2015年1月27日 星期二

家中七種奇怪的聲音















家中常常有一些奇怪的聲音,這些聲音分別代表著什麼?要怎麼樣去處理呢?

第一是暖氣打開時,有敲打或破擊的聲音發出,那可能是吹氣的馬達要壞了或壽終正寢了,這時就要打電話讓修空調的工人過來換馬達。

第二是聽到吱吱呀呀從牆後面發出來的聲音,而牆後和天花板上並沒有人住時,那就一定是小動物發出的,它們可能是老鼠、松鼠、浣熊或是蝙蝠,這些小動物住在家裏不但可能咬壞木頭,破壞房子,蝙蝠還會帶來狂犬病,老鼠的大便更會帶來可怕的使人致命的漢他病毒(hanta virus)。

老鼠進了房子,除了咬壞木頭,還會咬壞電線引起火災,老鼠還會咬撕隔熱的保溫建材去做窩,這會使房子失去保溫作用。

解決問題的辦法就是要切斷老鼠和小動物進入房屋的路,首先要繞著房子的外沿看看有沒有小洞或縫隙,將這些洞和縫隙堵住,然後再在屋內放些老鼠夾。

再來在房子四周看看有沒有樹木碰到或接近房子,老鼠常常沿著樹枝爬到屋頂上,再從屋頂的縫隙進入屋子。

第三是水流的聲音,如家中明明只有一個人,卻聽到有人在用水的聲音,那表示可能有水管漏水,如沒人用廁所卻有沖馬桶的聲音,那可能是馬桶水箱內的橡皮塞硬了,擋不住水了。解決的辦法就是到建材行買零件換掉,如自己不會動手做,就找水電工來處理。

第四是從車庫發出氣泡的聲音,那是因為熱水爐底下有過多的沉積物,瓦斯在熱水爐底下加熱,沉積物之間的空氣在水熱時冒了起來,這代表熱水爐已太老了,要趕快更換熱水爐。

第五是空調發出吹口哨的聲音,這是因為過濾網太髒,空氣沒法通過,而由過濾網和機器之間的縫隙通過時所發出的聲音,這時只要將過濾網清洗一下就可以了。

第六是聽到「咻咻」的聲音,這可能是漏瓦斯,要趕緊處理,並要聞一下是否有像臭雞蛋那樣的瓦斯味,如果有就馬上通知瓦斯公司,免得大難臨頭,如聞不到,但還有聲音,那也許漏的地方在室外,還是要通知瓦斯公司。

第七是聽見天花板上突然發出「崩 」的一聲,那是因為蓋房子時用的木頭含水分過高,現在正在乾燥收縮中,這是正常的現象,一般對結構上不會有什麼影響。如果內牆的石膏板上有時會出現大一點的縫,通常補一下,不礙瞻觀就好了。


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2015年1月17日 星期六

今年 新房流行特色與風貌













新的一年開始,經濟學家預測2015年房地產將有不錯表現,建商們摩拳擦掌準備,根據房地產協會調查,今年推出的新房子會有以下的一些特色和面貌來吸引買主。

主要是開放空間的設計,室內的牆少了,窗多了﹔再來就是兩個以上主臥室的設計愈來愈多,家中收藏功能的櫥櫃也增加,有些主臥就出現像個小臥房那麼大的儲藏室﹔車庫將更大,裏面有空調和音響系統,車門也可能用透明的玻璃門﹔愈來愈多房子將有一個立在主臥房間靠窗邊的洗澡缸,這不僅使人沐浴時可以欣賞窗外的風景,洗澡缸本身也像個雕塑品,成為室內裝潢一部分。

今年另一特色是回歸人體工學,空間的大小能夠用就好了,特大號的廚房不流行了。如果想買地自己蓋房子,找設計師畫圖量身打造的房子也不流行了,現在的人是直接上網,挑個現成的藍圖新建。一般網上賣藍圖的公司都準備4萬份設計不同的藍圖,已往人們買地蓋房子,通常的大小都是3500平方呎以上,而今年很多人祗要2300平方呎的房子,這些現成的圖都有配合現代法規要求的省能源省水的設計。

