2014年12月31日 星期三

健保與聯邦報稅面面觀
















有房貸的人每年年底會收到銀行寄來一張1098表格,報稅時可以用來抵稅;同樣的,參加歐記健保的人,隔年1月底前保險公司會給你一張1095-A表格,民眾可據此用8962表格申報,低收入的人可拿到健保補助。

自付健保費與個人的年收入有關。因為你的自付健保費先是按前一年的收入來預估,今年到了年底你有了實際收入的數字,就可以核算是否需要退稅或再補稅。

很多人對歐記健保還不熟悉,在此大略說明。歐記健保分為銅級(自付額40%),銀級(自付額30%),金級(自付額20%),白金級(自付額10%)。自付健保費是每個月要付的固定金額,自付額是每次看病後自己要先付的部份。保費越低,自付額越高,福利越少。選擇哪個級別要視個人情況而定。

沒有參加歐記健保的人,例如由僱主提供健保,或有Medicare或Medicaid的人,或是向私人公司買健保的人,就沒有健保補助。

因為健保罰款是隨聯邦個人所得稅表1040徵收,為了避免沒有健保而要罰款,在稅表內要填入以下相關的資料,證明你的健保合乎規定。

(1)保險公司名字;(2)保單號碼;(3)保險人個人資料;如社安號碼、生日、住址;(4)保險是從何時開始,何時到期;(5)保險包括哪些項目;(6)家庭成員的個人資料,如社安號碼、生日;(7) 家庭成員的保險是從何時開始,何時到期。

參加歐記健保的人,如果過了明年1月,還沒有收到1095-A表格,要請保險公司再補寄給你。從現在開始,每個納稅人都應該保管所有參加各類健保的合約與付款資料,才能申請退稅,或避免因無健保或健保不符規定而被罰款。

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2014年12月25日 星期四

賭城消費大幅增長原因





















根據專門課徵銷售稅的克縣稅務局的統計,2014年上半年賭城民眾在汽車、家具與裝潢及電子用品上共消費了55億元,雖然比2007年降9%,但比2010年增長43%。

賭城失業率由2007年之前的4-5%,到2010年的14%,至今日的7.1%,前幾年流失的工作,約有60% 已恢復,這是促成賭城消費增長的最大原因。

然而根據附圖,2007年至2014年間全美與拉斯維加斯的平均每周工時與平均周薪的變化比較圖,工時與時薪仍然偏低,甚至跟不上物價的漲幅。常聞有人每周工時由之前的40小時降為32小時,或原來時薪是15元,但在失業兩年後重新找到的工作,其時薪是最低基本工資8.25元。

這或許是因為企業僱主們對經濟復甦與新的僱主立法仍有疑慮,不敢擴大產業規模之故。

此外,還有一個因素促成賭城消費之大幅增長。眾所周知,賭城有為數不少的違約房貸的屋主,在新法律不允許銀行輕易法拍的保護傘下,常見有三至四年未付每月分期付款的案例,甚至還有長達七年者。根據一般人每月房貸的費用可占其總收入的30%到40%推算,這些屋主每月可省下一筆相當可觀的錢財,用來買新車、家具、推陳出新的電子產品、旅行、上館子,大大促進民間消費。

因為過去兩年賭城的房價大漲,使得溺水屋的比例遽降,從最高峰時的71%至今日的27%。但隨著時間推進,多年來免費白住的違約案例,終將會被銀行一戶一戶法拍。目前內華達州的法拍案例居全美第三高,每596戶中有一戶收到房貸違約通知,全美則是每1069戶有一戶。

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賭城辦公樓空置率 居高不下























拉斯維加斯隨著全美經濟緩慢復甦,但辦公樓市場依然積重難返。

不像紐約、洛杉磯、舊金山這些大城市,拉斯維加斯除了旅館外,幾乎沒有任何超大型的公司,需要辦公大樓或商業園區,而旅館的員工大部分是在賭場裡發牌、提供餐飲或清潔的工作,需要辦公室的員工只占少數。

由於2004年到2008年之間,賭城本地突然掀起一股蓋辦公樓的旋風,這些人當中包括為數不少的醫師、牙醫、建築師和房地產仲介,他們的開發經驗多半不足,對市場供需不求甚解,因此當企業發生倒閉潮,超建的問題使得辦公樓的空置率雪上加霜。

2006年時辦公樓的空置率是7.5%,2011年卻飆到23%,現在則約為19%(見附圖一),改善極微,相較於其它的商業地產,如零售商鋪、大型公寓與倉庫等,或已復工或有新案動工,實在不可同日而語。高空置率使得外來的辦公樓投資者裹足不前。

雖然自2012年起,市場上平均租金要價維持在每平方呎1.87元上下(見附圖二),但實質租金並非如此,租約裡往往包括有數月的免租優惠或巨額的裝潢補貼。一般而言,扣掉補貼優惠與空置率,投資報酬率與預期有一段距離。

此外,拉斯維加斯也不像紐約、洛杉磯與舊金山這些大城市,一個辦公樓可以分割為數個小單位出售,在拉斯維加斯買商業樓,多是以一整棟樓為單位,因為不易買到理想的小面積辦公樓,一般小企業若為自用,買了面積過大的辦公樓,如果自用以外的部分租不出去,算上空置率,往往用租的還是比用買的划算。

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2014年12月7日 星期日

居家用對燈泡 省電省錢












美國在2012年立法禁止買賣「白熾燈泡」(Incandescent),這種燈泡主要是靠電流將電阻絲弄熱發光,根據研究,一個白熾燈燈泡所耗用的電95%都用在發熱,而祗有5%的電是用在發光,可說是個非常沒有效率又浪費能源的燈炮,加州最早通過法律禁止「白熾燈炮」,至今也有十年了。

