2013年12月29日 星期日

有住家委員會 好還是不好?




住家委員會是為了維護社區的環境與價值。

在拉斯維加斯買房,很多新社區或康斗社區,都有住家委員會(Home Owner Association, HOA),這些社區有的祗有十幾幢房子,有的則大到像沙漠林,有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值,開發時建築商成立了住家委員會,由所有的住戶分擔維護社區的費用。

住家委員會並非新玩意,早在19世紀,美國的一些新社區就開始有了,在60年代,美國的都市發展走向郊區,因為可建的土地越來越少,蓋高密度的社區成為趨勢,而大多數的社區都有公共設施,需要維修,於是成立住家委員會就流行起來了。

這種社區有自己的法律,當社區剛形成時,因為空地很多,投票權握在少數屋主的手裡,許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的,委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士,有時仗著自己是委員,公器私用,往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時,住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中,就有權力改選委員會,或推翻一些過去委員會所作的決定。

委員會的經費,主要是靠住戶們所繳付的月費,這不是房屋稅,但如果沒付,委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例,一個到伊拉克上戰場的軍人,家在高爾夫球場旁,貸款已付清了,是個淨值有30萬的房子,只因為欠了800元的月費,結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了,軍人回來後,經過國防部出面,費了九牛二虎之力才把房子要回來。

住家委員會可以定自己的法律,但不能和聯邦法律抵觸,在1948年前,許多社區有規定不讓猶太人住,後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前,許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線,後來政府立了法,住戶們才可以裝小耳朵,但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。

加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續,如有不可理喻的規定,祗要大多數的居民投票,就可改變其規定。買房時,對於那份厚厚的社區管理章程(Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R)不可不仔細的研究清楚,也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的,例如若規定車庫門除了進出以外不可打開,但有些人必須把車庫當作工作房,車庫門要常常開著,那就不適合哦。

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2013年12月23日 星期一

獨立小型辦公樓 供不應求




林秀華表示,拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求,常有一個以上的買主競價,最後成交價高於要價的情形很普遍,估價也很難精準。(林秀華提供)

2013年拉斯維加斯的商業地產投資有很明顯的復甦,總成交量約20億元,其中一半以上投資在大型公寓上,雖然距離2008年經濟蕭條前的水平 (2007年的50億元)仍差一大截,但與最低谷時 (2009年的2.5億元)相比,已不可同日而語。

最近有一個加州來的客戶,購買了一個獨立的小型辦公樓,由於比較過其他的幾個標的物,客戶覺得這個價格很合理,但請估價員估出的價格竟比買價低很多,因此有些躊躇不決,後來理解估價員不是按照土地與建築成本,而是按照該區的平均出租率來計算價值,而客戶購買的目的是作為自用,並不計較空置部分的成本,且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求,所以欣然完成交易。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料,拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%,比前一年的10.3%略低,因為網路行銷的興起,恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%,比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%;辦公樓目前空置率為25.9%,比前一年的25.8%不相上下,前景堪虞,而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。

拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因,出租並不容易,目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因,但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代,或許多工作可選擇在家裡上班,企業對辦公樓的需要越來越小,才是空置率無法改善的真正原因。

拉斯維加斯現在的失業率是9.3%,仍是全美最高,幸好2013年有幾個大型工程復工,將可提供不少就業機會,例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝,三個旗艦百貨公司,125小店餐廳和辦公室);及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy,原名西曼哈頓,12棟共700戶康斗,15萬平方呎的辦公室,及5萬平方呎的店鋪)。

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2013年12月14日 星期六

退休潮 對賭城房市有利




拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)

拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後,明年的房市走向是否繼續大幅增高,是很多投資者有興趣的話題。

根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示,獨棟屋(Single Family House)中間價位是18萬3000元,比去年同期上漲26%,集合住宅(Condo and Townhouse)的中間價位是9萬9000,比去年同期上漲34%。自從去年8月以來,如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為,拉斯維加斯的房市有過熱現象,2014年將會降溫。

事實如此,市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示,房屋買賣成交量已比去年同期下降19%,上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來,過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。

從10月到11月,平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象,因為大家忙著過節,沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說,這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡,價格仍會繼續持軟,希望到春天時價格會回升。

2014年價格會不會回升?專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV(University of Nevada,Las Vegas)商學院舉辦的房地產座談會上,約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說,在市場上的房子還是不夠多,他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上,而如今只有七、八千棟房子在賣,這樣的低庫存可以提升房價。

至於所謂的影子庫存問題,即是屋主付不出每月的房貸,可是仍就繼續住著,而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素,無法盡快將屋子回收,再上市求售的房子,未來這些房子仍會出籠。

新屋建商Stephen Jones也保持樂觀,他說,一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州,如加州和紐約州的退休嬰兒潮,他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計,在未來數年內全美每天將有1萬人退休,這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。

Tisha Black是資深房地產律師,她認為在經過15個月的高漲勢之後,市場目前進入一段修正期,而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高,因此雖然房價仍屬低廉,但是復甦過程將是漫長路。

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2013年12月7日 星期六

屋主權利法案影響房市


拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元,回升到五年前,房市崩盤一年後的行情,已與本地居民的平均所得有合理的對應,預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)

內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights),主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子,因為它於10月1日開始生效,許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice),造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%,相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%,是很不正常的反差。

另一方面,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping),即持有不到六個月就轉手賺差價的案件,因為預期未來的房源將更不足而惜售,其9月份的成交量卻下降,但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%,據統計,其平均成本價格是14萬4197元,平均出售價格是19萬910元,平均毛利為5萬3503元,毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣,洛杉磯增加了11%,西雅圖23%,底特律13%,紐約14%,芝加哥28%,亞特蘭大32%,拉斯維加斯的交易量增加不多,這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元,因拉斯維加斯的房價相對低廉,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言,由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足,10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%,為18萬5000元,二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%,為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在,所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月,尤其過去一年來,二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%,二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%,目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了,所以未來一年的升值空間將很有限,甚至小跌也不無可能,除非繼AB284、SB321,州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

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2013年11月30日 星期六

買地自建 謹記10要點




買地是很複雜,風險高,學問大的事,不可掉以輕心。(吳維安提供)

拉斯維加斯的房價節節高升,市場上的二手房地產緊俏,有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住,或是純投資轉賣,或是蓋個商業樓做生意,有十件事情要衡量一下。

首先是地點,買房大家都知道最重要的是地點,地點,地點,買地這個黃金守則更是重要,如果將來是蓋房子,要看看附近將來會不會車水馬龍吵了,離學校、工作、購物和餐館有多遠?買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用,就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫,人口成長有多快,前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外,還要投入多少錢?例如要買個產權保險,以免買到地契上有問題的地,另外是測量的費用,同時也要考慮到接水、電的費用,最後就是建造的費用。

第三是城市規畫裡的用途限制(Zoning Restriction),拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地(ER或RU),可以申請更改使用,有些則已規畫好作某種用途,例如在工業區附近蓋住宅,四周是工廠與倉庫,這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants),例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制,如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處(Home Owner Association)的規定,也許是已經寫到地契上了(Deed Restriction)。

第五要注意的是水電供應(utilities),附近如果沒有城市公共水電,可不可以挖化糞池,打水井,如果有,離地有多遠,連接上去是誰出錢,要多少錢。第六是有沒有路進出,如果買的地離主要道路遠,需要穿過別人的地才能進出,是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

第七是提供穿越權(Easement),有沒有讓別人穿越和使用的權利,有些地上被後面的人家進出,已走出了一條路,這塊地可能要讓出那條路的部分做道路,或是水、電公司有保留穿越的權利,那一部分地就不能使用了。

第八是測量(Survey),買地一定要找個測量師畫個地圖出來,才能知道地的面積,界線在哪裡,地形等,以及別人的穿越權範圍在哪裡。

第九是淹水區(Flooding),內華達州沙漠占地廣,下雨時,水會沿著一些低凹的地方流,這些地方平常像個乾床,因為這些地方容易淹水,不適合蓋房子,買地要特別注意。最後是建築許可,需要多少機關的核准,有什麼法規會影響到將來要蓋的房子,這些都要瞭解。

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2013年11月23日 星期六

法拍屋為什麼不見了?
















溺水屋只要不推出來拍賣,銀行就不需要報虧損。(吳維安提供)

最近有地產公司估計,拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說,要完全清理掉這些房產,大約還要五年時間。但奇怪的是,銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次,使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍,從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是,這比正常市場上應當有的數量,仍然低很多。既然有那麼多存貨,為什麼銀行不推出來?這是一個相當令人不解的問題。

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案,他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說,在金融海嘯發生前,你手中股票的價值為10萬。之後,就說在2009年吧,它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來,責問你,「是不是把我們的錢都虧光了?」你當然說,「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待,焦急地等待翻本。

簡單說,銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上,可是按當前的市價折算,它們可能虧的一塌糊塗。可是,只要不推出來拍賣,它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的,還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產,它們也在等待,想等市場好轉後再處理。結果,至少從去年起,法拍屋銳減,供不應求,以致於房價猛增,此地房價一年上升將近30%。不過,跟最高的時候比,還低了約50%。

當然,銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票,基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息,所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒(too big to fail)」,所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手,把利息降到幾乎是零,所以它們可以低利貸款,長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是,因為它們隱藏著這一大筆呆賬,它們就不肯多向小民或小生意提供貸款,因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了,而GDP的增長率仍然僅為1%到2%,一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道,日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來,結果房價一直起不來,銀行一直不健康,以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是,美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年11月9日 星期六

賭城買新屋 考慮三要項




拉斯維加斯房地產市場目前有150個新屋社區,交通方便,生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。(圖:胡懋嘉提供)

隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡,當此美國的房價仍價美物廉時,許多華人到拉斯維加斯買房,準備將來自己退休居住,由於是自住,並非作出租用途,不考慮出租報酬率,買新房便成為首選。

根據新屋網站salestraq.com的統計,目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區,建商推出的價位從10萬至數百萬都有,中間價約在20萬左右,選擇相當的多,交通方便,生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。

一、地點:在拉斯維加斯,一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域,到中國超市及餐館方便,可惜這些區域早已開發,除非改建,已甚少空地蓋新屋了,美國華人大都選擇韓德森(Henderson)、沙漠林(Summerlin)或西南區。這些大規模計畫社區(Master Plan Community)內已建有購物中心、餐廳、醫院等,生活機能完備,社區內多有步行走道,寧靜安全,距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。

二、價格:一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動,或將議價空間轉為提供材料升級,例如廚房地板與檯面加級,贈送冰箱、洗衣機、烘乾機,優惠的貸款利率,過戶費折扣等項目,專業勤奮的經紀人(Agent)可代投資人盡力爭取與議價。

三、出租市場的價位:如果暫時不能自住,有意出租一段時間,必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋(Single Family House),目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間,超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋,扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等,出租回報率(Cap Rate)約4%,遠低於二手屋的6-8%,因為類似的二手屋的買價只約15萬元,所以投資出租者多半選擇購買二手屋。

所以,投資出租多半選擇買二手屋,自住者買新房為其首選,新屋的設計與建材較優,選擇交通方便與生活機能完備的地區,長期而言是良好的投資。

文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,電話:702-368-6883,電郵maochiahu@yahoo.com

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2013年11月2日 星期六

賭城庭院 沙漠景觀為宜




沙漠景觀的庭園。(圖由吳維安提供)

