2011年12月30日 星期五

AB284法案 將減少房屋供給量

Dec• 30•11

現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。
現在市面上賣的房子正在急速縮減,很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」(房價低於貸款的負資產),而上市的愈來愈少了,這主要是政府立了新法,修改銀行沒收房屋的程序。

在11月時,市場上還有1萬2000多幢房子在賣,今天在聖誕節左右,市場上只剩了9800幢,不但「銀行屋」(Real Estate Owned 又稱REO)減少了,連「不足額還款屋」(Short Sale)也少了很多。

以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後,會先去州政府申請個「違約通知」(NOTICE OF DEFAULT,又稱NOD)寄給屋主,屋主接到「違約通知」後,有90天的時間,或是趕快補付所欠分期付款,中止法拍程序,或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」,在90天過後,銀行有21天的時間,公告舉行公開拍賣該屋的日期,如果公開拍賣時無人購買,銀行就有權將房子沒收,這房子上市後就成了「銀行屋」。

今年年初,新聞爆出,銀行用「機器人」簽名的方式,也就是銀行沒有合法的簽名及文件,來沒收房子,銀行的行為草率,不合法,於是7月時,內華達州通過一個新的法案,稱為AB284,也就是要銀行嚴查沒收的程序,所有要沒收的房子必須經過法院審核通過,拿到「法院認可」(Judicious Judgment),才能拿到「違約通知」。

通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」,但在AB284法案通過後,上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後,市場上將少了1900幢的房子在賣,這也就是說,再三個月,明年2月時,因為上游的房屋供給被切斷了,下游的市場將發生「斷流」的現象。

而法院參與「銀行屋」沒收的程序,只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月,更可能會延長到一年以上。

這個新的法案對房市是好事?還是壞事?銀行不能放出「違約通知」,是不是將有更多人賴住不付貸款?銀行會不會因此而倒閉?市面上房子少了,房價會不會上去?屋市就此開始復甦嗎?還是另一場大混亂才要開始?

原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。

2011年12月23日 星期五

外國人投資美國房地產 所得稅賦知多少

Dec• 23•11

圖說:外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。

外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。

2011年的稅階﹕

「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。

租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。

實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。

(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。

(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕

A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔

B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。

綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011

2011年12月16日 星期五

投資倒帳 怎麼報稅?

Dec• 16•11

內華達房地產公司負責人林秀華表示,投資房地產倒帳,收到銀行發的1099-C稅表,需要根據個人不同的情況報稅。

林先生和朋友們在房市高峰時,成立一個有限債務公司LLC一起合資,並且向銀行貸款,買了數個大型公寓,加以整修,改善物業管理,有助提高租金及出租率,再以高價轉手賣出,取得差價的利潤,分配給各投資人。前幾年的營運相當順利,無奈後來碰到房市崩盤與金融危機,目前還剩一個大型公寓未脫手,和貸款銀行談判修改貸款條件未果,想要放棄讓銀行「法拍」,又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額,不知這筆帳要怎麼算?

經過會計師的解釋,才有點頭緒,原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時,剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明,此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計,以數字來舉例,假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元,頭款500萬元,向銀行貸款1500萬元,現在讓銀行「法拍」,預計銀行可取回1000萬元,所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元,這500萬元是銀行的壞帳損失,同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。

會計師建議用表格4797,帳上的成本是2000萬元,賣價就用銀行可取回的1000萬元來算,得出損失1000萬元,由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產,所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ,「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已,此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ,可以全數在當年報銷。

以上表格4797得出損失1000萬元,加上銀行的1099-C稅表收入500萬元,兩者相抵,林先生的LLC仍損失500萬元,就不必擔心要補交稅了。

此外,有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」,因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產,它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票,取得「資本利得」可與之相抵;又如果邱小姐的房屋不是出租屋,而是「主要自住屋」(Primary Residence) ,「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間,符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件,可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011

賭城置產 講價留點餘地

 Dec• 09•11

用 「市場行情比較報告」CMA,再根據各個房子內部情況,做一個價格的調整 ,得出一個合理的買價。

有人興沖沖地從外地來,說:「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理,即拉斯維加斯的房子非常便宜,是投資的好時機,但是又拿不準房價還會不會繼續下跌,因此,他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子,現在只賣15萬,房裡房外乾乾淨淨,可是他居然只肯出13萬,結果當然買不到。 

來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住,此地房價已經跌到上一世紀的水平,泡沫已經徹底破滅,就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣,大幅度砍價是買不到房子的。簡單說,講價時應當替賣方留點餘地,也替自己爭取到好的資產。
 
當賣方要把房子推上市場的時候,他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考,再看看這個房子的內部狀況,然後建議賣價。也就是說,賣價是有根據的。經紀人知道,這個價錢是可以賣掉的,所以出價過低的人是買不到房子的。 

另一方面,相當多的投資者,口袋裡裝了現鈔,找到可以信賴的經紀人,一天到晚在物色好的資產。(本地賣出的房子一半以上都是現金購買)好房子一上市,價錢適當,可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶,立刻出價。時常一個星期不到,房子就簽約了。所以,不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好,可以殺價。 

此外,買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA,將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較,當然,還要比較各個房屋裡的內部情況,做一個價格的調整,得到一個合理的買價,再提出買價單,所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用,收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天,如果你手上有多餘的現金,投資出租房屋,不就是一個很好的選擇嗎? 

原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

2011年12月2日 星期五

房屋檢查 (下)

 Dec• 02•11

最好檢視一下車庫中的熱水爐,拉斯維加斯的水質比較硬,熱水爐用過五、六年,如果沒有軟水機,熱水爐的底下可能有一、兩吋的沉澱礦物質,不但費瓦斯,而且隨時會爆鍋。所以先檢查一下進出水的接頭有沒有白色的礦物質,爐子上的標籤有沒有說是哪一年的,這樣心裡就有數,何時要換個新爐子。
 
有關「法拍屋」最多的傳言是:前屋主不甘房子被法拍,故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶,看水流下去快不快。其實要修理不難,水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方,然後將堵住的那段管子換去,大約1000元就可以解決問題了。 
看看洗澡缸四周,有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的,可能要全部打掉,做新的就比較貴了。 

再來是看門窗,老房子的玻璃多是單層的,窗框可能也老了。現在新的窗子,玻璃是雙層的,不但隔熱而且隔音,買老房子的人可以考慮換個窗子,住起來才舒服。
 
接著巡查屋外,冷氣機或游泳池的機器還在不在?現在許多房子因為空置,室外的設備很容易被偷走,買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。 

最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦,要不要大修理,首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡,如看到有水印,代表屋頂不好,如要換瓦頂,2000平方呎的房子,大約要3萬元,如樓上有廁所,而樓下的天花板上有水印,代表水管不好,就要找人來將天花板打開,換水管了。如果牆角有發霉的痕跡,代表淹過水,可能要換地毯和牆板了。 

購置二手房,免不了要換新地毯,油漆一下。一般來說,除非很大的房子,5000元以下就可以解決了。 

最後是院子,如果草皮死了,建議改換小石頭地,加上幾株灌木叢點綴;若有游泳池,要徹底檢查設備,平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池,要花700、800元,如果看到游泳池裡空空的沒水,就是表示游泳池壞了,要填平的話須兩卡車的土,約3000元。 

當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來,就可以很快地評估出那房子值不值得買了。

——本文由內華達房地產公司經纪人吴维安提供。

2011年11月25日 星期五

房屋檢查 (上)

Nov• 25•11

俗語說:外行人看熱鬧,內行人看門道,來拉斯維加斯投資買房子,怎樣看,才能像個內行人。 

首先投資人要對拉斯維加斯的地理環境稍微有點瞭解﹕拉斯維加斯正中間有個南北向 的15號公路,東西向有個撒哈拉大道,將這個城分為4大區塊,而一般華人偏好西南區,因為中國城在那裡,另外在西北區的「沙漠林」和東南區的「漢德森市」也漸為華人所喜愛,東北區有空軍基地,及不少活動房屋,居民的收入水平較低,最不受華人青睞。
 
其次看房子附近的環境:是不是太靠近高速公路,或靠近高壓電線,會不會受到機場噪音的影響,附近有沒有購物中心,買菜方不方便,有沒有學校,小孩上學方不方便,有沒有公園,就近可散步,生病的話,附近有沒有醫院? 

