2009年6月27日 星期六

房屋出租 市場看好

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍屋越多,反應出需要賃屋而居的人也會增加,所以賭城房屋出租市場勢必仍然看好。 記者伊佳奇/攝影

根據內華達資料庫﹝NV Data Mine﹞最近的調查,法拍屋中約88%是自住屋主,這和一般人的印象,法拍屋多來自投資出租的投資者大相逕庭,後者僅佔約12%。 

在美國,華裔向來比其他族裔更熱衷於投資房地產,祖訓是「有土斯有財」,擁有自住屋的比率向來睥睨其他族裔,只要有能力置產,絕少願作無殼蝸牛,貸屋而居總覺得不光彩,不踏實。 

財力較雄厚的華裔,也絕少想以買豪宅來自住享受,而是多買幾戶房子作出租用,華裔投資炒房也非常普遍,碰到這次房市危機,不少人被套牢而出問題,因此大家有一個錯誤的印象,以為大部份的法拍屋是因過度投資出租屋而造成,然而真相卻是法拍屋大部份是源自勉強取得貸款的自住屋。 

一個危險的貸款是它的每月供款金額超過一個家庭收入的40%。

但是根據內華達資料庫的統計,約34%的受訪者說他們每月供款金額約佔其家庭收入的56%,約24%的受訪者說他們每月供款金額不超過其家庭收入的40%,還有25%的受訪者表示不清楚他們每月供款金額佔其家庭收入的比例為多少。 

正是因為近九成的法拍屋是自住屋主,這些人一旦失去房屋,必須賃屋而居,在法拍效應結束之前,賭城房屋出租市場仍然看好,不致供過於求,但是這些自住屋主的信用已損壞,幾年內很難再向銀行貸款買屋,因此對房屋買賣的影響是比較深遠的,投資者要有做長線而非短線的心理準備。

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2009年6月13日 星期六

法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日,有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判,一旦屋主提出申請,銀行就必須停止對該屋的法拍行動,到聽証會和屋主談判。 

根據房貸公會的資料,內華達州每八個房子中,就有一個屋主已經無法支付貸款,名列全美第一,去年本州約有7萬個房子遭法拍,如果當局再無對策,預計法拍數字還會繼續增加,房價也跟著下滑。 

為避免法拍屋數量的增加,上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案,將在各法院設置聽証會,專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序,以期有效執行,處理大量的案件。 本法於7月1日起生效,聽証會申請費用不得超過400元,由屋主和銀行各分攤一半,相關申請表格可向各法院索取。 

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠,如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款,那麼成功的機會很低,因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主,或可降低貸款利率,或可延長分期年限,以減少每月貸款的金額,無法要求銀行降低貸款的本金。  

由於本地房價普遍下跌了四成以上,部分屋主並非付不起房貸,是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋,如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金,恐怕挽救房市的成效也會極有限,可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium),暫緩銀拍屋上市的數量。  

若不經過法院聽証會,坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司,服務的內容和費用名目眾多,是否能成功也是因各個案而異,一般至少要45天才能完成一個案例,屋主須慎選代理以免弄巧成拙,損失了金錢、時間和信用後,仍然無法解決問題。  內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


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2009年6月9日 星期二

為子女置產 好意變負擔

內華達房地產公司負責人林秀華表示,為避免原本的好意,受環境變化所導致的金錢問題,影響親子關係,為子女置產時應該把自己能承受的底限考慮好。 記者伊佳奇∕攝影

進入退休年齡而沒有做好財務規劃固然危險,然而任何一個錯誤的決定都可能影響到退休後的基本生活。

四年前劉女士為其在大學讀書的獨子阿明買了一棟價值30萬的房子,放了6萬的頭款,以劉女士的名義向銀行貸款了24萬,之後還自行到郡政府產權登記處花了數百元印花稅,是以當時資產淨值6萬的一半計算,把阿明的名字加進去和她共同持有該房子。

其後阿明找了兩個同學作室友,租金收入加上阿明打工的收入是不夠支付每月的貸款,便由劉女士補貼。

兩年前阿明大學畢業,很幸運就在本地找到一份不錯的工作,待遇也節節上升,劉女士已完全不必再幫助阿明支付每月的貸款,決定辭工過退休的生活。

這一年多來因為市場有了急遽的變化,本地房價普遍下跌四成以上,阿明的房子也不例外,不久前阿明自己相中了一個在房市高峰時屋主以40萬買的房子,後來變成了銀拍屋,以超低價15萬上市,阿明認為機不可失,並未與母親商量,就以個人名義貸款買下該銀拍屋。

最近阿明告知母親,他不願意繼續支付之前的房屋分期付款,把這燙手山芋丟還給母親,作為真正貸款人的劉女士此時已退休,雖有積蓄卻只夠支付其基本生活所需,四年前為子女置產的好意如今成了反效果還拖累了自己。

劉女士多方尋問應如何處理該溺水屋,由於劉女士已無工作收入,要求銀行修改貸款條件並不可能,出租該屋的收入只夠支付每月貸款的一半,最後的選擇是將該屋以不足額還貸款 (Short Sale)的方式上市求售,若能成功其信用才不致遭太大的損害。

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2009年6月6日 星期六

先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示,政府最新救房市的方案,將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。

美國政府祭出一連串救市方案,經過一段時間的學習與修正,最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法,外界一致看好,一旦施行,預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale),但是買家是銀行,然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同,倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬,而目前銀行的貸款餘額仍有30萬,這就是典型的「溺水屋」,屋主因此有棄屋的念頭,開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子,再上市求售,扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多,加上房屋空置後遺症,造成社會成本的浪費,房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判,由銀行按市價20萬購入取得房子所有權,再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢,將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭,以房客的身分繼續居住,信用和面子也都保全住,銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入,是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施,將對穩住房市有莫大的幫助,否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過,法拍屋不免會如洪水般出現。

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