許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子,建商交屋後,屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。

拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃,雨水充足,種什麼長什麼,拉斯維加斯的土以沙石為主,堅硬不好挖,加上雨水不夠,種植不易。

種草皮的話,不但費水,水公司也不鼓勵,現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」(Desert Landscape),主要目的是省水、綠化和美觀。

做「沙漠景觀」,設計首先要注意層次和對比(Texture),選擇的植物,葉子大小,樹木高低和地上石頭的大小,顏色要有對比,體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹(Mesquite)。

其次是要有節奏感,多變化(Rhythm),看一個花園要像欣賞音樂一樣,要有高有低,有季節的變化,而不是大小一樣,把同一種類的植物種在同一個庭園中。

第三就是要注意「顏色」,種些帶有沙漠色調的植物,葉子以灰綠或墨綠為主,花不要大紅大綠,能夠持久,適合沙漠氣候的為主。

第四個重要的設計條件是「布局」(Placement),植物和石頭的擺置要自然,不呆板,小石頭可以做成乾河床的形狀,大石頭則放在樹的旁邊,以保護樹的根。

最後就是「灌溉」(Irrigation),澆水可用定時系統管理,在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭,定時澆水,因為不同的植物,需水量不一樣,可分區、分時段澆水。

可以種什麼樣的植物,上水公司的網站WWW.SNWA.COM,在「景觀設計」那一頁,有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種,仙人掌有45種,花有12種,棕櫚樹有九種,地衣(Ground Cover),有45種。

較大的工程,須先有個「景觀設計圖」,網站上還有設計圖的樣本,如不想自己畫,還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話,同一個網站上也有一份施工工人的名單,可找到合格推薦的景觀包工(Landscaper)。

一棟房子加上美麗的景觀庭院,可以增加房地產的價值,高大且枝葉茂密的樹種在房子旁,樹的陰影有保護房子,及減少能源消耗的功能。

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2013年10月26日 星期六

活動屋 不是投資好對象




活動屋」社區,不是投資好對象。(圖:吳維安提供)

說到遊牧民族,就想到蒙古人,他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」(Mobile Home)的人,他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時,有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意?

「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」(manufactured house),和在地上蓋起來的房子最大的不一樣,「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成,再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式,像個貨櫃大小,有的為兩截式,合併成一幢房子。

在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子,有三分之一是「活動屋」,他們大多數在美國南方和中西部,約880萬人住在裡面,目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上(MLS)有39幢在賣,但在市區內,即MLS地圖的100號到600號區裡,只有64幢,而其中又有53幢,是在200號區。也就是說,大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。

大部分的「活動屋」都在一個固定社區內,市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中(Mobile Home Park),普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。

「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部(HUD)的標準做出,但運到工地,並不一定符合當地的建築法規(Building Code)。

「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產,與土地沒有關係,不能作抵押品,只屬於私人物品(Personal Items),貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證(Warranty),但二手「活動屋」,或因為安裝不對,或因為年代久遠而保證失效。

買「活動屋」有什麼重要的地方要注意?

首先是屋頂,如果只是一層鐵皮,像個拖車,住裡面一定夏天熱,冬天冷;有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品,容易漏水和長黴,屋底下的保溫材料如果剝落,冬天會更冷;此外,「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙,成為漏雨和冷暖氣流失的地方。

最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高,地基是不是固定在水泥上,房子所在的社區和小區管理(HOA),有沒有屋齡限制和地的使用年數。

目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」,大部分在5、6萬元,也有2、3萬元的,「活動屋」雖然價錢便宜,但糾紛多,升值空間小,並不是很好的投資對象。

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2013年10月19日 星期六

年輕遊客 流連酒吧與夜店




內華達房地產公司負責人林秀華表示,拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好,端視娛樂業的轉型是否成功。(林秀華提供)

拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一,從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一,到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名,在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一,拉斯維加斯的爆發力有目共睹。

原因是它之前跌得太深,成長的空間也相對的大,但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝,拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%,但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動,將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。

綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化,2000年中至2002年中每年約7%漲幅,2002年中到2003年中為10%,2003年中到2004年中為52%,居高不下到2006年,但2006年中到2012年中之間,房價年年持續泡沫化,六年間共慘跌62%,二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起,房價大幅度回升,至今約漲了31%,使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測,未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩,但仍預期有11%。

許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售,甚至將預期值也算入,希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤,可惜自8、9月開始,精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計,今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋,比去年同期增加了61%;與此同時,全美房價漲幅最高的20個城市,其中有15個自今年8月起,房價漲勢已趨緩。

拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好?賭場的高階經理與市場分析專家們認為;雖然近幾年已有明顯起色,但旅館房間的平均價格仍然低迷,觀光客人數不如預期,許多被停掉的開發案仍不敢復工。

十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈,其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等,如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法,拉斯維加斯的產業結構也面臨變化,首先是遊客的平均年齡降低,比起老虎機與牌桌,年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店,其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同,前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍,餐飲則1.5倍,因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。

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2013年10月14日 星期一

屋主權利法案 為退燒房市添柴火



SB321法案為房市加柴火,房源遽減,房價上漲。(吳維安提供)

拉斯維加斯有18萬個房屋有房貸,其中有一半是溺水屋,為了幫助為數眾多的溺水屋主,內華達達州政府最近又推出了一個新法案,SB321屋主權利法案( Home Owner's Bill of Rights),於10月1日開始生效,這將對房市造成什麼影響呢?

2011年底通過的AB284法案,其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子,結果造成房源遽減,房價大漲,SB321法案則是繼續貫徹這個策略。

首先,SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間,或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間,銀行不得法拍違約屋主的房子,因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功,房子卻突然被法拍了,功虧一簣。

其次,過去溺水屋主在付不起貸款時,不知該和銀行的哪個部門諮詢,尋求解決辦法,是要找銀行的法拍部門(REO),或是「不足額還貸」部門,或是「修改貸款條件」部門?常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去,等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時,才知法拍程序已經開始了。

再來,屋主作不足額還貸時,銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm's Length),即不得賣給和屋主有親戚關係的買主,也不得租給原屋主,現在則不可硬性要求。

立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況,但這個法案真的行得通嗎?看過其27 頁的內容的人都抱怨,不但條文混亂不清,許多地方執行起來也會有極大的困難。

其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人,讓原屋主以後可以再買回來,或租回來住,這麼一來,不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失,恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少,因為不須上市,賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud),產權公司將成為把關重將,不然官司會層出不窮,聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。

其實內華達州的SB321法案抄襲自加州,加州在類似的法案通過後,有4萬個房子從準法拍的名單中消失,房源遽減使加州的房價上漲了25%,由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%,最近買氣有點涼下去了,所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。

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2013年10月5日 星期六

高級社區豪宅上市 警衛森嚴



根據富國銀行(Well Fargo Bank)的資料,拉斯維加斯今年豪宅的成交量已可比美2006年,其中有1/3是現金買主。

在加州或紐約,豪宅從200萬起價很正常,不過在拉斯維加斯,同樣的房子只要1/3價錢,75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯,因為內華達州不課州所得稅,還有富人在世界各地購置別墅,拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一,偶爾來住一下,所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。

警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件,有高爾夫球場的話更好,附近還要有好餐館、酒吧,便於與朋友聚會。此外,在拉斯維加斯,特別的資優計畫學校不限制學區,富人小孩上私立學校,沒像加州居民那麼在乎學區。

目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售,其中有警衛的有642幢,價格在75萬以上的豪宅有282幢,這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。

西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個,其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高,有12幢求售,最貴的是1250萬,室內面積2萬平方呎,八臥、13個衛浴。

西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣,最貴的是1870萬,室內面積13255平方英呎,五臥、九個衛浴,每平方呎單價1411元,是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣,最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣,最貴的是350萬,同社區中有7幢是75萬以下,最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣,最貴的是1,200萬,室內面積1萬3489平方呎,六臥,八衛浴,每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣,價錢非常平民化,只有1幢是超過75萬,符合豪宅的定義。

東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch),要價1375萬,室內面積1萬7268平方呎,五臥,11個衛浴,每平方呎單價796,該社區共有17幢在賣,價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人,但在市場上求售的豪宅寥寥無幾,最貴的一幢是400萬,室內面積8400平方呎,每平方呎單價470。

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2013年10月1日 星期二

遺產免稅額調高 富人紛解除信託



解除信託時,要先將信託裡的資產再轉出來到個人名下,如果資產是銀行存款倒還單純,若是其它的資產,如經營的生意,則會很複雜。

張女士生財有道,積累了不少財富,她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日,最近開始進場投資,寫購買合約時,她要求加上子女的名字,她說是為了預防將來遺產稅的問題,經過諮詢後,她才知道,在今年聯邦遺產稅法修正後,她已經不需要再這樣操作了,因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。

2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬,2013年國會通過使其成為法規,並按每年通膨指數調整,2013年個人免稅額達到525萬,夫妻則1050萬,即個人遺產在525萬內,夫妻遺產在1050萬內,不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。

過去許多富人為了遺產節稅而設立信託,並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下,再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時,把夫妻財產分為二份,其中之一是「未亡人信託(Survivor's Trust,A信託)」,去世者的那份再分設兩個信託,一是取出和個人免稅額相等的金額,給「家屬信託(Family Bypass Trust,B信託)」,自然免稅,配偶如果是受託人,仍可支配;二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse's Trust)」,享受配偶繼承免稅的好處。 自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後,許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。

如果夫妻雙方都還在世,很容易可以取消這AB信託的設立,但如果夫妻有一方已去世就不能改變,除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承,及放棄多少,未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託,而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」,然後未亡人可再解除之。

此外,過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts,簡稱QPRTs)」,目的將自住的房子排除在遺產之外,即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅,父母還繼續住的話要付租金,等到有一天賣出時才須繳增值稅,此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後,不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低,因為房子的成本將按父母死亡,子女繼承時的市價來算。

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2013年9月21日 星期六

住鐵門社區屋 遠行較放心



鐵門社區比較安全。(吳維安提供)

許多人選擇退休後搬到拉斯維加斯,若擔心出門旅行時有人闖空門,不妨考慮買個有鐵門的社區(gated community)的房子,住起來會安心得多。這種社區不一定有警衛,通常住戶使用感應卡,另外在鐵門外有個對密碼的開關,啟動大鐵門,讓車子進出。這種房子在市面上數量多嗎?分布在哪裡呢?