再來看小區的建設如何﹕有的建商綠化做的很好,進了社區,感覺很好,有的做得很馬虎,不過這些也和管理費有關﹔在「沙漠林」區,常有兩﹑三種管理費,加起來一個月可能要150元左右,高層豪華康斗的管理費有的高至一個月1200元,投資者若是準備將房子出租,這個管理費一定要問清楚,因為習慣上管理費是由房東負擔。 

房子的座向也是很重要的一件事:一般中國人都喜歡南北向的房子,其實重點是看起居室和主臥室窗子所面向的位置,如果向西,就會有西曬的問題,起居室和廚房是家人主要活動的地方,最好是向南,通常亦即後院向南,這樣房子住起來最光亮舒服。 

市場上求售的房子大多數是銀行屋,銀行屋都是按「現狀」賣,沒有保證,也不會負責修理,有許多爐子、洗碗機也沒了,牆上被敲得一個洞、一個洞的,所以投資者還要多準備些錢做修理用。 

此外,要注意爐頭上的通風有沒有通到外面,如果沒有,將來換個中國式的抽風機,同時要在牆上打個洞,將炒菜的煙給抽出去,有的廚房在房子的正當中,那個抽氣的管子就不好裝了。
——本文由內華達房地產公司經紀人吴维安提供。

2011年10月28日 星期五

羅氏莊園 投資自住兩相宜


羅氏莊園是公共高爾夫球社區,不是私有會員制。羅氏莊園裡的住家房價只約紅石高 爾夫球社區的三分之一。

如果說你想花20萬左右,甚至更多的錢,買一棟比較好的房子,或者投資,或者自住,那麼你的經紀人幾乎一定會帶你去那個位於拉斯維加斯西南角(215之南,Durango大道上)的羅氏莊園(Rhodes Ranch)。因為,要說價廉物美,可能沒有其他社區可以跟它相提並論的了。
羅氏莊園是一個相當特殊的社區。進門處它種了許多棕櫚樹,就像其他豪宅社區一樣。

雖然說不上是車水馬龍,但是它經常有車子在入口處排隊,等待門警詢問後通過。門警不像其他豪宅社區那麼嚴格,你只要說,「我們來看示範房」,他們就含笑指點去處,不會刁難。 進門之後,右邊綠油油的高爾夫球場立刻吸引了你的注意力。

沿著球場還有一排高達百尺的棕櫚樹,可能還有人牽著狗在樹下散步,看起來非常夠氣派。可以說,這是羅氏莊園先聲奪人的地方。

再走下去,你的經紀人一定會指出大道左邊出現的康樂中心。
可是,關於康樂中心,還是讓坐鎮示範房的兩位女經紀人給你介紹吧。那位個子高的女士,手指上帶著一枚將近四克拉的鑽戒,和藹可親。

她會告訴你,當年羅氏兄弟,也就是開發商,花了1800萬建造了的這個康樂中心,裡面有一個可以跟賭場的游泳池比大小的游泳池,加上給小孩子玩的七條滑水道,籃球場、網球場和健身房等,這一切只需要每個月120元的管理費就可以享受。

住戶打高爾夫球也得到優惠的果嶺價。更重要的是,自從羅氏兄弟建了2500棟房子之後,賭城的經濟猛然下滑,逼得他們三年前宣布破產。

破產以後,德州的開發商Dunhill以超低價把剩下來的地買了下來。現在,你可以花20萬到30多萬,買下全新的1700平方尺到3600平方尺的房子,同時可以享受到那1800萬建造的各種設施。 當然,社區內二手房的房價也相應下跌,有的可以以當初一半的價錢買到。

也就是說,你在別的社區買到的二手房只有房子,而在這裡買到的二手房,價錢與它相差無幾,但是可以享受到門警帶來的安全感和全套的娛樂運動設施。這就是羅氏莊園特殊的地方。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 房地產專欄/羅氏莊園 投資自住兩相宜

2011年10月14日 星期五

管理人須確保房東權益

Oct• 14•11

租賃涉及很多複雜的法律,專業的出租管理人能提供給房東一個權益的保障。 

根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料,2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%,竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差,失業率高,加上貸款不易,未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說,預期租屋的族群比率將越來越高,增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。 

時勢所趨,同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅,為了爭取客源,往往採用低價競爭的策略。然而,有經驗的出租屋投資者都知道,出租管理的工作十分繁複而瑣碎,非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白,由於利潤微薄,管理的數量如果不及百,是很難維持一個團隊的。 

賠本的生意沒人作,收費的標準也代表提供的服務內容,住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%,如果租屋管理人只負責收租金及記帳,低價的管理費如5%仍有利可圖,因為出租管理人要作的事並不僅於此,非常重要的還有:尋找和篩選合適的房客,迅速審核房客的信用以便房子早日出租;此外,房屋維修涉及很多複雜的法律,每一個環節都須管控好,例如交屋時詳細檢查屋況,跟緊期間內應補修的項目,平時能在第一時間內準確判斷問題,同時給予即時的維修,並確保維修成本控制在最低的範圍。 

目前經濟環境不佳,違約的糾紛案很多,例如房客原本有不錯的信用紀錄,但後來失業,在租約未到期前就遷走到外州,租約規定房客應繼續付未到期的租金,但是房東有義務要儘量再租給他人,如果可以租出去而不租,房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之,一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障:為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。
 
在拉斯維加斯,有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類,出租管理人須確保房客嚴守其規章,否則會有罰款,不修正的話,罰款還將無限累計,有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續,當房客違反規章時,其罰單不斷地寄到該出租房子的地址,而無知的房客又置之不理,最後當「社區管理協會」採取法律行動,要法拍該房子來償付高額的罰款,問題才爆出來。如果房東因此而失去房子,出租管理人將責無旁貸。

2011年10月7日 星期五

低總價房子將被邊緣化

一棟1300平方呎的房子,每平方呎單價80元,則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎,每平方呎單價77元,則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的,後者是今年賣掉的。你說,房價是跌了?還是漲了?用單價算,房價跌了。按整個房子算,則房價漲了。所以,如果1300平方呎的房子越來越少,那麼,房價是跌了?還是漲了呢? 

