房市回春？ 3月銷售創佳績

吳維安提建言

 

內華達房地產資深經紀人吳維安建議，投資者進場前將所有應該有的文件都準備好，金錢到位，找個有經驗的房地產經紀帶路，才不會浪費時間，變成在場外看熱鬧，而不得其門而入。

 

賭城春天已經來了，而房地產市場的春天也來了嗎？看看各方面的數據，似乎可看到枝頭上的嫩芽正一個接一個的冒出來，看來最壞的時候快過去了。 

美國全國不動產仲介協會（NAR）日前公佈，3月成屋銷售在拉斯維加斯是2980幢，比起2月的2288幢，幾乎多了30%。如果再和去年3月賣出的1478幢相比，那就更讓人鼓舞了，因為今年3月的銷售量幾乎是去年同時期的兩倍。 

令人振奮的消息除了成屋銷售量在上升，新屋開工率也增加了22％，營建許可也反轉上升了3%．連續七個月的跌勢暫時打住了。 

投資者正從全美各地，湧進拉斯維加斯買房地產，甚至遠至加拿大，歐洲和中國的投資者都跑來賭場買房子，一個地點不錯，裡面乾乾淨淨，賣相還可以的房子，往往上市幾天就成交了。 

造成這股搶購潮的原因，主要是價錢實在太低。 價錢低到什麼程度？現在大多數的房子只有三年前一半的價錢。在2006年一幢40幾萬的房子，現在20萬就可買到了。 

康斗的價錢比獨立的花園洋房就跌的更多了，一些地區，康斗的價錢整整的掉了三分之二，現在市場上有許多10萬元不到的康斗，真是撿便宜的好時候。 

拉斯維加斯現在正成為撿便宜尋寶者的樂園，拉斯維加斯也是全國法賣屋比率最高的一個城市。 不過為了增強市場對法拍屋的消化力，為了搶救市場，許多銀行自己出錢，將房子換地毯，所以整修過的房子多了，銷售量也上去了，現在市場上價錢低的好房子也已經愈來愈少了。 

由於這正是別人損失的，就是投資人賺到的。 

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中價位房屋跌破15萬

內華達房地產公司負責人林秀華表示，賭城3月份房屋成交的中價位跌破15萬，是外州投資人大舉進軍本地房地產市場時機。 記者伊佳奇∕攝影

拉斯維加斯再度成為投資人的焦點，3月份房屋成交的中價位竟然跌破15萬元，相當於2001年的水平，許多老顧客見到新聞相關報導，紛紛來電求證，各地的投資人也聞風而至。

兩個月前投資人要求購買的價格多以不超過20萬元為訴求，如今已根據此新聞，再調降為不超過15萬元了，下面的實例僅供買家參考： 北加州的王女士是本公司十年的老客戶，由我們代為出租管理的兩套房子皆購於2000年以前．她言行果決，目標明確，這回她又看準了出手的好機會，要我們代找的標的物必須符合以下的條件：

1.價位在13萬元到15萬元間，三房到四房。

2.西南區（因為她之前兩套房子也在西南區）。

3.容易出租，必要時也容易出手，即「好租又好賣」，因為康斗出租問題較多，不予考慮。 4.屋況良好，屋齡勿太老，以減少修護的費用。

根據她的要求，我們立刻找出五套房子的資料，連同照片與地圖，用e-mail傳送給她。

原本預計月底才來拉斯維加斯實地看房的她，竟然改變主意，要求我們代她作選擇與決定，她可以等到辦理過戶手續時再來，對於我們提議將加派出租部門的同事也去看房，再一起定奪，她連稱如此做的話，她再放心不過了，她相信我們的專業眼光。

猶記得她十年前先後透過本公司買兩套房子，當時皆是親自來拉斯維加斯實地看房，這次卻改為委託我們代看，可見她對我們的了解與信任，我們公司配合無間的團隊工作，售後服務品質及公司經營誠信度果然經得起長時間考驗。

