2012年11月24日 星期六

防住家協會濫用法拍權利



林秀華說,貸款公司代屋主繳付房地產稅與保險費外,也應將住家協會的會費加入一併代繳,以免後者越殂代庖,希望內州立法針對此作改善。(林秀華提供)

這幾年商業結構與經濟環境巨變,立法來不及跟上時代變化,給一些腦筋轉得快的人有機可乘,很多人遊走在法律未及的灰色地帶。例如由於政府干預銀行的法拍行動,不繳房貸而占住房屋的事變得很普遍,使得市面上的屋源不足,有些不良的住家協會竟利用這機會圖利,盯住未繳住家協會會費的空屋,與外人勾結,佯稱手續齊備,在屋主不知情的情況下,就把許多空屋給法拍了,為了保障權益,有住家協會的屋主對住家協會的規章不可掉以輕心。

美國是資本主義國家,商業行為是普遍運作方式,致富為成功重要表徵,其精神是自由高於平等,因此社會主義在此無法成氣候,民眾不妒嫉有錢人,因為人人皆有致富機會。但就因為這樣,美國也是機會主義者的天堂,如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力,不論其出身背景如何,都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會,但也時常聽聞一夕破產的事。

近日聽到一個個案,是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋,內部家具齊備,但已約半年未來居住,日前到來,驚見車庫門上有一未載日期的張貼,所有門鎖都被換了,無法進門,一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍,積欠額約3000元,而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費,因為在芝加哥,貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外,也將住家協會的會費併入代繳。

當律師進一步查詢,又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者,再由後者進行法拍,法拍成功所得,剛好足以還清貸款公司的房貸,並無多餘還給屋主,所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元,貸款13萬元,但法拍卻設計以15萬元低價售給私人,雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵,例如屋主從未收到法拍通知等,但訴訟費不菲。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 防住家協會濫用法拍權利

2012年11月17日 星期六

總統大選未影響賭城房市

Nov• 21•12

前一陣子,投資者在問,總統大選以後房市會怎樣?好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市?沒人能說清楚。現在歐巴馬連任,不管是聯邦政府還是地方政府,權力分配都沒出現重大變化,所以我們知道,房市只會在當前的現實中緩步前進。

什麼是當前的現實?最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序,禁止它們草率地把屋主趕走,導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年,貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期,業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅,不論從哪個角度看都驚人。

第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢,例如GDP的增速僅僅是2%上下,但是失業率減少。賭場又開始賺錢。

為了振興經濟,聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下,貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外,歐巴馬以行政命令方式撥款,直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損,但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。
再有,本地報紙日前報導,有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅,並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅,收租取利。也就是說,由於債券利息偏低,股票市場時陰時晴,賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子,並且「熱賣」。試想,老房子每平呎90元,新房子每平呎100-110元,你到底是買新房子?還是老房子?

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

2012年11月10日 星期六

復興老城區 謝家華當推手(下)







謝家華(左 )的新書發表會。(吳維安提供)

謝家華寫了本書「快樂的傳送」(Delivering Happiness),在新書發表會上,英文名東尼的謝家華宣布他要拿出3億5000萬元做為「老城區」轉型的基金。

東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」,該書說一個城市的成長和興旺,主要靠兩個因素:教育和科技。

東尼謝更認為,一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上,所以製造人潮是首要任務,他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張,去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級,店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室,給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方,目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。

開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多,空地很多,即密度不夠大,要達到目標,必須以最快、最便宜的辦法,增加建築面積,增加教育和科技的功能,引進人潮。

東尼謝的想法是建個貨櫃城,他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店,希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來,遠遠看起來,這將像是星際大戰中的大象戰車(ATAT)。

拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101,在市場上賣的獨棟住家不多,一共只有33幢,最貴的是38萬7500元,居住面積1000平方呎,占地6970平方呎,1938年蓋,兩臥一浴,最便宜的4萬3000元,居住面積994平方呎,占地9583平方呎,1947年蓋,三臥一浴。

「老城區」也有些高層豪華公寓在賣,最貴的要價33萬9000元,在第15樓,兩臥兩浴,1645平方呎,最便宜的19萬9000元,在第九層,一臥一浴,911平方呎。 多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣,價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。

「老城區」附近雖然還有空地,但要價都很高,一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地,只有1.23英畝,要價320萬元。 拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下,一個新的都市文化正興盛起來,人潮多了,小生意也多了,房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人,不可忽視這塊寶地哦!

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ting ,華語專線 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 復興老城區 謝家華當推手 下

復興老城區 謝家華當推手



拉斯維加斯的「老城區」。(吳維安提供)

拉斯維加斯的「老城區」(Downtown)是在30年代建胡佛水壩時形成的,那時蓋水壩的工人在休息時,就到老城區的賭場好好吃一頓,順便玩一把。

二戰後,許多人去黃石公園玩,都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下,那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場,遊人如織,不過後來「思醉鋪」(Strip)興起,老城區就黯然失色,為了挽救生意,當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚,叫Fremont Street Experience,當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃,將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區,豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。

但人算不如天算,房災重擊,許許多多的老城區規畫,都束之高閣,無法實行。

不過,拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助,在50年代是大富翁霍華休斯,在80年代是史迪夫溫,在2010年代,是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華,他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來,讓更多的遊客、住民和商業進駐。

謝家華,又稱東尼謝,是1973年出生的台灣人,舊金山長大,在哈佛大學讀書時,就在宿舍裡開漢堡店,現在ZAPPO的CFO法蘭克林,就是他那時的同窗好友,也是他那時漢堡店的忠實顧客。 1996年,東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作,五個月後他離職自己組公司,建立網站Link Exchange,兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。

東尼謝在1999年來到拉斯維加斯,和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年,因為金融風暴影響,ZAPPO也有資金周轉的壓力,於是東尼謝以12億元的價錢,將公司的所有權賣給了「亞馬遜」,但他成功說服了亞馬遜,繼續保有經營權,他說,一個成功的企業是要以「快樂」為原動力,而他本人是這個原動力的創造者。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 復興老城區 謝家華當推手