目前在市面上求售的獨棟二手屋計有6448幢,其中1076幢是鐵門社區的房屋,約占1/6,價位有上百萬的,也有在30萬以下的。 而價位在30萬以下的有536幢,約占1/12,在100號區 (北拉斯維加斯)有144幢,在200號區(東北)有76幢,在300號區 (南)有23幢,在400號區 (西北)有109幢,在500號區(西南)有123幢,在600號區(東南)有51幢,其它區域有10幢,看來在北拉斯維加斯和西南區最多。

買鐵門社區的房屋,少不了要付社區管理費 (Home Owner Association Dues),這個費用一般是多少?鐵門社區以裏面的設備,像游泳池、保全和裏面房屋的價值,而有不同的收費,目前最貴的小區費是一棟在歐奇 (Oakey)和水牛大道 (Buffalo)附近,要價183萬的房子,每個月小區費是2250元。

在華人最愛的西南區,價位在30萬以下的獨棟二手屋,每月小區管理費超過200元的有五幢,其中最貴的是287元,要價22萬4900元,2127平方呎,在「西班牙小徑」(Spanish Trails)高爾夫球社區﹔每月小區管理費在100元以下的有95幢,分布在502號區的有三幢,503號區的有13幢,504號區的有13幢,505號區的有66幢,看來想著鐵門社區,小區費又不超過100元的房子,就是在偏遠的「山之邊」(Mountain Edge)與「南高地」(Southern Highland)了。

西南區有個公共高爾夫球社區「羅德家園」(Rhoads Homes),每月小區管理費是120元,隨著西南區不斷地的往南開發,相較於「山之邊」與「南高地」像在邊疆,「羅德家園」的位置則適中多了,且上下215環市公路又十分方便,值得投資﹔此外,離中國城最近的「傳燈園」(Lantern Gardens)是鐵門社區的新房子,價位在30萬上下,小區費70元一個月,亦頗值得投資。

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2013年9月16日 星期一

大戶荷包滿 將退出房市?



聯準會如停止量化寬鬆政策,貸款利息將上揚。大戶是否留在市場,將影響房市。(圖由內華達房地產公司提供)

如果您稍微留意房地產方面的新聞,您或許看到或聽說,過去兩年來,大戶進場,在全國各地購買拍賣房。他們不像一般的顧客,一棟一棟地買。他們是成千上萬棟地買。可是,最近有跡象顯示,他們又可能要飽食遠揚了。

大戶的作業方式是這樣的:他們先成立私人公司,用自己手上擁有的、已經是非常龐大的財富(多半是一些富有的夥伴籌措的資本),以公司或企業的名義在全國各地僱人,由這些人替他們物色和購買由於金融海嘯帶來的、價錢極低的房地產(絕大多數是法拍屋)。

其中許多房子非常破舊,需要僱人維修,維修好了他們就委託各地規模比較大的地產公司替他們出租。

租金當然就是收入,也就是業績。有了業績,他們就開始IPO,也就是把資產變換成股票上市,讓一般小投資者購買。

據網上資料顯示,可以舉出很多這一類已經上市的公司的例子。

American 4 Rent (NYSE:AMH),上市(IPO)時的起價是16元,該公司總共花了34億美元,購買了1萬9825個單位的房地產。

在上市之前,該公司從大的金融機構處收到12億美元。股票上市後,它又出售了價值7.06億美元的股票。 所以,基本上,它已經拿回了約三分之二的成本。

它手上仍然擁有可觀數量的股票,而這批股票依法可以在9月底以後賣出。目前不知道它會賣出多少,但相信它會慢慢脫手,避免不利地影響到股價。

類似的公司還有如Silver Bay Realty Trust(NYSE:SBY);American Residential Properties (NYSE:ARPI)。 據估計,這些公司大約購進市場上25%的房地產。

也就是說,過去一年多,房價普遍上漲,其原因並不只是美國經濟好轉,小老百姓開始買房子自己住,也不光是經紀人的小戶投資者一棟棟用現金買進。

有相當一部分是由於大戶進場。 目前面對的一個重要問題就是,這些大戶是最能夠精打細算,而聯準會主席柏南基表示,到明年初,聯準會很可能停止量化寬鬆政策,不再向房市注資。

這樣,利息肯定會上升。

到那時,這些大戶們會有什麼動作呢?如果他們開始退出房市,那麼,房價是否會趨穩,甚至稍跌呢? 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年9月8日 星期日



拉斯維加斯上市平房屋,約占市場求售屋的一成,圖為房地產協會的分區圖。(吳維安提供)

有些人喜歡住平房,即一層樓的房子,不用上下樓梯,進出方便。市場上掛牌求售的一層樓房子不少,但很多是銀髮族的退休者社區,或是很老舊。

一、拉斯維加斯有四個著名的退休者社區:1.在北沙漠林的太陽城 (Sun City),有68幢上市,最貴的84萬9000元,2988平方呎,1998年建;最便宜的15萬5000,1105平方呎,1990年建。2.在南沙漠林的錫安那 (Siena),市場上27幢求售,最貴的68萬9000,2921平方呎,2004年建;最便宜的20萬,1414平方呎,2001年建。3.在漢德森市安森社區的太陽城;有41幢在賣,最貴的129萬9000,3354平方呎,2001年建,最便宜的17萬9000,1142平方呎,2005年建。

4.同樣在漢德森市的麥當勞莊園 (McDonald Ranch),市場上有九幢房,最貴的49萬8000,2030平方呎,2000年建,最便宜的19萬,1277平方呎,2000年建。

二、對居住者有年齡限制的退休者社區,不允許年紀輕者長期造訪,一般華人喜歡三代同堂,住一層樓的房子,如果輸入房地產協會的互聯網MLS,搜房條件是室內面積至少2000平方呎,四臥,三浴,地至少3000平方呎,建於2000年之後,價格在30萬以內,一層樓,非退休者社區,結果只出來了91幢房子,其中MLS的100號區有54幢,200號區有八幢,300號區無,400號區14幢,500號區有八幢,600號區有三幢。

三、也有人不要那麼大的房子,一層樓適合老夫妻兩人住,孩子們過年過節時來訪,留個客房給他們住,將以上的搜房條件調整為三臥,兩浴,價格在20萬以內,結果就出來了422幢房子,其中MLS的100號區有184幢,200號區有38幢,300號區10幢,400號區18幢,而華人喜歡的500號區和600號區各有47幢和55幢。

以上一、二、三總共658幢(145+91+422),相較於目前市場上共有6112幢房子求售,市場僅約10%,其中地點適中的,就更少了。在北拉斯維加斯的阿麗安隄社區(Alianti)雖然偏遠,但近來也有不少華人青睞,目前有四幢在賣,最貴的31萬9000,1908平方呎,2004年建,最便宜的是21萬8500元,1570平方呎。

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2013年8月30日 星期五

賭城賣方市場現象逆轉


之前未搶到房子的買家不要氣餒,不久就可以有較多的新屋及二手屋可選擇了。(林秀華提供)

過去一年來,全美國的房價平均上揚12.1%,拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%,其次是舊金山的24.5%,再次是洛杉磯與鳳凰城的20%,房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%,華府的5.7%,與波士頓的6.7%。

房市專家們多預測未來的半年,拉斯維加斯的房價漲勢將減緩,首先是因為賣家們要價水漲船高,例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元,但上市求售的房子叫價多在20萬元以上,投資者開始覺得離譜而怯步了,這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲,自5月始上漲已超過1%,大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津,或因銀行估價無法通過而不能成交,總之,賣方市場的現象正開始逆轉。

過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍,而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足;目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋,其中4萬獨棟屋。一般人無法理解,為什麼空屋這麼多,買家卻要加價搶購?因為聯邦與州政府的行政干預,要求銀行的法拍須經過法院審核,法院積案如山,未繳房貸二、三年,仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛,他們就耗著等待奇蹟或轉機,這就造成空屋雖多,但未見其上市求售的原因。

根據Zillow的統計,拉斯維加斯約33萬件房貸中,溺水屋仍占48.4%,這比一年前的70%已改進不少,預期明年會降至41.3%,即有2萬3600個屋主可脫困,相較於全國23.8%,預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善,房價增高後,間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍,已累積了無以數計的影子庫存,將成為未來市場上的新房源:此外還有大建商準備進場推出大量新屋,例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案,地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。

上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑,因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場,就以貸款20萬為例,若按5月以前的利率來算,月付875元,但若按今天的利率來算,則須月付1025元,亦即買家的購買力降低,這自然會影響買氣;2013年至7月新屋共售出4264戶,中間成交價26萬6291元。

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2013年8月24日 星期六

買房 先看地產協會地圖



拉斯維加斯房地產協會的分區地圖。(吳維安提供)

投資者到拉斯維加斯買房子,必須要花點時間,研究和瞭解房地產協會所用的地圖(MLSArea Map),才能買到好房子。

基本上根據這區域圖,一條南北向的15號公路和東西向的查理斯頓大道將拉斯維加斯分為四大塊,首先從十字中心向東北和西北兩個方向延伸,成個三角形區域,在MLS地圖上歸納為100號區,也就是北拉斯維加斯市,北拉斯維加斯與寶德公路 (Border Highway)以東,為200號區,這是個以西裔工人階級為主的老舊區,但在落日山腳彎,也就是204區,有一片豪宅區﹔查理斯頓大道以南,寶德公路以西,15號公路以東,延思醉鋪的一塊長方形區,也是老城區,在地圖上為300號區,在查理斯大道以北,瑞丘(Rancho)以西的西北方是400號區,是藍領階級的新社區。

查理斯頓大道以南和15號公路以西的一大片,是華人常講的西南區,就是500號區﹔再來就是在地圖的東南角,漢德森市,被分為600號區﹔至於700號區的寶德市和800號區的外圍區域,因華人稀少,將不在本文章討論之中。 目前在MLS互聯網上,從100號區到600號區,一共有5303幢二手屋在賣。這些在賣的房子很多是老舊,車庫祗有一個,房間不夠和地太小,較不受投資人青睞。

一般投資者喜歡20萬以下,最少三臥,二浴及二車庫,居住面積1600平方呎以上,地最小是3000平方呎,及2000年以後蓋的房子,這些要求條件輸入電腦後,MLS互聯網上竟只出現329幢房子,100號區中有182幢;在200號區中有43幢,300號區中有11幢,和400號區中36幢。

西南的500號區中有48幢,在300幢中占14%,在全部的二手屋中占0.9%。在中國城旁的501區中是一幢也沒有符合那些基本條件的房子。靠沙漠林旁的502區有一幢,在熱帶雨林大道 (Tropicana)和215公路中的503號區有3幢,在215公路和藍寶石大道 (Blue Diamond)之間的504區有18幢,不過再往南有兩個新社區-山之邊 (Mountain Edge)和南高地社區 (Southern Highland)的505區,倒有26幢。 漢德森市的房源比西南區更緊張,祗有13幢符合基本條件。

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2013年8月17日 星期六

房地產熱賣與泡沫隱憂



「餘震」這本書說,2008年的泡沫是房地產泡沫,聯準會為打救泡沫爆炸,印發天量的鈔票,形成超級泡沫,這個泡沫遲早會爆炸,投資者要有憂患意識。 (水秉和提供)

7月底,5月份的統計資料公布,顯示5月份全國房地產價值比4月份增加了12.2%,可以說上升相當威猛,而拉斯維加斯更加不得了,比4月份的價值高出23.3%,居全國第二。這也反映在房地產經紀人的實際經驗中。例如,3月間內華達房地產公司賣掉的一棟新房子,7月間建造完成,正式轉手。同樣房型的價格已經增加了1萬5000元。還有,顧客買的時候,那塊在去年不要錢的地也要他付1萬元,而這沒列在價格單上,是所謂的隱形加價。總之,房價上漲得相當威猛。

這種漲勢到底會持續多久?沒有人能鐵口直斷。按照長期周期來看,目前的漲勢很可能會持續到2018至2019年,這是因為房地產的周期大約是18年,目前才走了上升期的一半。可是,必須強調,這次周期是否跟過去一樣長短,任誰也說不準。