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現金有限 如何買屋？

內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使只有頭期款現金的資金，也可作買屋與租屋的理性分析，可善用個人現有的條件。 

上周分析過買房租屋的計算方式後，有讀者就提出如果沒有那麼多現金一次付清，卻有能力付頭期款，是否適合買房。 

由於，拉斯維加斯房價直直落，在2月份時，中間房價已跌到了15萬元，最主要原因還是市場有大量的拍賣屋，拉低新建屋價錢，然而，房價下跌卻使賭城房屋銷售量比前一年同期高出28%，不過90%的房屋都是拍賣屋，這樣環境更加強買屋的意願，但還是理性評估其適當性。 

如果現在只有20%頭期款現金在手上，下列兩項可選擇： 選擇1.假設貸款利率為5%，貸款利息每年為15萬元X80%X5%=6000元，加上房價1.25%的房地產稅及房屋維護費用各1875元，及約1000元的房子保險費用，所以一年費用約4750元，總計買房每年成本為6000元 4750元=10750元。 

選擇2.仍是租房子住，年租金1000元X12=12000元，把頭期款現金存在銀行，年利息收入15萬元X20%X2%=600元，一年住房成本12000元-600元=11400元。 

同樣，買房成本低，房屋還屬於自己的，再加上今年歐巴馬總統的經濟刺激方案，振興房市的第一次購房退稅優惠補助8000元，個人適不適合買房的答案就出來了。 

值得投資人注意的是，在大環境上，截至2月底為止，以全美房地產市場目前銷售量推估，市場存屋還需9.7個月才能出清，這數據和1月相同，由此數據可推算，現在是進場撿便宜的時機，事實上，最近2個月，從亞洲到加拿大及全美各州，前來賭城買房地產的投資人絡繹不絕可證，再不開始找適合自己的房屋，好的物件可能越來越少。 

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購屋？租屋？看個人條件

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買房租房可做理性的分析比較，雖然大環境一樣，但每個人條件是不盡相同的，用數字分析後，就更清楚了。 記者伊佳奇／攝影

雖然目前賭城房地產市場的中間價已跌到15萬元，許多人紛紛進場選購，也有少數人裹足不前，還在問現在是不是進場買房的時機；房屋市場是大環境，再加上評估個人的條件後，就可得知自己是否適合購屋或繼續租屋，及現在是否該進場。

首先，房價應該大約為投資人年薪的三倍左右，貸款利息付起來就會輕鬆些，再由租房的租金和買房的利息來比較，租金是租用房子的利息，利息是借用房貸的租金，即使是付現買房不貸款，也是在「租借」的市場上，因等於放棄這筆買房款可能賺得的利息「租金」來買房。

因為租金和利息本質上是一樣的東西，所以買不買房，只要比較二者的高低就可有答案。

華人算盤一向打的精，現在舉例來做試算比較： 假設手頭上有15萬元，那麼是把這筆錢拿來買房？還是租房住，另把錢放銀行？答案是：「視利率而定」。

選擇1.把15萬元拿來買房，不再付房租。必須另加上房價1.25%的房地產稅及房屋維護費用各1875元及約1000元 的房子保險費用，所以一年費用約4750元。

選擇2.把15萬元放在銀行，目前定存利率平均2%，一年可有3000元利息收入，而每個月付租金1000元，一年費用1000X12-3000=9000元相信低利率可能會保持一陣子，所以如果手上有這筆現金，買房後一年費用約4750元 ，租房的費用扣除利息收入後一年費用為9000元，且房子還是屬於房東的。 此刻，應該很清楚買房是比有利的。

或許房價會再往下跌一些，或許各種不斷出爐的拯救經濟方案，讓房價穩定下來，或許利率再調整，而貸款利息費用及銀行存款收入也因此變動。把各種變數估算進去後，別忘了把今年特有的第一次買房退稅優惠補助8000元要考慮在內。 要不要買房的答案就出來了。

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