房價回穩 投資把握4關鍵

因為美國房價已經觸底 房地產再度成為一項安全的 
投資項目 但投資人應量力而為 且抱持做長線的打算 

根據「房利美」_（釋）最新做的一個全美調查，大部分的美國人認為美國房價已經觸底，有67%的受訪人覺得房地產現在再度成為一項安全的投資項目，但他們在選擇標的物時，此番的考慮會比以往更謹慎，將量力而為，且抱持做長線的打算，而拉斯維加斯的房價受到「溺水屋」_（釋）尚未消化完的影響，短期內不易反彈。 

判斷房市不能一概而論 
 
除此之外，坊間還有兩極的說法，一種認為房價還會繼續下跌15%到20%才會回穩；另一種則認為2011年房價將強力反彈，回到不景氣以前的水平，究竟該如何作判斷呢？
 
基本上，我們不能一概而論，要視「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」而定，以下就以拉斯維加斯為例來做分析。

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市？其主因在於：遊客量減少﹑曾經過度開發與超建房屋、失業情況嚴重，光是2008年9月至2009年9月之間，一年裡失業率就從6.75%升到13.5%，平均每7個人就有1人失去工作。
 
據本地知名的房產顧問公司Sales Traq統計，2010年11月份的二手屋銷售共計3,916幢，其中1,597幢是「銀行屋」，824幢是「不足額還款銷售屋」_（釋），308幢是公開拍賣屋，1,187 幢是無財務問題的傳統銷售屋，分別占41%，21%，8%，30%，成交「中間房價」_（釋）分別為11萬1,000元，12萬5,000元，9萬1,000元 ，11萬9,000元；要知道銀行屋的數量越減少，二手屋的成交「中間房價」就會越高。

說房價將強力反彈言之過早
 
又據一項針對全美54個大城市的房市調查，其中有36個城市2010年的房價比較2009年已經回升了，拉斯維加斯雖然未上榜，但在歐巴馬政府的首次「購房退稅」_（釋）優惠截止後，及一般預期年終淡季，房價會小跌的情況下，其2010年11月份的成交「中間房價」竟然比10月份還增加了4.7%，這足以駁斥以上認為房價還會繼續下跌個15%到20%的看法。

看來房價似乎回穩了，但鑑於市場上，有財務問題的銷售屋(Distressed Home Sales)仍占二手屋總售量約70%的情況下，要說房價將強力反彈實在言之過早；過去兩個月，五大銀行受令檢查其「法拍」_（釋）作業程序是否有瑕疵，「法拍」案例暫時減少，但想想全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，及全城的房子有75%屬「溺水屋」，就不難明白為何短期內房價難有起色。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 12-25-2010

量化寬鬆貨幣 恐推升房市

因為預期通膨的發生 如果手上有閒錢的話 房地產可以保值
但是投資者要考慮「出租回報率」及當地的生活水平 以降低投資風險。

剛去亞洲一趟回來，深深地感受到各國經濟情況的差異，目前歐美國家正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡，亞洲諸國的經濟卻已走出困境，熱錢到處流竄，流入又流出，造成資本市場極不穩定，房市狂飆，投資風險相對也很高，萬變不離其宗，投資者要考慮「出租回報率」_（釋）及當地的生活水平，以立於不敗之地。

美國印鈔  其他國家防堵熱錢流入

為了刺激美國的經濟，歐巴馬政府施行了許多政策，包括減息無效後採取的「量化寬鬆」的貨幣政策，增印了6,000億的美元鈔票，由中央銀行通過公開市場購入政府債券等以提高貨幣供應，為銀行體系注入新的流通性，央行期望銀行會因此較願意提供貸款，銀行可透過借貸再創造出更多的貨幣供應，問題是這些美元到底有多少會滯留美國而起到作用呢？ 

由於世界經濟嚴重不平衡，熱錢自會往幣值看漲、經濟成長看好的地方流入，美國經濟還不行，幣值看貶，也就留不住資金，反而造成其他國家的通膨及資產泡沫的壓力，紛紛採取防堵熱錢流入的對策。 