尤其全球目前面對的是大圖景的不確定性。在日本,新上任不久的安倍首相推出龐大的量化寬鬆政策。 這雖然產生了立竿見影的功效,使日本第一季度的GDP增加了4.1%,但是,日本的國債高達GPD的2.4倍,寬鬆造成國債繼續飆升。一旦投資者對其經濟繼續挺進發生疑慮,則日本的泡沫就會爆炸,從而拖累全球經濟。

美國的泡沫小於日本,其赤字僅接近GPD,但是美國聯準會主席柏南克五年推出三次量化寬鬆的政策,使美國經濟也出現泡沫。好幾本預言其必然崩盤的書成為暢銷書,其中的一本,書名「Aftershock」(餘震)頗具代表性。

書中說,2000年的泡沫是互聯網泡沫,2008年的泡沫是房地產泡沫,為了打救這兩大泡沫爆炸後經濟可能產生的大蕭條,聯準會乃印發天量的鈔票,因此形成了「超級泡沫」,而這個超級泡沫遲早也會爆炸,其爆炸的後果則是嚴重的通貨膨脹,利率也會隨之飆升。當然,如果通脹達到上世紀80年代初的水平,即18%,利率高達20%。那麼,房地產肯定會面對另一次劫難。

所以,對投資者而言,一定要有憂患意識。當通脹從目前低於2%的水平升高的5%以上的時候,就應當考慮如何「去槓桿去化」了。 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年8月12日 星期一

投資買屋 先約好再看房



不是掛了電子鎖的房子就可隨時進去看。(吳維安提供)

外國投資者來拉斯維加斯買房子,往往對什麼房子可以隨時進去看,什麼房子要先約時間,感到不解,還有房子門前掛著求售牌子,為什麼不能敲門看能不能進去看,另外有房子求售牌子還在,卻說那房子已賣掉了,正在等銀行批准,又為什麼房地產經紀人拿個電子鎖就進去看房子,而外頭連個牌子都沒有。

在房產經紀所用的「MLS互聯網」上,將看房的情況分為四種。 第一是「隨時可看」(Keyany),經紀人祗要拿電子鎖就可開門帶客人進去看。

第二是「先打電話,再進去看」(keycall),這是要經紀人先打個電話通知對方,才可拿自己的電子鎖開門進去看。第三是「先約定時間,有人會開門讓你看」(Apptla或Apptown),這種房子門上多半沒有電子鎖,要對方經紀或是住戶幫忙開門。 不過許多賣方經紀也搞不清楚「先打電話(Keycall)」和「先約定時間(Apptla)」的分別。

有時明明是Keycall的房子,不是Apptown,打過了電話給對方經紀,或直接招呼,或留了話,但開門進去時,卻發現賣主一家人都在家,被轟了出來,原來是賣方經紀人在「MLS互聯網」上將看房種類給放錯了,不過不管是「先打電話」或是,「先約定時間」,房產經紀人都應該要和賣方經紀人充分溝通後才能帶客人進房,不可以看到門上有電子鎖就去開門,有時屋主設有警鈴,有時是不小心讓屋主的寵物跑出來。

還有些房子外圍特別掛了個牌子「不可隨便進入」(No Trans-Passing),這是警告如果有人隨便進入其領域,主人是有權利拿槍出來打人的。

第四就是「不給看」(No Show)。現在市場這麼熱,許多賣主很有把握,只看房子的外表也能賣得出去。

目前在市面上有4053幢房子在賣,其中「隨時可看」的有1211幢,占30%,「先打電話」的有534幢,占13%,「先約定時間」的有1936幢,占48%,「不給看」的有372幢,占9%。 所以市面上的房子不是每幢隨時都可以進去看的,想來拉斯維加斯買房子的投資客,應該好先找一個經紀人,除了過濾房源外,依看房的情況,一一打電話約訂好時間,再去看房子。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年8月3日 星期六

房地產周期 賭城呈漲勢



房地產周期曲線。 (水秉和提供)

就像整個經濟體有周期一樣,房地產也有周期,雖然兩者不一定同起同落。據專家考察,美國房地產周期一般是18年上下。不過,從1925年到1973年,大概是由於大蕭條之後又接著二戰,所以周期走了48年,而其後,1973年到1979年,又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外,從1818年起,美國一共有七個17年或18年的周期。

2008年至2011年,美國的房地產下降到谷底。在這之前,由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮,故意把利率壓到1%,長達三年,於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起,拉斯維加斯人口迅速增加,為全美增長最快的城市,所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候,拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是,下滑到谷底之後,俗語說,唯一的道路是往上走。過去一年,拉斯維加斯的地產飆升了近30%,也是全國最快。 我們知道,房地產受到幾個重要因素的影響,包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市,它主要依靠的是服務業。在谷底時,遊客陡降,需要的服務減少,失業人口陡增,經濟乃急速下滑,人口也不再增加。此時,儘管利率極低,其房地產業仍然欲振乏力。

可是,一旦經濟有了起色,遊客開始增加,失業率也隨之降低。這時,聯準會如果還繼續壓低利率,那麼它的空置率有所減少,投資者前來搶購,房價就有了生機。於是乎,新的周期開始運轉了。

假設這次的周期回到18年的正常規律,那麼,從谷底的中點2010年算起,上升期應當是九年,也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%,可是比起過去的6%-8%,仍然算是偏低。

在猛漲30%以後,它可能有一段調整和消化時期,不會漲個不停,但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉,好日子應當還會繼續。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線-702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年7月27日 星期六

MLS互聯網 分享二手屋資訊



「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊。(吳維安提供)

房地產經紀在幫客人找房子時主要是靠一個房源平台「MLS互聯網」(Multiple Listing Service),這個網站是給有經紀執照並加入MLS成為其會員者專用的,要用密碼才能進入。

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊,即幫賣方經紀打廣告將房子賣出,和幫買方經紀找到合乎其客戶要求條件的房子,並有已賣掉的紀錄可供出價時參考,這個網站像是個大資料庫,所有拉斯維加斯的經紀人的交易都紀錄在裡面。

常有客人打電話來問,有沒有賣不在「MLS互聯網」上的房子,但這在住家地產的領域裡是幾乎不可能的事,因為賣方多是希望盡早賣出房子,曝光率越高則拿到多個買家出價合同的機會則越高,也就越可能賣到較好的價錢。

也有客人打電話來,直接要求經紀人提供「MLS互聯網」的「密碼」,這是違規的事,經紀人協會也一再警告,這個密碼不可共享,因為有經紀人的「密碼」,網頁裡有許多正在過戶中的資料,也恐怕遭到篡改。

「MLS互聯網」在全國各城市都有,但彼此之間並不互通,有區域性和使用者的限制,在舊金山灣區,每個縣都有自己的「MLS互聯網」,必須參加所有九個縣的互聯網才能賣全灣區的房子,這樣的開銷是很大的。全國最大的「MLS互聯網」在南加州,會員就有7萬1000人,而拉斯維加斯這裡的互聯網有將近1萬個會員。

網路資訊的普及也改變了房地產經紀人傳統做生意的模式,許多投資者在網路上搜尋資料,到經紀的辦公室時,就將一疊房地產資料放在經紀人面前,要求去看那些房子,不過不幸的是,很多網路上資訊不是晚幾天,就是錯誤百出。目前只有Realtor.com和全美各地房地產互聯網訂有合作條約,但資料後者較詳細。

在網路上取得資訊很方便,但投資房地產是大事,不應草率作決定,然真有人只看過網上的資料,就下單買房子了,完全不去瞭解房子周圍的環境,和建築物的狀況,讓自己承擔風險。就如打仗也不能完全靠空軍,還需要地面部隊配合才行,所以買房一定要在當地找個資深、可靠的經紀人,作實地考察後,才能避免錯誤,而有成功的投資。

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2013年7月20日 星期六

賭城房價跌幅深 後勢看漲



拉斯維加斯各郵遞區中間房價六年跌幅圖。(內華達房地產公司提供)。

拉維加斯的中間房價經過五年的跌跌不休後,從2012年開始呈現全面性上揚,例如2012年已銷售二手屋的中間房價,全年平均比2011年上漲10.7%,2013年上半年又續漲約10%,很多投資者擔心已錯過進場時機,其實相較於六年前的房價高峰期,拉斯維加斯各郵區的累積跌幅依然還是超過50%,除了沙漠林(郵區89135、89138)與安森(89044、89052) 兩個高級住宅區之外,詳情請看附圖的「2006年到2012年各郵區中間房價跌幅圖」。

讀者可到本公司網站http://www.lvhome.com/下載「2011年到2012年各郵區中間房價漲幅圖」。 前五年房價受創郵區89052的漲幅為20.8%,其中間房價為23萬2000元;郵區89135的漲幅為18.3%,其中間房價為24萬3275元。 房價大幅上揚並非因為經濟復甦,而是因為賭城的二手屋房源供不應求。 例如去年一整年僅有5000多戶房屋被銀行回收(REO),相較於每個月平均約有4000戶的銷售量,只是杯水車薪。

其實賭城仍有19萬7000戶的溺水屋,其中有很多未繳房貸多年,但礙於限制銀行法拍之法令(Assembly Bill 284),或政府的其它政策,銀行仍不能或不願將其法拍收回。 本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年7月15日 星期一

投資房產 此時不買待何時?


去年年底,台灣一位女士電郵到我們辦公室,說在台灣讀到本公司林秀華女士寫的「良機入市」一書,所以想到拉斯維加斯投資,問是不是年底來好。我對她說,房源很緊,競購之下很多房子超過要價才能買得到,妳遠遠跑來卻不一定能買到房子,不如等到明年(即今年)才來,屆時房子的供應量可能增加。

結果,她今年4月間來了。一見面就問我,「現在房子有沒有多一點?」我頗尷尬,因為房子供應量不但沒有增加,反而是房價又比去年底漲了好幾個百分點。但既然來了,還是看看吧。我就帶她到各個好區看房子。她每看一間房子就問一次:「cap rate是多少?」粗算一下,都只有5%左右。她嘴巴裡念念有詞:「第一筆錢已經被人賺走了;第一筆錢已經被人賺走了。」

是的,在2010年的時候,大家都不敢來賺第一筆錢,因為怕賒本,雖然那時房價已經遠低於另外造房子的價錢。這當然也難怪,因為,據報導,空置的房子還有6萬間以上。可是,誰知道,經過聯邦政府和州政府頻頻使用行政手段之後,房市突然掉頭了。一掉頭,許多人開始感歎:「第一筆錢被人賺走了。」

聯準會主席柏南基第一次的量化寬鬆沒有能刺激房市,第二次的量化寬鬆也沒有能夠刺激房市,所以今年初他來第三次量化寬鬆,每個月印出850億美元鈔票。這還不說,其中一半指定是用來購買房產抵押債券。既然印出來的錢很多,利息就被它壓得很低,於是股市漲,房市也漲。這麼一來,「第一筆錢」,也就是從房市谷底爬升的30%,已經被哪些膽子大的投資者賺走了。可以說,易賺的錢(easy money)已經不在了。問題是,您願不願意下手賺第二筆錢?如果要,那我說,此時不買,更待何時?

