2014年9月27日 星期六

房地產網站的風行和詬病













房地產投資者在網上尋找物業投資已形成風潮。據統計,每月共有6100萬人次進入紅鰭(Redfin)、圖尼雅(Trulia)和資樓(Zillow)三大房地產網站瀏覽,取得網上資訊方便,對房地產仲介業務已產生重大影響。

房屋仲介是人對人服務,買賣房子不可能像在亞馬遜網站上選購商品那麼簡單,在數量與付費上點兩下交易就完成。所以房地產網站的出現並未造成像旅行業那麼大的衝擊,仲介的佣金沒有因此調降,更多的投資者是拿著網上取得的資料,來找本地經紀人帶他去看這些物業。

紅鰭是個折扣房產仲介,目前紅鰭在全美25個城市有據點,包括拉斯維加斯。而圖尼雅和資樓都是以免費提供房地產資訊為號召,收入主要來自廣告。今年7月,資樓併吞圖尼雅,並且在股票市場上掛牌上市,資樓的主要特色是除房子本身的基本資訊,如尺寸大小、建造年代,還有房子估價(Estimate),鄰近的空照圖與附近房價比較。但資樓資訊的正確性與即時性一直被使用者詬病,財星雜誌說在資樓上的房子資訊只有57%的正確性,約有10%的誤差,另外有36%的房子早已賣出去還登在網站上。而在資樓上掛牌求售的房子只占實際上市物業的79%,無法代表房地產市場的全面性,今年資樓準備推出房產經紀評分制度和排行榜,好讓投資者可以選擇經紀人,但資樓主要收入為廣告,其公正性可能會引發各種訴訟。

房產網站上的資訊因為有太多誤差,投資人如果完全仰賴網站做決定,可能會作錯決定,特別是忽略當地的情況和問題,與錯估房子的真正價值,在尋找投資物業時,一定要到當地找一個有經驗的專業經紀人,實地去看房子,透過經紀人從房地產經紀人公會網站(MLS)上拿到的資料,才是較即時且正確的。

房地產網站尚不至於威脅房產經紀人的工作機會,反而從各地來投資的人更多了,使交易量增加。
本文及照片均由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

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房地產網站的風行和詬病

2014年9月20日 星期六

連漲2年 賭城房市降溫













影響賭城房市走向的因素除了就業機會多少及退休遷居人數之外,主要還會受外地來投資者的意願而定。雖然拉斯維加斯的就業率已逐漸改善且有更多的退休者搬進來,但是因過去兩年房價上漲30%之後,投資者的熱錢多已轉向火紅的股市或其它報酬率較高的投資項目。最近賭城的各項房屋數據都開始顯示有降溫的趨勢。
維加斯新屋建築研究公司(Home Builders Research Inc.)報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶,比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶,比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象,許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照,上個月建商共取得了791張執照,比今年1月份增加76%。

維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟,數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽,比起去年同期的數目要多出40%。

上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元,比去年同期上漲9%,但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元,比去年同期上漲10%,與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示,過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束,不可能一直繼續下去。
維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後,過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段,未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen,特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望,因為年輕的遊客增加,帶來短期停留而高消費的娛樂業收入,另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪,又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來,他說「在8月裡,維加斯市景非常繁榮,市場強勁,幾家大賭場經理也都認同。」
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2014年9月13日 星期六

賣方經紀 不喜討價還價










在美國買房子,一般都是用書面出價(Written Offer),由經紀人準備一份合同(Purchase Agreement),上面包括出價、押金、雙方同意支付的手續費、哪家產權公司、過戶日期、家具等歸屬和其它附加條件。買主簽名,附上押金支票和財力證明,經紀人就把那份出價合同送出去給賣方經紀人。

對方接到出價後,在要求的時間內,必須給買方一個答覆。可能會有三種情況產生:一是拒絕(reject),二是接受(accept)成交,三是有部分條件不同意。不同意的地方,賣方會以書面還價(Counter Offer)來回覆,買方也可以再回以書面還價,雙方往返討價還價。

.雖然每個出價合同上都寫了賣方必須在一定的時間內答覆,但是現在按規矩作事的人不多了,常常是買方出價後,賣方音訊全無,如同石沉大海。因為現在房子供不應求,好的房子一上市,常收到好幾個出價合同,賣方可能沒有時間和精力,一個一個書面回覆。也有可能是房子才上市,賣主想再等一等,將收到的出價合同抓在手上,等更多的出價合同進來,再比一比。

根據法律,如果賣方接受出價合同裡所有的條件,賣方必須在一定的時間內答覆,否則合同就沒效了。此外,只要任何一方針對部分不同意的條件一還價,之前的合同也沒效了,也就是說,如果最後還價的一方,事後想回過頭來接受對方之前的合同,對方可以不認帳,此時除非雙方同意一來一往,針對部分不同意的條件繼續討價還價,才有成交的可能。
沒有收到賣方的書面還價,買主心裡應該有數,有可能是自己的出價太低,賣方覺得被侮辱了,所以拒絕給買方任何答覆。其實大多數房子的叫價都是經過專家評估過的,與市價的差別不會太大,買主如果攔腰砍價,買到的機會很低。所以如果出價合同送出去後音訊全無,買方經紀人應該馬上和賣方經紀人聯絡,了解狀況後,或許再送出新的合同。
在這個賣方的市場中,買方應該了解賣方通常不喜歡「來來去去的討價還價」,送出價合同時,要記得「穩、準、狠」三個原則,就是以打一槍的精神去搶房,而不是像遊戲般,出價不合理,對方不回答,時間上就被耽誤了,結果沒買到房子。
本文及照片均由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

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2014年9月6日 星期六

賭城現房價 約高峰期60%
















過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲,引起許多投資人的好奇,他們頻頻詢問,賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了?答案是還沒有,因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%,假設高峰期的單價是100,之前跌幅達60%,即跌到40的谷底價,然後連續漲兩次25%,即(40x1.25)x1.25+=62.5,就約是高峰期的60%。

此外,2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看),最高的是89107達53.2%,最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是,2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%,乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍,而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%,這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明:中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化,亦即參考中間房價變化之時,不可忽略其中買家結構改變的因素,例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。


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