先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府最新救房市的方案，將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。

美國政府祭出一連串救市方案，經過一段時間的學習與修正，最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法，外界一致看好，一旦施行，預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale)，但是買家是銀行，然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同，倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬，而目前銀行的貸款餘額仍有30萬，這就是典型的「溺水屋」，屋主因此有棄屋的念頭，開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子，再上市求售，扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多，加上房屋空置後遺症，造成社會成本的浪費，房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判，由銀行按市價20萬購入取得房子所有權，再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢，將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭，以房客的身分繼續居住，信用和面子也都保全住，銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入，是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施，將對穩住房市有莫大的幫助，否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過，法拍屋不免會如洪水般出現。

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