例如中國長久以來就有人民幣升值的壓力，又加上一波波熱錢來勢洶洶，中國政府的宏觀調控政策包括：要求銀行增持外匯、以及上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，房市也如蓄水池般吸收了很多游資；香港是個自由經濟體，熱錢狂潮進不了中國，就以香港為替代品，自2009年以來，香港房市連漲了19個月，漲幅為46%，泡沫已儼然成形，未來房市崩盤的風險很高，重演1998年香港房市跌幅達52%並非不可能。短期內無法看出「量化寬鬆」是否可以改善美國的經濟，如果印了6,000億的美元鈔票仍然無法降低美國的失業率，就只好繼續印更多美元，「量化寬鬆」會增加通膨的風險，是政府在經歷通縮時推出的最後一招，必須給它一段時間運作，大家只好拭目以待了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-18-2010

投資美國房市 可以進場了嗎

如果手上有閒錢的話 現在確實是買低養房的好時機
但是這是指「住家地產」 至於商業地產的進場時機仍未到

上海和臺北的房地產狂漲，許多人開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到海外市場的念頭，在大中華地區最常被問的問題是：美國的房市好轉了點，現在可以進場了嗎？此外，也有人問到有關商業地產的投資；單就「住家地產」_（釋）而言，2010年開始，美國大部分城市的房價已漸回升，唯獨拉斯維加斯因為失業情況未見好轉，房價仍在低谷盤桓，但是基於以下的理由，如果手上有閒置資金，現在確實是買低養房的好時機。

進場三個理由

1.出租市場暢旺，一般年租金／房價的比率 (Cap Rate)可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。

2.2010年5月以後，歐巴馬政府的「首次購屋$8,000退稅優惠方案」已截止，目前的投資者不需再和首次購屋者搶買好房，市場上有更多價廉物美的房屋可供選擇。

3.拉斯維加斯因為「法拍屋」_（釋）氾濫，房價潰堤，不但已跌過重建成本，還回到十年以前的價格，最近一年來房價並未見再有大幅波動，可見已經沒有再跌的空間了。

但是必須提醒的是，在失業率尚未恢復到正常水平之前，拉斯維加斯的房價很難有起色，若投資者想在三年內轉手套利，恐怕無利可圖。

至於投資商業地產則時機尚未成熟，最好再觀望一陣子，因為商業地產「法拍」_（釋）的數量還只是冰山的一角，雖然銀行被倒帳的情形很嚴重，卻仍在死撐，因為他們擔心一旦對其「法拍」或上市，也會步上目前「住家地產」的後塵，一發不可收拾，價格跌過半，然而除非銀行能找出比「拖」更好的辦法，商業地產失守崩盤也是遲早會發生的事。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-11-2010

租屋被「法拍」房客怎麼辦

目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

2010年的前10個月，拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收，目前有16%的房貸已逾期未繳款，預計將來還會有5萬個房子被銀行回收，因此房客碰到房東不繳貸款，租屋面臨「法拍」_（釋）的情況可說是屢見不鮮，那麼房客該怎麼辦？其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問，她在租屋前查過屋主繳款準時，但是住入該租屋之後某日，卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」_（釋）(Notice of Default)拷貝，於是問屋主和物業管理公司，但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款，房子不會被「法拍」，不須擔心；可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題？要不要繼續交租？押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度？何時會被迫搬家？何處可得到免費的法律協助?

首先，房客只要還住在該屋裡，就有交租的義務；物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主，根據內華達州法律，假設房客都有遵守租約規定，屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客，否則房客可以向法院提出告訴，求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了，房客又不想立刻搬走的話，押租金應交給新的屋主或其物業管理公司；若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度，只要至郡政府地稅登記處的網站，http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx，輸入該租屋住址就可查到，因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記；若要尋求免費法律協助，可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了，何時會被迫搬家？依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009)：a.如果房客不想立刻遷出租屋，新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期；b.新屋主若是投資出租屋者，房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期，可以住到原租約期滿；c.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010

「法拍」市場的投資順序

目前美國房市的一些特殊現象 令外國投資者眼花撩亂
應先了解來龍去脈 之後再進場投資

近來碰到許多外國投資者，他們多半會問：期房、現房、「法拍屋」_（釋）、「銀行屋」_（釋）、「不足額還款銷售屋」_（釋）、修改貸款屋，有甚麼不同？目前美國房市的一些特殊現象，令人眼花撩亂，難怪他們會有這些問題，不甚解之前就進場投資，心裡的確不踏實；一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房。 
「不足額還款銷售屋」價廉物美