那位台灣來的女士沒有從我這裏買到房子,因為她看到此地免費報的廣告,居然還有便宜房子可買。我建議她投資這種不好租又不好賣的區,一定得三思而後行。

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2013年7月13日 星期六

Lantern Gardens社區 推大家庭房



賭城Lantern Gardens社區,適合大家庭。(吳維安提供)

房災後拉斯維加斯的建商們紛紛開始興建新屋。他們知道新一波的買主與以往不同,必須蓋些不一樣的房子來吸引新顧客。現在的買主,以大家庭為主,以亞洲人為多數,他們喜歡三代同堂,傳統的美國房子,三臥兩浴不能滿足他們的需求。

傳統的房子小孩房間就在主臥旁,因為美國人的孩子在貝比時就睡一間單獨的臥房,半夜小孩哭跑過去方便點,而小孩進高中,在自己房間中玩樂器就會吵到爸媽了。再說許多亞洲人,小孩長大,結了婚生了下一代,還跟父母住在一起,如果臥房都在一堆,一家人生活就會不方便了。

建商藍那(Lenner)瞭解大家庭生活上的問題,特別設計一批房子給三代同堂的家庭,這些房子蓋在Lantern Gardens社區,離中國城很近。

房子有那些特別地方?首先臥房的門分散在房子不同區,不會吵到別人;再來大多數房子是兩個主臥室,其中一定有一個主臥在樓下,以方便年紀大的祖父母進出,有的設計做成獨立的小套房,裏面有小廚房,約幾個朋友打打小麻將,不會吵到其他人。不過因為建築法規,一個房子不能有兩個廚房,所以小套房中沒有爐子,祗有微波爐。

目前Lantern Gardens中有六套樣品屋開放參觀。第一套,喜可瑞(Hickory),3100平方呎,約35萬元,有樓下獨立小套房。第二套,斯普魯斯(Spruce),2334平方呎,約30萬,主臥室和客房在樓下,小孩房在二樓。

第三套,希達(Cedar),3375平方呎,約37萬,特色是主臥和客房在樓下,樓上的家庭間可改成第二個主人房。第四套,阿斯平(Aspen),2540平方呎,約30萬,也有兩個主臥室。第五套,奧克(Oak),4029平方呎,約50萬,一層樓建築有獨立小套房,特大廚房,適合三代同堂。

第六套,美波(Maple),4996平方呎,約56萬,二樓建築,大臥房,包括小套房單位,對大家庭最適用。

Lantern Gardens在6月初以抽籤方式推出七幢,到了37位買主,有兩幢被我的客人抽中,第二期將以競標的方式釋放11幢,預期將會有超過100人參加競標。

建商知道Lantern Gardens將會成為中國社區中的大熱門。正以最快的速度建造,可能不到年底就賣得差不多了,想要買新房,請快和吳維安聯絡。

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2013年6月29日 星期六

房地產復甦 產官學界樂觀



房地產經紀吳維安說,買新房子是跟潮流走。(吳維安提供)

內華達州的房地產市場走向如何?這是大家都關心的問題,6月20日,內華達州立大學(UNLV)邀請專家學者開了一次座談會,賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭,內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說:內華達州已復甦,建築業又回來了。

接著聯邦住房和都市發展部(HUD)的歐佛利亞巴斯高上台演說,她說:政府在過去幾年,拿出更嚴厲的法規來管理銀行,使未來的房市基礎更穩健。

內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家,他說,房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。

金融海嘯發生後,銀行不願放款,建商和買房子的人都借不到錢,市場當然垮了。

於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟,最重要的就是要增加市場上流通的錢,讓經濟活絡起來。

擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說,過去20幾年來美國房市經歷四個階段。 第一階段是「觀望期」,1990到2000年,這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。

第二階段是「警告期」,2000到2007年,這時期「次貸」大行其道。

從2001年祗有1萬4706件「次貸」案,激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」,發生在2007年到2012年,這時期房價爆跌,市場上有一半以上是「銀行屋」。

賭城現在進入第四階段「復甦」期,房價依然偏低,購買能力(Affordability)增高,但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了,按照統計,到美國投資房地產的外國人以加拿大最多,再來是英國人,中國人排名第九,而他們的首選城市都有拉斯維加斯。

目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」(Short Sale)的占有率都大幅下降,「銀行屋」為10.85%,「不足額還款銷售屋」為26.68%,「傳統銷售屋」是57.80%,而「建商新屋」是4.67%。

專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說,市場變化很快,過去五年新屋市場是漆黑一片,而現在又像火箭沖天,目前新屋的中間價為25萬4550元,在2012年祗有20萬分,一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了,畫好可建地 (lots)將愈來愈少,「生地」的價錢會繼續上漲,接下來就是房價也要跟著漲了。

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2013年6月22日 星期六

賭城大道 各國建築縮影



這是義大利佛羅倫斯(Florence)的Ponte Vecchio橋,上面小店林立,與拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)的Ravella旅館將房間蓋到橋上,是否有幾分神似?(林秀華提供)

欲了解西方的建築風格之沿革,最好親至歐洲各國一遊,參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今,建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來,只在拉斯維加斯大道一條街上,就可略覽到許多代表性的建築,令人嘆為觀止。

雖然這些建築大都不拘一格,是混合體,而建材更是大異其趣,古代用石材,拉斯維加斯用鋼筋水泥,但仍可依其外型設計的主要特色,舉幾個典型的建築物為例,至於室內則因為涉及功能性的設計,並不能一概而論。

1.凱撒宮 (Caesars Palace):仿古典羅馬 (Classical Rome,753BC-476CE),其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。

2.百樂宮 (Bellagio):仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance,1420-1550),其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。

3.威尼斯 (Venetian):仿哥德復古 (Gothic Revival,1800-1910),其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque,1600-1725),其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。

4.石中劍 (Excalibur):仿懷舊 (Nostalgia,1850-1914),其特點是童話城堡。

5.金字塔 (Luxor):仿埃及 (Ancient Egypt,3000BC-300BC)。

6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health):後近代的解構體 (Postmodern,1980晚期中的Deconstructionism,源於俄國)。

7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center):近代的藝術 (Modernism,1910-1940中的Art Deco,源於法國,紐約的帝國大廈為典型代表)。

8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York):展現城市的天際輪廓,是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主,到最近以從俄國發展出的後近代的結構體,也就是從西歐建築流行到東歐建築,加上金字塔的埃及建築,等「雲頂」(Genting)蓋好,很快的又將有中國建築的出現,拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

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2013年6月18日 星期二

無力還債 Short Sale獲准主因



地產經紀吳維安說,屋主申請「不足額還款銷售」被拒,主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

屋主申請「不足額還款銷售」(Short Sale)時,有50%機率會被銀行拒絕,主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」(Hardship)的條件。

因為房價大跌,造成溺水屋,許多屋主認為繼續付房貸划不來,就想棄屋,把虧損推給銀行去負責,做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客,隨便取銷屋主的債務,銀行需要看屋主個人的收支情況,是不是真的收入太少,開銷太大,入不敷出? 屋主必須提交兩年的報稅單,兩個月的銀行對帳單和陳情書(Hardship Letter)給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述,但銀行承辦者,每天要看幾十封這樣的陳情書,如果陳情書的敘述不能說服他們,陳情書可能就會被擱置,或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚,一般美國家庭沒有存錢的習慣,一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕,或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔,遇到這些不幸的事,而有「無力還債」(Insolvancy)的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時,其實就是在找「無力還債」的事實。

很多屋主銀行有存款,也還有工作收入,只因為投資出租的房屋跌價,就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手,一方面不繳付每月房貸的分期付款,一方面還繼續收取租金,這種情況會困擾銀行,使得審查的時間更長,而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時,千萬不要提交假資料給銀行,或隱藏銀行的存款,或短報收入,因為將來交易通過以後,如果銀行發現文件作假,仍有權利向屋主追索差額(D ficiency Judgement)。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友,因為就算銀行在審核時沒發現,但屋主簽了「發誓書」(ARM's Length Transaction),一旦作弊的情事被發現,由於涉及親戚朋友,將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法,但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全,又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前,一定要找有經驗的經紀人,將自己的財務狀況先審查一遍,才不會白花功夫與浪費時間。

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2013年6月8日 星期六

賭城溺水屋比例 顯著趨低



林秀華說,過去一年來房價大漲,失業率降,經濟改善,溺水不嚴重的屋主有望守得雲開見月。(林秀華提供)

由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案,用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金,及不足額還款銷售,光是內華達州就受益18.8億元,平均每戶9萬7000元,對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻;加上過去一年來,拉斯維加斯房源供不應求,使中間房價大漲約30%,因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。

根据Zillow的統計,2013年第一季拉斯維加斯有54.3%,計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋,相比於2012年第四季的59.2%,與2011年第四季的70.0%,Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。

但相較於2013年第一季全美國的25.4%,拉斯維加斯仍是差強人意。 溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別,例如北拉斯維加斯仍乏善可陳,郵區89030為74%,89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間,89101是72.0%,唯東北區89115的71.7%堪與媲美。

「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下,例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間,「安森」社區所在的89052是35.4%。

區域性差異主要的原因有三:一、無論自住或投資者,都喜歡有規畫的社區,以前房價高峰時,無法負擔有規畫社區裡的買家,在2008年房市崩盤後,如今終可如願以償,因此買氣特別高,造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。

二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期,這一區推出的新屋數量特別多,所以2008年房市崩盤後,此區被高價套牢的人相對較多,需要較長的時間調整基本盤。

三、郵區89011,包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響,其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手,使得該區的房市欲振乏力。

但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求,未來這種區域性的差距有望縮小。

此外,值得注意的是,房貸欠款超過房屋市值兩倍,屬於嚴重溺水的房屋,在拉斯維加斯有29.2%,計9萬7460戶,相較於全美的13.2%。

這些房屋積重難返,大部分將成為新房源,以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看,須整整兩年才消化得完。
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2013年6月1日 星期六

房屋溺水 屋主該如何逃生?



不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供)

有人說,作「不足額還貸銷售屋」(Short Sale)很不容易成功,銀行不批准,因為它想經由法拍,收回自己賣。

事實並非如此,銀行並不喜歡法拍或沒收房子,首先,法拍後如果還有人住在裡面,要趕人;收回房子後,要找專人維修、保養、接水、接電,付屋主協會會費等,銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外,法拍的手續繁瑣、費時、花錢,法拍一幢房子,光是法律方面的開銷,一幢房子就要3萬到5萬元。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」,現在銀行審核的條件越來越鬆,將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多,對銀行和溺水屋主而言,「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的? 一般美國人買房子多半是貸款,保守的人在自己的能力所及範圍內,有個30年固定利率的貸款,每月從薪水中付房貸分期付款,還有足夠的錢過日子,大膽的人,如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來,卻用浮動利率貸出20萬元來,買個無法負擔的房子,想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。

哪知道金融大海嘯來到,房價一直往下掉,不好賣,等到利率調整時,每個月的房貸分期付款(Mortgage)突然變成以前的兩、三倍,負擔不起,而硬要脫手賣出的話,所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時,許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍,加上房價又一直在掉,賣即賠本要貼錢,這時真可要把人逼瘋了。 通常人碰到這種情況形,情緒上會經過四個階段:生氣、抗拒、接受、處理。

一、生氣:在帳單不停的來到,討債公司不斷的打電話,和錢又付不出時,有些人會失去理性,破壞房子,或一走了之。

二、抗拒:過了這一階段,人們試圖尋找簡單快速的解決途徑,例如重新貸款,向親戚朋友告貸,或是買六合彩。但這並不切實可行,努力掙扎一陣子,還是沒得到幫助,有些人陷入抑鬱症(depression),和家人的關係也出了問題。

