2011年5月28日 星期六

商業地產拍賣告捷 房市回春

為期三天的「商業地產大拍賣」告捷 給拉斯維加斯的房市注入一股信心 
 
商業地產受投資者青睞 

三章(25)文中提到於拉斯維加斯舉行的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」大拍賣,已在2011年5月19日結束,有許多讀者關心這拍賣對本地房地產的意義,今天就分析值得注意的現象有:拍賣熱絡情形為本地房地產注入活水、商業地產廣受到投資者的青睞、大型公寓十分搶手,及有債務人藉他人名義、以超低價格標下自己就是債務人的「債權」。 
 
據報導,這次拍賣「實質地產」賣出比率高達90%並不令人意外,但「債權」竟也賣出了50%-60%,這真讓專家們跌破了眼鏡;雖然還須再等10天,得標者付訖全額,才能確定最後成交量,但照目前情形看來,商業地產顯然頗受投資者青睞。
 
除了少數例外,大部分賣出的價格和專家預期的合理價格誤差不到10%,大型公寓最為搶手,其中竟有投資者以近乎買實質公寓的價格標得其「債權」,這除非是對債務人有相當的了解,否則一般人不會如此,因為取得「債權」後,接下來是與債務人談判,如果債務人沒誠意解決問題,甚至申請破產,投資人就要蝕本了。
 
此外,有些債務人刻意以他人名義標下自己就是債務人的「債權」,以避免其地產遭法拍,以前,這若被債權人發現會遭起訴,現在大家心照不宣,似乎已不成問題了,本地的「驛站集團」 (Station Casinos)就是個先例,其宣告破產後,原來的業主就是用超低價格,在法官的授意下,標回自己的產業,之後其債務大減,在博弈業中將更具競爭力。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計,拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元,在全美排行榜名列第一高,但是目前因其釋出量還不夠,加上許多大型的投資集團,握有巨額資金,蓄勢待發已久,卻苦於找不到高回報之標的物,此番進場買「債權」,雖然將承當高風險,但如果能以超低價格買到,未來獲利仍然可期。
 
商業地也有泡沫
 
另外,值得一提的是:華人第二大商場,「太平洋廣場」在這次大拍賣中是以645萬元賣出,該商場占地4.21英畝,建築物面積為77,909呎,即平均每呎單價是83元,而四年前其轉手售價為2,355萬元,如今卻以低於其三分之一的價格賣出,可見商業地產的泡沫也不亞於住家地產(釋)這廣場的主要租客「順發超市」已在附近頂下一個面積更大的美國舊超市,因為在廣場裡的租約還未滿,所以兩處同時經營,使得目前春山路上的大型亞洲超市共達五家,競爭激烈,也帶動拉斯維加斯亞裔的商業活動。

 原文刊登在世界日報賭城版—-5-28-11

2011年5月21日 星期六

房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定 
不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察
 
地契以政府的登記地契為準
 
位華人最近將房貸還清,來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed),顯然他認為抵押權會記載在「地契」上;華人在美置產,有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定,不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響,值得注意,切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。 

其實「地契」上只記載房地產擁有權,並不記載抵押權資料,抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上;這位讀者正確的作法是,先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後,再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷,而這和「地契」無關。
 
以前的人擁有房地產,可以一紙「地契」為憑,看「地契」在誰手上,他就有該房地產的所有權,所以要妥當保存好這文件,這作法很不文明;美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記,以政府的「登記地契」為準,個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用,並不是可轉讓的有價證券,賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
 
同樣地,以前的人如果將房地產抵押給他人,會把「地契」交給債權人,還清債務後才可取回來,這雖然方便,但也不文明;現代的作法是雙方簽訂「抵押契」,並且也去政府處登記這「抵押契」。
 
持有方式 
 
論及「地契」的內容,如果房地產的持有者不只一人,美國法律對持有的方式有詳細規定,這會記載在政府登記處的「地契」上,主要有下面三種:

