房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定 
不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察。
 
地契以政府的登記地契為準
 
有位華人最近將房貸還清，來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed)，顯然他認為抵押權會記載在「地契」上；華人在美置產，有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定，不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響，值得注意，切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。 

其實「地契」上只記載房地產擁有權，並不記載抵押權資料，抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上；這位讀者正確的作法是，先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後，再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷，而這和「地契」無關。
 
以前的人擁有房地產，可以一紙「地契」為憑，看「地契」在誰手上，他就有該房地產的所有權，所以要妥當保存好這文件，這作法很不文明；美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記，以政府的「登記地契」為準，個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用，並不是可轉讓的有價證券，賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
 
同樣地，以前的人如果將房地產抵押給他人，會把「地契」交給債權人，還清債務後才可取回來，這雖然方便，但也不文明；現代的作法是雙方簽訂「抵押契」，並且也去政府處登記這「抵押契」。
 
持有方式 
 
論及「地契」的內容，如果房地產的持有者不只一人，美國法律對持有的方式有詳細規定，這會記載在政府登記處的「地契」上，主要有下面三種：

一、「夫妻共同財產」(Community Property)：美國有些州採用，包括內華達州和加州，夫妻婚後所得皆是共同財產，就算財產只登記在一方名下，除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed)，另一方的權利仍存在，離婚時則各拿一半。

二、「合有」(Joint Tenancy)：在不採「夫妻共同財產制」的州，夫妻可以分別登記財產在一方名下，若是夫妻一起持有財產，則通常會以此種方式持有，一方去世，就自動由另一方繼承，但在這之前，任一方皆可轉讓其權份；此外，這種持有方式並非只限於夫妻使用，也不只限於兩人，例如一人去世，其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州，最好不要用此，而用以上一的方式持有財產，在財產升值時才可以節稅；若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證)，可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、「共有」(Tenant In Common)：通常在地契上會註明各人擁有的比率，也是任一方皆可轉讓其權份的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11