三、接受:屋主在經過很長的痛苦過程後,認清並接受事實,就當前的情況與專家討論各種可行的辦法:不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」,信用都會受損,但比法拍給人的觀感好太多了,且「不足額還貸銷售」越來越普遍。

四、處理:中國人常說長痛不如短痛,又說留得青山在,不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件,或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款,其中有很大部分溺水很嚴重,會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋,對買家而言都是好消息。

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2013年5月25日 星期六

不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

不足額還貸銷售屋交易過程長,但值得耐心等。(吳維安提供)。

外地來的投資者來拉維加斯炒房,大多青睞二手屋,因其價格往往低於造價,且地點優於建商新屋,不過現在市面上的銀行屋(REO)愈來愈少,而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多,雖然後者等待過戶的時間冗長,但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步,屋主仍擁有房子所有權,因此上市時,屋況多半良好,不像大多的銀行屋,歷經滄桑 (111天法拍程序),缺東少西,破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長,麻煩多,原因是:第一、銀行內部作業紛亂,一個案件在買賣雙方同意後,還要六到八個月才被批准,這麼長的時間中銀行到底在做什麼?主要是收集文件,一般是由低層的職員在處理,而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上,案子終結時必須要文件齊全,確定屋主無力還貸,出售的價格合理,案件多,人手少,每個人要處理的案件很多,工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候,等了好幾個月,最常遇到的就是銀行來封信說,案件被重新分配(Re-assigned),意思是原來處理的人辭職了,案件交給另一個人,也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗,根據統計,掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練,沒有專業認證(Certified Depressed Property Expert),多半的不足額還貸銷售交易,賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫,雖然賣方經紀也可以直接和銀行談,但其經驗往往不如第三者豐富,不熟悉程序與文件,如果第三者手上的案件很多,也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠,銀行審核後予以拒絕,按照統計,在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難(Hardship)的條件。因房貸高於售價,所差的金額,要銀行同意豁免原有的債務才行,銀行有權不同意買賣,或將來繼續追討欠款(Deficiency Judgment)。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中,買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程,但在過戶成功時,會有很高的成就感,投資者在買不足額還貸銷售屋時,需要具備一項很重要的條件,那就是「耐心」。

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2013年5月15日 星期三

投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象,日本與歐洲的經濟陷入泥沼,相形之下,美國還是比較安全,出租市場穩健,報酬率高,房價低,且升值潛力大。(林秀華提供)
華人在投資理財方面很積極,尤其偏好房地產,很多都是經驗豐富的投資者,他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據,了解相關的稅務問題,知道要投資什麼樣的物業,何時進場或退場,不坐等升值,最重要的還是要能有租金收入,在房市易動時,才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金,因為它是不下蛋的雞」,道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則,就是要做最壞的打算,支出能夠在控制範圍內,不要有一個承擔不起的大風險,也就是說,至少房租跟房價的比例要合理。

一般的算法很簡單,就是把一年的房租除以房價,如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例,就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元,如果租1200元,那一年就有1萬4400元毛收入,減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費,得到淨收入是1萬1000元,那1萬1000元除以15萬的話,就有7.5%左右,現在在美國的房屋貸款利率約是4%,把錢放在銀行的利息也只有1%,這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉,即一年12個月裏,至少要有11個月有租金收入,故房客也要經過信用審查才行。

拉斯維加斯2003年到2008年,房價一翻兩、三倍,突然暴發後,一般人都會追進,常常超過自己的能力再繼續投資,比如說本來的資本很低,當房價增值了以後就有淨值,拿這淨值再去跟銀行融資,然後又去投資別的房子,卻忘記上漲以前的房價是15萬元,每個月可以收到1100元的租金,而房價漲到45萬了,還是只能租1200元,那每個月要貼多少錢,才夠付貸款,是不是貼得起? 歷史會重演,人類一直在犯同樣的錯誤,經濟也是一直在循環,從蕭條,轉復甦,轉繁榮,轉衰退,然後再蕭條,只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是,萬變不離其宗,最重要的是投資者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟著大家走,有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時,市場會被高估,這個時候你要懷有一顆恐懼之心;當別人都悲觀,不敢買入,這時價格被嚴重低估,你反而要大膽貪婪,逢低買入」。

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2013年5月11日 星期六

買屋找經紀 勿墜入迷思



投資買房,要謹慎找經紀,經紀人是投資者的朋友。(吳維安提供)

現在華人大批湧入,將房地產市場炒得的沸沸揚揚,如何找個好經紀就成了個很重要的話題。

房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀,他們各司所職,各有所長,有人是非常好的買方經紀,手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細,就像美式足球,球員們就要分進攻的和防守的,會防守,沒得過分的不代表他是個不好的球員。

有人說,要注意社區中插牌在賣的經紀名字,名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說,貨比三家不吃虧,找兩、三個經紀人面談,就像應聘職員一樣,但是如果面談太多人,就變成浪費大家的時間,和不尊重人的局面,例如在面談時,如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢,賣了多少幢房子,是不是又觸及隱私權的問題。 有的經紀人很注重服務品質及風評,不是以量取勝,一年賣多少房子和他的能力無關。

此外,拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事,他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素,只是他在半退休的狀態,業績不是那麼亮麗。

有人說,找經紀就要找大牌,來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀(Agent)和老闆(Broker)的關係,因為他們認為大牌就是老闆,其實在公司中經紀都是經過考試認證,有資格買賣房地產。

一般中國來的買主,對美國的經紀人制度不太瞭解,有人抱著找小姐的心態,挑瘦撿肥,有人把經紀當司機和扛工,到機場接客,旅館搬行李,都認為理所當然。

更有人找經紀看了好多房子,跑了好多路,最後簽約時又找了另一個經紀,因為不必帶看的經紀同意給回扣,被發現後,會造成經紀人之間的糾紛。

總而言之,在找經紀時,要知道一個經紀人的業績不代表他的能力,那麼什麼才重要?我想,那應該是「誠信」,而這個東西是很難量出來,只有多和本地的朋友打聽﹔同樣,買主也要向經紀人表現出誠信,把財力證明、法律文件都準備好,再去找經紀人看房子,尊重經紀人的時間。

在買房子的過程中,經紀人是投資者的朋友,也是軍師,找到個好經紀會找到個好房產,同時也會有個愉快順利的經驗。

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2013年5月4日 星期六

外國客投資 先找稅務專家


這幾年台北、溫哥華、上海的房地產狂飆,漲到業主們開始擔心泡沫化的問題,於是心生轉移資金到美國市場的念頭,這些外國的投資者紛紛來到美國各大城市考察房市,賭城拉斯維加斯也是必到之處,他們常問的問題是:

1.出售時會不會被代扣預繳?國稅局對外國人在這項目上,訂有代扣預繳的法規(FIRPTA),要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」,在給付外國人售屋所得之前,不管有利潤或虧損,須先代扣10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。除非:

A.買家簽一聲明書 (affidavit),表明其購屋為自住目的,且買價低於30萬元。自住的定義是:未來兩年內,家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」,即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目,因為並未將現金兌出,予以暫時延遲繳交「資本利得稅」,等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B,向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate),在90天內國稅局會回覆准或不准。

2.要不要設立一個公司來擁有物業?

A.公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產,但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉,因為後者被追訴債務的機率很低,也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),S公司的收入由股東個人直接承接,可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅,外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC),LLC可以選擇以個人身分來報稅,而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處,即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange),如果不作交換延稅,也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

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2013年4月27日 星期六

太陽能新屋 買房新選擇



新房子用太陽能,建商帶領新潮流。(照片由吳維安提供)

現在的房子使用太陽能的方法主要分為主動太陽能系統(Active Solar System),和被動太陽能系統(Passive Solar System)。

主動太陽能系統是用電子設備或機械設備將太陽能收集起來,轉換成電力或熱水。

被動太陽能系統是建築師在設計房子時,考慮到窗子的坐向位置,玻璃種類,隔熱裝置,吸熱的建材,和庭院樹木形成的陰影。

被動太陽能系統非常重視房子的坐向、地點和太陽光經過的路線。 房子朝南的一面,如果窗子多而大,屋內就會明亮暖和﹔但在夏天,太陽光大,屋內又會太熱了,通常太陽在夏天比較高、角度大,光線進房子不會一路曬到底,而冬天時,太陽光角度低,可以深入房子內,所以一般房子向南的一面,屋簷要深,窗外要種綠葉類的樹,在夏天時,太陽光會被屋簷和樹擋住,在冬天時,太陽可通過落光葉子的樹,斜斜的照進房子。

在拉斯維加斯買新房子,不可忽略建築師在「被動太陽能系統」上的設計,一般的樣品屋都是蓋在最理想的地點上,房內光線夠,冬暖夏涼,如果選的地點在樣品屋的對面,原來朝南的主要窗子變成向北,那就可能達到反效果:如果主要的窗子都是向西,那就更糟糕,到了夏天,房子可能像個「烤麵包機」。所以買新房子選地點是個大學問。

最近建商「普替」(Pulte),在沙漠林(Summerlin)蓋了一批新房,使用到兩種太陽能系統,每種房子上都有太陽能板,可以發電,用不完的還可以賣回給電力公司,而在被動太陽能方面,每幢房子都有省水、省電,與防止冷熱氣流失的設計。

例如其中的Villa Trieste社區一共有四種樣品屋,室內面積從1487平方呎到1960平方呎,基本價格從25萬5000元起始,此社區共有185塊地,建商一次推出三幢到四幢,目前祗剩不到20塊還沒賣出。

想要購買使用太陽能發電,省水、省能源的新房子,歡迎隨時來電諮詢,並讓我帶你去看所謂綠色建築的社區。

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2013年4月20日 星期六

城中區復甦 投資好標的



Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶,人氣極旺,圖為慶祝中國年的影音秀。(記者馮鳴台提供

4月29日,中國的國寶級音樂家郎朗將在城中區的史密斯音樂中心演奏。為什麼朗朗、馬友友以及其他世界一流的音樂家和交響樂團,如克利夫蘭交響樂團和以色列交響樂團等,惠然肯來,到我們這個以下里巴人的娛樂節目吸引遊客的地方來呢?那是因為拉斯維加斯終於有了一個值得他們一顯身手的地方。史密斯中心去年騰空出世不但是賭城大事,更是下城區復甦的最好證據。

郎朗前不久在華府連續演奏四天,天天座無虛席。4月底在此地演奏完畢,他將到洛杉磯的迪士尼音樂廳連續演奏四天,哪四天也是一票難求。可以說,經過前任市長古特曼的苦心經營,雖然受到金融海嘯的重創,拉斯維加斯,尤其是它的城中區,不但是在復甦,並且正在步入一個新的階段,而這個新階段依靠的主要是一位華裔青年資本家。

我們本地人都知道謝家華(湯尼‧謝)的傳奇故事。以網上賣鞋起家,這位Zappos公司的創始人同意將公司賣給Amazon,因此一夜之間成為億萬富翁,並且自己繼續擔任CEO。他,就像蓋茲等一些新一代的企業家一樣,把錢財當作一個替社會服務的工具,決定將原來設在韓德森的總部遷到拉斯維加斯的城中區的原市政府大樓,並且拿出3億5000萬,設立了城中區項目,專門為了發展城中區。最近,這個項目購買了一家在市府大樓對街的賭場以及附近的許多破舊的廉價汽車旅店和店面等,引起本地報紙的大篇幅報導。這個項目並向許多具有創意的小企業提供種子基金,鼓勵年輕人來此創業。這些活動毫無疑問會為城中區帶來動力,促進賭城向其他領域發展。