一、夫妻共同財(Community Property):美國有些州採用,包括內華達州和加州,夫妻婚後所得皆是共同財產,就算財產只登記在一方名下,除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed),另一方的權利仍存在,離婚時則各拿一半。

二、合有(Joint Tenancy):在不採「夫妻共同財產制」的州,夫妻可以分別登記財產在一方名下,若是夫妻一起持有財產,則通常會以此種方式持有,一方去世,就自動由另一方繼承,但在這之前,任一方皆可轉讓其權份;此外,這種持有方式並非只限於夫妻使用,也不只限於兩人,例如一人去世,其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州,最好不要用此,而用以上一的方式持有財產,在財產升值時才可以節稅;若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證),可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、共有(Tenant In Common):通常在地契上會註明各人擁有的比率,也是任一方皆可轉讓其權份的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11

2011年5月14日 星期六

房地產專欄 債權人 最怕債務人破產

若在商業樓的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知
則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客 

投資「抵押債權」風險髙 

稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣,將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行,不少華人詢問是否值得參加,主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數,過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」,以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。

事實上,已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小,要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好,實質的地產如「商業樓」(釋)、公寓、倉庫或土地才是,個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後,下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋,這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍,其中每一個環節都存在很高風險,除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外,最怕的是債務人申請破產,債權人就一時不得執行其債權。 

產主要三種類

今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型:
7:俗稱「清算」(Liquidation) ,適用於個人、「合夥」(釋)與「股份有限公司」;企業是真正且直接地結束營業,變賣所有的資產,按優先順序償還債務,除了有抵押權的優先之外,順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

11:俗稱「重整」(Reorganization) 企業用的較多,債務人提出申請後,所有債權人不得執行任何債權,等債務人在120天內呈交「重整計畫書」,其可能的結果有:

1、被接受,由債務人繼續經營企業,重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件,重整期可能長達數年,如果最後資產仍不敷負債,就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕,抵押權人可以進行「法拍」(釋)抵押品,或進入上述「第7章」的清算程序;

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」(釋)代理經營企業。

13:只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人,由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是,如果「商業樓」(釋)的房客申請「重整」破產,房東沒收到租金,但房客還在使用這店鋪營業,非經法院同意,120天內房東也不得執行任何債權,即不能趕房客。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

2011年5月7日 星期六

「產權保險」 買賣房地產保心安

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值 
增加其開發成本 或甚至沒人買

產權保險」的目的 
人在美國買賣房地產,對於「產權保險」(釋)是必須瞭解的一個環節,這是在中國內地與台灣都沒有的概念,為保障投資人的權益,今天就為讀者介紹這方面的知識。

 
首先,產權保險」的目的,是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題,使買房地產的人心安,買方過戶後如果發現產權有問題,應在發現問題後30天內,以書面通知保險公司,要求理賠;習慣上在內華達州保險費是由賣方出,一次付清,有效期長至下次產權轉讓為止。
 
產權保險」主要有兩級:「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準,CLTA只保登記有案的產權瑕疵,ALTA則包括未經登記的瑕疵,因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%;此外,買方貸款購屋時,銀行通常會更進一步,要求加保一些特別的項目,此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy),這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點 
 
一般「產權保險」公司在承保前,會先作產權調查,保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目,讀產權報告,最常見的要點是﹕

地價(Real Estate Tax, Property Tax):太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment):拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費,如Summerlin、Mountain Edge等,這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA):住戶除了分攤社區的維護費用外,還要遵守其規則,最極端的例子有「不允許出租」,投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust):辦理過戶手續的「公證公司」(釋)會確定,在產權轉讓前得先把貸款還清,所以通常不會有問題,最常見的錯誤是:貸款已還清,但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien):辦理過戶手續的「公證公司」會確定,在產權轉讓前得先把假扣押理清,通常也不會有問題。

地役權(Easement):予人使用或通行的權利,對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease):買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外,還要注意租客是否有「優先購買權」,如果有,最好取得其棄權書。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11