話說大多數美國人是用貸款來買房的，當房價大起大落之後，新的房價很可能比當初的貸款額還低，也就是賣了房子的所得，還不夠還貸款，必須再從自己的口袋內拿出錢來，如果無法負擔，那就只有兩個選擇：要嘛讓銀行把房子沒收，成為「法拍屋」或「銀行屋」，要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額，這就是所謂的「不足額還款銷售」；如果不賣房子，又不甘心繳付每月高額的分期付款，也有一法可循，即和銀行談判修改貸款，或是降低利率，或是減少本金。
 
一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房，因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月，賣家的貸款銀行才能定案，許多投資者因而卻步，賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家，而且賣家還未棄屋，屋況多數很好；「法拍」_（釋）是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為，通常其底價是貸款額，所以撿不到便宜。

「建商新屋」難與「銀行屋」相比
現房和期房是建商推出的新房，由於「銀行屋」肆虐，賭城二手屋價格已跌過建築成本，新屋價格自然無法與之相比；和中國不一樣的是，新房都是全裝而不是毛胚，此外，期房在交屋前不必繳貸款的分期付款，交屋後才開始繳；現房是建商已蓋好，但原來的買主毀約不買，因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目，建商往往折價求售，故現房又比期房便宜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010

售出租屋虧損可抵稅

現在賣掉出租房屋有虧損的人 
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

不幸中尚有一好康可言

這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」_（釋）。

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。

此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
 
賣掉自住屋虧損不能抵稅
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010

Kitec水管漏水屋 可以買嗎

Kitec水管的房子並非不能買 
對懂的人而言 反而是撿便宜的機會

使用Kitec水管材質的房屋，在賭城就有3萬5,000棟至5萬棟，這種房子並非就不能買，對懂的人反而是撿便宜的機會，讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。

「法拍屋」_（釋）肆虐的大環境下，坊間不少水管有問題的住宅，有些是原屋主惡意破壞，有些是水管銜接方式不符合建築法規，還有水管材料有重大瑕疵的，例如Kitec水管，所以買屋一定要請專家作房屋檢查。

何謂Kitec水管材質的房屋
2006年初，有一個訴訟案，叫「In Re Kitec Fitting Litigation」，估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅，原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水，必須重換水管，這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec，它所用的銅混合成份，遇水會產生化學作用，釋放出鋅等白色的粉狀堆積，堵塞水管，雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管，IPEX還是因此被告，目前IPEX已與建商達成和解，按步就班，一個社區接著一個社區理賠修繕，目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。

水管的屋主如果沒有收到通知，可以上一個官方網站
www.plumbingdefect.com申請理賠，要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案，在首頁就可找到相關連結，要了解現在理賠進度到那一個建商了，選Update項目，可看到從2009年初開始，每個月都有數家建商和IPEX達成協議。

屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題，初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條，但是沒有也未必就表示不是，要確定的話，最好 是請房屋檢查專家來查明。

對內行的人往往是撿便宜機會

Kitec水管的房子並非就不能買，懂的人會借此機會砍價，反而往往是撿便宜機會，買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費，或有房屋建商的人上門來修理，一般約費時兩天到五天，並不影響使用，住在裡面的人不須遷離，萬一房子的水管已經開始漏水，要立刻請人修理，避免損壞擴大，只要把收據保存好，將來就可以求償。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010

網上拍屋陷阱多 (Part II)

網上標屋時所有網上文件要看清楚
並另外印出來存 免未來的爭議
網上拍屋注意事項
 
上文談及網上拍屋必須謹慎小心，同時以一個競標沒得標的經驗來說明，未料得到許多讀者詢問相關問題，現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子，值得讀者注意的是：1、華人的英文如果不夠溜，最好不要嚐試。2、所有網上文件要看清楚，並另外印出來存檔。3、和網上拍賣公司談論，最好用e-mail。即用文字才有紀錄，如果產生爭議或訴諸法律時，才有憑藉，空口白話是不足為憑的。

介紹一個得標卻有糾紛的例子

高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House)，屋況不錯，他很喜歡，但洗衣房的牆卻被破壞，還留下一個大洞，他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的，不疑有它，兩星期後上網參加競標，以10萬6,000元贏得最高標，但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交，還是得等賣主即銀行同意才算數。