在談到城中區的時候,許多本地人都仍然心懷疑懼,總以為那是一塊被酒鬼、流浪漢、毒販子和阻街女郎占據的地方。但是,如果他們晚上去逛一下,Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶,熙熙攘攘,人氣旺盛。

不過,由於金融海嘯的打擊,原來計畫的好幾個建造公寓大樓的項目被擱置,所以城中區只有三棟康斗大樓,它們分別是Juhl Lofts, Newport Lofts和Soho Lofts。展望將來,這顯然遠遠不足。所以說,可能是個不錯的投資機會。
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2013年4月13日 星期六

蟄伏5年 賭城建築業復甦

2013-4-13

最近陸客把美國各大城市的房地產市場炒得沸沸揚揚,賭城也是目標之一,除了房價相對便宜,出租回報率高,租賃糾紛少之外,投資者更看到賭城的建築業,經過五年的蟄伏期,許多停滯的工程又開始起動。建設復甦,帶動各行各業發展,賭城將重現欣欣向榮的景象。

首先是馬來西亞的雲頂集團 (Genting Group)剛以3億5000萬元低價購得博弈集團占地87畝的爛尾樓弈聚廊(Echelon),宣布將再投入70億元,以完成建造3500房間的大型賭場旅館,給許久未有大開發案的賭城再次注入發展契機。

其次是對面的楓丹白露 (Fontainebleau)爛尾樓,新的投資者尚未決定是否拆掉重新設計建造或僅作改建,它現在的玻璃外牆建築成本不菲,據說拆掉後還可使用在新建築上。

附近的老賭場旅館撒哈拉 (Sahara)則正在加緊改建中,即將以SLS Las Vegas的新名與新面貌推出。

思醉鋪 (Strip)中間的一段有凱撒宮 (Caesars)耗資5億5000萬元,20萬平方呎的林格娛樂區 (Linq project)。 思醉鋪 (Strip)的南端有以內華達州立大學 (UNLV)旅館學院院長施奈德 (Snyder)發起的超大型球場,或米高梅(MGM)循其模式,與之競建的2萬人座的球場。

沙漠林 (Summerlin)的全城最大購物中心也復工了,預期於2014年開幕,梅西百貨公司 ( Macy's)是其旗艦店之一。

去年賭城的觀光客人數有3970萬人次,雖然內華達州目前的失業率仍高達9.7%,卻是2012年全美失業率降幅最大的州,拉斯維加斯也是2012年全美人口成長最快排行第六的大城市。

賭城2013年3月的二手獨棟屋的成交量是3642戶,中間價格為16萬1000元,相較於一年前的4388戶與12萬3000元,房價漲幅為30.9%﹔也比上個月的15萬元漲7.3%。

然而拉斯維加斯有59%的房貸仍處於溺水狀況,居全美30個大都會榜首,專家們認為,2017年房市方可望達到2007年之前的水平。

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2013年4月6日 星期六

綠色建築 節能5大特色



房子的隔熱是釘在屋頂下、天花板上。(照片由吳維安提供)

現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞,綠色建築到底是怎麼回事?綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物(Sustainable Architecture),因為地球上可用的天然資源愈來愈少,而建築物正是耗費主要天然資源:水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球,保護環境,綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。

一般的綠色建築有五大特色,第一是房子要小,房子大就會浪費能源,所以建商們都把房子愈蓋愈小,為的是符合國家政策,所以市場上小型房子會愈來愈多。

第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子,並考慮房子的坐向,讓陽光進入房子,和利用吸熱的建材。

第三是房子要省水,屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計,屋外植物也要以不費水為選擇。

第四是要少用石油,多多利用風力、水力和太陽能。

第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料,減少運輸上的能源浪費,也要大量用天然建材,像是泥巴、玻璃,竹子和紙頭,同時也可用回收的建材。

建商蓋綠色房子,首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了,而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐,再來是屋內用的電燈都用省電電燈,水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚,以前就是放在天花板上,而現在是釘在屋頂下,所以閣樓也在保溫區中,在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑,防止屋內冷暖氣走失。

窗子也是用低穿越度(Low E)的玻璃,傳統玻璃可讓75%的光線穿過,同時也讓71%的太陽熱穿過,但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過,只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」(Pulte)蓋的一批樣品房中,有示範一些省能源的樣品,例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後,手放上去會感到燙手,但低穿越度的玻璃,手放上去卻一點都不熱。

拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築,看來在「銀行屋」熱浪潮後,買新房子不光是因為二手屋缺貨,且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。

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2013年3月30日 星期六

住屋三害 發黴、白蟻和老鼠

住在拉斯維加斯,住房可能面對三害:發黴(Mold),白蟻(Termite),和老鼠(Rat)。

現在的房子,為了減少室內暖氣或冷氣的流失,建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物,結果室內的濕氣增加,不容易乾,就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方,黴菌是一種生物,需要潮濕和溫暖的環境生長,木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板,而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙,這是用木漿做出的,潮濕以後,正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中,會進入冬眠,有時過了多年,但祗要有水,它又活了過來,黴菌像一般的植物,繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去,而動物吸入後會導致呼吸器官生病,有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時,常常看到許多空著的房子,因為有水管破裂的問題,室內長滿了長長的像毛一樣的黴,許多客人不知黴菌的厲害,門一開就往裏面衝,經紀人應制止他們進入,以免危害他們的健康。

有黴菌的房子,輕微的可用漂白水洗一洗,嚴重的得把有感染的石膏板拆去,讓牆後的木頭乾後,再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人,以前拉斯維加斯是沙漠氣候,非常乾燥,沒有白蟻的問題,現在因為地球暖化,雨越下越多,拉斯維加斯也因為人口與樹木增加,比以前濕多了,房屋檢查專家Stivale Craig建議說,購買老房子時,最好做白蟻檢查,以防萬一。

此外,買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題,令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內,主要是房子旁邊有大樹,老鼠沿著樹幹爬上屋頂,而天花板上的閣樓就成了牠們的家,所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害,白蟻可透過房屋檢查來避免,偶而開窗讓房子通風就不易長黴,修剪樹木可防範老鼠,若問題還是發生了,之後也是可以修正解決。

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2013年3月23日 星期六

投機者標購住家協會法拍權

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動,拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸,平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預,要法拍積欠會費的房屋較容易。

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」,提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利,通過討債公司 (collection agent),轉賣給第三者,後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元,貸款14萬元,但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人,償還住家協會1萬元,還貸14萬元,屋主本來有淨值乃化為烏有,遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式,投機者想出另一種圖利管道,即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利,且對象是溺水屋,很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費,投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title),再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間,將房屋出租以圖利,直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止,由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款,每月收租金,很容易就有利潤。
根據內華達州的法律,住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費,以每月會費100元計,最多是2800元,但過去兩年來,標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間,房貸違的時間越短越值錢。

例如成本是6000元,每月收租1200元,出租五個月就可打平,多租多賺,當然個中的風險也不小,如果發現銀行的法拍來得比預期快,也可能與銀行談不足額還款銷售,來拖延時間。

--本文由內華達房地產公司 林秀華 提供

2013年3月17日 星期日

住賭城不缺水 安啦!

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題,但是有「質」的問題。(圖:吳維安提供)

很多人想搬來拉斯維加斯住,但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水"」的問題。 其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用,這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖,胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電,由於拉斯維加斯就在附近,享有優先使用權,除了電費特低之外,短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。 此外,多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告,提出十個方案,其中最簡單容易做的就是:在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井,再用管子將水運到拉斯維加斯,這個北水南調的計畫,可以解決將來拉斯維加斯供水問題。

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題,但是有「質」的問題,密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源,也是唯一的排放污水的地方,水中含菌量過高,自來水廠必須放入大量的氯去殺菌,所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。

再來是礦物質含量太高,平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面,舊金山的水祗有半顆,而西雅圖水的鈣含量是零。

自來水中鈣太多,在水龍頭四周容易形成白白的礦物質,沉澱在熱水爐底下,三年下來可積成一吋那麼厚,到時瓦斯在底下燒,而水就怎樣也燒不熱,所以一定要裝軟水機,將鈣中和,不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。

所以家中自來水的「鈣」沒有了,但卻變鹹了,喝多了會傷腎,所以最好在廚房裏裝個凈水器,作為家中飲用水的來源。 有朋友問:如果水中有那麼多鈣,是不是喝自來水就好了,不必吃鈣片補身體了,家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質,不能被身體吸收,喝多了,反而會像熱水爐一樣,也就是鈣將沉積在體內,時間久後,照X光,還會看到身體中有一層白白的鈣。 想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題,只要家中裝了凈水器,就可安心享用健康的飲用水。

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2013年3月16日 星期六

非溺水屋當道 因人為操作

非溺水屋當道 因人為操作

2012年3月,拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋,42%是「不足額還款銷售屋」,41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」;目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋,只有15%是「不足額還款銷售屋」,剩下的74%是「非溺水屋」,換句話說,「不足額還款銷售屋」的高潮過了,現在是74%的「非溺水屋」當道,為什麼會有這種現象?

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」,被投資者以現金低價買進,再上市轉售求利,此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後,採取的最佳穩定房價策略,即運用轉手的力量,把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者,因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售,所以賣主中若以轉售求利者占多數的話,房價就不會再往下挫,對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休,因為拜AB284之賜,許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸,銀行要法拍房子並不容易,故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢?目前拉斯維加斯有5萬戶空屋,有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸,平均是兩年未付房貸,有人算過,若每戶每月的房貸付款為1250元,乘以8萬戶,等於1億元,即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場,難怪AB284通過後90天,零售業就成長了13%,比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶,據以往每年銷售量約500萬戶,不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶,約20萬戶溺水屋中的一半,屬溺水程度嚴重的,據以往每年銷售量約5萬戶,則須兩年才清得完,事實上不應有房源不足的問題。此外,拉斯維加斯今年2月份的法拍數量,躍居17個月來的新高,竟比一年前增加了三倍多,因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍,如繼續釋出累積案例,預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低,許多投資人為了取得合理的報酬率,只有把錢投往股市或房市,所以股市必漲,以前房市是帶動經濟成長的火車頭,2008年成為金融風暴的罪魁禍首,之後是拖延美國經濟復甦的包袱,現在房市已有起色,但價格會不會維持,端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡,而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

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2013年3月9日 星期六

木建築屋齡長 安全可靠



美國房子都是木結構。(照片由吳維安提供)

木頭主要是做內牆和屋頂的結構,為了防止結構變形,外牆有時會釘上一層三夾板,在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片(Shingle)釘上去,不過在拉斯維加斯,因為氣候的關係,外牆都塗上三合土(Stucco),屋頂多用西班牙瓦。

蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭,長度從八呎到十幾呎都有,跨度大的地方,會用到尺寸更大的木材,但因為天然大樹愈來愈少,所以都用膠合成(Glulam)或結構組成(Scl)的木頭做大樑。

在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時,含水量很高,必須經過乾燥手續,經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。

建材的品質主要靠兩個標準來管制,木材濕度含量(MC)和木材水分飽和度,這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%,木材水分飽和度如果大過標準,木頭就容易腐壞或長黴,木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章,如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章,一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。

蓋房子如何讓木材保持乾燥,是建築設計上的重要課題,一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙,擋住雨水,而房子內部因為溫度的差別,及用水多的浴室和廚房,因其空氣中的濕度高,在內牆有時會自然積水,在建造時,如何讓內牆自然通風乾燥,是很重要的事。

木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化,但在建造後,暴露在空氣中漸漸乾燥,直到標準而穩定,所以新房子有時自己會發出聲音,那是因為木材在乾燥,那不是大問題,又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開,補一補就好了。

為了符合節約能源的規定,現在的房屋建商,會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板,再加上一層不透風的塑料,以至屋內濕氣蒸發不出去,可能長黴,所以房子要經常把窗子打開,透透氣,而容易積水的浴室、廚房和洗衣間,要注意有沒有裂縫,水會不會漏到內牆,造成木頭的腐壞。

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2013年3月3日 星期日

「不足額還款銷售」 暗藏舞弊


Mar• 03•12

眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。
原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

2013年3月2日 星期六

木建築屋齡長 安全可靠



美國房子都是木結構。(吳維安提供)

許多從台灣來美國買房子的客人,發現兩地建築最大的差異是建材,台灣都是鋼筋水泥的建築物,而美國都是木造房子,台灣來的買家都有這個疑惑:木造房子結不結實,壽命多久?