在房價飛漲的那幾年裡,地皮昂貴,所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡,許多投資者來此,花個9、10、11萬,就買到了這種很新的房子,每月租個1000元上下,非常開心。
 
從銀行的角度來看,我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說,銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場,因為這樣就會徹底粉碎房市,並且銀行的赤字也會猛增。所以,他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起,可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後,每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是,他們當然想多賣掉他們推出的房子,所以,他們會推出手邊最好賣的房子,也就是房價較低的房子。 

可以看出,這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子,不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以,房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑,但是要在較好的地段找個10萬上下的房子,已經不那麼簡單了。

其實,你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢?因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊,他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在,他們一個蘿蔔一個坑,賣一棟建一棟,建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大,並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比,他們占有相當的優勢——好租也好賣。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

2011年9月30日 星期五

美元升值看好投資美國資產

當大家都不看好的時候﹐其實全世界的大環境正慢慢在改變﹐最明顯的是美元升值﹐這是由於歐債因素﹐所有的外國貨幣對美元都在貶值﹐投資人若預期美元升值﹐熱錢將會流回美國﹐造成美國房市和股市的反彈﹔其次是原物料價格下滑﹐例如石油每桶單價已跌至80美元﹐這可以提高產業的利潤﹔加上歐巴馬的4,400億美元振興就業計劃﹐鼓勵企業投資﹔如果往好的方向去看﹐美國整體經濟有許多否極泰來的條件已在醞釀中,值得投資人關注進場的時機。
 
此外﹐由於過去這段期間有關拉斯維加斯的報導多呈負面﹐忽略了不少正向的訊息﹐這包括2011年來拉斯維加斯每個月份的遊客數量﹑旅館住房率﹑住宿費﹑博弈收入﹐皆比2010年同一月份﹐有顯著的增長。 

此外,2011年8月份拉斯維加斯的二手屋成交量4,625戶﹐為過去5年來第二高的月份﹐僅次於2009年6月的4,702戶﹔拉斯維加斯建商減少蓋房﹐但房屋裝修業者的收入已連續20個月比前一年同月份增長﹔自2008年房市崩盤後﹐許多失去房子的人﹐經過了3年時間已走出財務困難﹐趁著目前拉斯維加斯的房價超低﹐開始持現金再度入場。 

正當全球一致憂心歐債風暴是否會引爆的節骨眼﹐美國聯儲局的總裁柏南克竟然大剌剌地表示,美國經濟也有下滑的風險﹐搞得老百姓人心惶惶﹐接著宣佈以「扭轉」短期債券為長期債券的方式﹐來取代「量化寬鬆」政策﹐又給人一種所有的招式已經都用盡的感覺﹐於是專家們也同聲唱衰美國經濟﹐使得美國股市跌跌不休﹐房市也預振乏力﹐推測聯儲局總裁如此作﹐是在為歐巴馬2012年競選連任鋪路。
 
由於民眾消費緊縮﹐「通膨」的疑慮意外得到解除﹐從黃金停漲﹐美元升值﹐可察端倪﹐其實美國人民並非都沒錢﹐只是因為信心問題﹐不敢消費﹐目前美國銀行的存款已高達10兆美元﹔這幾年美國銀行的貸款政策也充滿不確定性﹐雖然利率低﹐但審核卻十分嚴苛﹐但銀行不放款而把拿去資本市場炒作﹐終非長久之計﹔總而言之﹐雖然美國失業率高的問題短期不易解決﹐但其它方面的表現會有轉機的。

2011年9月23日 星期五

全美100大都會的房市皆墨

最近有讀者來電關切全美法拍數量大幅增加的問題﹐也有讀者提出拉斯維加斯是否會再次成為房地產最有反彈潛力的都會,這些都可從數字及歷史資料來分析,賭城曾經連續十餘年蟬聯全美成長最快的城市﹐房市高峰時期房價的漲幅又居全美之冠,爬得高﹐摔得重﹐房市泡沫後其跌幅自然也居全美之冠﹐房價下跌達64.5%之鉅﹐那未來若再成為最有反彈潛力的城市﹐也不會是意外。 

根據 Realty Trac Inc. 的統計資料﹐全美2011年8月份銀行送出「房貸違約通知」(default notices)的數量比7月份增加33%﹐這顯示出之前一年來,政府施壓銀行延遲法拍行動的後果﹐現在必須一次買單﹔拉斯維加斯8月份銀行送出「房貸違約通知」的數量則比7月份增加30%﹐平均每103個住戶就有一戶﹐雖然是全美平均的5倍﹐但比起房市泡沫開始時的7倍﹐並沒有惡化。 

拉斯維加斯由於景氣時建築業過度膨脹﹐經濟衰退後﹐許多開發案停擺﹐造成城裡的建築工人幾乎全數失業﹐因此就業率和經濟成長非常緩慢,房價處於超低的水準﹐根據華府智庫「布魯金斯學院」(Brookings Institution) 近日公布的2011年第二季的報告,名列全美經濟復甦表現最差的20個大都會(metropolitan areas﹕Bakersfield, CA﹔ New Orleans, LA﹔Boise, ID﹔ North Port, FL﹔Cape Coral, FL﹔ Orlando, FL﹔Detroit, MI﹔ Palm Bay, FL﹔Fresno, CA﹔ Phoenix, AZ﹔Lakeland, FL﹔ Riverside, CA﹔Las Vegas, NV﹔ Sacramento, CA﹔Los Angeles, CA﹔ San Francisco, CA﹔Miami, FL﹔ Stockton, CA﹔Modesto, CA﹔ Tampa, FL) 之一﹐因為其計算是以失業率、市民所得總額和房價為標準。 

許多人把焦點指向拉斯維加斯﹐其實2011年全美皆墨﹐根據「布魯金斯學院」的報告,2011 年上半年美國排行前100大的都會的房價全面下跌﹐無一倖免﹐創下房市泡沫以來的最低點﹐其中有22個都會自房市高峰時期下跌的幅度超過40%。
 
聯邦的經濟與房市的振興政策後繼無力﹐原因是被各都會地方政府的大舉裁員給抵銷了﹐地方政府的僱員大約佔總就業人口的10%﹐地方政府的主要收入來源是徵收銷售稅﹑所得稅﹑和房地產稅﹐在消費不振﹑市民所得減少﹑房價下跌的情況下﹐稅收減少﹐只好裁員以節流,難免有惡性循環的現象。

2011年9月16日 星期五

世界各地房價比比看

電視節目最能反映一個地方的文化與價值,要想瞭解美國民眾對「住家」這概念,從而延伸對美國房地產的認識,不妨觀賞一個頗受歡迎的美國電視頻道HMTV﹐主要的節目內容是一段段房地產仲介帶著買家看房的過程﹐除了介紹美國各城市的房型﹑房價及環境外﹐也有美國人在國外的買房體驗﹐還能一瞥該異國城市的風光﹐讓觀眾對各地的經濟條件有些初步的概念。 

節目中有許多案例是富人購買「度假屋」﹐度假是歐美國家的重要文化之一。拉斯維加斯是世界有名的度假天堂﹐富人在此購置「度假屋」的不在少數﹐有時也可作為親友聚會的地點﹐往來度假十分便利﹔也有些美國富人是遠到中南美洲或歐洲小城買「度假屋」﹐若是近海灘﹐或週圍環繞自然美景﹐價格多在百萬元之譜﹐飛程長﹐當地交通不方便﹐親友也難得來訪﹐不知買下後一年能用上幾回﹖ 