第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%，並要求支付5%的誠意金，即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%)，還要等15天才知賣主即銀行是否同意，並且說這房子只能用現金買（Cash Only），不可以貸款。

高教授說，競標時看得很清楚，是可以貸款的，對方說他看錯了，該物業註明是現金交易，如果他不履行現金交易，要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages)，這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。

拍賣公司要高教授在24小時內決定，否則就取消資格，並追究罰款；幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔，上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」，此外憑他的研究精神，也找到為何拍賣公司只要現金的答案，因為這銀行屋的水電管路不合建築法規，如果買主貸款，有經驗的估價員會要求修正水電管路，或甚至不准貸款。

因為拍賣公司一時的疏忽，沒記載現金交易，卻想嫁禍到買主的身上，高教授認為這是一種詐欺行為，沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人，如果對方還敢追訴6%罰款，他就只好請律師興訟了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010

網上拍屋陷阱多 (Part I)

近來網上購物極其風行 現在連「銀行回收屋」也可以在網上競標

只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。

前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。

一個競標沒得標的經驗

數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。

首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。

這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010

違約房貸戶權益仍受保障

兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題
但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少 
標購「法拍屋」要注意產權問題
 
受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」_（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。

目前有一「產權保險」_（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。

因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。

順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。

付不起貸款的屋主的另一項權利

有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」_（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」_（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」_（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010

拖延「法拍」講法不講理

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延「法拍」

使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁

MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構
 
美國是法治國家，既然生活在美國就必須認識美國的法律，以保護自我權益，近來，很多違約房貸戶表示，搞不清楚為甚麼倒銀行的賬，卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」_（釋），雖然銀行把本票轉到「MERS」名下，授予「MERS」權利進行「法拍」，但是有房貸戶卻主張，「MERS」並不擁有債權，無權利「法拍」，他們的目標是賴住不走。

「MERS」是甚麼樣的機構呢？由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣，銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續，所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式，集中記錄房貸的轉移，包括負責收取分期付款的服務公司(Servicers)及「債權投資人」 (Owners)。 

後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通，因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行，並未依法持有抵押憑據，無法證明他們確實擁有這些房貸，即可能無權對違約戶進行「法拍」，投資證券的人也準備提告銀行。

拖延法拍使房源緊俏只是一時

上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月，這會造成暫時的房源緊俏現象。

第一章（23）提及全美房市潛在的供給量，也就是影子庫存達1,200萬戶，據以往紀錄，全美每年約銷售500萬戶，預計兩三年時間可消化掉庫存，之後房市應會反彈，現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了；還是一句老話，該來的早晚還是會來，銀行不可能永遠提供免費住屋，拖延「法拍」使房源緊俏只是一時，買家請稍安勿躁。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

房源緊俏的假象

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下 
無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途
 
製造房源緊俏的假象
 
11月2日的選舉已到眼前，選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果，國債增加了這麼多，經濟還是沒起色，此刻，共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作，眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次，民主黨不能坐以待斃，於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆，所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作，也製造一個房源緊俏的假象。

上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」_（釋）的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行，JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group，要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月，這就是變相的延緩履行債務求償。

和選舉掛鉤 

「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)，全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決，特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale)，有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行，內華達州不在這23州中，但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」，待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍，用這種方法來收買「溺水屋」_（釋）的屋主選民，同時也製造一個房源緊俏的假象。

中間選民現在很徬徨，不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大，使政府更無法有作為，美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望，但在這麼困難的情況下，如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗

其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控，歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑，但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是，重整金融體系的配套工作沒做好，銀行還未從失序中站起，重新為經濟的復甦注入啟動的力量，反而縮緊放款業務，又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial，開始承作房貸的大盤，日前突然終止此業務，不買房貸公司的帳了，也是對經濟雪上加霜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

影子庫存衝擊美國房市

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市

場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全
影子庫存 威脅房市

受到近年來房地產市場變化的影響，一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變，自用型的購屋傾向於實用考量，包括使用面積小、維修少的房屋，甚至租屋的民眾人數增加，形成租屋市場的成長與看好；由於買屋的態度趨於保守，在短期內可能會抑制房市回升，但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎，尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資，而非求快速增值的短期投機，且不計算自己是否負擔得起貸款；