在美國除了高層建築是鋼筋水泥,大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎,有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大,韌性強,容易搬運,方便施工,而且美觀。

木結構可蓋多高?目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構,在瑞典有幢八層的木結構,在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓,不過美國因為建築法規的限制,最高只能蓋到五層。

木結構的壽命長不長?明尼蘇達大學做過一項調查,發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡,有63%的木結構建築物的年齡超過75年,水泥建築有超過一半的年齡不到50年,而鋼結構的建築有80%不到25年,所以木結構真的很耐久。

一般房子都有個水泥地基,木結構再蓋在上面,按照建築法規,水泥地基最低點必須在凍土層以下,東部的凍土層是在表土的八呎以下,所以蓋房子時挖到那麼深,無形中就多出間地下室,在北加州凍土層在表土兩呎以下,所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝,倒上水泥,再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上,而拉斯維加斯這裡,因為凍土層是零,加上沙石的土質,蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基,再把木頭架在上面。

木材用在房子結構上都有一定的規格,木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求,建造師按照這些標準設計出房子,堅固可靠,用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起,在房子角上都釘有鐵片鋼條,以加強防震防風的效果,另外設計上也考慮防火防災,雖無法讓房子完全不著火,但會讓人有足夠的時間逃出去,

木結構的建築好處多,而建築法規嚴格,建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣,不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年2月24日 星期日

「教占領無人屋」 賭城歪風 貪小失大

Feb• 24•12

「相對占有」的意義是:原業主荒置物業不用,而占領者使用之,並代繳了多年的地價稅,產權將歸給占領者。

房市泡沫後的拉斯維加斯頻傳怪聞,最近有一個地產演講會,標題是「如何免費取得一幢房子」。課程內容的主要重點是如何找到屋主走人,而貸款銀行也因文件不足,無法法拍收回的房子,如何到政府去申報「相對占有聲明」(Adverse Possession Affidavit),和如何成功占領該房子等。

話說在2011年7月,正在銀行沒收房子最高潮時,在德州的羅賓遜先生找到一幢被人放棄的房子,花了16元到政府去申報「相對占有聲明」,便成功地占領了這個價值33萬的房子,到今天,他仍住在裡面,鄰居找了警察趕他走,但因他有「相對占有聲明」,警察也拿他沒辦法。他的故事上了CNN,先是有人拿1萬元去跟他學習如何免費取得一幢房子,而現在這些學會的人也來到拉斯維加斯教授這個方法,只要收2000元。

在課堂上有幾位華人同胞很興奮地交了學費,希望能不花錢就擁有房子,事實上這些人對美國法律一知半解,被這些似是而非的「淘金術」迷惑了。

「相對占有」是個很古老的法律,在西部時代,因為地圖畫得不準確,一些牧場之間的界線重疊,政府只能承認現況,化解糾紛。地上有放牧的或有農作物的就歸給新地主,後來「相對占有」演變成另一種意義,原業主荒置物業不用,還忘了繳地價稅,而占領者使用之,並代繳了多年的地價稅,最後產權將歸給占領者。

在德州的羅賓遜從房子後面打破窗子進入房子,在成功申請到「相對占有」後就正式住進去,其內的家具和私人用品也一併收管使用,其實目前他還未取得「所有權」,因為德州的法律是必須占領十年,他才能有「產權」,不過他運氣很好,這房子的主人在放棄房子後就失蹤了,而原來貸款的銀行也破產了,雖然被美國銀行收購,但是貸款文件不見了,美國銀行找不到相關文件,所以也無法沒收。

在內華達,「相對占有」要成功占領五年,這當中如果地主回來,就會前功盡棄,而且須公開(惡意占領),並且有繳付地產稅和水電費的紀錄,最重要的是這房子必須是真的被房主放棄,但如有貸款,銀行必會回來法拍,占有者在「惡意占領」期間,隨時可能會被銀行趕出去。

「相對占有」有其風險,因為不是一種正當的手段,看到這麼多華人願意花2000元去學這種旁門左道,也只有感嘆拉斯維加斯歪風不斷,處處誘人為金錢不擇手段,除了地產界違約事太多,罔顧誠信,更有人趁機行騙,唬弄無知又貪心的人,偷雞不成蝕把米的故事就在這小城不斷重演。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-24-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

2013年2月23日 星期六

賭城房市百態 矛盾難解

想進場撿便宜的購房者憂心忡忡,問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成,會不會繼續追高?2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋,占總房貸數的59.2%,其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半,這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋?很多人更不解,拉斯維加斯的溺水屋這麼多,怎麼會買不到房子?

不錯,拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景,以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。

實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求,有些經紀人為了不使眾多的投資者失望,帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋,但條件是修好後不能自己持有,必須再上市轉售,結果一年下來操作這種翻賣三至四次,因為2012年房價不斷水漲船高,年投資報酬率均超過三成還要多。

以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例,她投入11萬5000元,包括房價與整修成本,原來預定修好後可求售14萬元,但三個月後因房價已漲,竟以16萬元成交過戶,扣除手續費用等,與此整修集團均分利潤,蘇女士個人淨得1萬4000元,也就是說三個月的投資報酬率是12%。

實例二﹕費先生是一名學校教師,他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款,他苦等房市回春,但已過了四、五年,房價仍遠低於房貸,日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子,揹負30萬的貸款十幾年,於是開始不付房貸,當別人批評他的行為違約,不守誠信時,他卻回答說這純屬商業考量,無關道德。

實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利,這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋,例如先向銀行貸款買一棟新房,申請新的信用卡,停止付溺水屋的房貸,把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來,和銀行談不足額還貸銷售,或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure),或任銀行法拍,以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。

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2013年2月15日 星期五

修正AB284 無法大量增房源

由於2011年底內華達州政府的AB 284法令,銀行法拍違約的房貸受到限制,造成一時房源緊絀,最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令,認為其嚴重阻礙房市的自然流暢,但其實目前AB 284法令對房市的影響,遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。

因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案,其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用,30億元指定協助溺水屋的重新貸款,即銀行的不足額還貸銷售個案,及溺水屋重貸調降本金個案,都可以得到政府的補貼,唯獨法拍得不到政府的補助,所以除非此房貸有貸款保險,否則銀行多不願走上法拍一途,轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。

有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款,仍然擁有房屋的產權,而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套,不足額還貸銷售現在變成市場的主流,又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月,所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約,但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶,而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。

此外,拉斯維加斯一有二手屋上市,立刻有十數個買家搶購,導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元,上揚了27%,二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元,上揚36%。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%,只有4萬9657戶,反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶,增加42%,很明顯地乃是因為二手屋供不應求,相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整),二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。

2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%,內華達州的房貸違約率是10.45%,排名全美第二高,僅次於佛羅里達州的12.47%,全美平均房貸違約率為5.19%,而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值,雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長,但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。

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2013年2月9日 星期六

半畝莊園 西部風光濃



半畝農莊西部風味。(吳維安提供)

拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣,祗有29幢在50萬元以下,最貴的是985萬元,房子面面積2萬5000平方呎,地4萬5000平方呎,1993年蓋,12臥,15浴,五車庫,最便宜的25萬元,居住面積1832平方呎,地4萬平方呎,1978年建,三臥,兩浴,零車庫;東南邊的漢德森市有62幢在賣,50萬元以下的祗有八幢,最貴的是1199萬元,居住面積9655平方呎,地5萬平方呎,2001年蓋,七臥,九浴,六車庫,最便宜的23萬元,面積1933平方呎,地2萬3000平方呎,1990年蓋,四臥,三浴,兩車庫。

半畝莊園在房地產投資中是特別的項目,因為在拉斯維加斯都市發展過程,建商將收購來的田園用地,切割成更小的單位,蓋的房子更密集,所以半畝莊園用地愈來愈少,在市場上成了限量供應,有升值的潛力。

一個賣價20萬的半畝莊園,如鄰居是百萬豪宅,那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣,半畝莊園地區的房子,彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修,膠面的屋頂,換成西班牙瓦,廚房浴室換新櫃子,裝上石頭檯面和瓷磚地面,用上新的爐子、冰箱,院子中除去雜草,鋪上石子,馬上就身價百倍,可和旁邊的百萬豪宅比美。

買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池,一般每五年要抽一次,如改變成商業用途,譬如老人院,因為用量增加了,就必須多抽幾次,否則滿出來就麻煩大了,當然也可以接上附近已做好的下水道,不過房主得自己負擔連接的工程費,費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管,廚房的爐子和熱水是用220V的電。

買半畝莊園如改變使用,要經過公聽和計畫部門的批准,例如要在後院加建獨立客房,裏面不能蓋廚房,如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區,就不可再分割或改變用途。

住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠,不易受到左鄰右舍的打擾,在後院種果樹,種菜都可以。

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2013年1月19日 星期六

舉債上限 該不該調高?

上周提及美國的國債達到16.4兆,預期在2月中到3月初這段期間,又將觸頂。這幾天,民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休,此事攸關美國未來經濟發展,全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限,但這次情況似乎不太一樣。

因為幾家信用評比公司,Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示,政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施,就算通過調高舉債上限,他們也必把美國的信用級別再調降,如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限,Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。

為什麼美國的國債會不斷增加?開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收,使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增,導致美國的財政收支多年來一直入不敷出,通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好,政府的稅收增加,這問題便可迎刃而解,然而目前的經濟環境仍然欠佳。

民主黨想再次調高舉債上限,如此財政部就可以合法發行更多公債,但共和黨認為一味借錢,美國的國債將沒完沒了,決意這次非給執政黨壓力或教訓不可,除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外,甚至提議,政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷,例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先,其它如軍餉或承包商與供應商在後。

歐巴馬表示,支付部分開銷是悖信,會導致國家財務混亂,且光是作業上就已可能行不通,因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外,其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作,這系統並未設計能選擇只支付優先項目;此外,承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨,而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。

減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多,甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做,是否應再裁員?又例如郵局自從網路時代開始,其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代,每年虧損數十億,是否也應減少其營業點?信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力,若處理不當,將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何,目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步,頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。

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