Jan• 27•12
來拉斯維加斯投資買房，一定要好好選個房地產經紀和管理公司。
來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。
去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。
今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。
雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。
基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。
看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012
2012年1月27日 星期五
2012年1月20日 星期五
高層豪華「康斗」面面觀
Jan• 20•12
雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。
拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。
市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。
滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。
只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。
以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。
Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012
雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。
拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。
市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。
滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。
只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。
以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。
Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012
2012年1月13日 星期五
外國人在美置產 出場時的稅務問題
Jan• 13•12
外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。
外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。
首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。
「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。
對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。
把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012
外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。
外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。
首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。
「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。
對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。
把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012
2012年1月6日 星期五
2011年重大經濟指標 回顧
Jan• 06•12
拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。
進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。
1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。
2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。
3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。
4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。
5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。
6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。
7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。
8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012
拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。
進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。
1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。
2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。
3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。
4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。
5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。
6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。
7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。
8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012
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