2011年6月18日 星期六

海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示,無論是外國「法人」或「自然人」,都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅,在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。
 
投資美國房地產成為全球的熱門項目,近來許多大中華區的華人詢問,如果以公司名義投資美國房地產,與個人投資有何不同,稅務該注意哪些問題,就利用今天作一分析介紹。
 
隨著投資規模的擴大,外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多,有的直接以外國的公司登記產權,也有另外設立美國公司登記產權,公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),和「自然人」有別,公司最大的好處是,當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),就能避免雙重課稅,而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠,為了避免雙重課稅,「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯,簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權,購入房地產過戶時,有些辦理過戶的公證公司會要求:這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent),以備未來若再有與此房地產相關的事情時,有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益,以表格1120F向國稅局申報所得稅,再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC),這個公司是在內華達州註冊的,自然登記有「本地聯絡代理」,內華達州法律認定設立公司就為了營業,必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License),此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 
將出租或出售房地產的損益,以表格1065向國稅局申報所得,但不必繳稅,所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東,如果股東是外國「自然人」,再以表格1040NR向國稅局申報所得稅,如果股東是外國「法人」,可選擇以不同形式的「法人」用的稅表,例如表格1120 向國稅局申報所得稅;另外,也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。

June 18, 2011

2011年6月11日 星期六

第二順位貸款遺害多

華達房地產公司負責人林秀華表示,如果另有第二順位貸款的銀行,「修改貸款」不容易,困難的屋主通常只有棄屋一途。
 
上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後,就有讀者來電詢問:他不想信用分數被扣太多,所以不考慮「不足額還款銷售」,但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」,希望調降一點利率,卻被銀行拒絕,銀行反而建議他作「不足額還款銷售」;審視過他的案例,關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行,這種情況下,只有作「不足額還款銷售」,第二順位貸款的銀行才可能讓步,真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時,如果只有一個貸款銀行,事情比較單純,反之,如果另有第二順位貸款的銀行,就比較棘手,因為房市泡沫,全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%,造成溺水屋氾濫,多半第二順位的貸款已變成超貸的部分,「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平,只把利息降低,可能屋主過不多久又守不住了,但要調降房貸金額,第二順位的貸款就完全泡湯了,其銀行為了維護本身的利益,不會輕易妥協。
 
據統計,全美溺水屋中只有一個貸款的占18%,有兩個貸款的占38%,高出兩倍有餘,沒有溺水問題的房屋占44%,第二順位的貸款除了「次貸」外,主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan),以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始;2003至2006年房價狂飆,使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分),屋主就以其為質押,向銀行取得一個「信用額度」,隨時可支用,取款後或是花在奢侈享受方面,或是房屋裝修及買新屋,就是「淨值貸款」,當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%,總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計,當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款,因為這除了「淨值貸款」外,還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額,不同之處是:「重貸」通常是只有一個貸款,「淨值貸款」乃是第二個貸款,和「次貸」一樣;第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好,否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易,屋主如有財務困難,通常只有棄屋一途,即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

2011年6月4日 星期六

修改貸款會使信用受損嗎

修改貸款對信用分數的影響較小 但將來如果再要申請貸款 約需要等2年 

人信用在美國生活是一項重要的資產,美國也是十分實際的社會,雖然個人信用受到財務情況的變化,會有所影響,但並非是「零合遊戲」,零與壹中間會有許多空間,個人盡了力量來維持信用,會受到較好的評比與分數,能將負面影響降低,所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響,今天就利用這專欄來探討,讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計,2010年10月已有48萬宗「修改貸款」案件獲准,一般說來,「修改貸款」雖然對「信用分數」(釋)的影響較小,但也算是背信違約,將來如果再要申請貸款,銀行對其人信用分數的要求,最低門檻為680分,比曾經破產﹑房屋被「法拍」(釋)回收﹑或「不足額還貸款銷售」(釋)的人,其最低門檻為640分,還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同 

房市泡沫,很多人的房子變成「負資產」(釋),不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同,目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查,但因各種情況錯綜複雜,其結果很難一言以蔽之,下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均信用分數830分,無任何拖欠記錄,不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是:

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)

a. 分期付款只付利息部份,或減少本金攤還部份 — 不扣分;
b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑修改貸款(Loan Modification)

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization),這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分;
b. 對遲交金額既往不咎(Forgive),降低利率,甚至降低本金金額,而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分;
c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off),通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑不足額還貸款銷售(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請法拍程續 (Foreclosure) — 扣140分,如果借款人願恢復付款,扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)

a. 只涉及房貸 — 扣175分;
b. 全面性倒帳 — 扣365分,若以此為例,甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均信用分數720分,只拖欠房貸,無其他拖欠記錄,按以上順序的信用分數影響是:

1﹑a. 不扣分;b.  扣10分。
2﹑a. 不扣分;b.  扣9分;c. 扣50分到55分。
3﹑扣50分。
4﹑扣55分,如果借款人願恢復付款,扣40分。
5﹑a. 扣70分;b. 扣220分,若以此為例,乙君的「信用分數」只剩500分。

此外,信用受損後,要再恢復為好的信用也需要時間,將來如果要申請貸款,銀行也有設限:修改貸款者約要等2年,「不足額還貸款銷售」者約2年,遭「法拍」者約7年,破產記錄的消除則視不同類型而異,「第11章重整型」視其速度而定,可能1至4年,「第13章一般型」約7年,「第7章清算型」如有欠稅,約10年,如無欠稅,亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011