2013年2月24日 星期日

「教占領無人屋」 賭城歪風 貪小失大

Feb• 24•12

「相對占有」的意義是:原業主荒置物業不用,而占領者使用之,並代繳了多年的地價稅,產權將歸給占領者。

房市泡沫後的拉斯維加斯頻傳怪聞,最近有一個地產演講會,標題是「如何免費取得一幢房子」。課程內容的主要重點是如何找到屋主走人,而貸款銀行也因文件不足,無法法拍收回的房子,如何到政府去申報「相對占有聲明」(Adverse Possession Affidavit),和如何成功占領該房子等。

話說在2011年7月,正在銀行沒收房子最高潮時,在德州的羅賓遜先生找到一幢被人放棄的房子,花了16元到政府去申報「相對占有聲明」,便成功地占領了這個價值33萬的房子,到今天,他仍住在裡面,鄰居找了警察趕他走,但因他有「相對占有聲明」,警察也拿他沒辦法。他的故事上了CNN,先是有人拿1萬元去跟他學習如何免費取得一幢房子,而現在這些學會的人也來到拉斯維加斯教授這個方法,只要收2000元。

在課堂上有幾位華人同胞很興奮地交了學費,希望能不花錢就擁有房子,事實上這些人對美國法律一知半解,被這些似是而非的「淘金術」迷惑了。

「相對占有」是個很古老的法律,在西部時代,因為地圖畫得不準確,一些牧場之間的界線重疊,政府只能承認現況,化解糾紛。地上有放牧的或有農作物的就歸給新地主,後來「相對占有」演變成另一種意義,原業主荒置物業不用,還忘了繳地價稅,而占領者使用之,並代繳了多年的地價稅,最後產權將歸給占領者。

在德州的羅賓遜從房子後面打破窗子進入房子,在成功申請到「相對占有」後就正式住進去,其內的家具和私人用品也一併收管使用,其實目前他還未取得「所有權」,因為德州的法律是必須占領十年,他才能有「產權」,不過他運氣很好,這房子的主人在放棄房子後就失蹤了,而原來貸款的銀行也破產了,雖然被美國銀行收購,但是貸款文件不見了,美國銀行找不到相關文件,所以也無法沒收。

在內華達,「相對占有」要成功占領五年,這當中如果地主回來,就會前功盡棄,而且須公開(惡意占領),並且有繳付地產稅和水電費的紀錄,最重要的是這房子必須是真的被房主放棄,但如有貸款,銀行必會回來法拍,占有者在「惡意占領」期間,隨時可能會被銀行趕出去。

「相對占有」有其風險,因為不是一種正當的手段,看到這麼多華人願意花2000元去學這種旁門左道,也只有感嘆拉斯維加斯歪風不斷,處處誘人為金錢不擇手段,除了地產界違約事太多,罔顧誠信,更有人趁機行騙,唬弄無知又貪心的人,偷雞不成蝕把米的故事就在這小城不斷重演。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-24-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

2013年2月23日 星期六

賭城房市百態 矛盾難解

想進場撿便宜的購房者憂心忡忡,問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成,會不會繼續追高?2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋,占總房貸數的59.2%,其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半,這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋?很多人更不解,拉斯維加斯的溺水屋這麼多,怎麼會買不到房子?

不錯,拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景,以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。

實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求,有些經紀人為了不使眾多的投資者失望,帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋,但條件是修好後不能自己持有,必須再上市轉售,結果一年下來操作這種翻賣三至四次,因為2012年房價不斷水漲船高,年投資報酬率均超過三成還要多。

以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例,她投入11萬5000元,包括房價與整修成本,原來預定修好後可求售14萬元,但三個月後因房價已漲,竟以16萬元成交過戶,扣除手續費用等,與此整修集團均分利潤,蘇女士個人淨得1萬4000元,也就是說三個月的投資報酬率是12%。

實例二﹕費先生是一名學校教師,他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款,他苦等房市回春,但已過了四、五年,房價仍遠低於房貸,日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子,揹負30萬的貸款十幾年,於是開始不付房貸,當別人批評他的行為違約,不守誠信時,他卻回答說這純屬商業考量,無關道德。

實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利,這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋,例如先向銀行貸款買一棟新房,申請新的信用卡,停止付溺水屋的房貸,把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來,和銀行談不足額還貸銷售,或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure),或任銀行法拍,以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年2月15日 星期五

修正AB284 無法大量增房源

由於2011年底內華達州政府的AB 284法令,銀行法拍違約的房貸受到限制,造成一時房源緊絀,最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令,認為其嚴重阻礙房市的自然流暢,但其實目前AB 284法令對房市的影響,遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。

因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案,其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用,30億元指定協助溺水屋的重新貸款,即銀行的不足額還貸銷售個案,及溺水屋重貸調降本金個案,都可以得到政府的補貼,唯獨法拍得不到政府的補助,所以除非此房貸有貸款保險,否則銀行多不願走上法拍一途,轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。

有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款,仍然擁有房屋的產權,而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套,不足額還貸銷售現在變成市場的主流,又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月,所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約,但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶,而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。

此外,拉斯維加斯一有二手屋上市,立刻有十數個買家搶購,導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元,上揚了27%,二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元,上揚36%。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%,只有4萬9657戶,反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶,增加42%,很明顯地乃是因為二手屋供不應求,相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整),二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。

2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%,內華達州的房貸違約率是10.45%,排名全美第二高,僅次於佛羅里達州的12.47%,全美平均房貸違約率為5.19%,而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值,雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長,但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。

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2013年2月9日 星期六

半畝莊園 西部風光濃



半畝農莊西部風味。(吳維安提供)

拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣,祗有29幢在50萬元以下,最貴的是985萬元,房子面面積2萬5000平方呎,地4萬5000平方呎,1993年蓋,12臥,15浴,五車庫,最便宜的25萬元,居住面積1832平方呎,地4萬平方呎,1978年建,三臥,兩浴,零車庫;東南邊的漢德森市有62幢在賣,50萬元以下的祗有八幢,最貴的是1199萬元,居住面積9655平方呎,地5萬平方呎,2001年蓋,七臥,九浴,六車庫,最便宜的23萬元,面積1933平方呎,地2萬3000平方呎,1990年蓋,四臥,三浴,兩車庫。

半畝莊園在房地產投資中是特別的項目,因為在拉斯維加斯都市發展過程,建商將收購來的田園用地,切割成更小的單位,蓋的房子更密集,所以半畝莊園用地愈來愈少,在市場上成了限量供應,有升值的潛力。

一個賣價20萬的半畝莊園,如鄰居是百萬豪宅,那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣,半畝莊園地區的房子,彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修,膠面的屋頂,換成西班牙瓦,廚房浴室換新櫃子,裝上石頭檯面和瓷磚地面,用上新的爐子、冰箱,院子中除去雜草,鋪上石子,馬上就身價百倍,可和旁邊的百萬豪宅比美。

買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池,一般每五年要抽一次,如改變成商業用途,譬如老人院,因為用量增加了,就必須多抽幾次,否則滿出來就麻煩大了,當然也可以接上附近已做好的下水道,不過房主得自己負擔連接的工程費,費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管,廚房的爐子和熱水是用220V的電。

買半畝莊園如改變使用,要經過公聽和計畫部門的批准,例如要在後院加建獨立客房,裏面不能蓋廚房,如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區,就不可再分割或改變用途。

住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠,不易受到左鄰右舍的打擾,在後院種果樹,種菜都可以。

(下) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

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