只是要消化掉全美目前1,200萬戶的影子庫存，以過去平均一年銷售500萬戶來計算，還真是非得兩三年時間不可。
 
歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束，銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」_（釋）的時間，並不能真正解決房市問題，如果失業情況沒有改善，房市裡的影子庫存，即房貸違約戶和想解套的屋主數量，只會持續增加，加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋，會造成房市供給量過多，將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料，今年2010年第二季全美房屋「空置率」_（釋）(Vacancy)近1,900萬戶，房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底，約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」_（釋）(Negative Equity)或稱「溺水屋」_（釋），房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款，其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice)，預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶，相較於2009年的90多萬戶則稍增，相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶，則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」，而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶，加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售，使得房市潛在的供給量，也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改變

儘管房貸利率處於將近50年來低點，但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際，選擇偏向面積小﹑維修少的房子；有些美國人開始保守理財及減少負債，認為買屋不如租屋的人增多；

此外，銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸，所以只能繼續租屋；也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中；幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多，而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長，「出租回報率」_（釋）也近歷史高點，正紛至沓來；

拉斯維加斯的特點是房價水平低，出租市場熱絡，在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。 

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

投資房地產 有了勝算 才能致富

如果不學習 不作功課 都可以投資致富
今天就不會看到有這麼多人陷於「溺水屋」中
 
有足夠資訊作決定 以嚴格手段管資金
 
這是一個資訊變化很快又複雜的時代，有「即時」且「足夠」的資訊而作的決定，較有勝算，否則形同賭博，風險很大；投資房地產更是如此，雖然在理性的決策中，仍然可能疏漏或存在無法掌握的因素，但至少能降低風險，增加勝算，避免盲從。

孫子兵法裡有一句話：「多算勝，少算不勝，而況於無算乎？」任何的投資策略都有獲利的機會，但能否令自己立於不敗之地是一個重要考量，避免自己遭受無法承受的巨大虧損，具體來說就是要嚴格控管資金，有了資金，才有機會等待好的時機大賺一筆。

合理房價須符合當地收入水平

現在不管懂不懂經濟，人云亦云，每個人都很篤定美國經濟要很久才會復甦，然後結論就是房價不會漲所以不能買，這些人多半都是前幾年買房地產虧本的，從來不研究數據，也不懂計算成本，只會跟著所謂「看法」跑，主觀地認為大家都這麼說，總不會錯。

當資訊一面倒時，就要小心了，常常眾多指標指的都是同一件事，參考了太多類似的指標，是虛增計算，例如經濟專家說的全美失業率10%可以當作其中的一個計算，但是應該考慮更多的條件，例如全美「法拍屋」_（釋）量200萬棟，這又增加了一個計算，又或參考技術面的指標，例如「投資回報率」_（釋）多少，於是計算又多了一成，類似這樣，計算越多，決策的勝算就越高，獲利的機會當然就會越大，但即使如此，還是無法保證一定可以獲利。

現在舉例來計算投資可行性，現在賭城一個「獨棟屋」_（釋）售價是14萬元，月租金要價1,000元，很容易租出去，「出租回報率」_（釋）是1,000元 × 12月 / 14萬元 = 8.6%，比銀行定存利息1%高很多，如果將來轉賣也不會虧，這投資就立於不敗之地。

反觀2005年賭城一個「獨棟屋」售價是35萬，每月分期付款2,000元，屋主一棟房子每月要貼1,000元，而屋主還要再多買，說賭城房子新又漂亮，比加州便宜很多，還看漲，不管賭城的居民月中間平均收入只有4,000多元，如果按收入30%是居住開銷，每月只夠支付1,200元，換句話說就是只能負擔約15萬元的房子的分期付款，35萬元的房價根本不符合當地的收入水平，結果就是大家看到的，血本無歸，信用破產，現在想趁低買進也沒資金。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-25-2010

賭城房價 有起有落 視區域而定

房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要

須多研究不同的產品和地區  評估其抗跌性

Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。

近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」_（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」_（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。

反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」_（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：

