手機取代許多白領階級的工作,網路銷售搶走店鋪零售業的生意,所以美國原有的工作機會逐漸減少,對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。

拉斯維加斯有全美最高的失業率,雖然之前主要是大事擴建時期遷入,後來停建被裁員的建築工人居多,但許多工人已陸續離開,失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%,接下來就得靠引進新的產業提供就業機會,以彌補因高科技而失去的白領階級的工作,這是很大的挑戰。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料,拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟,面積共約52百萬平方呎,目前空置率為25.2%,比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心,面積共約44百萬平方呎,目前空置率為11.6%,比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟,面積共約108百萬平方呎,目前空置率為19%,也比前一年的17.7%高。

拉斯維加斯的土地市場可就更慘了,因為無論是住家或商業樓,前幾年都超建,法拍氾濫成災,市價往往低於建造成本,未來幾年恐怕沒有建商願再開工,對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝,比前一年減少28%,每英畝平均成交價為10萬2491元,比前一年$167,276下跌39%,比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工,大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛,除了空置率低 (約5%)之外,因為所有單位集中一處,無論蒐購或管理,都有較高的效益。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012

2012年4月7日 星期六

美經濟改善 復原路既難且慢



林秀華指出,由於經濟全球化及高科技帶來的方便,許多美國人原有的工作機會,尤其是白領階級部分已逐漸消失。(林秀華提供)

近幾個月來美國經濟略有改善,但似乎不穩定且是片面性,是靠像社群網站、醫療、商展等這些目前有成長的領域,有如一個體質孱弱的人,復原無力而緩慢;2012年美國的經濟成長率預估為2.5%,雖然比二次大戰以來的平均3.4%略低,但以後每年的成長率大概就只能是這種水平。

發生於1960、1969、1973年的經濟衰退,其造成的高失業率,都是不到兩年就復原了,但自此之後就越來越慢。1981年的經濟衰退,其造成的高失業率花了28個月才復原,1990年的經濟衰退花了32個月,2001年的經濟衰退花了46個月,2007年的經濟衰退到今天已50個月,還走不到半途。

復原困難的原因有三﹕

一、全美目前約500萬的失業人口:由於經濟全球化,及高科技帶來的方便,許多美國人原有的工作機會,或被外包(outsource)到亞洲,或不再需要,例如傳統秘書的工作已被智慧手機 (smart phone)取代,接下來保險從業者、法律諮詢顧問、投資分析師也將不保,白領階層的工作消失後很難再找回來。

二、美國人收入沒增加:企業趁高失業率的時機,削減人工與薪資,因此個人消費水平不易提升。

三、被房市拖累嚴重:以前經濟復甦後,資金會投入房市,有助經濟更進一步繁榮,但這次卻反而有3.7兆美元的房貸大洞待補填。

說來弔詭,以上這些因素也促使美國的經濟復甦比其他國家,如歐洲國家的腳步,稍微快些:

一、美國科技的優勢,例如社群網站創造的商機,吸引海外資本市場的資金回流,比美以前的達康 (.com)風潮。

二、美國人多年來薪資未調,增加企業的競爭力,於是一些出走的產業又從國外移回美國,例如汽車製造業,美元幣值的相對弱勢也有利美國出口。

三、美國房價低,個人花在居住上的成本減少,才有多餘的錢來幫助消費,此外,過去20年來油價大漲,主要是中國和印度需要大量的基礎建設,現在總算到了建完喊停的時候,油價可望逐漸緩和,將降低通膨的壓力。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2012年4月4日 星期三

沙漠林 規畫最成功的城中城



「沙漠林」社區不但美麗,且生活機能極佳,此區的房子好賣又好租,自住或投資兩相宜。(照片由吳維安提供)

在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin),占地2萬2500英畝,是全美最大且規畫最成功的社區,該區綠樹成蔭,馬路寬敞,有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園,生活機能極佳,房屋以地中海型建築為主,灰泥的牆,紅色的瓦,每個小社區進口都還有個小公園,是居住安家的好地方,「沙漠林」有自己的商業區和賭場,是拉斯維加斯的城中城。 很多外地來拉斯維加斯買房子的人,都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區,其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。

話說1966年感恩節那天,那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯,來到拉斯維加斯,他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓,後來索性把整個賭場買下,以此為家,接著又買了五、六家賭場,連城裡城外的地,也一大片一大片地買,這包括現在的「沙漠林」所在地,他還準備把其飛機公司搬來,這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。

霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下,對他的帝國完全失去控制,更甭提要把其飛機公司搬來了,1976年他在墨西哥逝世,沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產,美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承,拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司,將西邊的荒地規畫成一個大社區,取名「沙漠林」,這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。

「沙漠林」已開發的面積還不到一半,為9000英畝,從北起始往西及南開發,分為北、西、中、南四大區,每個大區下再分中區,共有19個中區,每個中區下再有小社區,由不同的建商來投資開發,共150個小社區,「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。

2007年美國房市崩盤後,「沙漠林」也不能倖免,其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144,自2006年高峰期至2011年底,各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。

目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣,最老的屋齡20年,最便宜的要價12萬5 000元,面積為1700平方呎,需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元,面積為1萬2000平方呎,有八個衛浴﹔建商推出的新屋,最便宜的要價15萬0000元,面積為1450平方呎,最貴的要價105萬元,面積為3884平方呎;另外還有可自建豪宅的建地在賣,主要在The Ridges這一中區內。

本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com