2012年9月29日 星期六

維加斯豪宅市場知多少?(上)



拉斯維加斯的豪宅主要分為四類,能不能稱得上豪宅,外觀很重要。(吳維安提供)

拉斯維加斯是許多電影明星、富豪、名人所喜愛的居住城市,城內豪宅區比比皆是,但是以紐約或舊金山的價錢相比,有人還真把這裡的豪宅當普通住房看待。

什麼樣的房子才算豪宅?豪宅的定義是一定要大,格局好,外觀大方有特色,地點環境適中,價位高。

豪宅的外觀建築設計很重要,在拉斯維加斯以地中海型,紅瓦土色牆的為主,現代摩登像個方盒子的並不受歡迎。

豪宅很大,但格局上不能設計成旅館而沒有家的感覺,在拉斯維加斯許多有錢人都是買地自己蓋豪宅,結果弄個不倫不類的房子,所以市面上有一半的豪宅賣不掉,主要是設計太差。

豪宅的房間不一定多,有些8000平方呎的房子只有三個臥房,但卻可能有十個廁所,廚房很大,有兩個冰箱,兩個以上的烤箱和兩個洗碗機,兩個家庭間(Family Room),因為主人常常開派對。

豪宅的用料一定要考究,現在用瓷磚都不行了,一定要石材,地轉的尺寸不能太小,一定要20×20。

豪宅在拉斯維加斯主要分為四類:1.超級豪宅(Mansion),2.豪華住家(Luxury Home),3.半畝農莊(Half Acre Home),4.高層住家(High Rise Condos)。

「超級豪宅」在拉斯維加斯的定義是8000平方呎以上,2000年以後蓋,在有鐵門的社區中,價值在100萬以上。目前市面上有63幢超級豪宅在賣,15幢在沙漠林,14幢在南高地和24幢在漢德森的606區中。

最貴的「超級豪宅」在漢德森,賣1500萬,二層樓、三臥房、六浴、四車庫,9328平方呎,2006年蓋。

最大的一幢也在漢德森,1萬7700呎,賣1499.9萬,有四臥、七浴、四車庫。

最便宜的是160萬,六臥、九浴、三車庫,8738平方呎,2006年蓋,房子在沙漠林。

「豪華住家」的定義是3141平方呎以上,2000年以後蓋的,在有鐵門或有警衛的社區中,社區中有高爾夫球場。

目前市面上有443幢豪華住家在賣,在房產協會的地圖上,100號區有56幢,200號區有6幢,300號區有9幢,400號區有77幢,500號區有157幢,600號區有131幢。

最貴的「豪華住家」在沙漠林,625萬、五臥、七浴、四車庫,7785平方呎。

最便宜的「豪華住家」在100號區,17萬9000、五臥、三浴、三車庫,3183平方呎,2006年蓋。

(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 維加斯豪宅市場知多少? 上

2012年9月22日 星期六

商業地產投資 看錢景



圖說﹕目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。(林秀華提供)

從長遠的角度來看,網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景,因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少,網路銷售搶走店鋪零售業的生意,電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門,許多服務業者可以在家裡上班,甚至轉包到國外,對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低,唯因人口老化問題,目前醫療保健業仍然一枝獨秀。

想從商業地產投資裡賺到錢,除了注意上述所提的經濟趨勢外,還要作以下的檢驗,房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期,到期之前,買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。

1)實地考查:取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建),預估修繕費用。 2)法律問題:調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照,前業主簽訂的維修契約、保險,警局的報案紀錄。 3)數字分析:核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄,計算現金流程與投資報酬率。

要注意的是,不能盡信賣方所提供的資料,尤其是預估營收及費用 (Proforma),筆者為會計師兼房地產仲介,在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI),NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率,一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate),必須比資金取得成本 (即貸款利率)高,才有賺頭,例如首年NOI是12萬元,買價是150萬元,則CAP是8%,以目前的市場行情看,8%是邊緣值,須看建築物的新舊程度作調整。

其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法,簡單介紹如下: 首年現金流程(Cash to Cash):首年稅前現金收入/頭款;預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return):取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較,以複利方式計算出每年的平均回報率。

轉換現值 (Net Present Value):考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI),將未來的稅後現金收入折算為現值,若比頭款高,才值得投資。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線:702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 商業地產投資 看錢景

2012年9月18日 星期二

老樓翻新 水街等待甦醒



拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。(圖:吳維安提供)

拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰,那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠,專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電,這工廠用掉四分之一,而歐亞戰爭上軍火所用的鎂,也有四分之一是從這裡生產供應。

那時水街(Water Sheet)是該城最熱鬧的地方,不過二戰結束後,工廠關了,城內人口剩下不到7000人。

今天韓德森已發展成內華達州第二大城,人口20萬,在全美最適合居住的中小型城市排名第66位,有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過,韓德森的老城區、市政府所在的水街,依然保留二戰結束時的風貌,像是沉睡了幾十年。

韓德森市議員潔瑞‧喜羅德(Gerri Scheroder)想要發展水街,把水街弄得像棕櫚泉市的大街,以畫廊和餐館為主,吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師,他可以捐一座雕像放在是市政府前,帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函,大師花了三個月才拿到簽證,來到韓德森市。

那天早上,大師到了小學示範泥雕,做了個泰迪熊;下午歡迎儀式,市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師,晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯,不過這位泥雕大師風光一番回國後,送雕像給藝術街的事也沒了下文。

水街在郵區地圖上的代號是89015,這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢,10萬元到20萬元的有15幢,10萬元以下的有34幢,最便宜的4萬5000元,有三臥、一浴、零車庫,1942年蓋,該區白人占80%,房子多為二戰時興建。

在水街外不遠的地方有些豪宅,最貴的一幢150萬,四臥、八浴、三車庫,6441平方呎,2007年蓋,占地3萬7026平方呎。

水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行,還有三個小賭場,到了周末,大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會,一些做小生意的人也慢慢搬進這個區,對於外來的小開發商,這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠,他們在這裡買老樓翻新,沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。

想要投資小型商業房地產的人,不可放過「水街」這個地方喔! 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702888-9999,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 老樓翻新 水

2012年9月1日 星期六

國債高築只換來經濟疲軟



內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書,還教溺水屋主如何自我救濟。(林秀華提供)

房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重,因為它占國民生產毛總額的1/5,但兩黨總統候選人在發表政見時,卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過,歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟,建議給與溺水屋屋主重貸的機會,但沒能講出任何具體的配合方法,共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市,延遲其自然的景氣循環,且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。

據統計,目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價,即溺水屋,和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣,並無改善,只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元,主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元,及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元,此乃布希時代訂下的法案,在十年的優惠稅制於2010年到期後,歐巴馬仍被共和黨綁架,再將之延期兩年,使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元,如果2013年能夠中止的話,赤字可望降到6000億美元,否則2013年的赤字亦可達1兆美元。

為了防止房市惡化,聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行,祭出種種的救市方案,所費不菲,但成效有限,幫到真正有困難的屋主為數不多,金融體制也未見改善,納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單,卻不知該讓他留級,還是讓他退學。

為了刺激經濟發展,政府要鼓勵企業家擴充廠房設備,增加雇用員工,所以主張給富人各種稅的優惠,期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收,但富人若只管收下優惠卻不投入增產,政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本,優惠一旦給出要再收回就很難,更何況現在的經濟環境不佳,誰也不敢再去落井下石,十年的有期優惠稅制變成無期,美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟,這就是美國目前的情況,將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選,這都是棘手的問題。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 國債高築只換來經濟疲軟