放寬房貸推動房市 通膨也將來臨

雖然拉斯維加斯還有約35%的房貸是溺水屋，近三年來也沒有大型的賭場開發案，經濟復甦的腳步十分緩慢，缺乏房價繼續上揚的基本條件，但身為美國民主黨黨魁的內華達州州議員哈利雷德(Harry Reid) 就是有層出不窮的方法繼續推動拉斯維加斯的房市。

向來拉斯維加斯的房市起伏總是出人意表，未必跟全美經濟復甦的走向一致，似乎是不斷地在矯枉過正的兩頭之間搖擺。先是2003年至2007年房市的漲幅傲居全美第一，之後2008年至2011年4年期間其修正的幅度也超過全美之平均，一時房價竟跌到2000年之前的水平，2012年以來，哈利雷德推出AB284與SB321屋主權利法案，使銀行無法正常進行法拍程序，造成銀行屋的房源暫時性的嚴重不足，故在供不應求的情況下，拉斯維加斯的房價每年又以超過20%的速度連續兩年暴漲，漲幅還是領先全美。

目前美國主要20個大城市的房市均開始呈現疲軟現象，聯邦住宅財務管理局(FHFA)的新任局長華特 (Malvin Watt) 日前則公開表示，將一改之前的保守政策，致力於加強房市金融體系的流動性，即放寬房利美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac) 向房貸銀行提供融資保證的標準，使房貸市場的資金更為寬鬆。如果真能放寬房貸，對全美的經濟必然是利多，並且給價格才剛冷卻的全美房市注入一顆強心劑，對拉斯維加斯也不無小補，但如此一來，通貨膨漲的時代也即將來臨。

根據美國政府每年公布的物價變動指數，近幾年來Consumer Price Indexes(CPI)都維持在2%與3%之間，具體的地套上通膨計算公式。換句話說，2008年100元只等於2014年的109.75元，理論上看起來物價似乎十分穩定，但實際上是CPI並沒有將食品、汽油與醫療保險這三項以倍數在暴漲的元素計算在內，故無法反映真正的民生物價起伏。

此外，聯邦政府印了那麼多鈔票，早就應該會有通貨膨漲的問題，但眾所周知：決定通貨膨漲的主要因素是貨幣的流通量，或說是由信用創造的價值，而非貨幣的發行量。換句話說，如果人民對經濟前景不樂觀，不敢消費，銀行等金融體系也不放寬貸款政策，則通貨膨漲尚不致發生。過去幾年來美國聯邦政府緊縮貸款的政策，也是為了預防發生通貨膨脹。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 

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阿爾迪特 銀髮族社區

建商席安（Shea）正在北拉斯維加斯建造一個專門給55歲以上銀髮族居住的新社區，叫阿爾迪特社區（Ardiante）。

建商席安是美國的老牌營造商，1881年在俄勒岡州起家，從事工程建設，1986年開始興建銀髮族社區，目前在美國有13個開發案，分布在華盛頓州、加州、亞利桑納州、維吉尼亞州、佛州和內華達州。

在北拉斯維加斯的阿爾迪特社區有788塊建地，已賣出504幢，還有200多塊地尚未蓋，社區中全是一層樓的房子，有13種房型供買主選擇，建商蓋了五幢樣品屋在銷售中心給人參觀，售價從1218平方呎的18萬9000元到2400平方呎的31萬1000元。

房子的蓋法完全符合綠色建築的標準，屋頂下有環保的保溫絕緣體，所以天花板上面不會太熱，用最高級的安德森玻璃窗，水泥帶有張拉的彈勁（Post Tension），可承受4500psi。外牆用不容易有裂縫的樹脂三合土（acrylic stucco）。建商給買主兩年的保證期。

阿爾迪特社區中有個2.5哩的人行步道，七個公園，社區中心和24小時的警衛，社區費一個月185元。

這個社區最大的特色是：具有鼓勵住戶們社交，健身和學習的設施，讓這些從五湖四海各地搬來拉斯維加斯退休的住戶們可以交些新朋友，不要老待在家裡。社區俱樂部中心有一個很棒的健身中心，兩個24小時開放的遊泳池，有各式各樣的社團，像是烤蛋糕俱樂部、雞尾酒派對，晚上看電影，另外加上太極拳，有氧體操的課程，專題演講和各種會談，增加自我學習的機會，也有巴士帶去郊遊或去賭場看秀。

社區中還有個「守望相助」(Helping Hand) 的團體，有緊急的事，像是忘了關門，或是找人臨時來照顧一下，他們都可幫忙，另外建商有個「試住方案」，只要付299元，可在樣品屋中享受三天兩夜，外加兩張看秀吃晚飯的票。

阿爾迪特，這是一個專門為退而不休銀髮族打造的社區，有興趣來拉斯維加斯退休定居，歡迎來電洽詢。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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燈籠花園社區 熱賣中

在離中國城不遠，建商藍那（Lennar）正在興建一批適合三代同堂居住的社區，這社區中的房子多半有兩個主臥室，有些還有分開的「岳母單位（Mother-in- law Suite）」。

這個社區，有鐵門，社區正當中是個圓形的小公園，因為已有居民遷入，常常可看到有祖父推個小車，載著他的孫女在小亭子中休息。

社區裏一共有191塊建地，已賣出了61棟，大多都有人住進去了，有19棟正在興建或蓋好尚未過戶，建商正在以每個月五到七幢的速度興建中，預計今年年底將會把社區的西南角蓋滿。

目前六間樣品房坐落在社區東邊的中間，許多投資者都在等樣品屋對面的房子開工，不過等建商蓋到那個東南角時，那將是工程最後期，時間大約是明年暑假，價格也會上漲一些。

在六款樣品屋中，有兩款比較大一些，橡樹（Oak），4029平方呎，約50萬，一層樓建築有獨立小套房，主房中廚房特大，適合三代同堂，另一款，楓樹（Maple），4996平方呎，約56萬，二樓建築，兩個格居大小一樣的主臥室，一個在樓上，一個在樓下，對大家最適用，在社區中有31塊建地可蓋大房子，都有靠北邊的沙漠小棧街邊上。

另外四個樣品屋，在社區中占了160塊建地，第一套，山胡桃（Hickory），3100平方呎，有個小套房給岳母住的，這是華人最喜歡的一個樣式，而建商每一期祗蓋一棟，出來就被搶走了，第二套，雲杉（Spruce），2334平方呎，主臥和客房都在樓下，小孩子房在二樓，去年6月剛上市，基本價是30萬，現在已漲到32萬5900。第三套，雪松（Cedar），3375平方呎，特色是主臥和客房在樓下，樓上有三個臥房加一個特大的家庭間，這一套也很受華人的喜愛，沒有現成蓋好的，必須要預購。第四套，白楊（Aspen），2540平方呎，兩個主臥室，去年社區開工時，基本價還是30萬，現在已賣到35萬0140。

燈籠花園社區，因為西邊靠近個砂石場，一般的買主多不願意和它做鄰居，許多買家都在觀望，都在等東南邊開工，建商似乎走到工程瓶頸的階段，為了促銷，建商提供許多優惠，送洗衣機、烘乾機，送窗簾，送升級的建材，送過戶費，如貸款再買點數降低利率，對有業績紀錄的經紀人給高佣金，有些經紀人就做順水人情，把多的佣金給客人個回扣。

在建商的優惠政策下，房子在熱賣，想在燈籠花園社區中買房子的人，因為數量有限，不要再等了，光是心動還不夠，可以採取行動了。

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