2013年3月30日 星期六

住屋三害 發黴、白蟻和老鼠

住在拉斯維加斯,住房可能面對三害:發黴(Mold),白蟻(Termite),和老鼠(Rat)。

現在的房子,為了減少室內暖氣或冷氣的流失,建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物,結果室內的濕氣增加,不容易乾,就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方,黴菌是一種生物,需要潮濕和溫暖的環境生長,木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板,而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙,這是用木漿做出的,潮濕以後,正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中,會進入冬眠,有時過了多年,但祗要有水,它又活了過來,黴菌像一般的植物,繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去,而動物吸入後會導致呼吸器官生病,有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時,常常看到許多空著的房子,因為有水管破裂的問題,室內長滿了長長的像毛一樣的黴,許多客人不知黴菌的厲害,門一開就往裏面衝,經紀人應制止他們進入,以免危害他們的健康。

有黴菌的房子,輕微的可用漂白水洗一洗,嚴重的得把有感染的石膏板拆去,讓牆後的木頭乾後,再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人,以前拉斯維加斯是沙漠氣候,非常乾燥,沒有白蟻的問題,現在因為地球暖化,雨越下越多,拉斯維加斯也因為人口與樹木增加,比以前濕多了,房屋檢查專家Stivale Craig建議說,購買老房子時,最好做白蟻檢查,以防萬一。

此外,買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題,令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內,主要是房子旁邊有大樹,老鼠沿著樹幹爬上屋頂,而天花板上的閣樓就成了牠們的家,所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害,白蟻可透過房屋檢查來避免,偶而開窗讓房子通風就不易長黴,修剪樹木可防範老鼠,若問題還是發生了,之後也是可以修正解決。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網www.LVhome.com


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2013年3月23日 星期六

投機者標購住家協會法拍權

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動,拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸,平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預,要法拍積欠會費的房屋較容易。

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」,提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利,通過討債公司 (collection agent),轉賣給第三者,後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元,貸款14萬元,但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人,償還住家協會1萬元,還貸14萬元,屋主本來有淨值乃化為烏有,遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式,投機者想出另一種圖利管道,即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利,且對象是溺水屋,很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費,投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title),再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間,將房屋出租以圖利,直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止,由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款,每月收租金,很容易就有利潤。
根據內華達州的法律,住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費,以每月會費100元計,最多是2800元,但過去兩年來,標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間,房貸違的時間越短越值錢。

例如成本是6000元,每月收租1200元,出租五個月就可打平,多租多賺,當然個中的風險也不小,如果發現銀行的法拍來得比預期快,也可能與銀行談不足額還款銷售,來拖延時間。

--本文由內華達房地產公司 林秀華 提供

2013年3月17日 星期日

住賭城不缺水 安啦!

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題,但是有「質」的問題。(圖:吳維安提供)

很多人想搬來拉斯維加斯住,但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水"」的問題。 其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用,這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖,胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電,由於拉斯維加斯就在附近,享有優先使用權,除了電費特低之外,短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。 此外,多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告,提出十個方案,其中最簡單容易做的就是:在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井,再用管子將水運到拉斯維加斯,這個北水南調的計畫,可以解決將來拉斯維加斯供水問題。

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題,但是有「質」的問題,密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源,也是唯一的排放污水的地方,水中含菌量過高,自來水廠必須放入大量的氯去殺菌,所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。

再來是礦物質含量太高,平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面,舊金山的水祗有半顆,而西雅圖水的鈣含量是零。

自來水中鈣太多,在水龍頭四周容易形成白白的礦物質,沉澱在熱水爐底下,三年下來可積成一吋那麼厚,到時瓦斯在底下燒,而水就怎樣也燒不熱,所以一定要裝軟水機,將鈣中和,不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。

所以家中自來水的「鈣」沒有了,但卻變鹹了,喝多了會傷腎,所以最好在廚房裏裝個凈水器,作為家中飲用水的來源。 有朋友問:如果水中有那麼多鈣,是不是喝自來水就好了,不必吃鈣片補身體了,家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質,不能被身體吸收,喝多了,反而會像熱水爐一樣,也就是鈣將沉積在體內,時間久後,照X光,還會看到身體中有一層白白的鈣。 想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題,只要家中裝了凈水器,就可安心享用健康的飲用水。

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2013年3月16日 星期六

非溺水屋當道 因人為操作

非溺水屋當道 因人為操作

2012年3月,拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋,42%是「不足額還款銷售屋」,41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」;目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋,只有15%是「不足額還款銷售屋」,剩下的74%是「非溺水屋」,換句話說,「不足額還款銷售屋」的高潮過了,現在是74%的「非溺水屋」當道,為什麼會有這種現象?

