維加斯商業出租市場衰頹

Apr• 21•12

有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。

目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。

拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。

拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012