現在市面上所賣的燈泡主要特色為冷發光,第一種常見到的是熒光燈(CFLS),這其實就是小型的日光燈,燈管像一團彎彎曲曲的通心粉捲在燈座上,燈管中落滿了水銀氣體,因為水銀是有毒的物資,在換電泡是要特別小心,如不慎掉到地上打碎了,不要馬上去清掃,必須先將門窗打開,讓水銀氣體隨空氣散出去,十分鐘以後再去掃碎玻璃,然後再用膠帶或濕紙巾將地面上被水銀汙染的地區清理一下,千萬不要用吸塵機,因為吸塵機會把水銀氣體帶到屋內各處。

清理完的碎玻璃燈管必須特別處理,免得造成汙染,但不幸的是政府機關沒有好的配套法規,幾乎所有的家庭都將廢棄的日光燈管和其它的日常垃圾一起交給垃圾車,這些廢棄的熒光燈都到了垃圾掩埋場,而許多地方都出現了水銀汙染地下水的現象。

第二種節能的燈泡是「發光二極管」(LED),這是用固體技術(Solid State),沒有水銀氣體,省能源,又不汙染,其實這不是新技術,汽車的駕駛盤後的控制板上就是用「發光二極管」來顯示速度和油量。

「發光二極管」到底有多好,研究報告說,白熾燈泡的壽命是1200鐘頭,熒光燈是1萬個鐘頭,而發光二極管是5萬個鐘頭,而在省錢方面的統計,使用白熾燈泡5萬個鐘頭的電費是352元,熒光燈是90元,而發光二極管是85元。

發光二極管因為發少量熱,造型變化多,已在建築設計上起了革命性的變化。

許多建商將發光二極管裝在許多令人意想不到的地方,像是天花板上,廚房櫃門上,水泥磚中,臺階上,最神奇的是發光二極管也裝到了家具、墻紙和布料上。

發光二極管原來先是用矽固體,一個老技術製出來的,但現在又出現了碳固體新技術做出的「有機發光二極管」,未來將有更多令人驚艷的照明產品出現,光線變化使住家的氣氛呈現出更多的趣味.

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2014年11月26日 星期三

房貸條件放寬 申請注意事項










近來銀行核准房貸的條件有放寬的跡象,之前申請房貸失利者不妨重新一試。
據統計,2014年7月,有67%的申請案件得到貸款,相較於半年前只有53%的申請案件得到貸款。2014年7月份通過的案件中有32%的信用分數(FICO)是在700之下;債務總和與收入的比例(Debt-to-Income,DTI)也提高了,2014年7月份通過案件的平均DTI是37%,通過的有很多DTI是在40%到43%之間。

債務總和是指以下所列的這些項目的每月分期付款金額:信用卡、汽車貸款或其它的個人貸款、房貸、房地產稅、食物、水電費等,學費則不算在內。
過去幾年來,因為拉斯維加斯的房價低廉,且審核嚴格不易取得貸款,華人購屋多用現金,但隨著美國經濟復甦,房市逐漸走向正軌,預期未來申請房貸者將增加,在此提醒大家,申請房貸時應小心避免以下一般人常犯的錯誤:
1.沒有預先找銀行審查,不知是否能貸到款,或貸款的額度,就急著去尋找房子買,等選中房子後要寫出價單,才發現自己能取得的房貸金額加上頭款根本買不起這種價位的房子。
2.結束或申請新的信用卡,這會改變信用分數與DTI,甚至影響之前預審已通過的房貸。
3.呈送文件時,以為空白的文件是沒用的,而自作主張取出沒提供。須知一般房貸申請表格都是制式的,任何缺頁或瑕疵都會拖延審核的時間。
4.忽略文件中的細節。有些內容雖然是用小字的印刷體,但並不表示它不重要,如果疏忽大意,將影響貸款者的權益。
5.不實呈報收入金額、工作經驗、信用分數、稅賦、退休金帳戶、債務總和、破產紀錄等。一旦被發現,貸款者可能觸及詐欺等刑事罪名。
6.在填寫不完整的文件上簽名。若被無良的貸款公司填上不實資料,貸款者將承擔以上第5條所提及的風險。
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2014年11月21日 星期五

房市在擺盪中趨於穩定

























隨著房價的節節高升,投資者陸續退場,使拉斯維加斯的房市趨於穩定,這是很好的現象。

回顧2006年6月高峰的銷售中間價格是315,000元,與2012年1月谷底的銷售中間價格是118,000元。見房價慘不忍睹,內華達州政府於2011年底祭出行政干預,限制銀行法拍違約貸款,所以自2012年3月起,供給量急速下跌,房價因此走出泥沼,但供給量一直到2013年8月,整整一年半都處於谷底,在供不應求的情況下,市場又矯枉過正,銷售中間價格一路爬升至20萬元以上。

因為非自住投資型貸款不易取得,投資者都以現金購買,小投資者用現金購買的能力,往往取決於房價的高低,十幾萬的房價尚在其能力範圍之內。據歷史紀錄,2013年8月之前,銷售中間價格在18萬元以下時,一半以上的交易是屬於現金購買,但隨著房價的增高,漸超出小投資者的能力範圍,於是現金交易開始下跌,目前銷售中間價格為20萬元,現金交易則跌至30% 。

拉斯維加斯10月二手屋的銷售量與銷售中間價格雙雙往下調整,銷售量為2900戶,正常情況平均是4000戶,銷售中間價格則又跌回20萬元以下,接著冬天房市淡季來臨,預計還會再繼續下調,但是幅度不會太大。

