2014年10月25日 星期六

房源增加 購屋選擇多












最近拉斯維加斯的房市交易明顯減緩,屋源增加,投資者不進場,因此房價略有回調,例如中間價位的房子,要價普遍約下降1萬到2萬元之間,可供買家選擇的好房子也增多了,對過去兩年尋尋覓覓卻買不到房子的人,不啻為一佳音。
上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅,主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振,中國成長趨緩,日幣狂貶,投資者憂心世界經濟的復甦不如預期;標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高,但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定,房市與股市跟著上下波動,然而美國本身的經濟情勢是看好的,因為就業率與民間消費的表現都不錯,加上油價下跌,更為已經好轉的經濟添加動力。

以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率:美國2014年為2.2%,2015年為3%;歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%;中國7.3%與7%;日本0.9%與1.1%;英國3.1%與2.6%;巴西0.3%與1.3%;蘇俄0.3%與0.6%;加拿大2.3%與2.6%;印度5.4%與6.1%;南韓3.5%與3.6%;墨西哥2.5% 與3.6%。

此外,中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准,即不須政府核准海外投資了。過去數十年來,中國因出口貿易取得大量的外匯,但在外匯管制的政策下,中國的民營企業不能直接擁有這些外匯,而是由政府發放等值的人民幣,結果人民幣不斷增加,造成國內的通膨現象。如今開放海外投資,預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線: 702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 房源增加 購屋選擇多 

2014年10月18日 星期六

如何在院子裡種果樹














許多華人買了房子,想在後院種棵水果樹,首先要瞭解拉斯維加斯是屬於高原沙漠氣候,夏天是又熱又乾,但冬天冷,澆夠水,大多數的水果樹都能存活,但不一定會開花結果。
在拉斯維加斯選擇果樹,最重要的是看它冬眠所需要的小時數,一般在華氏45度以下就開始冬眠,所需時數從100到800都有,例如:五瓜蘋果(red delicious)需要800個冬眠小時,富士蘋果(Fuji Apple)需要400個冬眠小時,金都蘋果(Dorsett Golden)只需要100個小時,如果時數太高的,就不適合。此外,但在沙漠裏能生長的蘋果多半硬和酸,種下後要等三到五年才會結果。

杏仁是適合在沙漠生長的水果樹,不需要很多水,就能長得不錯。杏子(Apricots)在沙漠中可以長得很好,花開的很早,結得又多,種下一年就可收成了。櫻桃樹雖然種得出來,但因為太熱,不容易結果,種植櫻桃樹,樹皮上要包防曬的布,以免樹皮被曬裂了。

無花果是沙漠中最容易種的,樹可長到40呎高,冬天要把幹樹枝剪去,春天才會發新枝。
葡萄也很容易種,但水果長得比較小,卻很甜。油桃樹(Nectarine)在拉斯維加斯的壽命不長,但很能結果子,有各種油桃樹,所需冬眠時數從250到500的都有。桃子樹的壽命在這裏頂多只有8年,但能結很多果子。
梨子、李子、柿子、開心果在拉斯維加斯都長得不錯,石榴更是這些水果樹的冠軍,不怕乾,喜歡鹼性土地,結果多,可種在前院做裝飾,想知道熟了沒?當有鳥來偷吃時就是熟了。
不適合這裏氣候的樹,則是檸檬、青檸和橘子。
水果樹長得不好,通常有幾個原因:樹太老了,或是冬天太冷把樹凍壞了,花粉傳不出去,因為有些需要有雌雄兩棵樹才能結果,在錯誤的時候修剪樹枝傷了樹,植樹的地點不對,風大或太近房子都會影響開花結果,最後一個因素是澆水和施肥。
一棵水果樹,如果在冬眠時,溫度不夠冷,花就不會開很多,如果春天太短,轉夏天的氣溫上升太早,花就容易落地不結果子,否則拉斯維加斯的夏天又長又熱,果子容易長得又大又甜。
在拉斯維加斯住家,田園之樂會使生活更有意思,尤其是種水果樹,到秋天收成時,一家人享受豐收的樂趣真是難以形容。
本文及照片均由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。
 

