2013年8月30日 星期五

賭城賣方市場現象逆轉


之前未搶到房子的買家不要氣餒,不久就可以有較多的新屋及二手屋可選擇了。(林秀華提供)

過去一年來,全美國的房價平均上揚12.1%,拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%,其次是舊金山的24.5%,再次是洛杉磯與鳳凰城的20%,房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%,華府的5.7%,與波士頓的6.7%。

房市專家們多預測未來的半年,拉斯維加斯的房價漲勢將減緩,首先是因為賣家們要價水漲船高,例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元,但上市求售的房子叫價多在20萬元以上,投資者開始覺得離譜而怯步了,這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲,自5月始上漲已超過1%,大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津,或因銀行估價無法通過而不能成交,總之,賣方市場的現象正開始逆轉。

過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍,而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足;目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋,其中4萬獨棟屋。一般人無法理解,為什麼空屋這麼多,買家卻要加價搶購?因為聯邦與州政府的行政干預,要求銀行的法拍須經過法院審核,法院積案如山,未繳房貸二、三年,仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛,他們就耗著等待奇蹟或轉機,這就造成空屋雖多,但未見其上市求售的原因。

根據Zillow的統計,拉斯維加斯約33萬件房貸中,溺水屋仍占48.4%,這比一年前的70%已改進不少,預期明年會降至41.3%,即有2萬3600個屋主可脫困,相較於全國23.8%,預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善,房價增高後,間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍,已累積了無以數計的影子庫存,將成為未來市場上的新房源:此外還有大建商準備進場推出大量新屋,例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案,地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。

上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑,因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場,就以貸款20萬為例,若按5月以前的利率來算,月付875元,但若按今天的利率來算,則須月付1025元,亦即買家的購買力降低,這自然會影響買氣;2013年至7月新屋共售出4264戶,中間成交價26萬6291元。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

2013年8月24日 星期六

買房 先看地產協會地圖



拉斯維加斯房地產協會的分區地圖。(吳維安提供)

投資者到拉斯維加斯買房子,必須要花點時間,研究和瞭解房地產協會所用的地圖(MLSArea Map),才能買到好房子。

基本上根據這區域圖,一條南北向的15號公路和東西向的查理斯頓大道將拉斯維加斯分為四大塊,首先從十字中心向東北和西北兩個方向延伸,成個三角形區域,在MLS地圖上歸納為100號區,也就是北拉斯維加斯市,北拉斯維加斯與寶德公路 (Border Highway)以東,為200號區,這是個以西裔工人階級為主的老舊區,但在落日山腳彎,也就是204區,有一片豪宅區﹔查理斯頓大道以南,寶德公路以西,15號公路以東,延思醉鋪的一塊長方形區,也是老城區,在地圖上為300號區,在查理斯大道以北,瑞丘(Rancho)以西的西北方是400號區,是藍領階級的新社區。

查理斯頓大道以南和15號公路以西的一大片,是華人常講的西南區,就是500號區﹔再來就是在地圖的東南角,漢德森市,被分為600號區﹔至於700號區的寶德市和800號區的外圍區域,因華人稀少,將不在本文章討論之中。 目前在MLS互聯網上,從100號區到600號區,一共有5303幢二手屋在賣。這些在賣的房子很多是老舊,車庫祗有一個,房間不夠和地太小,較不受投資人青睞。

一般投資者喜歡20萬以下,最少三臥,二浴及二車庫,居住面積1600平方呎以上,地最小是3000平方呎,及2000年以後蓋的房子,這些要求條件輸入電腦後,MLS互聯網上竟只出現329幢房子,100號區中有182幢;在200號區中有43幢,300號區中有11幢,和400號區中36幢。

西南的500號區中有48幢,在300幢中占14%,在全部的二手屋中占0.9%。在中國城旁的501區中是一幢也沒有符合那些基本條件的房子。靠沙漠林旁的502區有一幢,在熱帶雨林大道 (Tropicana)和215公路中的503號區有3幢,在215公路和藍寶石大道 (Blue Diamond)之間的504區有18幢,不過再往南有兩個新社區-山之邊 (Mountain Edge)和南高地社區 (Southern Highland)的505區,倒有26幢。 漢德森市的房源比西南區更緊張,祗有13幢符合基本條件。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年8月17日 星期六

房地產熱賣與泡沫隱憂



「餘震」這本書說,2008年的泡沫是房地產泡沫,聯準會為打救泡沫爆炸,印發天量的鈔票,形成超級泡沫,這個泡沫遲早會爆炸,投資者要有憂患意識。 (水秉和提供)

7月底,5月份的統計資料公布,顯示5月份全國房地產價值比4月份增加了12.2%,可以說上升相當威猛,而拉斯維加斯更加不得了,比4月份的價值高出23.3%,居全國第二。這也反映在房地產經紀人的實際經驗中。例如,3月間內華達房地產公司賣掉的一棟新房子,7月間建造完成,正式轉手。同樣房型的價格已經增加了1萬5000元。還有,顧客買的時候,那塊在去年不要錢的地也要他付1萬元,而這沒列在價格單上,是所謂的隱形加價。總之,房價上漲得相當威猛。

這種漲勢到底會持續多久?沒有人能鐵口直斷。按照長期周期來看,目前的漲勢很可能會持續到2018至2019年,這是因為房地產的周期大約是18年,目前才走了上升期的一半。可是,必須強調,這次周期是否跟過去一樣長短,任誰也說不準。