許多自住買家,過去因為無法與現金的投資者競爭,等待已久,最近因為有更多的好房子可選擇,終於買到理想的房子。


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2014年11月4日 星期二

家具主題與調性 有4類













無論買新房子還是二手屋,只要是自住,在房子過戶後,下一步就是考量選購與擺放家具。
走進家具行之前,要做些功課,才能買到合適家具。首先,要決定主題,不同的房間可以有不同的特色和主題,但最好全屋有統一調性。

家具的式樣決定主題與調性,主要分為四類:
一、摩登現代:主要特色是簡單明朗的線條,顏色主要為白色、米色和其他自然色彩,材料以玻璃、金屬或黑色亮漆為主。
二、傳統:這種家具看起來很正式,把手前端一定是卷雲的形狀,中間下面會有雕花的裙邊,底下的腳一定是獸爪。
三、休閒:家具用的布料或外觀主要為格子或帶小花的布。
四、懷古:主要是指法國、西班牙、義大利或是鄉村式設計。
主題選好後,下一步是測量各個主要房間的大小,最好用英制呎吋,這樣和家具行的銷售員比較好溝通,不要忘了把每個門也量一量,以免買的家具現尺寸太大進不了門。
在家具行選家具時,不妨將看中的家具尺寸都記下來,回家在地上用膠帶將大件家具的尺寸貼在地板上,站遠一點想一下,那些家具是否適合你的家。
此外,買家具前最好量力而為,客廳中不光是沙發和茶几,還有許多配套東西,像是放電視、音響或瓷器的展示櫃及一兩張小椅子。如果把錢都花在一兩件大家具上,就沒預算買其他配套的家具和牆上裝飾。
家具的結構要牢靠,一般家具底盤多是木頭或金屬架,如果做工馬虎,搬動時就容易鬆掉散開,外面的布料最好是不易髒或方便清洗。
除美觀之外,家具最重要的就是用起來要舒服,現在的客廳設計,多半是多功能,可會客又可全家在裡面看電視和吃飯,所以沙發不但要坐著舒服,還可以躺在上面睡覺。
最後要記得,流行會改變,選式樣時不要一味追求最新最時髦的家具,家具會用很多年,所以最好是選擇中性、不容易被潮流淘汰的家具。
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2014年10月25日 星期六

房源增加 購屋選擇多












最近拉斯維加斯的房市交易明顯減緩,屋源增加,投資者不進場,因此房價略有回調,例如中間價位的房子,要價普遍約下降1萬到2萬元之間,可供買家選擇的好房子也增多了,對過去兩年尋尋覓覓卻買不到房子的人,不啻為一佳音。
上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅,主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振,中國成長趨緩,日幣狂貶,投資者憂心世界經濟的復甦不如預期;標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高,但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定,房市與股市跟著上下波動,然而美國本身的經濟情勢是看好的,因為就業率與民間消費的表現都不錯,加上油價下跌,更為已經好轉的經濟添加動力。

以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率:美國2014年為2.2%,2015年為3%;歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%;中國7.3%與7%;日本0.9%與1.1%;英國3.1%與2.6%;巴西0.3%與1.3%;蘇俄0.3%與0.6%;加拿大2.3%與2.6%;印度5.4%與6.1%;南韓3.5%與3.6%;墨西哥2.5% 與3.6%。

此外,中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准,即不須政府核准海外投資了。過去數十年來,中國因出口貿易取得大量的外匯,但在外匯管制的政策下,中國的民營企業不能直接擁有這些外匯,而是由政府發放等值的人民幣,結果人民幣不斷增加,造成國內的通膨現象。如今開放海外投資,預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。
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2014年10月18日 星期六

如何在院子裡種果樹














許多華人買了房子,想在後院種棵水果樹,首先要瞭解拉斯維加斯是屬於高原沙漠氣候,夏天是又熱又乾,但冬天冷,澆夠水,大多數的水果樹都能存活,但不一定會開花結果。
在拉斯維加斯選擇果樹,最重要的是看它冬眠所需要的小時數,一般在華氏45度以下就開始冬眠,所需時數從100到800都有,例如:五瓜蘋果(red delicious)需要800個冬眠小時,富士蘋果(Fuji Apple)需要400個冬眠小時,金都蘋果(Dorsett Golden)只需要100個小時,如果時數太高的,就不適合。此外,但在沙漠裏能生長的蘋果多半硬和酸,種下後要等三到五年才會結果。

杏仁是適合在沙漠生長的水果樹,不需要很多水,就能長得不錯。杏子(Apricots)在沙漠中可以長得很好,花開的很早,結得又多,種下一年就可收成了。櫻桃樹雖然種得出來,但因為太熱,不容易結果,種植櫻桃樹,樹皮上要包防曬的布,以免樹皮被曬裂了。

無花果是沙漠中最容易種的,樹可長到40呎高,冬天要把幹樹枝剪去,春天才會發新枝。
葡萄也很容易種,但水果長得比較小,卻很甜。油桃樹(Nectarine)在拉斯維加斯的壽命不長,但很能結果子,有各種油桃樹,所需冬眠時數從250到500的都有。桃子樹的壽命在這裏頂多只有8年,但能結很多果子。
梨子、李子、柿子、開心果在拉斯維加斯都長得不錯,石榴更是這些水果樹的冠軍,不怕乾,喜歡鹼性土地,結果多,可種在前院做裝飾,想知道熟了沒?當有鳥來偷吃時就是熟了。
不適合這裏氣候的樹,則是檸檬、青檸和橘子。
水果樹長得不好,通常有幾個原因:樹太老了,或是冬天太冷把樹凍壞了,花粉傳不出去,因為有些需要有雌雄兩棵樹才能結果,在錯誤的時候修剪樹枝傷了樹,植樹的地點不對,風大或太近房子都會影響開花結果,最後一個因素是澆水和施肥。
一棵水果樹,如果在冬眠時,溫度不夠冷,花就不會開很多,如果春天太短,轉夏天的氣溫上升太早,花就容易落地不結果子,否則拉斯維加斯的夏天又長又熱,果子容易長得又大又甜。
在拉斯維加斯住家,田園之樂會使生活更有意思,尤其是種水果樹,到秋天收成時,一家人享受豐收的樂趣真是難以形容。
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2014年10月11日 星期六

