2009年11月28日 星期六

修改貸款條件vs.不足額還款出售

內華達房地產公司負責人林秀華表示,不足額還款出售的成交量大幅提升;迫於形勢,銀行對不足額還款出售的條件審核也越來越寬,這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向銀行爭取修改貸款內容是想維持個人信用與房地產的途徑之一,如果個人現有條件無法讓銀行修改貸款內容時,採取不足額還款出售則是另一下策,下下策才是棄屋,當前房地產市場與銀行處境都影響所能採取的策略,值得瞭解,目前銀行對不足額還款出售的條件審核逐漸放寬,這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向來,美國的經濟政策鼓勵全民借錢與消費,大多數老百姓都是在花明天的錢,勞碌終生所餘也許只是一棟自己居住的房子。

2005年房價上漲時,大家又被鼓勵重新貸款把房子的淨值取出來花用,如今房價回到2001年的水平,這些人的房子變成負資產,即房價低於貸款額。

經濟不振失業率高,開始是付不起每月分期付款的人的房子被銀行沒收,現在是不管是否付得起每月分期付款,溺水屋的屋主都想解套,於是棄屋、尋求修改貸款條件或採取不足額還款出售的屋主一時如過江之鯽,蔚為風潮。

陳小姐失業後把自己擁有的康斗出租、搬去和父母同住,然而每月出租所得不夠支付分期付款,還要自掏腰包彌補不足,僅存的積蓄已告罄,加上當初的貸款條件是頭三年分期付款金額特別低,之後就要調高,她曾考慮放棄房屋:a、把鑰匙交給銀行(Deed in Lieu of Foreclosure),其比被法拍稍好,但也是不負責的作法;b、申請破產,可是她並無信用卡債問題,不須如此做;於是她尋求修改貸款條件,無奈銀行以她沒有工作收入為由而拒絕其申請,最後只好試試不足額還款出售的途徑。

一般而言,修改貸款條件的前提是先要確定每月分期付款金額減低後,債務人有能力付得起,因此沒有工作收入的人很難通過,隨著失業率增加,不足額還款出售的待銷房屋個案也增高。

據Nevada Title Company統計,10月份的二手屋銷售4385戶,其中銀拍屋佔64%,不足額還款出售佔16%,一般銷售屋佔20%;相較於上季的銀拍屋佔75%,不足額還款出售佔8%,一般銷售屋佔17%,不足額還款出售的成交量大幅度提升。 過去三個月來已開戶等待銀行核准辦理過戶手續的不足額還款出售有6554戶,過戶成功的有1579戶,佔24%﹔據Zillow.com統計,拉斯維加斯有81%的房子是溺水屋,這真是駭人聽聞,也許銀行迫於形勢也開始放寬審核不足額還款出售的條件,雖然債務人信用不至受損,但兩年內不得購屋貸款,而且銀行仍保留追訴不足額的權利(deficiency Judgment)。

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2009年11月21日 星期六

房貸利率新低 想貸難上加難

內華達房地產公司負責人林秀華表示,銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格,尤其投資類購屋要貸到款、買到房更是難上加難。

最近美國的房貸利率已接近歷史上的最低點,例如30年固定利率為5.19%,15年固定利率為4.61%,但是銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格,尤其投資類的購屋要貸到款更是難上加難,如找到有專業經驗豐富的房地產經紀人便可窺知其中奧妙。

就以一位洛杉磯的王先生為例來說明,他有25萬的現金,希望能以貸款的方式,在拉斯維加斯多投資購買幾個出租屋,不知現在銀行審核貸款的規定如何?可以貸多少?接不接受買主以有限債務公司(LLC)的名義購屋貸款? 一般而言,銀行在以下四個方面的條件要求趨緊:

1﹑總貸款支出比率(Total Debt Ratio):包括貸款人房貸、車貸與信用卡的分期付款稱為總貸款支出,其與貸款人稅前收入的比率不得超過45%。

2﹑信用分數(FICO score)的最低分要求自以往的580分提高到620分。

3﹑頭款比率設的更高:投資類的購屋一般至少要求30%的頭款,價位越高要求越高。

4﹑各項收入與國稅局的報稅資料吻合:貸款人被要求簽署4506-T表格,授權銀行向國稅局申請貸款人過去幾年的報稅資料拷貝,各項收入如與國稅局的報稅資料不符即失去貸款資格。

