2013年5月25日 星期六

不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

外地來的投資者來拉維加斯炒房,大多青睞二手屋,因其價格往往低於造價,且地點優於建商新屋,不過現在市面上的銀行屋(REO)愈來愈少,而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多,雖然後者等待過戶的時間冗長,但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步,屋主仍擁有房子所有權,因此上市時,屋況多半良好,不像大多的銀行屋,歷經滄桑 (111天法拍程序),缺東少西,破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長,麻煩多,原因是:第一、銀行內部作業紛亂,一個案件在買賣雙方同意後,還要六到八個月才被批准,這麼長的時間中銀行到底在做什麼?主要是收集文件,一般是由低層的職員在處理,而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上,案子終結時必須要文件齊全,確定屋主無力還貸,出售的價格合理,案件多,人手少,每個人要處理的案件很多,工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候,等了好幾個月,最常遇到的就是銀行來封信說,案件被重新分配(Re-assigned),意思是原來處理的人辭職了,案件交給另一個人,也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗,根據統計,掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練,沒有專業認證(Certified Depressed Property Expert),多半的不足額還貸銷售交易,賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫,雖然賣方經紀也可以直接和銀行談,但其經驗往往不如第三者豐富,不熟悉程序與文件,如果第三者手上的案件很多,也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠,銀行審核後予以拒絕,按照統計,在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難(Hardship)的條件。因房貸高於售價,所差的金額,要銀行同意豁免原有的債務才行,銀行有權不同意買賣,或將來繼續追討欠款(Deficiency Judgment)。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中,買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程,但在過戶成功時,會有很高的成就感,投資者在買不足額還貸銷售屋時,需要具備一項很重要的條件,那就是「耐心」。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

2013年5月15日 星期三

投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象,日本與歐洲的經濟陷入泥沼,相形之下,美國還是比較安全,出租市場穩健,報酬率高,房價低,且升值潛力大。(林秀華提供)
華人在投資理財方面很積極,尤其偏好房地產,很多都是經驗豐富的投資者,他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據,了解相關的稅務問題,知道要投資什麼樣的物業,何時進場或退場,不坐等升值,最重要的還是要能有租金收入,在房市易動時,才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金,因為它是不下蛋的雞」,道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則,就是要做最壞的打算,支出能夠在控制範圍內,不要有一個承擔不起的大風險,也就是說,至少房租跟房價的比例要合理。

一般的算法很簡單,就是把一年的房租除以房價,如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例,就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元,如果租1200元,那一年就有1萬4400元毛收入,減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費,得到淨收入是1萬1000元,那1萬1000元除以15萬的話,就有7.5%左右,現在在美國的房屋貸款利率約是4%,把錢放在銀行的利息也只有1%,這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉,即一年12個月裏,至少要有11個月有租金收入,故房客也要經過信用審查才行。

拉斯維加斯2003年到2008年,房價一翻兩、三倍,突然暴發後,一般人都會追進,常常超過自己的能力再繼續投資,比如說本來的資本很低,當房價增值了以後就有淨值,拿這淨值再去跟銀行融資,然後又去投資別的房子,卻忘記上漲以前的房價是15萬元,每個月可以收到1100元的租金,而房價漲到45萬了,還是只能租1200元,那每個月要貼多少錢,才夠付貸款,是不是貼得起? 歷史會重演,人類一直在犯同樣的錯誤,經濟也是一直在循環,從蕭條,轉復甦,轉繁榮,轉衰退,然後再蕭條,只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是,萬變不離其宗,最重要的是投資者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟著大家走,有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時,市場會被高估,這個時候你要懷有一顆恐懼之心;當別人都悲觀,不敢買入,這時價格被嚴重低估,你反而要大膽貪婪,逢低買入」。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線: 702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

2013年5月11日 星期六

買屋找經紀 勿墜入迷思



投資買房,要謹慎找經紀,經紀人是投資者的朋友。(吳維安提供)

現在華人大批湧入,將房地產市場炒得的沸沸揚揚,如何找個好經紀就成了個很重要的話題。

房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀,他們各司所職,各有所長,有人是非常好的買方經紀,手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細,就像美式足球,球員們就要分進攻的和防守的,會防守,沒得過分的不代表他是個不好的球員。

有人說,要注意社區中插牌在賣的經紀名字,名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說,貨比三家不吃虧,找兩、三個經紀人面談,就像應聘職員一樣,但是如果面談太多人,就變成浪費大家的時間,和不尊重人的局面,例如在面談時,如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢,賣了多少幢房子,是不是又觸及隱私權的問題。 有的經紀人很注重服務品質及風評,不是以量取勝,一年賣多少房子和他的能力無關。

此外,拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事,他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素,只是他在半退休的狀態,業績不是那麼亮麗。

有人說,找經紀就要找大牌,來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀(Agent)和老闆(Broker)的關係,因為他們認為大牌就是老闆,其實在公司中經紀都是經過考試認證,有資格買賣房地產。

一般中國來的買主,對美國的經紀人制度不太瞭解,有人抱著找小姐的心態,挑瘦撿肥,有人把經紀當司機和扛工,到機場接客,旅館搬行李,都認為理所當然。

更有人找經紀看了好多房子,跑了好多路,最後簽約時又找了另一個經紀,因為不必帶看的經紀同意給回扣,被發現後,會造成經紀人之間的糾紛。

總而言之,在找經紀時,要知道一個經紀人的業績不代表他的能力,那麼什麼才重要?我想,那應該是「誠信」,而這個東西是很難量出來,只有多和本地的朋友打聽﹔同樣,買主也要向經紀人表現出誠信,把財力證明、法律文件都準備好,再去找經紀人看房子,尊重經紀人的時間。

在買房子的過程中,經紀人是投資者的朋友,也是軍師,找到個好經紀會找到個好房產,同時也會有個愉快順利的經驗。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年5月4日 星期六

外國客投資 先找稅務專家


這幾年台北、溫哥華、上海的房地產狂飆,漲到業主們開始擔心泡沫化的問題,於是心生轉移資金到美國市場的念頭,這些外國的投資者紛紛來到美國各大城市考察房市,賭城拉斯維加斯也是必到之處,他們常問的問題是:

1.出售時會不會被代扣預繳?國稅局對外國人在這項目上,訂有代扣預繳的法規(FIRPTA),要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」,在給付外國人售屋所得之前,不管有利潤或虧損,須先代扣10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。除非:

A.買家簽一聲明書 (affidavit),表明其購屋為自住目的,且買價低於30萬元。自住的定義是:未來兩年內,家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」,即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目,因為並未將現金兌出,予以暫時延遲繳交「資本利得稅」,等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B,向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate),在90天內國稅局會回覆准或不准。

2.要不要設立一個公司來擁有物業?

A.公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產,但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉,因為後者被追訴債務的機率很低,也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),S公司的收入由股東個人直接承接,可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅,外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC),LLC可以選擇以個人身分來報稅,而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處,即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange),如果不作交換延稅,也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線: 702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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