內州資產保護條款 全美最有利


內華達州提供全美最好的資產保護法,保護度僅次於加勒比海國家。














在美國投資房地產或股票,如果為數可觀,應該考慮如何有效的保護這些資產。例如因訴訟案件引起的處分,可利用政府的保護條款,使損害減少到最低,有如購買各種保險一樣,目的在預防萬一。
(一)成立一個資產保護信託NAPT(Nevada Asset Protection Trust)然後將各種動產與不動產,如房地產、銀行存款、股票、債券、珠寶、汽車等資產,轉到這個NAPT之內,只要記錄超過一個期限,債權人即無法經由訴訟程序,從這些資產上求償。內華達州規定兩年或債權人發現(discover)這些資產後的六個月內,兩者中較晚的時間點。例如資產轉到NAPT後18個月內,債權人發現這些資產,從資產轉到這個NAPT時算起,兩年(24個月)內可以採取行動;又例如資產轉到NAPT後的18個月以後,債權人才發現這些資產,則從發現的時間開始起算,六個月內可以採取行動。
美國各州相關的法律不同,對這個期限的規定也不同,很多州規定資產要存放四年以上,或債權人發現這些資產後的一年內,兩者中較晚的時間點。在全美國50個州中,下列四個州依序提供最有利的資產保護法:內華達州、阿拉斯加州、南達可塔州和德拉瓦州。

(二) 成立「有限責任公司」LLC (Limited Liability Company ),這是最容易的保護資產方式,所以目前最受歡迎,因為政府對LLC公司的管理,包括財務簿記的規定比較寬鬆。LLC完全受到法院的「訴訟責任保護」(charging order protection)。例如 LLC的股東成員因其它與此LLC無關的事情,在法院被判要付給債權人損失賠償,債權人將無法拿到任何LLC的資產或是這位股東(debtor) 在這家LLC公司內的股份,債權人最多只能取得一個「留置權」(lien) ,只有等到該股東將屬於他的股份從LLC抽出來時才能採取行動。不像傳統的公司(Corporation) ,債權人可以拿到該股東的股份。債權人常常由於不知得到的留置權要等多久才會兌現,只好接受庭外和解或放棄追款。
如果把LLC加入NAPT的信託內,這是今日在美國最佳的資產保護方式。
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2014年10月4日 星期六

法拍屋主 再申請房貸要等4年


















自2014年8月16日開始,房子曾被法拍或作不足額還款銷售的屋主,若欲再購屋,至少須等四年,才有資格申請由房利美(Fannie Mae,FNMA)擔保的貸款,之前的規定是兩年,其所持的理由是為避免製造另一個泡沫,房利美擔保的貸款至少占全美房貸1/3。
這對房市的影響不可忽視,根據新屋建商統計,約有1/3的買主有法拍或不足額還款銷售的壞紀錄。果然,全美8月的房屋銷售量微降,終止之前四個月以來的連續攀升。

.....溺水屋解套後,須等多久以後才有資格再申請貸款購屋,依房貸的種類有不同的規定。
1、有不足額還貸銷售紀錄者:
A. VA (Veterans Affairs) 等兩年。
B. FHA (Federal Housing Administration) 等三年。
C. 房利美(Federal National Mortgage Association)首付20% 者等四年,首付5%者等七年。
D. FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp.) 等七年。
2、有法拍紀錄者:
A. VA等兩年。
B. FHA等三年。
C. 房利美等七年。
D. FHLMC等七年。
如果不想等,可以找私人銀行貸款,但除首付至少20%到25%之外,貸款利率也高很多。
此外,過去一年現金買主約占全美總購房者的37%,相較於2012年初最高峰時的43%。8月份投資型買家占全美總購房者的12%,相較於2012年初的23%,且創2009年以來之新低,投資者淡出,難怪美國房市有逐漸冷卻之趨勢。
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2014年9月27日 星期六

房地產網站的風行和詬病













房地產投資者在網上尋找物業投資已形成風潮。據統計,每月共有6100萬人次進入紅鰭(Redfin)、圖尼雅(Trulia)和資樓(Zillow)三大房地產網站瀏覽,取得網上資訊方便,對房地產仲介業務已產生重大影響。

房屋仲介是人對人服務,買賣房子不可能像在亞馬遜網站上選購商品那麼簡單,在數量與付費上點兩下交易就完成。所以房地產網站的出現並未造成像旅行業那麼大的衝擊,仲介的佣金沒有因此調降,更多的投資者是拿著網上取得的資料,來找本地經紀人帶他去看這些物業。

紅鰭是個折扣房產仲介,目前紅鰭在全美25個城市有據點,包括拉斯維加斯。而圖尼雅和資樓都是以免費提供房地產資訊為號召,收入主要來自廣告。今年7月,資樓併吞圖尼雅,並且在股票市場上掛牌上市,資樓的主要特色是除房子本身的基本資訊,如尺寸大小、建造年代,還有房子估價(Estimate),鄰近的空照圖與附近房價比較。但資樓資訊的正確性與即時性一直被使用者詬病,財星雜誌說在資樓上的房子資訊只有57%的正確性,約有10%的誤差,另外有36%的房子早已賣出去還登在網站上。而在資樓上掛牌求售的房子只占實際上市物業的79%,無法代表房地產市場的全面性,今年資樓準備推出房產經紀評分制度和排行榜,好讓投資者可以選擇經紀人,但資樓主要收入為廣告,其公正性可能會引發各種訴訟。