尤其全球目前面對的是大圖景的不確定性。在日本,新上任不久的安倍首相推出龐大的量化寬鬆政策。 這雖然產生了立竿見影的功效,使日本第一季度的GDP增加了4.1%,但是,日本的國債高達GPD的2.4倍,寬鬆造成國債繼續飆升。一旦投資者對其經濟繼續挺進發生疑慮,則日本的泡沫就會爆炸,從而拖累全球經濟。

美國的泡沫小於日本,其赤字僅接近GPD,但是美國聯準會主席柏南克五年推出三次量化寬鬆的政策,使美國經濟也出現泡沫。好幾本預言其必然崩盤的書成為暢銷書,其中的一本,書名「Aftershock」(餘震)頗具代表性。

書中說,2000年的泡沫是互聯網泡沫,2008年的泡沫是房地產泡沫,為了打救這兩大泡沫爆炸後經濟可能產生的大蕭條,聯準會乃印發天量的鈔票,因此形成了「超級泡沫」,而這個超級泡沫遲早也會爆炸,其爆炸的後果則是嚴重的通貨膨脹,利率也會隨之飆升。當然,如果通脹達到上世紀80年代初的水平,即18%,利率高達20%。那麼,房地產肯定會面對另一次劫難。

所以,對投資者而言,一定要有憂患意識。當通脹從目前低於2%的水平升高的5%以上的時候,就應當考慮如何「去槓桿去化」了。 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年8月12日 星期一

投資買屋 先約好再看房



不是掛了電子鎖的房子就可隨時進去看。(吳維安提供)

外國投資者來拉斯維加斯買房子,往往對什麼房子可以隨時進去看,什麼房子要先約時間,感到不解,還有房子門前掛著求售牌子,為什麼不能敲門看能不能進去看,另外有房子求售牌子還在,卻說那房子已賣掉了,正在等銀行批准,又為什麼房地產經紀人拿個電子鎖就進去看房子,而外頭連個牌子都沒有。

在房產經紀所用的「MLS互聯網」上,將看房的情況分為四種。 第一是「隨時可看」(Keyany),經紀人祗要拿電子鎖就可開門帶客人進去看。

第二是「先打電話,再進去看」(keycall),這是要經紀人先打個電話通知對方,才可拿自己的電子鎖開門進去看。第三是「先約定時間,有人會開門讓你看」(Apptla或Apptown),這種房子門上多半沒有電子鎖,要對方經紀或是住戶幫忙開門。 不過許多賣方經紀也搞不清楚「先打電話(Keycall)」和「先約定時間(Apptla)」的分別。

有時明明是Keycall的房子,不是Apptown,打過了電話給對方經紀,或直接招呼,或留了話,但開門進去時,卻發現賣主一家人都在家,被轟了出來,原來是賣方經紀人在「MLS互聯網」上將看房種類給放錯了,不過不管是「先打電話」或是,「先約定時間」,房產經紀人都應該要和賣方經紀人充分溝通後才能帶客人進房,不可以看到門上有電子鎖就去開門,有時屋主設有警鈴,有時是不小心讓屋主的寵物跑出來。

還有些房子外圍特別掛了個牌子「不可隨便進入」(No Trans-Passing),這是警告如果有人隨便進入其領域,主人是有權利拿槍出來打人的。

第四就是「不給看」(No Show)。現在市場這麼熱,許多賣主很有把握,只看房子的外表也能賣得出去。

目前在市面上有4053幢房子在賣,其中「隨時可看」的有1211幢,占30%,「先打電話」的有534幢,占13%,「先約定時間」的有1936幢,占48%,「不給看」的有372幢,占9%。 所以市面上的房子不是每幢隨時都可以進去看的,想來拉斯維加斯買房子的投資客,應該好先找一個經紀人,除了過濾房源外,依看房的情況,一一打電話約訂好時間,再去看房子。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年8月3日 星期六

房地產周期 賭城呈漲勢



房地產周期曲線。 (水秉和提供)

就像整個經濟體有周期一樣,房地產也有周期,雖然兩者不一定同起同落。據專家考察,美國房地產周期一般是18年上下。不過,從1925年到1973年,大概是由於大蕭條之後又接著二戰,所以周期走了48年,而其後,1973年到1979年,又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外,從1818年起,美國一共有七個17年或18年的周期。

2008年至2011年,美國的房地產下降到谷底。在這之前,由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮,故意把利率壓到1%,長達三年,於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起,拉斯維加斯人口迅速增加,為全美增長最快的城市,所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候,拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是,下滑到谷底之後,俗語說,唯一的道路是往上走。過去一年,拉斯維加斯的地產飆升了近30%,也是全國最快。 我們知道,房地產受到幾個重要因素的影響,包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市,它主要依靠的是服務業。在谷底時,遊客陡降,需要的服務減少,失業人口陡增,經濟乃急速下滑,人口也不再增加。此時,儘管利率極低,其房地產業仍然欲振乏力。

可是,一旦經濟有了起色,遊客開始增加,失業率也隨之降低。這時,聯準會如果還繼續壓低利率,那麼它的空置率有所減少,投資者前來搶購,房價就有了生機。於是乎,新的周期開始運轉了。

假設這次的周期回到18年的正常規律,那麼,從谷底的中點2010年算起,上升期應當是九年,也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%,可是比起過去的6%-8%,仍然算是偏低。

在猛漲30%以後,它可能有一段調整和消化時期,不會漲個不停,但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉,好日子應當還會繼續。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線-702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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