2014年2月22日 星期六

賭城商業地產 日漸活絡



綜觀全球經濟,中國的國民生產毛額(GDP)從2011年的9.3%成長降至去年的7.7%,歐洲國家仍陷在歐元危機的泥沼中,新興市場國家繼續一貫的不穩定現象。只有美國展示緩慢而持續的3.2%成長,許多經濟學者預測美國今年有可能達到4%的成長。美國經濟的上揚對拉斯維加斯的前途影響甚大,因為這個城市主要是靠觀光事業收入,每年有4000萬觀光客來度假或參加2萬多次的商展會,僅次於紐約的5000萬觀光客。

維加斯的辦公大樓經過五年的NDE (Near Death Experienceping,瀕臨死亡經驗),去年有起死回生的跡象,不過距離全面復原仍有長路,空置率仍高於全國平均值,根據賴斯公司(REIS)估計,維加斯辦公室空置率高達26%。

2008年的金融危機連帶的經濟不景氣,維加斯的商店一家接一家倒閉關門,如今地點好的購物中心漸漸復原,一般空置率已降至9.3%。休斯公司(Howard Hughes Corp)接下破產的沙漠林購物中心 (Shops at Summerlin)重新啟動興建這個160萬平方呎的超大型商店/辦公樓中心。其他在沙漠林有新建數十萬平方呎的Las Vegas Renaissance(文藝復興購物中心)及Tivoli Village購物中心。

倉庫工業用地也開始有復甦跡象,空置率降至12%。專門供應賭場物料的SHFL娛樂公司在機場附近建立13萬平方呎的倉庫及服務中心。電腦侍服器公司SWITCH在西北區新建了4億美元、30萬平方呎的電腦中心。快遞公司FEDEX在M-Resort附近開始動工興建30萬平方呎的物流中心。工業地產公司Colliers認為倉庫空置率有可能降低於10%,而租金大至維持在每平方呎50分左右。

整體而言,商業地產的交易開始活絡起來,雖然本地公司沒有擴充計畫而不需要更多的店面、倉庫、辦公室,但有新公司從外州搬進來:紐約華爾街的黑石集團(Black Stone Group)以3億4000萬收購68英畝的休斯商業大樓,MGM租了機場附近23萬平方呎的辦公樓,英屬巴克萊銀行在韓德森市的綠谷區(Green Valley)建立9萬平方呎的全國信用卡電話服務中心。一般而言,老舊建築比較難脫手,而在交通方便的新建築是多數公司的租購對象。

本地的地產業者報導,幾乎每一筆放在市場上的商業地產都有數個投資者或集團來競標,可以說,維加斯的商業地產正在穩定復甦成長中。

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2014年2月15日 星期六

溺水屋比例 賭城居榜首



2013年賭城拉斯維加斯的觀光客人數計有3967萬人次,與2012年的3970萬人次不相上下,失業率則由2012年底的9.7%降到2013年底的8.8%﹔內華達州2013年底的失業率雖高達8.9%,卻是過去兩年全美失業率降幅最大的州。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%,為4萬9657戶,2013年續降20%,只有3萬9961戶﹔反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶,增長42%,2013年續增32%,到7303戶。很明顯地乃是因為二手屋供不應求,使建商新屋的銷售量大幅增加。

賭城2013年底的二手獨棟屋的中間價格為18萬5000元,相較於2012年底的14萬9000元,中間價格漲幅為24.2%﹔集合住宅(Condo and Townhouse)的中間價位是9萬6000元,比去年同期上漲35%﹔2008年至2012年建商新屋市場黯淡無光,而現在有了轉機,2013年底新屋的中間房價為28萬5000元(建商贈送裝修加級的價差應作調整),在2012年底只有21萬5000元,中間房價的漲幅超過30%。

樂觀的人認為按過去兩年這種漲勢,2017年房市將可望達到2007年之前的水平﹔但也有些專家認為,拉斯維加斯的房市有過熱現象,2014年將會降溫,因為拉斯維加斯2013年底仍有40%的房貸仍處於溺水狀況,雖然比2012年底的59%,與2011年底的70%已經大有起色,但比2013年底全美國的21%多一倍,且拉斯維加斯溺水屋的比例仍居全美30個大都會的榜首,看來復甦之路還相當漫長。

除了judicial states的州,其法拍程序須經法院核准,非常費時費事之外,內華達州本來是non-judicial states的州,即不須經法院核准,銀行可直接對違約的房貸進行法拍,卻由於政府的行政干預,例如於2011年10月先通過Assembly Bill 284(AB284),使得2012年以來法拍數量遽減,現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時,judicial states的州的法拍數量也漸從後面跟上而增加時,內華達州卻於2013年10月又通過SB321「屋主權利」法案,使得2013年的法拍數量竟比2012年又降了55%。全美唯有內華達州有如此頻繁的人為操作,房市的回復時間變得無法預期。