房產網站上的資訊因為有太多誤差,投資人如果完全仰賴網站做決定,可能會作錯決定,特別是忽略當地的情況和問題,與錯估房子的真正價值,在尋找投資物業時,一定要到當地找一個有經驗的專業經紀人,實地去看房子,透過經紀人從房地產經紀人公會網站(MLS)上拿到的資料,才是較即時且正確的。

房地產網站尚不至於威脅房產經紀人的工作機會,反而從各地來投資的人更多了,使交易量增加。
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房地產網站的風行和詬病

2014年9月20日 星期六

連漲2年 賭城房市降溫













影響賭城房市走向的因素除了就業機會多少及退休遷居人數之外,主要還會受外地來投資者的意願而定。雖然拉斯維加斯的就業率已逐漸改善且有更多的退休者搬進來,但是因過去兩年房價上漲30%之後,投資者的熱錢多已轉向火紅的股市或其它報酬率較高的投資項目。最近賭城的各項房屋數據都開始顯示有降溫的趨勢。
維加斯新屋建築研究公司(Home Builders Research Inc.)報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶,比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶,比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象,許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照,上個月建商共取得了791張執照,比今年1月份增加76%。

維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟,數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽,比起去年同期的數目要多出40%。

上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元,比去年同期上漲9%,但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元,比去年同期上漲10%,與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示,過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束,不可能一直繼續下去。
維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後,過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段,未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen,特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望,因為年輕的遊客增加,帶來短期停留而高消費的娛樂業收入,另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪,又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來,他說「在8月裡,維加斯市景非常繁榮,市場強勁,幾家大賭場經理也都認同。」
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2014年9月13日 星期六

賣方經紀 不喜討價還價










在美國買房子,一般都是用書面出價(Written Offer),由經紀人準備一份合同(Purchase Agreement),上面包括出價、押金、雙方同意支付的手續費、哪家產權公司、過戶日期、家具等歸屬和其它附加條件。買主簽名,附上押金支票和財力證明,經紀人就把那份出價合同送出去給賣方經紀人。

對方接到出價後,在要求的時間內,必須給買方一個答覆。可能會有三種情況產生:一是拒絕(reject),二是接受(accept)成交,三是有部分條件不同意。不同意的地方,賣方會以書面還價(Counter Offer)來回覆,買方也可以再回以書面還價,雙方往返討價還價。

.雖然每個出價合同上都寫了賣方必須在一定的時間內答覆,但是現在按規矩作事的人不多了,常常是買方出價後,賣方音訊全無,如同石沉大海。因為現在房子供不應求,好的房子一上市,常收到好幾個出價合同,賣方可能沒有時間和精力,一個一個書面回覆。也有可能是房子才上市,賣主想再等一等,將收到的出價合同抓在手上,等更多的出價合同進來,再比一比。

根據法律,如果賣方接受出價合同裡所有的條件,賣方必須在一定的時間內答覆,否則合同就沒效了。此外,只要任何一方針對部分不同意的條件一還價,之前的合同也沒效了,也就是說,如果最後還價的一方,事後想回過頭來接受對方之前的合同,對方可以不認帳,此時除非雙方同意一來一往,針對部分不同意的條件繼續討價還價,才有成交的可能。
沒有收到賣方的書面還價,買主心裡應該有數,有可能是自己的出價太低,賣方覺得被侮辱了,所以拒絕給買方任何答覆。其實大多數房子的叫價都是經過專家評估過的,與市價的差別不會太大,買主如果攔腰砍價,買到的機會很低。所以如果出價合同送出去後音訊全無,買方經紀人應該馬上和賣方經紀人聯絡,了解狀況後,或許再送出新的合同。
在這個賣方的市場中,買方應該了解賣方通常不喜歡「來來去去的討價還價」,送出價合同時,要記得「穩、準、狠」三個原則,就是以打一槍的精神去搶房,而不是像遊戲般,出價不合理,對方不回答,時間上就被耽誤了,結果沒買到房子。
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2014年9月6日 星期六

賭城現房價 約高峰期60%
















過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲,引起許多投資人的好奇,他們頻頻詢問,賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了?答案是還沒有,因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%,假設高峰期的單價是100,之前跌幅達60%,即跌到40的谷底價,然後連續漲兩次25%,即(40x1.25)x1.25+=62.5,就約是高峰期的60%。

此外,2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看),最高的是89107達53.2%,最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是,2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%,乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍,而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%,這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明:中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化,亦即參考中間房價變化之時,不可忽略其中買家結構改變的因素,例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

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2014年8月30日 星期六

賭城7成收入來自旅遊業







美國有兩個主要靠賭場經濟的城市–東岸位於新澤西州的大西洋城(Atlantic City)和西部的拉斯維加斯市。2008-2009年的金融危機都曾對兩個城市給予嚴重的經濟打擊,此外,好山好水的大西洋城更因賓州與紐約州開放賭場,使其賭博收入攔腰下跌約50%,導致今年大西洋城竟有四家賭場宣布關門。包括開張約五年、8月破產倒閉的瑞佛賭場(Revel Casino),而拉斯維加斯市上星期則開了五年來第一家新賭場SLS Casino,以年輕族群為主要客戶,拉斯維加斯市顯然有比較強勁的經濟反彈。美國著名的穆迪信用評證公司Moody’s這個月也將拉斯維加斯市的信用等級評為穩定成長的Aa2,比大西洋城的負成長Ba1,足足高出八級。