Zip Code	Area	% Change	Medium Price $
89002	Henderson	-13.8%	147,000
89011	Henderson	-12.1%	134,000
89015	Henderson	-14.8%	115,000
89074	Henderson	-12.9%	155,000
89128	Northwest	-21.1%	87,000
89134	Northwest	-12.2%	180,000
89141	South West	-10.3%	175,000
89030	North	12.8%	45,000
89101	East	10.9%	52,000
89102	Southwest	18.3%	110,000
89104	South	13.1%	71,000
89106	North	11.6%	63,000
89107	Northwest	16.7%	70,000
89108	Northwest	10.0%	77,000
89110	East	10.8%	72,000
89115	East	13.3%	72,000
89118	Southwest	20.2%	98,000
89135	Southwest	16.7%	280,000
89145	Northwest	12.0%	107,000
89146	Southwest	37.5%	126,000
89156	East	10.7%	89,000
89169	South	13.8%	90,000

一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：

 原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010

策略性棄屋 賭城恐重現「法拍屋」潮

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策
最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己
 
「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮
 
基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」_（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」_（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」_（釋）潮所帶來的衝擊。

因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。

銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」_（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。

次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。

為今之計 關键在銀行

根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。

如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」_（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。

人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010

為退休做準備 嬰兒潮中年人掀買屋潮

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房地產投資者對個別市場的資訊及法規的了解很重要，須找有口碑的，熟悉本地市場的經紀人多研究不同的產品，比較其抗跌性，是否容易租出及管理，以及其它的問題，如房屋西曬，社區開發商有無倒閉或訴訟在身等。

最近媒體一再報導「賭城的房地產」是怎麼嚴重糟透，不斷唱衰這全美最嚴重的房災區，但賭城從事房地產的業者，目前生意依然暢旺，不但有外國投資者，還增加許多40、50歲的買主，他們嚮往賭城退休生活，現在趁低點先買來出租有收入，也許5年後改為度假屋用途，10年後退休就在此定居了，值得同屬戰後嬰兒潮族群的華人參考這種模式。

嬰兒潮年代出生的族群，由於人口多，後勢看好，這些人的標的屋是區好，小區環境有設施，交通方便，房齡新，格局寬廣舒適但總面積不必太大，房屋基礎品質佳，室內裝璜未必要有很多高檔建材upgrades，因為將來自己要住時再依自己喜好改動就可，樓下有睡房或書房，除了康斗、獨棟屋外，也有青睞高層豪華公寓的。

這類房屋抗跌性還特別高，有位住賭城的客人2009年初在某高級社區買了一戶30萬美元2500呎的中型房子，準備等小孩上大學離家，剩夫妻兩人後，從目前所居住5000呎的大房子搬去，因為是搶房所以他覺得出價還比時價高了1萬美元，當時貸款採非自住屋利率是6%，房子一個月就租出去，每月租金是2000美元，每月社區管理費200美元，最近因房貸利率大幅調低，準備重貸，銀行估價出來已是33萬5000美元，雖說沒轉賣打算，他還是很沾沾自喜。

要注意的是：上述個案是高級社區，而非是老人社區，賭城退休老人社區的房子雖然很容易符合所規定的條件，而且價格相對也便宜，但卻不建議作退休準備的人買，因為它對居住者的年齡有限制，很難找到租客，許多外州客人見到房子如豪宅往往愛不釋手，但它不必和人競標及價廉是有很多原因的，須與熟悉賭城房市的當地人多研究，以免將來有行無市被套牢。

賭城的房市因為過去超建，現在經濟還不景氣，但200萬人口還是要有地方住，如果中低價位的房價都跌到位了，賭城居住的負擔原來就比美國其它的大城市如洛杉磯、灣區、紐約、芝加哥輕省，區好品質佳的房子還是會在多樣的選擇中勝出，不管甚麼城市，房地產都有不同的產品，各別的漲跌也不同，以偏概全，不求甚解的觀點不但使賭城民心惶惶，還會誤導投資大眾的決定。

雖然Standard & Poor's本周出爐的一個統計報告，說賭城的房價指數從今年4月到5月降了0.5%，從5月到6月又降了0.6%，反觀統計中的其它20個美國大城市從5月到6月則平均升了1%，這也被拿來大作文章，在我看來這些報導是沒新聞只起鬨，1%多之差不說也罷。

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外國投資者 有助房市復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。

經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。

一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是： 1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。

2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。

3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。

5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。

一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。

也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。

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失業率 牽動房價漲幅

手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。 

去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。 

根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。 

就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。 

最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。 

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