在顏色上今年的房子將以珊瑚色為主,主要是反應人們對今年經濟的祈望,所以是輕鬆明亮,顏色將出現在外牆或室內視野可見的牆,不過別忘了要搭配點灰色、綠色或淡紫色。銅的顏色也會流行,主要是用在燈具和廚房。白色的櫥櫃門將是流行的主軸,根據生產廚房櫃子的數據,今年70%的訂單都是白色,除了櫃子、地磚、檯面和牆板都以白色為主。

在建材流行上,今年廚房檯面將以石英石(Quartzite)為主,石英石是很硬不容易損壞,但它是人工做成。地磚方面今年將流行瓷地磚(Porcelain floor),便宜又耐磨,在房子中人走動多的地方,像走廊將出現愈來愈多地磚。

房子功能方面,將越來越像卡通中的「傑特森時代」,只要按個按鈕,就有機器人來服務主人。現在的房子中將有智慧功能的電燈,溫度控制、保安,房子的大門也不要用鑰匙了,只要用電話控制就好了。

房子進門的地方講將出現「充電基地」。現在家裏要充電的小東西很多,尤其是電話,到了晚上廚房台面上常放著滿滿的小零件在充電,有個充電基地就可解決這個問題。

為了健康的考慮,今年的房子在空調、游泳池的過濾器上都有加強。怕冬天人們得不到足夠的陽光,房子會有太陽燈。

最後,為了增加居家情調,復古的壁爐又將流行起來,為了符合節約能源的規定,燃料媒是瓦斯。

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2015年1月10日 星期六

油價暴跌對美國經濟影響













由於世界上大部分地區建設趨緩,加上美國頁岩油大量進入市場,石油出現供過於求的現象。從2014年6月起,石油的價格開始下滑,從110美元一桶不停下滑,到今年元月初已經跌破50美元。

沙烏地阿拉伯表示,它無意用減產來穩定價格,於是許多人猜測,沙烏地阿拉伯是受美國指使,以降低石油價格來逼跨俄國、伊朗和委內瑞拉。但是,隨著油價繼續且更猛地下跌,在去年底時跌到了60美元以下,即低於許多美國生產頁岩油的小公司產油的成本,導致其倒閉關門。於是大家疑惑了﹕是美國跟沙烏地阿拉伯聯手搞陰謀?還是沙烏地阿拉伯不但要打擊俄國和伊朗,並且也要對付美國的頁岩油?

石油是所有國家和它們的人民的巨大消費項目,油價暴跌提高了各國人民對其它商品的消費能力,增加了各國的GDP,促進全球的經濟增長。對美國,它是憂喜參半。據石油重鎮休士頓的經濟學家估計,自2009年以來,美國的就業率的增加有40%跟頁岩油的開採有關。而且,開採頁岩油的工人可以拿到高薪,年收入可達18萬。現在,所有跟頁岩油有關的企業都在裁員和減少今後的投資。當初拚命借錢開發頁岩油的小公司更面臨破產危機。並且,由於已經開發的油田和半開發的油田不能就此停住,所以石油的供應量不可能在短時間內達到新的平衡。在2015年的上半年,石油價格存在繼續下跌的壓力。

不論沙烏地阿拉伯的動機為何,它帶給石油進口國印度、中國、韓國和日本一個巨大的福利。而美國聯準會卻表明會在2015年開始逐步提高利率,如此一來,許多新興市場的投資者將追求美元的高利率,導致其它國家貨幣貶值,將造成許多新興市場國家的經濟不穩定。

油價下跌使更多遊客湧入拉斯維加斯,賭場的生意好轉將製造了更多的就業機會,預期會有更多的自住者要買房子,尤其是年輕的首購族,現金不多,但信用良好,可以利用房貸買到房子。此外,以現金購屋的投資者則相對少數,所以房價可望持穩,波動不大無風險,是進場的好時機。

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2015年1月3日 星期六

售屋無人問津 為什麼?