比起大西洋城只有依賴賭博收入,拉斯維加斯市已不再完全依靠賭博收入而漸漸走向多元化經濟,如大型商展、娛樂事業、醫療、科技產業,和金融投資等。因此拉斯維加斯市的失業率最近已降到低於8%以下而大西洋城仍高居在 14.9%。穆迪公司指出,拉斯維加斯市成為許多嬰兒潮的人選擇退休後居住的地方,帶動了健康醫療企業和個人投資管理的服務項目,同時年輕人也喜歡群集到拉斯維加斯度假開趴,使得各賭場內的酒吧夜店生意欣欣向榮。

以前美國只有內華達州和新澤西州准許開放賭場,如今全國已有40個州開放一般賭場或印地安賭場,賭場生意的競爭情況與日俱增。2008年至2012年間,兩個城市的房地產價格都爆跌50%以上,市政府的稅收更減少了。拉斯維加斯市約有95家賭場、200萬人口,市政府的稅收16%來自房地產稅;大西洋城只有12家賭場,4萬人口,市政府的稅收78%來自房地產稅。因此房地產下跌,對大西洋城市政府的財務影響較大。

新開張的SLS賭場的執行長Sam Nazarian日前表示 他對拉斯維加斯的前途充滿信心,新賭場提供3400個工作機會,總收入只有30%來自博弈,其它70%收入來自餐館、旅館、酒吧夜店的業務。



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2014年8月23日 星期六

賭城豪宅市場 恐供過於求











分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因,除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外,為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州,他們動輒購買百萬元豪宅,對推動房價助益頗多。

加州兩年前將最高州稅提升到13.3%,許多居民因此出走到內華達州,據統計,2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照,2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照,而拉斯維加斯的房市,大約有35%的買家是來自加州。

2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交,比2012年的178戶成長約兩倍,2014年至8月中則有187戶,預期2014年全年可達300戶。

因為新屋包含高科技與節省能源的配備,選擇新屋的富人更是不在少數,新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來,且這些社區多是坐落在山坡上,居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀,其要價也都不菲,遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。

目前這類型的新屋,以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性,因為推出的數量少,所以銷售成績都不錯。

但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya,有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作,預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案,如果和經濟復甦的腳步沒配合好,可能像當年高層豪華公寓的下場一樣,叫好不叫座。

此外,值得一提的是,目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元,不可忽略其中買家結構改變的因素,即自住者取代投資者成為市場的主流,這從現金買主在2013年2月高峰期占60%,到目前只占35%可見一斑,現金買主代表投資者,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。



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2014年8月16日 星期六

藍蒼鷺 超新潮異類豪宅















拉斯維加斯的豪宅似乎千篇一律,都是地中海型的建築加西班牙式紅屋頂,新美開發(New American Homes)的老闆泰勒瓊斯(Tyler Jones)把七丘社區(Seven Hills)一個33塊建地買下時,發下豪語說,要蓋出與眾不同的豪宅。

這個名叫「藍蒼鷺」(Blue Heron)的社區坐落在在七丘的格蘭山大道(Grand Hill)旁。主要展示的樣品屋是幢8143平方呎的豪華巨宅。有三臥八浴和四車庫,要價519萬元,另一款小一點樣品屋3642平方呎,四臥五浴三車庫,要價160萬元。

「藍蒼鷺」豪宅的顧客群收入頂尖、但處於高壓競爭下的商場達人,他們回到家後亟需紓解身心,於是現代(Contemporary Architecture)設計加上東方「禪」味,成為主要的建築風格,室內與環境聯成一體,且符合綠色建築標準,這不是設計給一般傳統家庭,參觀樣品屋時會有處處驚喜的感覺。

建築師麥克卡登(Michael Gardner)將大自然的元素:水、石材和空間巧妙地融入設計。進門就像爬山一樣登上數級臺階才到大門,穿過個細長的庭院,來到屋子正門,推開門後就可看到室內池塘、小橋和客廳。玄關的右邊是廚房和起居室,將落地窗打開,外頭就是游泳池,池子當中有小島,小島上有沙發和小亭,池子旁有酒吧,室內室外融合為一。

走過玄關小橋就是辦公室,書架上放一尊佛像,像個禪堂,再經過長長的走廊到達主臥室和後面的臥室,兩邊有水泥墻,地板是一塊塊的大理石,石板中有兩到三吋空隙,放滿了黑色的鵝卵石。

房子正當中有個很大的地下室,裡面有酒窖和電影院,這兩個房間外是個天井,天井中有鯉魚池、瀑布和室外酒吧。在屋頂上有個閣樓,閣樓中有臥室,有打桌球的地方,還有陽臺可欣賞四周的風景。

這個房子設計拿到好幾個建築設計獎,還有個綠色建築的證書,不過符合環保的因素是因為墻上都是厚厚的混凝土水泥,防熱功能很好,但室內室外都是水池瀑布。

「藍蒼鷺」的超級豪宅在拉斯維加斯可說是先驅和異類,但開發商瞄準的是年輕新貴,他們就是要買與眾不同,有品味,代表身價的房產,許多明星對這新潮大膽的設計表示極高的興趣,喜歡與名人比鄰而居的華人朋友不可錯過這社區。


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2014年8月9日 星期六

高端消費活躍 美房產回溫

從2008年由美國次貸風暴造成的全球大不景氣開始,美國、英國、愛爾蘭、西班牙、葡萄牙及其他一些歐洲國家的地產嚴重下滑。美國前聯準會主席柏南基(Ben Bernanke)連續推動三次量化寬鬆政策,在猛印鈔票的刺激之下,美國的經濟在金融風暴發生六年後,終於有了起色。失業率降到6.1%,房地產開始回升。消費者,尤其是高端消費者也開始活躍起來。

