2011年10月28日 星期五

羅氏莊園 投資自住兩相宜


羅氏莊園是公共高爾夫球社區,不是私有會員制。羅氏莊園裡的住家房價只約紅石高 爾夫球社區的三分之一。

如果說你想花20萬左右,甚至更多的錢,買一棟比較好的房子,或者投資,或者自住,那麼你的經紀人幾乎一定會帶你去那個位於拉斯維加斯西南角(215之南,Durango大道上)的羅氏莊園(Rhodes Ranch)。因為,要說價廉物美,可能沒有其他社區可以跟它相提並論的了。
羅氏莊園是一個相當特殊的社區。進門處它種了許多棕櫚樹,就像其他豪宅社區一樣。

雖然說不上是車水馬龍,但是它經常有車子在入口處排隊,等待門警詢問後通過。門警不像其他豪宅社區那麼嚴格,你只要說,「我們來看示範房」,他們就含笑指點去處,不會刁難。 進門之後,右邊綠油油的高爾夫球場立刻吸引了你的注意力。

沿著球場還有一排高達百尺的棕櫚樹,可能還有人牽著狗在樹下散步,看起來非常夠氣派。可以說,這是羅氏莊園先聲奪人的地方。

再走下去,你的經紀人一定會指出大道左邊出現的康樂中心。
可是,關於康樂中心,還是讓坐鎮示範房的兩位女經紀人給你介紹吧。那位個子高的女士,手指上帶著一枚將近四克拉的鑽戒,和藹可親。

她會告訴你,當年羅氏兄弟,也就是開發商,花了1800萬建造了的這個康樂中心,裡面有一個可以跟賭場的游泳池比大小的游泳池,加上給小孩子玩的七條滑水道,籃球場、網球場和健身房等,這一切只需要每個月120元的管理費就可以享受。

住戶打高爾夫球也得到優惠的果嶺價。更重要的是,自從羅氏兄弟建了2500棟房子之後,賭城的經濟猛然下滑,逼得他們三年前宣布破產。

破產以後,德州的開發商Dunhill以超低價把剩下來的地買了下來。現在,你可以花20萬到30多萬,買下全新的1700平方尺到3600平方尺的房子,同時可以享受到那1800萬建造的各種設施。 當然,社區內二手房的房價也相應下跌,有的可以以當初一半的價錢買到。

也就是說,你在別的社區買到的二手房只有房子,而在這裡買到的二手房,價錢與它相差無幾,但是可以享受到門警帶來的安全感和全套的娛樂運動設施。這就是羅氏莊園特殊的地方。

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2011年10月14日 星期五

管理人須確保房東權益

Oct• 14•11

租賃涉及很多複雜的法律,專業的出租管理人能提供給房東一個權益的保障。 

根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料,2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%,竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差,失業率高,加上貸款不易,未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說,預期租屋的族群比率將越來越高,增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。 

時勢所趨,同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅,為了爭取客源,往往採用低價競爭的策略。然而,有經驗的出租屋投資者都知道,出租管理的工作十分繁複而瑣碎,非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白,由於利潤微薄,管理的數量如果不及百,是很難維持一個團隊的。 

賠本的生意沒人作,收費的標準也代表提供的服務內容,住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%,如果租屋管理人只負責收租金及記帳,低價的管理費如5%仍有利可圖,因為出租管理人要作的事並不僅於此,非常重要的還有:尋找和篩選合適的房客,迅速審核房客的信用以便房子早日出租;此外,房屋維修涉及很多複雜的法律,每一個環節都須管控好,例如交屋時詳細檢查屋況,跟緊期間內應補修的項目,平時能在第一時間內準確判斷問題,同時給予即時的維修,並確保維修成本控制在最低的範圍。 

目前經濟環境不佳,違約的糾紛案很多,例如房客原本有不錯的信用紀錄,但後來失業,在租約未到期前就遷走到外州,租約規定房客應繼續付未到期的租金,但是房東有義務要儘量再租給他人,如果可以租出去而不租,房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之,一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障:為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。
 
在拉斯維加斯,有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類,出租管理人須確保房客嚴守其規章,否則會有罰款,不修正的話,罰款還將無限累計,有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續,當房客違反規章時,其罰單不斷地寄到該出租房子的地址,而無知的房客又置之不理,最後當「社區管理協會」採取法律行動,要法拍該房子來償付高額的罰款,問題才爆出來。如果房東因此而失去房子,出租管理人將責無旁貸。

2011年10月7日 星期五

低總價房子將被邊緣化

一棟1300平方呎的房子,每平方呎單價80元,則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎,每平方呎單價77元,則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的,後者是今年賣掉的。你說,房價是跌了?還是漲了?用單價算,房價跌了。按整個房子算,則房價漲了。所以,如果1300平方呎的房子越來越少,那麼,房價是跌了?還是漲了呢? 

在房價飛漲的那幾年裡,地皮昂貴,所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡,許多投資者來此,花個9、10、11萬,就買到了這種很新的房子,每月租個1000元上下,非常開心。
 
從銀行的角度來看,我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說,銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場,因為這樣就會徹底粉碎房市,並且銀行的赤字也會猛增。所以,他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起,可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後,每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是,他們當然想多賣掉他們推出的房子,所以,他們會推出手邊最好賣的房子,也就是房價較低的房子。 

可以看出,這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子,不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以,房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑,但是要在較好的地段找個10萬上下的房子,已經不那麼簡單了。

其實,你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢?因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊,他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在,他們一個蘿蔔一個坑,賣一棟建一棟,建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大,並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比,他們占有相當的優勢——好租也好賣。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。