順便一提﹐無論貧富﹐身為拉斯維加斯的居民﹐如果突然說想度假﹐可到賭街大道上走走﹐加入熙來攘往的人群﹐找幾個賭場進去參觀﹐置身在「威尼斯」﹑「巴黎」﹑「金字塔」﹑「紐約」等﹑看不同的秀或表演﹐享用美食﹐逛名牌賣場﹐隨時隨地都可找到度假的感覺﹐這和其它城市的賭場﹐主要為博弈﹐賭錢像拼命般的形態南轅北轍。 

此外﹐該電視節目中也有被調派到亞洲工作的美國人租豪宅的經歷﹐僱主提供與他們美國住家水平相當的住處﹐所費往往不亞於他們一﹑二十萬元的年薪﹐因為僱主相信唯有下班回到家能好好休息﹐工作時才會有創意與效率﹐不曾在歐美國家住過的人很難理解﹐從中國人把城市裡的「獨棟屋」稱為「別墅」就可了解東西文化的差異性。 

亞洲城市的房租這麼高﹐那買房就更難了﹐相對於台北﹑香港﹑上海等城市的「康斗」房價動輒30﹑40萬元起﹐姑且不論當地人的中間年收入只約2萬元﹔目前拉斯維加斯的「獨棟屋」的中間房價約12萬元﹐而本地人的中間年收入則是5萬元﹐按銀行公式應足以負擔23萬元的房貸﹐初入社會的年輕人﹐即1980年出生的一群﹐是本地新興的購屋族群之一﹐因為置產很輕鬆﹐將來房價回漲可期﹐此生不必作房奴。

2011年9月9日 星期五

「首投族」購屋是要理性或感性?

有初次買房的年輕讀者來電詢問﹐目前正考慮買房﹐因為買房的確比租房划算﹐但由於其供款能力有限﹐貸不到那麼多錢﹐只能求「有房」﹐無法求「好房」﹐將來如果有能力則會考慮要換房﹐那到底現在是買或不買﹖是否還有其他的變通辦法﹐這個問題要考慮的因素和一般人一樣﹐「地點」之外﹐亦求符合「喜愛﹑長期持有﹑可出租」三項訴求。 

由於受到人口結構的變動,民主國家的候選人在選舉過程中,都紛紛重視第一次有權投票的年輕人,所以「首投族」已成為初入社會年輕人的代名詞,「首投族」的購屋形態亦受到房地產市場的重視。 

將來有能力會要換房的話﹐這牽涉到兩個條件﹕「將來」是指幾年﹖供得起的房子和理想房子之間的價格差多少﹖如果只是一﹑兩年﹐短期內一買一賣絕不划算﹐那麼不賣而出租呢﹖在申請第二個房屋的貸款時﹐必須讓貸款公司評估當第一個房屋空置時﹐借款人的收入可以同時供兩個房的貸款﹐這在銀行放款嚴苛的今天並不容易。 

其次﹐目前拉斯維加斯的中間房價約是12萬元﹐最常見的情形是﹐中意14萬元的房子﹐但能力只達10萬元﹐差3﹑4萬元﹐那也有不同的解決方案﹔一﹑尋求家人支助頭款﹐嘗試購買理想的房子﹐將來可以找個室友貼補分期付款﹐本地很多「首投族」有此趨勢﹔二﹑有一種精打細算的「首投族」﹐自己仍住父母家﹐卻買個可以收取租金的房子﹐這種年紀輕輕就知道養房理財的人﹐未來至少能成小富。 

至於比較浪漫的年輕人在買了自住房後﹐情感上感到特別的滿足﹐可能會花更多的錢去作裝修和升級﹐及買很多搭配的時髦傢具﹐往往之後許多年都存不了錢﹐且將來賣屋時這些涉及個人品味的投資﹐基本上都是無法回收的﹐但住得舒適﹐對賣力工作的人是很重要的﹔最不實際的是少數天真的一群﹐他們會把不多的積蓄拿去買一個世外桃源的房子﹐便宜但無法出租﹐自己也難得度假用上幾次﹐這可說是花錢在買一個感覺﹑或買一個夢想﹐與生活是完全脫節的。

2011年9月2日 星期五

買房須作「長期持有」的打算

常聽人說買房地產有三個要點﹕「地點﹑地點﹑地點」(Location﹑Location﹑Location)﹐其實針對今日拉斯維加斯的投資環境﹐得再補充三項必須考慮的要點﹐也都是L字母開頭的﹕「喜愛﹑長期持有﹑可出租」(Love It﹑Long-Term Ownership﹑Leasable)﹐主要原因是預期房價在未來三年內的增長會很緩慢﹐若短期內一買一賣﹐在房價沒有增長超過10%的情況下﹐其微薄的利潤可能尚不足以支付交易的手續費與仲介佣金。

換句話說﹐若看到中意的房子﹐現在逢低買進﹐是買的時機沒錯﹐但是要提醒讀者的是﹕如果是買來自己住﹐就應該打算住很久﹐不會厭倦或換房﹐如果是投資也務必作「長期持有」的打算﹐所以一定要確定隨時可以租出去﹐而且「淨租金回報率」至少有6% 至7%的﹐若是希望資金能靈活進出的人﹐則不建議投資房地產。 

根據知名的房地產網站Trulia.com 的統計﹐美國主要的50個大城市中﹐目前買房比租房有利的已佔3/4﹐拉斯維加斯在過去6個月來﹐更是連續蟬聯排行榜的第一名﹐其算法是以康斗與「連體屋」(Town House)的「中間房價」﹐目前為$59,000﹐和一個兩房公寓的月租金$758來作比較的。 

雖然如此﹐由於房市崩盤的記憶猶新﹐許多人仍然抱持觀望的態度﹐寧願繼續租屋﹐加上要取得銀行的貸款真地很難﹐也讓想購房的人無法如願﹐目前拉斯維加斯的公寓空置率已降至7.5%﹐也可見一斑。 

「史坦普房價指數」指出第二季全美房價比第一季上揚3.6%﹐拉斯維加斯則微漲0.1%﹐但是全美成交量的增長卻不如預期﹔此外﹐相較於過去16年的經驗﹐即7月份的成交量平均比6月份低8.4%﹐但是今年7月份適逢兩黨為了提高債限而惡鬥﹐降幅竟高達13.9%﹐其實今年7月份的成交量仍比去年7月份上揚7.7%﹐延續過去8個月來皆比前一年的同月份增長的趨勢﹐總體而言﹐美國的房價目前仍在低谷盤桓﹐但預期兩年後將隨著經濟循環而緩緩回升。

2011年8月26日 星期五

中國城周邊康斗 正搶手

有一華人剛以17萬5000元買進一戶1000平方呎的高層豪華康斗,落地牆外就是賭城大道,可步行到賭場,物業管理月費650元,還包括接送服務,作為招待所很方便。

如果說拉斯維加斯的地產業是美國地產業的重災區的話,那麼賭城的康斗市場可以說是巨災區。一個主要原因就是近幾年投資者占此地購屋者的半數,而投資者一般是希望擴大收益而減少開支,所以康斗每月的管理費普遍高於獨立家屋的事實令他們望而卻步。 

但是,這並不是說完全沒有人買康斗。如果你想住在中國城附近,又不願意花很多錢,或者想要把房子租給不會駕車的華人,那麼最好的做法就是買中國城大街Spring Mountain兩邊的康斗。例如坐落在中國城廣場背後的康斗就非常搶手,一上市,只要價錢合理,普通在一兩個星期內就被人買去。 

當然,如果只有3萬到5萬現金的話,在Spring Mountain街的北邊有一大片康斗。這些康斗比較舊,也沒有被圍牆和鐵門圈起來,所以價錢相當便宜。有些人買來,自己住一間,另一間租出去,成本可以說極低。 

如果想要買區域比較好並且搭巴士方便的康斗,那麼在Flamingo西邊,連續有一大片康斗社區。現在價錢便宜的驚人,5萬到7萬可以買到手兩臥,租金可達700至800。我查看它們出租的情況,絕大多數都是在一個月內就租了出去。不妨算一算收益比,很可能是十年內還本。你說,在銀行的利息只有百分之零點三的情況下,還有比這種投資更好的嗎? 