歐元區國家普遍比美國保守,所以起初應對金融風暴時並沒有大量印歐元。針對愛爾蘭、希臘、西班牙等國,歐元區的央行是要求他們勒緊褲帶,裁減政府開支、增加工作時間、延長退休年齡和降低福利等措施來應對,因此引起罷工、示威遊行甚至縱火等行為。失業率普遍猛升,南歐國家及愛爾蘭的失業率都高達兩位數以上。等到希臘頻臨破產,而西班牙和葡萄牙也岌岌可危的時候,歐元區央行終於改變策略,也開始實行量化寬鬆政策。但是因為起步較晚,而且,許多專家指出,歐元區統一了貨幣,卻沒有統一財政,所以政策不協調,其經濟至今仍欲振乏力。

至於中國大陸,當金融風暴來襲的時候,國外訂單突然不見了,以至於沿海地區的工廠紛紛關門,工人被遣散。政府深恐出口減緩、產能過剩、工廠倒閉、失業率猛增會影響到社會穩定,乃發動了4萬億人民幣的刺激方案,大規模擴大實體建設的投資。這樣一來,雖然全球經濟相當低迷,可是中國仍然能夠「保八」。為此,中國繼續大批進口原料,所以資源豐富的國家,如澳洲、巴西、加拿大等的經濟也沒有受到重大的打擊。並且,在中國帶動之下,東南亞諸國的經濟也都能維持成長。

不論是中國大陸、台灣、以至於整個東南亞等所謂的新興經濟體,由於經濟情況比歐美成長快,而美國量化寬鬆所造成的流動資金,以及後來歐元區量化寬鬆的資金乃大批湧入亞洲。我們看到的是,就在歐美許多國家的地產猛跌的時候,亞洲各國的地產,不論是香港、中國大陸、台灣,還是泰國、菲律賓、印度或者是印尼的地產,都不斷往上漲,直到最近才居高思危,買氣開始衰退。


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2014年8月2日 星期六

賭城房市 緩漲格局不變













6月底,「紐約時報」商業版有篇報導,標題是「曾經批量購買法拍屋的投資者正在看時機脫手」。報導說,「一年前,投資公司背後有私人資產公司、對沖基金和退休基金的錢支持,購買法拍屋後出租是穩賺的生意。但是,隨著法拍屋的供應量越來越少,一些早期投資者正在看時機脫手,換取現金。」

報導指出,當大不景氣開始時就進場的公司,如Och-Ziff Capital Management Group和Oaktree Capital Management,已經賣掉許多房產,而Waypoint也在跟進。其他一些大鱷,如Blackstone Group和American Homes 4 Rent等,也已減緩他們的購買行動。總算起來,這些公司自2011年起買進了38萬6000棟獨立家屋,對房產價格發生了相當大的影響,特別是在鳳凰城、拉斯維加斯以及加州。他們導致這些地方的房價雙位數增加(拉斯維加斯增加了30%以上)。而現在,他們還沒有大量脫手,還在出租和發行債券,或者成立房地產信託公司(REIT)。

一般知道,這批人是市場炒作的高手。他們低價買進,修整出租,以租金作為盈利,有盈利就可以發行債券或以其他方式引資。等小投資者買進,他們就可以逐步抽出自己的本金加利潤,另找投資機會。當然,如果別的機會還不如租金收入的話,他們也可以繼續經營地產生意。

問題是,如果他們大批脫手的話,到底會對拉斯維加斯的房地產市場發生多大的影響,會不會導致此地已經增值的房價再度下滑?

且看本地的資料。4月間,房價小幅下滑,可是5月間開始回升,中間價為19萬5000元,比4月增加1.6%。業內人士認為,房市前景不錯。但是,更重要的是,市場上的供應量已經連續兩年偏低。根據6月14日的數據,市場上沒有被認購的房子只有7126棟,而上個月賣掉的房子是2675棟,也就是說,房子的存量只是兩個月左右的銷售量。一個正常運作的房地產市場應當有將近半年的存量。這是說,賭城的房源仍然很不足。因此,即使這些大戶開始批量賣房子,應當也不會對價格發生太大的影響。

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2014年7月26日 星期六

高樓豪宅 時髦新貴最愛











在拉斯維加斯住高層豪華公寓(High Rise Luxury Condo)是另一類型的生活享受,不是獨家獨院,所以不必打理庭院,不必擔心被人破窗而入,出外旅遊,只要把門鎖上,樓下有門房,有警衛,安全無虞。

這種高層豪華公寓的住家,對紐約、上海和香港來的客人特別對胃,雖然賣價比單幢住家高,每月的管理費也高一些,但喜歡的人並不在乎,主要是每個人的生活方式不相同,時髦新貴特別喜歡住高層豪華公寓,也有很多人將其當度假屋,來拉斯維加斯玩時,用來開派對招待朋友。

離中國城不太遠的棕櫚賭場(Palms Casino)蓋了一幢「棕櫚豪華公寓」(Palms Place),現在正式上市出售,主要有兩種房型,第一種是610平方呎的小套房(Studio),進了門就是個小廚房和一個可坐兩人的小吧檯,浴室中的玻璃門後是沖澡間和浴缸,浴缸和雙人床之間也是用玻璃墻隔開,有種夢幻與浪漫的感覺。

靠窗子的那頭有張沙發床,所以這間小套房其實可供兩個到四個人使用,開價為19萬5000元,管理費一個月550元。

另外一種房型是1220平方呎,有一間臥房,進了門,穿過玄關,到達有廚房和客廳的生活空間,九呎高的天花板,硬木地板,廚房中是不鏽鋼電器,客廳中有張可睡兩個人的沙發床,在玄關大門旁有個半套的廁所(Powder Room)。

主臥特別大,浴缸就放在臥房和客廳當中,這個單位有兩個陽台,全是落地窗,看起來非常明亮寬闊。一臥房的單位賣價是32萬5000元,管理費一個月1095元。另外提供一個特別的選擇:可以和隔壁的套房一起買下,成為兩臥房的單位。