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2014年2月8日 星期六

搬家目的地 賭城第10名

Penske Truck Rental卡車公司每年根據搬家卡車出租情況列名十大搬家目的地。今年1月公布的「2013年十大搬家目的地」(2013 Top Moving Destination List),拉斯維加斯名列第十名。前十名依次是:亞特蘭大、佛州Tampa、達拉斯、佛州奧蘭多、鳳凰城、休士頓、西雅圖、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯。

最近的房屋數據顯示,美國的房地產在經過一年多的旺盛上漲之後開始有平緩的現象。前幾天美國商務部 (The Commerce Department)分析去年底全美12月的新屋成交量,比11月份下降7%至41萬4000戶,明顯的低於早先分析師估計的45萬7000戶數字。全國房產經紀協會(National Association of Realtor)也報導1月準備成交量下跌8.5%。部分原因是這一季東北部特別嚴寒的冬天讓買家缺乏興趣出門看房子,另一原因是在連續數月房價及成交量雙雙上揚後進入一段暫緩期。

拉斯維加斯的新屋建造商一般對今年的市場保持樂觀。例如過去兩個月Ryland Home在西南區215公路收購了38畝地,DR Horton在賭場大道南端成交40畝建地,Lennar在韓德森市東面購入100畝地,而一度停工的Inspirada大型社區也重新啟動再度銷售。UNLV大學經濟研究中心主任布朗博士認為,今年開工建築人力將會比去年成長5%,而穩定的成長對過去常常大起大落的維加斯城來說是好現象,因為這代表有較多的外州新住民搬來此地長久居住,而非如投資者的熱錢流來流去忽進忽出。

維加斯的商業地產的情況也呈現穩定成長的趨勢。2013年第四季辦公樓的空置率為21%,比前年的22%稍好,工業地產如倉庫空置率從前年的14.2%降至去年的11.5%。Las Vegas Colliers的地產分析師John Staer預計今年倉庫空置率會降低於10%,而租金也從前年的每平方呎49分上漲至52分,Sun Commercial Real Estate說,幾乎每一筆在市場上的商業地產,都會收到多個出價的買家。

拉斯維加斯這次上榜搬家目的地前十名,主要原因是房價比起過去的高峰期仍然十分低廉,隨著經濟的逐漸復原,房市成長空間可以預期。加上今年東北部的暴寒天氣,有些避寒者如果不再等待,也許將會看到許多搬家卡車一輛輛的往拉斯維加斯魚貫而入。

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2014年2月1日 星期六

賭城房地產 走勢看好




拉斯維加斯的房地產價格在2008年時被攔腰砍了一半,但過去兩年又突然漲了起來,那麼未來的走勢又是如何呢?

大多數的財政專家都認為美國的經濟今年和明年都是處在「康復」的階段(Recovery),還沒到出院的時候。目前失業率降到6.7% ,是從2008年來最低的一次,新房開工的數量一直在增加,雖然不是火箭沖天的速度,至少是以3.7% 的速度在穩健成長。當經濟轉好時,供應(Supply)和需求(demand)將會同時發生的。

首先來看拉斯維加斯的商業地產前景。最近幾年,因為網路的流行,許多人在家裡辦公,辦公樓(office)的需求量也自然下降了,而且每一個人對檔案儲存空間的需要也少得多了,拉斯維加斯目前已蓋好的辦公樓空屋率還很高,想要看到大批的辦公樓新建還有一陣子。

2萬5000呎以下的廠房(Warehouse)隨著拉斯維加斯的工業成長﹐去年銷售佔所有商業地產市場的91% ,前兩年如有客人要買小型廠房,很輕鬆就可找出五、六十幢來挑選,但現在只能找個幾棟,因為買的人多,市場的吸收力(Absorbability)很強。

購物中心(Retail)在拉斯維加斯市場上並不多,價錢完全視地點﹑空屋率和租金而定,貴的和便宜的相差非常多。旅館(Hotel)在拉斯維加斯的市場上,小的汽車旅館多半地點不好,大型的旅館賭場是很難買到的。因為拉斯維加斯的空地還很多,購物中心和旅館都還有很大的發展的空間,可以看到的是,只要熱錢來到,許多大型的開發案將陸續推出來。

再來分析拉斯維加斯的住房地產市場。目前全美的失業率下降,並不完全是因為工作機會增加,而是因為二戰之後嬰兒潮的一代適逢退休年齡,退休的人多了,而這些人很多原來是住在風雪漫天的美國東北部,退休後選擇搬到陽光充足的南內華達州或南加州,目前拉斯維加斯是有史以來房產最低的時候,他們特別有吸引力。加上經濟好轉,有工作的人多了,對房子的需求量也大了,建商向銀行貸款增加,利息也開始向上調整,工資也上調,麥當勞的最低工資一漲,當然漢堡包也要漲,其他物價如果也跟著食品漲時,房價就掉不下來了。

美國的經濟主要控制在大型基金和投資集團手上,現在許多投資在海外新興國家的熱錢都在撤出轉移回美國,因為股票市場不穩定,公債利息又太低,這些熱錢就可能湧進房地產市場。華人投資者如能抓住這一波形勢,找到好的商業樓,將像搭順風車一樣。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com