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」,被投資者以現金低價買進,再上市轉售求利,此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後,採取的最佳穩定房價策略,即運用轉手的力量,把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者,因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售,所以賣主中若以轉售求利者占多數的話,房價就不會再往下挫,對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休,因為拜AB284之賜,許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸,銀行要法拍房子並不容易,故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢?目前拉斯維加斯有5萬戶空屋,有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸,平均是兩年未付房貸,有人算過,若每戶每月的房貸付款為1250元,乘以8萬戶,等於1億元,即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場,難怪AB284通過後90天,零售業就成長了13%,比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶,據以往每年銷售量約500萬戶,不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶,約20萬戶溺水屋中的一半,屬溺水程度嚴重的,據以往每年銷售量約5萬戶,則須兩年才清得完,事實上不應有房源不足的問題。此外,拉斯維加斯今年2月份的法拍數量,躍居17個月來的新高,竟比一年前增加了三倍多,因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍,如繼續釋出累積案例,預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低,許多投資人為了取得合理的報酬率,只有把錢投往股市或房市,所以股市必漲,以前房市是帶動經濟成長的火車頭,2008年成為金融風暴的罪魁禍首,之後是拖延美國經濟復甦的包袱,現在房市已有起色,但價格會不會維持,端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡,而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年3月9日 星期六

木建築屋齡長 安全可靠



美國房子都是木結構。(照片由吳維安提供)

木頭主要是做內牆和屋頂的結構,為了防止結構變形,外牆有時會釘上一層三夾板,在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片(Shingle)釘上去,不過在拉斯維加斯,因為氣候的關係,外牆都塗上三合土(Stucco),屋頂多用西班牙瓦。

蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭,長度從八呎到十幾呎都有,跨度大的地方,會用到尺寸更大的木材,但因為天然大樹愈來愈少,所以都用膠合成(Glulam)或結構組成(Scl)的木頭做大樑。

在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時,含水量很高,必須經過乾燥手續,經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。

建材的品質主要靠兩個標準來管制,木材濕度含量(MC)和木材水分飽和度,這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%,木材水分飽和度如果大過標準,木頭就容易腐壞或長黴,木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章,如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章,一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。

蓋房子如何讓木材保持乾燥,是建築設計上的重要課題,一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙,擋住雨水,而房子內部因為溫度的差別,及用水多的浴室和廚房,因其空氣中的濕度高,在內牆有時會自然積水,在建造時,如何讓內牆自然通風乾燥,是很重要的事。

木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化,但在建造後,暴露在空氣中漸漸乾燥,直到標準而穩定,所以新房子有時自己會發出聲音,那是因為木材在乾燥,那不是大問題,又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開,補一補就好了。

為了符合節約能源的規定,現在的房屋建商,會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板,再加上一層不透風的塑料,以至屋內濕氣蒸發不出去,可能長黴,所以房子要經常把窗子打開,透透氣,而容易積水的浴室、廚房和洗衣間,要注意有沒有裂縫,水會不會漏到內牆,造成木頭的腐壞。

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2013年3月3日 星期日

「不足額還款銷售」 暗藏舞弊


Mar• 03•12

眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。
原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

2013年3月2日 星期六

木建築屋齡長 安全可靠



美國房子都是木結構。(吳維安提供)

許多從台灣來美國買房子的客人,發現兩地建築最大的差異是建材,台灣都是鋼筋水泥的建築物,而美國都是木造房子,台灣來的買家都有這個疑惑:木造房子結不結實,壽命多久?

在美國除了高層建築是鋼筋水泥,大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎,有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大,韌性強,容易搬運,方便施工,而且美觀。

木結構可蓋多高?目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構,在瑞典有幢八層的木結構,在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓,不過美國因為建築法規的限制,最高只能蓋到五層。

木結構的壽命長不長?明尼蘇達大學做過一項調查,發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡,有63%的木結構建築物的年齡超過75年,水泥建築有超過一半的年齡不到50年,而鋼結構的建築有80%不到25年,所以木結構真的很耐久。

一般房子都有個水泥地基,木結構再蓋在上面,按照建築法規,水泥地基最低點必須在凍土層以下,東部的凍土層是在表土的八呎以下,所以蓋房子時挖到那麼深,無形中就多出間地下室,在北加州凍土層在表土兩呎以下,所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝,倒上水泥,再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上,而拉斯維加斯這裡,因為凍土層是零,加上沙石的土質,蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基,再把木頭架在上面。

木材用在房子結構上都有一定的規格,木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求,建造師按照這些標準設計出房子,堅固可靠,用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起,在房子角上都釘有鐵片鋼條,以加強防震防風的效果,另外設計上也考慮防火防災,雖無法讓房子完全不著火,但會讓人有足夠的時間逃出去,

木結構的建築好處多,而建築法規嚴格,建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣,不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

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