其實,當地產業者談到康斗,他們通常不是談這種康斗。老美經紀人說的康斗一般指高樓康斗(high rise condo)。在此地地產市場火熱的年代裡,這種康斗非常搶手,許多高檔次的人物紛紛放入頭款去搶購這種康斗。

那時,靠近賭城大道的高樓康斗的價錢可不得了,一臥50萬,二臥80萬,三臥想都不要想。過去幾年,這些外表看起來好像黃金砌起來的大樓,現在卻很少人問津,價錢一落千丈。我曾看到原先要賣80萬的二臥,落地玻璃牆可以讓你一覽大道風光,現在不到30萬就可以買到。

遺憾的是,目前很少人願意承受每月近千的管理費。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

2011年8月19日 星期五

美房地產 2年內可望翻升

美國的投資環境相對而言是安全的,中國人可以安心投資美國資產市場。 

如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較,可發現美國投資環境是相對安全的,美國的房地產被嚴重低估,未來兩年,預期美國經濟將開始好轉,房地產市場可望由谷底翻升。來自中國的投資人將受到中國客觀環境的影響,將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
 
全球各國的經濟成長,將以2012年和2013年為一個轉捩點,美國的經濟將逐漸好轉,其餘的國家則多半繼續衰退,雖然美國的經濟面臨挑戰,但美國的先天體質強健,又擅長操弄國際金融與貨幣市場,借多還少,最後仍是個贏家,在美國的投資相對而言是安全的。美國新任駐中國的大使駱家輝也說,中國人可以安心投資美國資產市場。 

歷史經驗顯示,金融危機後必然伴隨經濟衰退,經濟衰退的期間不等,最常見是四到五年,然後慢慢復甦,從2008年金融海嘯過後計算四到五年,也就是2012到2013年,當前的經濟氣氛詭譎,負面消息很多,更增添不確定的變數,2012年的經濟會好轉嗎?還是會繼續衰退呢? 

根據華府著名的經濟期刊The Kiplinger Letter對各國2011年及2012年的「國民生產毛額成長率」 (GDP Growth)之預測: 
2011/2012全球:4.3% / 4.5%;美國:2.0% / 3.0%*;歐盟:1.9% / 1.8%;中國:9.4% / 9.0%;印度:8.8% /8.5%;蘇俄:4.8% / 4.5%;英國:1.7% / 2.3%*;加拿大:2.8% / 2.7%;日本:1.4% / 2.4%*;南韓:4.4% /4.0%;巴西:4.5% / 4.3%;墨西哥:4.4% / 4.0%。(*代表成長率增強者) 
值得注意的是,除了日本的成長增強是因災後重建外,只有美國和英國是好轉的,其餘各國都是小幅衰退,這顯示2012年和2013年將是轉捩點的徵兆。 

中國因為4兆人民幣(約6261億美元)刺激經濟的計畫,一直維持高成長的假象,最近有些經濟專家指出以下幾點:中國有過多的資金追捧房地產、原物料,全民炒作,泡沫已形成;中國通膨問題很嚴重,勢必調升人民幣的匯率,此將不利出口;歐美為了自救,對中國課徵懲罰關稅,也會導致中國出口貿易大減;為抑止資產泡沫擴大,中國銀行不放款,企業無法繼續投資;中國的經濟逐漸衰退,熱錢流出,換回美元保本。 

中國的房地產高估,加上預期經濟成長下降,而美國的房地產則嚴重低估,且預期經濟開始好轉,所以未來把中國的房地產脫手到美國來投資的人自然是有增無減了。目前外國人投資美國房地產主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州,其中以加拿大人占最多數23%,中國人居第二占9%,後者還有很大的成長空間。

2011年8月12日 星期五

買商業地產 評估可租性

目前商業地產的行情很亂,進場必須審慎評估其「出租可行性」。 

拉斯維加斯商業地產的違約案例,不但數量上在全美排行榜名列第一高,銀行處理違約案例之拖延誤時也名列全美倒數排行榜,商業地產的跌幅因地點好壞,有極大的差異,一般而言,土地自高峰跌了60%至80%,辦公樓跌了40%至70%,商場跌了40%至80%,廠房及倉庫跌了40%至60%,目前商業地產的價格與行情很亂,是前所未有的,買家應多看、多比較。

由於美國政府「提高債信額度」的歹戲拖棚才告一段落,美股已受重傷,接著「標準普爾」 (S&P)上周五調降美國「債信評等」至AA+,民眾對經濟前景產生嚴重疑慮,引發美股連著兩天狂跌。 

美國「聯邦準備理事會」(Fed)在年前的「量化寬鬆」QE2結束後,已經很久沒有動靜,此次首度開會,本周二會後聲明指出,將維持「低利率」至2013年中期,以振興經濟復甦,此舉果然激勵美股大力反彈,但周三卻又再度下挫,看來如果「低利率」不見成效,Fed重啟QE3將是下一步,並準備付出「通貨膨脹」為代價。 

其實美國經濟基本面沒有變壞,而是「資本市場失去信心」,預期未來幾季經濟復甦會稍減緩,甚至有經濟下滑的風險,要挽救疲弱的美國經濟和房市,不能再用如「縮減預算」的財政政策,只能用如「低利率」或「量化寬鬆」的貨幣金融政策,可惜礙於政府重整金融體系的措施,銀行依然縮緊銀根,在經濟和房市復甦中扮演「扯後腿」的角色。
 
「低利率」對貸款置產者有利,能提升買氣,然而銀行對非自用的商業地產貸款十分嚴格,利率再低但貸不到款也沒用,且其金額龐大,也無法用現金買,雖然商業地產未來的展望並不樂觀,但購買自用的商業地產目前則是良機。 

許多銀行最近因「聯邦儲蓄保險局」(FDIC)「規範專員」(regulators)的施壓,才大舉處理呆帳,「法拍」抵押品,商業地產庫存量堆積如山;加上經濟持續不景氣,許多企業倒閉關門,尤以本地北區和西南區的超建特別多,成為拉斯維加斯商業地產的重災區,美而新的「蚊子館」比比皆是,如果地點不佳,要租出去將是遙遙無期,對希望收租的投資人而言,並不理想。

2011年8月5日 星期五

高層豪華康斗 可能是谷底價

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳,其出租回報率一般不如獨棟屋,但如果是自住,有時間享受其所附屬的各種豪華設備,將會有物超所值的感覺。 