棕櫚豪華公寓是旅館式經營(condo hotel),賣時包括家具,和廚房中的用品,房主不來住時,賭場可將房間出租,賺的錢和房主對分。住在棕櫚豪華公寓,可以享受到棕櫚賭場(Palms Casino)貴賓級的招待,在賭場中的餐館、戲院、運動間和旅館消費,有20%的折扣。

棕櫚豪華公寓的六樓有個名廚主持的餐館,主廚西蒙(Simon),在2005年電視節目料理鐵人(Iron Chef)中以一個鮮美的漢堡贏得冠軍,在這裡就可享受到有名的漢堡,餐館有大空間可開派對。

此外,頂樓的閣樓(Penthouse),兩臥、三浴,3142平方呎的單位賣135萬元。棕櫚賭場老闆馬羅(Maloof)自己住的單位,三臥六浴,6230平方呎,也在賣,開價3800萬元。

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2014年7月21日 星期一

大咖加碼 賭城投資興旺











金融危機爆發之後四年,精明的華爾街投資集團在市場最悲觀的時候,開始來維加斯大手筆收購超低價的住屋及商業地產。

美國知名的億萬投資大佬卡爾艾康(Carl Icahn),2010年以超低廉價1億5000萬元買下賭場大道上27畝地施工半途而破產的Fontainebleau賭場。當時整個計畫已花費了20億元,完成70%部分的工程。至今這棟藍色的半完成建築物仍然擱置,沒有動靜,卡爾艾康也沒有表態他的下一步計畫。以他過去一向的買賣作風來猜測,也許正在待價而沽。

黑石集團 (Blackstone Group)是全球最大的物業投資公司,曾於2012-2013年間收購2萬多棟溺水屋,在此建立規模龐大的房屋出租營業及租戶服務中心。 兩個月前,黑石集團再度加碼出資17億元,向銀行Deutsche Bank購下賭場大道上有兩棟高樓的大都會中心 (Cosmopolitan Complex)。 此綜合豪華購物旅館娛樂的高檔中心,2010年由前任老闆投資39億元開放至今,因為當初貸款債務太高,無法產生利潤而被銀行收回。此項交易引起許多分析師的注意,認為這是維加斯經濟轉向的重要指標,因為總部在紐約市的黑石集團素來以靈通全球投資導向聞名於華爾街,也可以說跟著它跑大致不會錯。

上個月在紐約舉行的全國地產投資會議中「National Association of Real Estate Investment Trust」,黑石集團的全球投資執行總管Jonathan Gray 說:「我們看好維加斯的復興,雖然它的賭場收入受到其他州開放營業的影響,但是它的娛樂事業架構 (entertainment infrastructure)是其他城市不可能翻版的。因此我們從兩年前就開始進行各項維加斯的投資計畫。」

其他大型計畫包括MGM 4億元、可容納2萬人的運動場,將於2016年完工。馬來西亞的雲頂集團(Genting Group)將投資40億元在北側賭場大道上興建以東方文化為主的世界度假中心(Resorts World Las Vegas),這些大型跨國公司有能力選擇在全球任何角落進行投資項目,他們的決定可以代表未來發展的明確指標,這些投資項目展示著他們對維加斯未來的高度信心。(下)

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2014年7月12日 星期六

建築計畫啟動 賭城復甦
















在金融危機爆發之前,大量資金湧入維加斯,啟動各型商業及住宅的發展計畫,當時維加斯一片欣欣向榮到處大興土木。2008年泡沫破裂之後,許多計畫立刻停擺,維加斯市內造了一半的爛尾樓和棄置的建築空地比比皆是,一直到2012年市內的建築工程基本上處於一段冰凍時期。

去年開始,維加斯的經濟漸漸復甦,外來的遊客人數不斷增加,維加斯由以往的以賭城事業為主擴張為娛樂商展度假中心,近來更成為年輕大學生紛紛前來維加斯度大學春假(Spring break)或年輕人開派對的首選,顯示這個城市將會繼續興旺,因為這裏是全美唯一在短短數哩路內具有容納20萬遊客的旅館、餐館、娛樂配備和大型商務展覽會的城市。

許多冰凍了的建築計畫也開始起死回生重新啟動。城市西端的沙漠林都市計畫(Downtown Summerlin) 是占地106英畝的購物商場辦公樓及娛樂中心。前期開發商General Growth Properties Inc於2008年將進行一半的工程關閉後由休斯公司 (Howard Hughes Corp) 接手,將於今年10月完工開放。

MGM國際娛樂公司 (MGM Resorts International) 是維加斯大道上最大的賭場公司。MGM正在興建將近4億元投資,可容納2萬人的體育兢技廣場中心。這座運動場可供職業籃球賽、冰上曲棍球賽、拳擊賽、音樂演唱會、大型頒獎典禮等等多元化目的使用。MGM同時也在發展連接兩大賭場度假中心的花園式餐飲區,名為The Park(中央公園)包含各式各樣的餐館酒吧食品店將,紐約-紐約(New York-New York)和蒙地卡羅(Monte Carlo)兩大賭場連接起來。

另一項在賭場大道上重新啟發的工程是投資4億元的改建老舊撒哈拉賭場(Sahara)成為新的SLS賭場(SLS Las Vegas Hotel Casino)和擁有150家精品店的大型戶外購物中心(Grand Bazaar Shops)。此計畫將於今年底完工。

金融危機最低潮的時候維加斯的失業率曾經高達14.5%,許多大型出租公寓的發展商不願來此興建新的計畫。最近數月維加斯的失業率降至7.4–7.9%之間,租金也從兩年前的平均值775元上升至830元。(上)

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