房市開始冷淡下來,市面上待售屋越來越多,如果賣主看要賣的房子上市很久了還是無人問津時,就應該檢討一下,是什麼原因使得房子賣不出去。

第一個原因是開價太高,許多中國的賣主喜歡開個高價,再跟買主討價還價,但如果高出市價太多,一般美國的買主根本不會去看那幢房子,沒有人看,當然賣不出去。

如果房子在市場上已好幾個月,也許市面上在賣的房子太多了,不妨再做個估價,根據最新的市場價格,將賣價調降些,也許就能賣出。

第二個原因是房子需要大修,很多時候賣主在廣告上講明是「要修理」(Fix upper),但很多投資者是外州來的,沒有時間也沒有修房子的能力,要修理的房子他們根本不去看,尤其是需要大修,例如屋頂漏水,賣主就要趕快修,免得把有實力的買主給嚇跑。

第三是房子雖不需大修,但太老舊,像是天花板上出現水痕,屋頂膠面瓦已30年,老化彎曲破碎,為讓房子賣相好,快花點錢將房子修好吧!

第四是房子太個人化,有些房子賣主在裡面住了二、三十年,做了太多只適合其家人使用的加建修改,像是給傷殘人士使用的熱水澡缸,小孩房間裝飾得像個玩具屋,廚房中有烤義大利餅或烤肉用的特大烤箱,這些都會使買主考慮要花多少錢去修改。

第五是賣主的心態,為什麼有許多人來看,卻賣不出去﹖是不是房子裡面太亂,是不是沒有水電,是不是有怪味道,是不是室內太陰暗,房子外的大樹是不是需要修剪,有時候賣主只要改變心態,跟房地產經紀配合一下,房子就好賣了。

有的房子需要預約時間才能看屋,例如有房客住在裡面,老是不配合開門,好像不要人家去買房子,所以房子賣了許久還賣不出,這時賣主就要調整一下作法,讓房子容易給人看,才能容易賣出。市面上有許多「不許看」(No Show)的房子,這些賣主多半很傲慢、固執,不許看的房子怎麼賣呢?

第六是廣告量不夠,曝光率不高的房子當然賣不出,現在許多屋主自賣,在當地的報上登個小廣告,以為這樣就可賣出房地產,如不經過專業經紀人,又沒有適當的行銷管道及廣告,針對可能的賣主,這個房子一定很難賣。

現在網絡流行,許多買主在網絡上尋找房子的信息,俗語說一個圖畫抵得過1000個字,所以照片在房地產買賣中成為重要因素,如照片照得不夠或不好,都會影響房子的售賣。

賣主們如果有房賣不出,是不是應該換個角度,包括站在房子的街對面,看著要賣的房子,好好想想,是不是要調降價錢、修理或是改變作法。


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2014年12月31日 星期三

健保與聯邦報稅面面觀
















有房貸的人每年年底會收到銀行寄來一張1098表格,報稅時可以用來抵稅;同樣的,參加歐記健保的人,隔年1月底前保險公司會給你一張1095-A表格,民眾可據此用8962表格申報,低收入的人可拿到健保補助。

自付健保費與個人的年收入有關。因為你的自付健保費先是按前一年的收入來預估,今年到了年底你有了實際收入的數字,就可以核算是否需要退稅或再補稅。

很多人對歐記健保還不熟悉,在此大略說明。歐記健保分為銅級(自付額40%),銀級(自付額30%),金級(自付額20%),白金級(自付額10%)。自付健保費是每個月要付的固定金額,自付額是每次看病後自己要先付的部份。保費越低,自付額越高,福利越少。選擇哪個級別要視個人情況而定。

沒有參加歐記健保的人,例如由僱主提供健保,或有Medicare或Medicaid的人,或是向私人公司買健保的人,就沒有健保補助。

因為健保罰款是隨聯邦個人所得稅表1040徵收,為了避免沒有健保而要罰款,在稅表內要填入以下相關的資料,證明你的健保合乎規定。

(1)保險公司名字;(2)保單號碼;(3)保險人個人資料;如社安號碼、生日、住址;(4)保險是從何時開始,何時到期;(5)保險包括哪些項目;(6)家庭成員的個人資料,如社安號碼、生日;(7) 家庭成員的保險是從何時開始,何時到期。