這一年來,高層豪華康斗的價格或呈現持平,或有小漲,再從數據顯示這可能已是谷底價了,專家們也認為現在的價格被嚴重低估,加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成,臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手,目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。
 
2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計,取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers,以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場,以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容:
 
Panorama Towers每平方呎平均售價:2008年9月365元,比較2007年9月500元,跌幅為27%。2009年9月235元,比較2008年,跌幅為36%。 

M G M Signature每平方呎平均售價:2008年9月600元,比較2007年9月850元,跌幅為29%。2009年9月310元,比較2008年,跌幅為48%。 

又是兩年過去了,2011年的今天,再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化: 

Panorama Towers每平方呎平均售價:2010年8月165元,比較2009年,跌幅為30%。2011年8月165元,比較2010年,持平。 
M G M Signature每平方呎平均售價:2010年8月285元,比較2009年,跌幅為8%。2011年8月290元,比較2010年,漲幅為2%。 

相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%,M G M Signature這兩年總計小跌6.5%,因為這之前真是跌太猛了;然而總觀這一年來,兩者的價格或呈現持平,或有小漲,可見已是谷底價了。 

猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時,每平方呎平均售價325元,若依漲跌來分別為兩段時期,自2003年至2007年飆漲約84%,而自2007年至2011年則跌了約67%,表面看似乎漲幅比跌幅多,但實際上就如數字遊戲般,得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%,形同腰斬,因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。 

此外,值得一提的是,Panorama Towers 一直以來都非常搶手,如不包括叫價不符市場行情的,本周每平方呎平均售價200元以下的,市面上只有兩戶在求售;至於M G M Signature,目前每平方呎平均售價350元以下的,則有27戶求售,有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。

2011年7月29日 星期五

買HUD Homes 10大注意事項

不須經HUD的同意,也不須簽約,任何地產經紀人皆可放HUD Homes的廣告,雖然HUD有自己的官網www.HUD.gov,但非常喜歡各方免費替它的房屋打廣告。
 
由於近來坊間常見有HUD Homes的廣告,HUD Homes和「銀行屋」比,有何特別之處呢?HUD Homes是違約的FHA貸款被銀行「法拍」後,交給「住房和城市開展部」(HUD,Department of Housing and Urban Development)負責上市求售的「銀行屋」,一般說來,多屬於中低價位的房屋。
 
買HUD Homes要注意以下幾點: 

1、買方的經紀人公司須在HUD有一個「註冊帳號」(NAID),申請至少要六至八周的時間,臨時是辦不了的,所以必須先確認此一要件; 

2、買方的「購買合約」(Offer)則是由買方的經紀人直接輸進到HUD的官方網站,不須賣方的經紀人經手,這可以減少賣方經紀人的不公平操控與疏忽; 

3、大多數新掛牌上市的房屋,先只開放給自住型的買家,投資型的買家,須等30天,若房屋未售,才有機會,謊稱自住者的罰金可高至25萬元; 

4、HUD通知接受買方的「購買合約」之後的兩天內,須以快遞將合約原件與定金一併寄給HUD,買價是5萬元以下的定金是500元,5萬元以上是1000元必須用「銀行現金本票」
(Cashier Check)或「錢票」(Money Order); 

5、不論是現金購買或貸款購買,HUD都一視同仁,只以出價的高低為準來決定接受哪個「購買合約」;
 
6、買家如果也以FHA貸款來購房,新的FHA貸款以HUD Homes的原來要價為限,若是買價超過HUD的原來要價,其差額須自付; 

7、買家最好請專家作詳細的屋況檢查,而檢查時須由買家自己負責開接水電,檢查後要切斷,開的時間被限制不能超過72小時; 

8、HUD遵循「現狀出售」(Sale As-Is)的規則,不保證屋況,如果在過戶期間,屋內設備被偷,HUD不會修繕或補回被偷的設備,頂多是按折舊過的物品行情計價,給買家一點補貼; 

9、HUD不付「產權保險費」(Title Insurance),中低價位房屋的「產權保險費」約七、八百元之譜; 

10、最後值得注意的是,過戶後,買家須換鎖,不得使用HUD通用的鑰匙及鎖(HUD Homes共使用不同的6套鎖)。

2011年7月22日 星期五

好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉,歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場,專家們認為,最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。 

以前買不起而租樓的華人商家,將可以實現另一種美國夢了,由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加,好的投資標的物已開始出現,再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA),華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的,「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣,目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環:出租市場競相降價,進一步也貶低了地產的價值,此外,租金收入太差就會被銀行「法拍」,即以一個新的銀行價格轉手,除了拉低鄰家的行情外,新的業主因成本低,每平方呎的租金也可以比別家低,這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租,可能因此租金收入遽減,付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約,小自15萬元的廠房,大至1500萬元的購物中心,在全美排行榜名列第一高;過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍,想盡辦法和借款人妥協,能拖則拖,除非租金收入太差,銀行才會考慮「法拍」抵押品,因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例,根本不敷大批外來的投資者的需求,加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走,有些沉不住氣的投資人就飢不擇食,出高價購買次級品,並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計,拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元,就像住家地產一樣,商業地產的「影子庫存」很多,經濟不景氣,住家需求依舊不可或缺,商業地產卻不然,而且拖越久,傷越重,所以專家們指出,商業地產一旦崩盤,情況會比住家地產更不堪;果不其然,經過兩年的發酵期,最近供不應求的情況已有改變,好的投資標的物漸漸出籠,有的是透過「不足額還款銷售」,有的是「法拍」,價格也大幅調整,一平方呎叫價60元至100元的比比皆是,以前買不起而租樓的華人商家,在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下,將可以實現另一種美國夢了。

2011年7月15日 星期五

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛,是因買房出租的毛租金回報率約為10%,淨租金回報率約為6?%至7%,這不但比銀行利率高,且在美國許多城市是無法比擬的

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到,經濟復甦無力,在失業問題嚴重的拉斯維加斯,為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣,這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳,然而,他們忽略本地的高出租率市場,且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客,形成近年來,房價低廉,出租回報率高的市場特性,加上此地房屋一上市,無論是買賣或出租,通常都能很快成交,自然成為外州及外國投資者的最愛。 

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年,本地經濟復甦無力,失業問題嚴重的情況,可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出,雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%,會展參加人數增加2.2%,問題是另外兩項重要的指標:賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%,換言之,本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色,專家們預期未來的四個月至六個月內,拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。

高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊,明顯地反應在房價不振之上,6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%,為$124,500,康斗的中間房價下跌4.5%,為$60,000,專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%;但是因為房價超低,反觀交易量卻是逆勢大幅成長,6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%,康斗的成交量比上個月增加3.5%,兩者合計,6月份二手屋的總成交量為4,540戶,其中作為自住用途的約占半數,亦即投資出租者也占半數。 

同時,出租市場非常熱絡,拉斯維加斯5月份共租出2,376戶,其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數,有781戶,此外租金在$1,300至$1,500的,$1,500至$1,700,$1,700至$2,000,與$2,000以上的,分別為293戶,145戶,124戶,與135戶,買房出租的租金回報率約為10%。 