此外一個人包括自住屋最多只可貸款四個房屋;除非是購買自住屋,銀行不貸款給以有限債務公司(LLC)的名義購屋的人。

如果王先生原來沒有其它的房屋貸款,理論上王先生在拉斯維加斯最多可貸款四個房屋,而且總價不超過80萬,其中頭款24萬,向銀行借56萬,但實務上的問題是:就算王先生能取得貸款,他也不見得能買得到房子,因為自2009年3月以來,在拉斯維加斯每個好的標的屋一上市往往就有數十人競標,其中還不乏現金買主,賣家多傾向現金買主或較易取得貸款的首次購買自住屋者,須貸款的投資類購屋者只有向隅。

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2009年11月14日 星期六

減輕房貸負擔 各有門道

近來,有許多有助於房市復甦的訊息,首先,11月6日政府通過展延首次購屋者的8000退稅優惠至明年6月30日,其次,政府及銀行對抑制法拍蔓延的動作也越來越密集,同時有更多溺水屋主辦理修改貸款的案件,以下是最近的實例,讓讀者參考。 

實例一:武先生參加於10月在拉斯維加斯的會展中心(Las Vegas Convention Center)舉行的拯救夢想之旅(Save the Dream Tour),其是協助溺水屋主辦理修改貸款,有好幾萬人在排隊,排了三天兩夜終於輪到辦理他的案子,談下來他15萬本金貸款的每月分期付款可少500元,有人因為貸款本金從40幾萬可以調降到20幾萬而高興得痛哭流涕的。 

但這些都只是初步的判定,還要等銀行審核過後才算數,如果成功,屋主還被要求加入為NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America)的會員,月付50元會費,按不同會員級別付滿至幾千元不等,例如武先生的會費將是3000元。武先生一星期之後又被通知補文件,目前尚未知結果。 

實例二:朱先生因為幾個月未付房貸的分期付款,收到銀行寄來的催款通知,隨信附件是一申請仲裁的表格,朱先生於是提出申請,日前他依排定時間帶著相關文件去法院,回來告訴大家他的經歷。 

據稱有一套計算公式,例如他有60萬貸款,按3折得出的18萬暫時不計算利息放一邊,假設將來賣房時若有錢再一次付清,剩下的7折是42萬,而房子的市價是35萬,銀行吃下7萬的差別損失,35萬以年利率2%算每月分期付款,先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付,如果通過測試,就以此為準,作為以後修改貸款的依據,之前未付的數個月分期付款既往不究,但這些都是初步判定,要等銀行審核才算數,大約要三個星期時間。 

實例三:劉太太求助於一個非營利機構www.995Hope.org ,這種機構不收費但歡迎捐款,目前她30萬本金貸款的每月分期付款少了1000元,也是暫時先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付,如果通過測試,就以此為準,作為以後修改貸款的依據。 

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2009年11月7日 星期六

高價位房屋 好景不再

內華達房地產公司負責人林秀華表示﹐雖然此刻是選擇購屋的時機,但投資的物業種類,須進一步瞭解整體市場狀況,並非一概而論。

經濟持續不景氣,失業率上揚,形成消費緊縮,也繼續影響房地產市場,下一波所及主要有三:公寓出租率降低,高價位房屋加入法拍市場,商業樓每下愈況,雖然此刻是選擇購屋的時機,但投資的物業種類,須進一步瞭解整體市場狀況,並非一概而論。

公寓出租率降低:由於房價大幅滑落,利率又低,新購屋者的每月分期付款也大大地調降,以前租高檔公寓的無殼蝸牛,轉而去購屋,用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘;租低檔公寓的無殼蝸牛,或因失去工作,或因上班的時數被裁減,為節省開銷,老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。

因此無論高檔或低檔公寓,其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場:金融風暴剛開始時,擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數,前者經濟基礎較薄弱,後者常過度投資,因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。

擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後,前者因為企業生意差,後者被裁員得搬遷去外州找工作機會,這些人開始賣屋,但是銀行對高價位房屋市場不看好,不但估價保守,而且貸款不易通過,高價位房屋有行無市已久,這就是價格崩落,法拍出場的前兆了。

商業樓每下愈況:由於企業倒閉的很多,商業樓的空置率節節上升,例如9月底的低價競爭,租金價格都是攔腰砍半,迫使房東對現有的租客也調降租金,共度時艱,然而房東收不到足夠的租金去繳貸款,被銀行法拍的機會也在升高。

西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓,棟棟又新又美,但都是無房客的蚊子館,本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務,去年業務還平穩,最近營業報告出現巨大的虧損,關閉了三間分行,就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析,建議投資者:買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭;準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子;商業樓出租非常困難,而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。

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