2010年12月4日 星期六

租屋被「法拍」房客怎麼辦

目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

2010年的前10個月,拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收,目前有16%的房貸已逾期未繳款,預計將來還會有5萬個房子被銀行回收,因此房客碰到房東不繳貸款,租屋面臨法拍(釋)的情況可說是屢見不鮮,那麼房客該怎麼辦?其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問,她在租屋前查過屋主繳款準時,但是住入該租屋之後某日,卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」(釋)(Notice of Default)拷貝,於是問屋主和物業管理公司,但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款,房子不會被「法拍」,不須擔心;可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題?要不要繼續交租?押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度?何時會被迫搬家?何處可得到免費的法律協助?

首先,房客只要還住在該屋裡,就有交租的義務;物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主,根據內華達州法律,假設房客都有遵守租約規定,屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客,否則房客可以向法院提出告訴,求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了,房客又不想立刻搬走的話,押租金應交給新的屋主或其物業管理公司;若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度,只要至郡政府地稅登記處的網站,http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx,輸入該租屋住址就可查到,因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記;若要尋求免費法律協助,可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了,何時會被迫搬家?依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009):a.如果房客不想立刻遷出租屋,新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期;b.新屋主若是投資出租屋者,房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期,可以住到原租約期滿;c.新屋主也可以和房客協商,支付一筆搬家補貼金,讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010

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