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍,轉而賃屋而居,雖然他們的信用有瑕疵(法拍紀錄),卻往往是不可多得的好房客,他們原來好歹也是個擁有房產的屋主,而過去一年來沒付房屋的分期付款,房子才被法拍,手上通常會存有不少的現金,只要他們還有工作收入,有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

2011年7月8日 星期五

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間,拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能,賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測,下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善,那麼,拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區,我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後,才會出現轉機。
 
當然,即使本地的經濟出現轉機,房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多,銀行回收屋太多。但是,如果我們稍稍留意一下,就應當發現,不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是,退休人士的住區,一般而言,房價都比較穩,平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城(Sun City)為例(克拉克郡大約有十個以上的陽光城)。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住,但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方,所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說,這是天堂的前站。 

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候,陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然,我們知道投資者鑑於出租的考慮,不太肯買陽光城,而目前買房子的人半數是投資者,所以一時陽光城的價格也不會回升。 

5月間,本地報紙指出,在2000年到2010年間,內華達州的人口增加了35%,可是,62歲以上的人口增加的更快,達54%。克拉克郡,由於賭場雇用了大量年輕的工作人員,所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%,但是他們在Mesquite則高達35%,在Boulder City達30%,在韓德森都占了人口的18%。 
由於美國的人口在老化,而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動,所以在本地的地產業整體復甦之前,退休者的住區可能會率先復甦,因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

2011年7月1日 星期五

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。
 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。 

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。 

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。 

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。 

2011年6月18日 星期六

海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示,無論是外國「法人」或「自然人」,都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅,在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。
 
投資美國房地產成為全球的熱門項目,近來許多大中華區的華人詢問,如果以公司名義投資美國房地產,與個人投資有何不同,稅務該注意哪些問題,就利用今天作一分析介紹。
 
隨著投資規模的擴大,外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多,有的直接以外國的公司登記產權,也有另外設立美國公司登記產權,公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),和「自然人」有別,公司最大的好處是,當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),就能避免雙重課稅,而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠,為了避免雙重課稅,「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯,簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權,購入房地產過戶時,有些辦理過戶的公證公司會要求:這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent),以備未來若再有與此房地產相關的事情時,有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益,以表格1120F向國稅局申報所得稅,再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC),這個公司是在內華達州註冊的,自然登記有「本地聯絡代理」,內華達州法律認定設立公司就為了營業,必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License),此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 
將出租或出售房地產的損益,以表格1065向國稅局申報所得,但不必繳稅,所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東,如果股東是外國「自然人」,再以表格1040NR向國稅局申報所得稅,如果股東是外國「法人」,可選擇以不同形式的「法人」用的稅表,例如表格1120 向國稅局申報所得稅;另外,也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。

June 18, 2011

2011年6月11日 星期六

第二順位貸款遺害多

華達房地產公司負責人林秀華表示,如果另有第二順位貸款的銀行,「修改貸款」不容易,困難的屋主通常只有棄屋一途。
 
上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後,就有讀者來電詢問:他不想信用分數被扣太多,所以不考慮「不足額還款銷售」,但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」,希望調降一點利率,卻被銀行拒絕,銀行反而建議他作「不足額還款銷售」;審視過他的案例,關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行,這種情況下,只有作「不足額還款銷售」,第二順位貸款的銀行才可能讓步,真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時,如果只有一個貸款銀行,事情比較單純,反之,如果另有第二順位貸款的銀行,就比較棘手,因為房市泡沫,全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%,造成溺水屋氾濫,多半第二順位的貸款已變成超貸的部分,「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平,只把利息降低,可能屋主過不多久又守不住了,但要調降房貸金額,第二順位的貸款就完全泡湯了,其銀行為了維護本身的利益,不會輕易妥協。
 
據統計,全美溺水屋中只有一個貸款的占18%,有兩個貸款的占38%,高出兩倍有餘,沒有溺水問題的房屋占44%,第二順位的貸款除了「次貸」外,主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan),以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始;2003至2006年房價狂飆,使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分),屋主就以其為質押,向銀行取得一個「信用額度」,隨時可支用,取款後或是花在奢侈享受方面,或是房屋裝修及買新屋,就是「淨值貸款」,當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%,總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計,當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款,因為這除了「淨值貸款」外,還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額,不同之處是:「重貸」通常是只有一個貸款,「淨值貸款」乃是第二個貸款,和「次貸」一樣;第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好,否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易,屋主如有財務困難,通常只有棄屋一途,即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

2011年6月4日 星期六

修改貸款會使信用受損嗎

修改貸款對信用分數的影響較小 但將來如果再要申請貸款 約需要等2年 

人信用在美國生活是一項重要的資產,美國也是十分實際的社會,雖然個人信用受到財務情況的變化,會有所影響,但並非是「零合遊戲」,零與壹中間會有許多空間,個人盡了力量來維持信用,會受到較好的評比與分數,能將負面影響降低,所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響,今天就利用這專欄來探討,讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計,2010年10月已有48萬宗「修改貸款」案件獲准,一般說來,「修改貸款」雖然對「信用分數」(釋)的影響較小,但也算是背信違約,將來如果再要申請貸款,銀行對其人信用分數的要求,最低門檻為680分,比曾經破產﹑房屋被「法拍」(釋)回收﹑或「不足額還貸款銷售」(釋)的人,其最低門檻為640分,還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同 

房市泡沫,很多人的房子變成「負資產」(釋),不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同,目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查,但因各種情況錯綜複雜,其結果很難一言以蔽之,下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均信用分數830分,無任何拖欠記錄,不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是:

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)

a. 分期付款只付利息部份,或減少本金攤還部份 — 不扣分;
b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑修改貸款(Loan Modification)

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization),這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分;
b. 對遲交金額既往不咎(Forgive),降低利率,甚至降低本金金額,而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分;
c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off),通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑不足額還貸款銷售(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請法拍程續 (Foreclosure) — 扣140分,如果借款人願恢復付款,扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)

a. 只涉及房貸 — 扣175分;
b. 全面性倒帳 — 扣365分,若以此為例,甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均信用分數720分,只拖欠房貸,無其他拖欠記錄,按以上順序的信用分數影響是:

1﹑a. 不扣分;b.  扣10分。
2﹑a. 不扣分;b.  扣9分;c. 扣50分到55分。
3﹑扣50分。
4﹑扣55分,如果借款人願恢復付款,扣40分。
5﹑a. 扣70分;b. 扣220分,若以此為例,乙君的「信用分數」只剩500分。

此外,信用受損後,要再恢復為好的信用也需要時間,將來如果要申請貸款,銀行也有設限:修改貸款者約要等2年,「不足額還貸款銷售」者約2年,遭「法拍」者約7年,破產記錄的消除則視不同類型而異,「第11章重整型」視其速度而定,可能1至4年,「第13章一般型」約7年,「第7章清算型」如有欠稅,約10年,如無欠稅,亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011

2011年5月28日 星期六

商業地產拍賣告捷 房市回春

為期三天的「商業地產大拍賣」告捷 給拉斯維加斯的房市注入一股信心 
 
商業地產受投資者青睞 

三章(25)文中提到於拉斯維加斯舉行的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」大拍賣,已在2011年5月19日結束,有許多讀者關心這拍賣對本地房地產的意義,今天就分析值得注意的現象有:拍賣熱絡情形為本地房地產注入活水、商業地產廣受到投資者的青睞、大型公寓十分搶手,及有債務人藉他人名義、以超低價格標下自己就是債務人的「債權」。 
 
