2012年12月29日 星期六

為賭城小旅館出路把脈(上)



飛芒街旁的汽車旅館。(照片由吳維安提供)

拉斯維加斯城市的形成是靠旅館業起家。早期在蓋胡佛大壩時,建築工人都到老城區的賭場玩,晚上就在路邊的汽車旅館過夜,這些小旅館主要分布在寶德公路和飛芒街兩邊。

不過後來主要的遊客是從洛杉磯來,旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁,而且愈蓋愈南,最後形成了思醉鋪,而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源,慢慢的沒落。

12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會,金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講,提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化(intergrated hotel),小型旅館因為沒有賭場,收入無形上少了一半,很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。

不過,不是每個人都同意這個說法,在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說,不是每個人都住得起大旅館,來打工、找工作的人還是住小旅館。

現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上,這為服務一部分參加商展的生意人,因為這些人在會場忙了一天,不想在吵鬧的賭場進出,他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。

在拉斯維加斯開小旅館要有創意,鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意,買下便宜的汽車旅館改造,將比買地新建還划算。

有些台灣的汽車旅館,每個房間都有主題裝潢,在拉斯維加斯也有旅館走這條路線,針對來賭城找樂子的年輕人,將房間打造成適合開派對的地方。

此外,現在許多人來拉斯維加斯是全家來的,大人在賭場玩時,為免小孩關在旅館房間裡無聊,旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動,像個夏令營一樣的教室和場所,大人小孩都可以玩得盡興。

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2012年12月22日 星期六

賭城房價大漲 真的嗎?


Dec• 24•12

歲末年終,回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化,頗令房地產專家們跌破眼鏡,二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%,總結比2006年房價高峰時下跌62.5%,中間房價為12萬9000元,新屋則比去年同期上漲10%,中間房價為21萬7000元,已吸引更多新的投資者想要進場,目前買二手房還是要用搶的,這是在需求量攀升,但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下,產生的房市特殊現象。

許多在2012年未能買到房子的投資者,依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣,紛紛來電詢問明年與未來幾年,賭城房市走向會如何,根據專家們評估,由於2012年過度哄抬房價將被修正,未來房價仍將下滑5%至10%,但因為出租市場看好,出租回報率高,依舊值得投資者進場,銀拍屋的數量將穩定增加,外來的投資客多,銀行貸款不易但還是現金為王。

綜觀大環境,全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%,總結比2006年房價高峰時下跌35%,中間房價為18萬5000元,二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟,新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟,在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中,有三分之二城市的房價持平或比去年高,漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城,其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%,總結比2006年房價高峰時下跌51.2%,中間房價為16萬元,也反應出之前過度修正後之再修正。

目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月,比去年的8.1個月緊俏不少,此外,根據知名房地產網站Zillow的排名,賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯,買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。

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2012年12月8日 星期六

賭城商用倉庫方興未艾(上)



拉斯維加斯的商用倉庫方興未艾。(吳維安提供)

由於地理位置與免稅優惠的吸引,拉斯維加斯具備成為美國西海岸物流中心的優勢,北拉斯維加斯有許多地已規畫為「免稅區」,進出商可將貨櫃先運進這裡的倉庫,加工後再轉運去洛杉磯或旁邊的猶他州和亞利桑納州,貨在出倉庫時才交關稅。

洛杉磯是美國西海岸的第一大都會區,都市歷史和發展的專家史蒂芬‧艾瑞教授說過:洛杉磯這個大都會從南到北包括了幾百個大大小小的城市,人口眾多,面積最廣,在經濟、政治、文化上的影響力巨大,南邊的聖地牙哥和東邊的拉斯維加斯即為洛杉磯最重要的兩個衛星城。

洛杉磯的海港忙碌不堪,早已不敷使用,貨櫃下了船,在擁擠的5號公路上像龜行般地運到各地的倉庫去。

蒂華納位於墨西哥之北,靠近美國邊境,擁有優良的天然深水港灣。香港首富李嘉誠慧眼獨到,早就看中蒂華納港口將成為洛杉磯大都會區的一部分,在2007年3月他宣布投資蒂華納港口,新建了貨櫃起重機和碼頭,墨西哥政府更是樂觀其成,在美墨邊境興建了一條高速公路,計畫是貨櫃在蒂華納港卸貨後,卡車沿著邊境的公路運到加州和亞利桑納州相交之處,再沿95號公路北上到拉斯維加斯,貨進了大倉庫後整理,分裝之後,再從15號公路運去洛杉磯,而拉斯維加斯這邊也很有興趣將自己打造成物流中心。除了海運進來的貨,他們也重視空運。

在2000年時,克拉克縣從美國政府手中拿到了6500英畝土地,他們要在靠加州的愛哇帕(lvanpah)山谷裡蓋飛機場,專門給貨機使用,在離拉斯維加斯30分鐘的金恩(Jean)小鎮規畫了大片土地蓋倉庫,不過後來在房災重擊之下,整個計畫束之高閣。

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2012年12月1日 星期六

西班牙小徑 豪宅社區



「西班牙小徑」豪宅社區有綠草如茵的高爾夫球場社區。(圖:吳維安提供)

「西班牙小徑」(Spanish Trail)是拉斯維加斯西南區的一個私人高爾夫球場豪宅社區,裡面的俱樂部有餐館、健身房和游泳池,使用者要有會員卡,只有貴賓級可以在高爾夫球場打球,加入要3萬元,普通級加入要3000多元,會員卡是可以轉讓的資產,此外還要付年費。

這個社區四周有圍牆,有兩個很氣派的大門在Tropicana大道上,大門警衛森嚴,另有個後門在Hacienda大道,給維修人員進出用的,社區占地640英畝,裡面有住家1252戶,和一個27洞的高爾夫球場。

「西班牙小徑」是開發商喬布拉斯科在1983年開始建設的。他從1952年就開始在拉斯維加斯蓋豪宅,社區中的高爾夫球場則是由專門設計高爾夫球場的建築師羅柏特瓊斯設計,他在世界各地共設計了約500個球場。

住在這社區中,每月的社區管理費從200元到300元不等,這不含使用球場及俱樂部裡的餐館、健身房和游泳池,住戶和俱樂部會員是兩回事。

這社區中有一個很大的莊園,是汶萊王子博爾基亞所擁有。莊園是1997年建造,那時就花了6000萬元,占地16英畝,主建築有3萬7359平方呎,裏面有九個臥房,九個廁所,另外有五幢客房在邊上,居住空間合計有10萬8895平方呎,一共是29個臥房,42個廁所,這莊園就在Durango大道和Hacienda大道交口,站在街上就可看到牆內的巨宅。

目前「西班牙小徑」有26幢房子在市場上賣,最貴的是985萬元,有2萬4563平方呎,12 個臥房,15個廁所,1993年蓋﹔最便宜的是24萬8000,有2477平方呎,三臥三浴,1987年蓋。

「西班牙小徑」綠草如茵,處處棕櫚樹,像是個沙漠中的綠洲,離賭場大道只約五哩﹐開車十分鐘,是拉斯維加斯第一個高爾夫球場豪宅社區,當年冠蓋雲集,網球名將阿格西也曾住過這裡,想鬧中取靜的人不可錯過。

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