2011年2月26日 星期六

租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者 
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多 

來,由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」(釋)高,吸引了很多外國投資人進場投資,許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制,首先,美國是聯邦制國家,其下的50州的另有不同的立法,內華達州不徵收「州所得稅」(釋),只需要申報「聯邦所得稅」,對外國投資人而言,也是一項利多。 
 
美國稅制與亞洲有所不同,最好在投資以前有所了解,將來才不會有意外的錯愕,以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。
 
首先假設是以個人名義,而非公司名義在拉斯維加斯購屋,個人將房屋出租,除了租金收入外,如果在美國沒有其它的收入,幾年後個人出售房屋,賺得為數不小的利潤。

(1) 年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」
 
美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」,非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」,兩種表格的形式與稅率很相似,只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規,作出租管理服務的公司,在給付外國房東租金收入之前,須先代扣30%繳給國稅局,房東年底報稅時,自行計算出真正的稅額,多退少補。
 
此外,無論美國居民與否,出租管理公司,都會在年初時,寄發一份「1099表格」(釋)給國稅局及房東,記載前一年的租金總收入,因此,房東的租金收入將無法遁形。

值得注意的是,租金收入可以扣除相關費用,例如「房地產稅」(釋)、出租管理費、維修費等;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為還有「個人免稅額」可抵扣,若是每年有個幾萬元的淨租金收入,通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得 
 
國稅局對外國人在這項目上,也訂有代扣預繳的法規,為其代辦售屋過戶的「公證公司」(釋)(通常亦為產權保險公司),在給付外國人售屋所得之前,須先代扣10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。
 
同樣的,售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後,即為「售屋利得」,但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等,則因已經在每年計算淨租金收入時使用過,不能再重複拿來扣減;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為「資本利得」有優惠稅率,通常約繳售屋利潤的5%10%,而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅 
 
這部分比較簡單,是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」),稅額市價的1%,可以分四次繳。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011

2011年2月19日 星期六

「銀行屋」多 需求也強 房價將回穩

一波一波的銀行屋會持續上市 但是由於需 
很強勁 預計拉斯維加斯的房價將止跌回穩 

心拉斯維加斯房價的華人,可參考最近所發表2010年的房市相關數據,配合著目前市場實際狀況來分析,一波一波的「銀行屋」持續上市,加上強勁的需求力道,拉斯維加斯的房價預估將會止跌回穩。

房價回穩 

首先,2010年拉斯維加斯終於和「全美房價下跌最劇城市」之年度排行榜說拜拜,根據知名房市網站Zillow.com的統計報告,2010年上榜的包括佛羅里達州的邁阿密、奧蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、伊利諾州的芝加哥等。

同時,本城房市調查公司SalesTraq也指出2010年拉斯維加斯房價(釋)僅下跌4%,相較於2009年下跌23%,不啻為一大進步,2010年拉斯維加斯56個郵遞區中有13個房價回漲,2個持平,30個跌幅為一位數,11個跌幅為兩位數,雖然2010年各郵遞區的漲跌互現,SalesTraq總裁Larry Murhy認為,總體而言,2011年半數的郵遞區的房價應會呈穩定或小幅攀升。 

房源持續

一波一波的「銀行屋」還是會持續上市,據CoreLogic房市資訊公司的統計,拉斯維加斯有五分之一的房屋貸款遲繳分期付款逾90天,也就是說將有7萬5,000個房屋面臨「法拍」(釋)或「不足額還款銷售」(釋),此外還有銀行握在手上未釋出於市場的「銀行屋」,無人知道確實數據,從不同的消息來源,估計在5萬到10萬個房屋之間。

但是由於物美價廉,需求也很強勁,拉斯維加斯2010年底二手屋房價每平方呎約72美元,相當於199611月的水平,與2006年6月最高峰時每平方呎190元比,下跌了62%,拉斯維加斯目前的房價成為全美最容易負擔的房價之首。 

需求強勁

這除了吸引了一批嬰兒潮時期19451964年)出生的人來此退休定居,他們的年紀在60到65歲之間,已經退休不須找工作,對拉斯維加斯的高失業率無所謂;還有大批原來投資於亞洲資本市場的人,預見亞洲的投資風險增加而獲利趨薄,於是將資金轉移到美國的房市,拉斯維加斯的房屋出租市場暢旺,投資回報率(釋)又特高,所以就成為他們的首選城市之一。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-19-2011

2011年2月12日 星期六

修改貸款條件 減少棄屋

2011年銀行們將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」 
減少屋主棄屋的意願 以免法拍案例飆高 更加惡化房市

國農歷新年是與家人團圓的時刻,自金融風暴以來所形成對房地產的衝擊,讓許多華人即使在新年時,心中仍是掛念著房貸與房地產市場何時復甦的問題,許多經濟學者認為2011年全美被法拍(釋)的房屋數量將會創史新高,因而看衰房市,但是銀行界也有應對之道,將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」,減少屋主棄屋的意願,以免「法拍」案例飆高,更加惡化房市。
 
銀行擴大和貸款人談判「修改貸款條件」的行動,例如富國銀行(Wells Fargo Bank)就計畫2011年要舉辦20個大型的調解會,預計邀請15萬個已違約遲繳貸款或曾申請修改房貸條件未果的屋主來參加,1月26日在大紐約區的Marriott旅館舉辦 的是其第一個調解會,共有3萬人參加。
 
銀行還比政府有效率
 
歐巴馬政府主導的修改貸款條件法案「HAMP」(釋)(Home Affordable Modification Program)的門檻較高,能符合資格的人不多,包括「主要自住屋」(釋)、收入的百分比的規定,所以自2009年初開辦至今只有50萬人受益,反而銀行們作業較有彈性,在同一時段比較之下,倒自行完成了約200萬個貸款條件修改案例。 
 
根據加州的Foreclosure Radar公司的年度「法拍」統計報告,2010內華達法拍案件較2009年減少了19%主要有三個原因:第一是因為銀行同意「不足額還款銷售」(釋)的案件增加,第二是銀行和貸款人談判「修改貸款條件」的成功案件也增加,這兩者都能有效地遏止屋主棄屋,避免步上「法拍」之途,第三是因為許多銀行申請「法拍」的文件有瑕疵,2010年第四季時,美國政府要求銀行們將手上的「法拍」案件暫時凍結,但是這2010年的拖延部分將留到2011年。
 
今年初,還因一個屋主蘇珊(Suzanne A. North)控訴美國銀行的子公司Recon Trust無權以受託人的身分進行「法拍」程序的訴訟案,在Nye County地方法院蘇珊得到勝訴,依此判例,有8,900個類似的「法拍」案例被勒令停止;然而聯邦的內華達州代表大法官(Chief U.S. District Judge for Nevada)Roger Hunt,卻於日前推翻並解除此不利銀行的判例,於是銀行又恢復進行這8900個「法拍」案例的程序。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-12-2011