據報導,這次拍賣「實質地產」賣出比率高達90%並不令人意外,但「債權」竟也賣出了50%-60%,這真讓專家們跌破了眼鏡;雖然還須再等10天,得標者付訖全額,才能確定最後成交量,但照目前情形看來,商業地產顯然頗受投資者青睞。
 
除了少數例外,大部分賣出的價格和專家預期的合理價格誤差不到10%,大型公寓最為搶手,其中竟有投資者以近乎買實質公寓的價格標得其「債權」,這除非是對債務人有相當的了解,否則一般人不會如此,因為取得「債權」後,接下來是與債務人談判,如果債務人沒誠意解決問題,甚至申請破產,投資人就要蝕本了。
 
此外,有些債務人刻意以他人名義標下自己就是債務人的「債權」,以避免其地產遭法拍,以前,這若被債權人發現會遭起訴,現在大家心照不宣,似乎已不成問題了,本地的「驛站集團」 (Station Casinos)就是個先例,其宣告破產後,原來的業主就是用超低價格,在法官的授意下,標回自己的產業,之後其債務大減,在博弈業中將更具競爭力。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計,拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元,在全美排行榜名列第一高,但是目前因其釋出量還不夠,加上許多大型的投資集團,握有巨額資金,蓄勢待發已久,卻苦於找不到高回報之標的物,此番進場買「債權」,雖然將承當高風險,但如果能以超低價格買到,未來獲利仍然可期。
 
商業地也有泡沫
 
另外,值得一提的是:華人第二大商場,「太平洋廣場」在這次大拍賣中是以645萬元賣出,該商場占地4.21英畝,建築物面積為77,909呎,即平均每呎單價是83元,而四年前其轉手售價為2,355萬元,如今卻以低於其三分之一的價格賣出,可見商業地產的泡沫也不亞於住家地產(釋)這廣場的主要租客「順發超市」已在附近頂下一個面積更大的美國舊超市,因為在廣場裡的租約還未滿,所以兩處同時經營,使得目前春山路上的大型亞洲超市共達五家,競爭激烈,也帶動拉斯維加斯亞裔的商業活動。

 原文刊登在世界日報賭城版—-5-28-11

2011年5月21日 星期六

房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定 
不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察
 
地契以政府的登記地契為準
 
位華人最近將房貸還清,來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed),顯然他認為抵押權會記載在「地契」上;華人在美置產,有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定,不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響,值得注意,切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。 

其實「地契」上只記載房地產擁有權,並不記載抵押權資料,抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上;這位讀者正確的作法是,先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後,再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷,而這和「地契」無關。
 
以前的人擁有房地產,可以一紙「地契」為憑,看「地契」在誰手上,他就有該房地產的所有權,所以要妥當保存好這文件,這作法很不文明;美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記,以政府的「登記地契」為準,個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用,並不是可轉讓的有價證券,賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
 
同樣地,以前的人如果將房地產抵押給他人,會把「地契」交給債權人,還清債務後才可取回來,這雖然方便,但也不文明;現代的作法是雙方簽訂「抵押契」,並且也去政府處登記這「抵押契」。
 
持有方式 
 
論及「地契」的內容,如果房地產的持有者不只一人,美國法律對持有的方式有詳細規定,這會記載在政府登記處的「地契」上,主要有下面三種:

一、夫妻共同財(Community Property):美國有些州採用,包括內華達州和加州,夫妻婚後所得皆是共同財產,就算財產只登記在一方名下,除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed),另一方的權利仍存在,離婚時則各拿一半。

二、合有(Joint Tenancy):在不採「夫妻共同財產制」的州,夫妻可以分別登記財產在一方名下,若是夫妻一起持有財產,則通常會以此種方式持有,一方去世,就自動由另一方繼承,但在這之前,任一方皆可轉讓其權份;此外,這種持有方式並非只限於夫妻使用,也不只限於兩人,例如一人去世,其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州,最好不要用此,而用以上一的方式持有財產,在財產升值時才可以節稅;若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證),可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、共有(Tenant In Common):通常在地契上會註明各人擁有的比率,也是任一方皆可轉讓其權份的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11

2011年5月14日 星期六

房地產專欄 債權人 最怕債務人破產

若在商業樓的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知
則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客 

投資「抵押債權」風險髙 

稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣,將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行,不少華人詢問是否值得參加,主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數,過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」,以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。

事實上,已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小,要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好,實質的地產如「商業樓」(釋)、公寓、倉庫或土地才是,個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後,下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋,這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍,其中每一個環節都存在很高風險,除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外,最怕的是債務人申請破產,債權人就一時不得執行其債權。 

產主要三種類

今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型:
7:俗稱「清算」(Liquidation) ,適用於個人、「合夥」(釋)與「股份有限公司」;企業是真正且直接地結束營業,變賣所有的資產,按優先順序償還債務,除了有抵押權的優先之外,順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

11:俗稱「重整」(Reorganization) 企業用的較多,債務人提出申請後,所有債權人不得執行任何債權,等債務人在120天內呈交「重整計畫書」,其可能的結果有:

1、被接受,由債務人繼續經營企業,重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件,重整期可能長達數年,如果最後資產仍不敷負債,就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕,抵押權人可以進行「法拍」(釋)抵押品,或進入上述「第7章」的清算程序;

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」(釋)代理經營企業。

13:只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人,由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是,如果「商業樓」(釋)的房客申請「重整」破產,房東沒收到租金,但房客還在使用這店鋪營業,非經法院同意,120天內房東也不得執行任何債權,即不能趕房客。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

2011年5月7日 星期六

「產權保險」 買賣房地產保心安

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值 
增加其開發成本 或甚至沒人買

產權保險」的目的 
人在美國買賣房地產,對於「產權保險」(釋)是必須瞭解的一個環節,這是在中國內地與台灣都沒有的概念,為保障投資人的權益,今天就為讀者介紹這方面的知識。

 
首先,產權保險」的目的,是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題,使買房地產的人心安,買方過戶後如果發現產權有問題,應在發現問題後30天內,以書面通知保險公司,要求理賠;習慣上在內華達州保險費是由賣方出,一次付清,有效期長至下次產權轉讓為止。
 
產權保險」主要有兩級:「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準,CLTA只保登記有案的產權瑕疵,ALTA則包括未經登記的瑕疵,因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%;此外,買方貸款購屋時,銀行通常會更進一步,要求加保一些特別的項目,此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy),這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點 
 
一般「產權保險」公司在承保前,會先作產權調查,保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目,讀產權報告,最常見的要點是﹕

地價(Real Estate Tax, Property Tax):太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment):拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費,如Summerlin、Mountain Edge等,這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA):住戶除了分攤社區的維護費用外,還要遵守其規則,最極端的例子有「不允許出租」,投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust):辦理過戶手續的「公證公司」(釋)會確定,在產權轉讓前得先把貸款還清,所以通常不會有問題,最常見的錯誤是:貸款已還清,但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien):辦理過戶手續的「公證公司」會確定,在產權轉讓前得先把假扣押理清,通常也不會有問題。

地役權(Easement):予人使用或通行的權利,對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease):買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外,還要注意租客是否有「優先購買權」,如果有,最好取得其棄權書。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11