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 如何在院子裡種果樹 

2014年10月11日 星期六

內州資產保護條款 全美最有利


內華達州提供全美最好的資產保護法,保護度僅次於加勒比海國家。














在美國投資房地產或股票,如果為數可觀,應該考慮如何有效的保護這些資產。例如因訴訟案件引起的處分,可利用政府的保護條款,使損害減少到最低,有如購買各種保險一樣,目的在預防萬一。
(一)成立一個資產保護信託NAPT(Nevada Asset Protection Trust)然後將各種動產與不動產,如房地產、銀行存款、股票、債券、珠寶、汽車等資產,轉到這個NAPT之內,只要記錄超過一個期限,債權人即無法經由訴訟程序,從這些資產上求償。內華達州規定兩年或債權人發現(discover)這些資產後的六個月內,兩者中較晚的時間點。例如資產轉到NAPT後18個月內,債權人發現這些資產,從資產轉到這個NAPT時算起,兩年(24個月)內可以採取行動;又例如資產轉到NAPT後的18個月以後,債權人才發現這些資產,則從發現的時間開始起算,六個月內可以採取行動。
美國各州相關的法律不同,對這個期限的規定也不同,很多州規定資產要存放四年以上,或債權人發現這些資產後的一年內,兩者中較晚的時間點。在全美國50個州中,下列四個州依序提供最有利的資產保護法:內華達州、阿拉斯加州、南達可塔州和德拉瓦州。

(二) 成立「有限責任公司」LLC (Limited Liability Company ),這是最容易的保護資產方式,所以目前最受歡迎,因為政府對LLC公司的管理,包括財務簿記的規定比較寬鬆。LLC完全受到法院的「訴訟責任保護」(charging order protection)。例如 LLC的股東成員因其它與此LLC無關的事情,在法院被判要付給債權人損失賠償,債權人將無法拿到任何LLC的資產或是這位股東(debtor) 在這家LLC公司內的股份,債權人最多只能取得一個「留置權」(lien) ,只有等到該股東將屬於他的股份從LLC抽出來時才能採取行動。不像傳統的公司(Corporation) ,債權人可以拿到該股東的股份。債權人常常由於不知得到的留置權要等多久才會兌現,只好接受庭外和解或放棄追款。
如果把LLC加入NAPT的信託內,這是今日在美國最佳的資產保護方式。
本文由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 內州資產保護條款 全美最有利 

2014年10月4日 星期六

法拍屋主 再申請房貸要等4年


















自2014年8月16日開始,房子曾被法拍或作不足額還款銷售的屋主,若欲再購屋,至少須等四年,才有資格申請由房利美(Fannie Mae,FNMA)擔保的貸款,之前的規定是兩年,其所持的理由是為避免製造另一個泡沫,房利美擔保的貸款至少占全美房貸1/3。
這對房市的影響不可忽視,根據新屋建商統計,約有1/3的買主有法拍或不足額還款銷售的壞紀錄。果然,全美8月的房屋銷售量微降,終止之前四個月以來的連續攀升。

.....溺水屋解套後,須等多久以後才有資格再申請貸款購屋,依房貸的種類有不同的規定。
1、有不足額還貸銷售紀錄者:
A. VA (Veterans Affairs) 等兩年。
B. FHA (Federal Housing Administration) 等三年。
C. 房利美(Federal National Mortgage Association)首付20% 者等四年,首付5%者等七年。
D. FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp.) 等七年。
2、有法拍紀錄者:
A. VA等兩年。
B. FHA等三年。
C. 房利美等七年。
D. FHLMC等七年。
如果不想等,可以找私人銀行貸款,但除首付至少20%到25%之外,貸款利率也高很多。
此外,過去一年現金買主約占全美總購房者的37%,相較於2012年初最高峰時的43%。8月份投資型買家占全美總購房者的12%,相較於2012年初的23%,且創2009年以來之新低,投資者淡出,難怪美國房市有逐漸冷卻之趨勢。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網:www.LVhome.com。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 法拍屋主 再申請房貸要等4年