參加歐記健保的人,如果過了明年1月,還沒有收到1095-A表格,要請保險公司再補寄給你。從現在開始,每個納稅人都應該保管所有參加各類健保的合約與付款資料,才能申請退稅,或避免因無健保或健保不符規定而被罰款。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

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2014年12月25日 星期四

賭城消費大幅增長原因





















根據專門課徵銷售稅的克縣稅務局的統計,2014年上半年賭城民眾在汽車、家具與裝潢及電子用品上共消費了55億元,雖然比2007年降9%,但比2010年增長43%。

賭城失業率由2007年之前的4-5%,到2010年的14%,至今日的7.1%,前幾年流失的工作,約有60% 已恢復,這是促成賭城消費增長的最大原因。

然而根據附圖,2007年至2014年間全美與拉斯維加斯的平均每周工時與平均周薪的變化比較圖,工時與時薪仍然偏低,甚至跟不上物價的漲幅。常聞有人每周工時由之前的40小時降為32小時,或原來時薪是15元,但在失業兩年後重新找到的工作,其時薪是最低基本工資8.25元。

這或許是因為企業僱主們對經濟復甦與新的僱主立法仍有疑慮,不敢擴大產業規模之故。

此外,還有一個因素促成賭城消費之大幅增長。眾所周知,賭城有為數不少的違約房貸的屋主,在新法律不允許銀行輕易法拍的保護傘下,常見有三至四年未付每月分期付款的案例,甚至還有長達七年者。根據一般人每月房貸的費用可占其總收入的30%到40%推算,這些屋主每月可省下一筆相當可觀的錢財,用來買新車、家具、推陳出新的電子產品、旅行、上館子,大大促進民間消費。

因為過去兩年賭城的房價大漲,使得溺水屋的比例遽降,從最高峰時的71%至今日的27%。但隨著時間推進,多年來免費白住的違約案例,終將會被銀行一戶一戶法拍。目前內華達州的法拍案例居全美第三高,每596戶中有一戶收到房貸違約通知,全美則是每1069戶有一戶。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

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賭城辦公樓空置率 居高不下























拉斯維加斯隨著全美經濟緩慢復甦,但辦公樓市場依然積重難返。

不像紐約、洛杉磯、舊金山這些大城市,拉斯維加斯除了旅館外,幾乎沒有任何超大型的公司,需要辦公大樓或商業園區,而旅館的員工大部分是在賭場裡發牌、提供餐飲或清潔的工作,需要辦公室的員工只占少數。

由於2004年到2008年之間,賭城本地突然掀起一股蓋辦公樓的旋風,這些人當中包括為數不少的醫師、牙醫、建築師和房地產仲介,他們的開發經驗多半不足,對市場供需不求甚解,因此當企業發生倒閉潮,超建的問題使得辦公樓的空置率雪上加霜。

2006年時辦公樓的空置率是7.5%,2011年卻飆到23%,現在則約為19%(見附圖一),改善極微,相較於其它的商業地產,如零售商鋪、大型公寓與倉庫等,或已復工或有新案動工,實在不可同日而語。高空置率使得外來的辦公樓投資者裹足不前。

雖然自2012年起,市場上平均租金要價維持在每平方呎1.87元上下(見附圖二),但實質租金並非如此,租約裡往往包括有數月的免租優惠或巨額的裝潢補貼。一般而言,扣掉補貼優惠與空置率,投資報酬率與預期有一段距離。

此外,拉斯維加斯也不像紐約、洛杉磯與舊金山這些大城市,一個辦公樓可以分割為數個小單位出售,在拉斯維加斯買商業樓,多是以一整棟樓為單位,因為不易買到理想的小面積辦公樓,一般小企業若為自用,買了面積過大的辦公樓,如果自用以外的部分租不出去,算上空置率,往往用租的還是比用買的划算。

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