2013年5月25日 星期六

不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

外地來的投資者來拉維加斯炒房,大多青睞二手屋,因其價格往往低於造價,且地點優於建商新屋,不過現在市面上的銀行屋(REO)愈來愈少,而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多,雖然後者等待過戶的時間冗長,但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步,屋主仍擁有房子所有權,因此上市時,屋況多半良好,不像大多的銀行屋,歷經滄桑 (111天法拍程序),缺東少西,破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長,麻煩多,原因是:第一、銀行內部作業紛亂,一個案件在買賣雙方同意後,還要六到八個月才被批准,這麼長的時間中銀行到底在做什麼?主要是收集文件,一般是由低層的職員在處理,而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上,案子終結時必須要文件齊全,確定屋主無力還貸,出售的價格合理,案件多,人手少,每個人要處理的案件很多,工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候,等了好幾個月,最常遇到的就是銀行來封信說,案件被重新分配(Re-assigned),意思是原來處理的人辭職了,案件交給另一個人,也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗,根據統計,掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練,沒有專業認證(Certified Depressed Property Expert),多半的不足額還貸銷售交易,賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫,雖然賣方經紀也可以直接和銀行談,但其經驗往往不如第三者豐富,不熟悉程序與文件,如果第三者手上的案件很多,也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠,銀行審核後予以拒絕,按照統計,在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難(Hardship)的條件。因房貸高於售價,所差的金額,要銀行同意豁免原有的債務才行,銀行有權不同意買賣,或將來繼續追討欠款(Deficiency Judgment)。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中,買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程,但在過戶成功時,會有很高的成就感,投資者在買不足額還貸銷售屋時,需要具備一項很重要的條件,那就是「耐心」。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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