2013年12月7日 星期六

屋主權利法案影響房市


拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元,回升到五年前,房市崩盤一年後的行情,已與本地居民的平均所得有合理的對應,預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)

內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights),主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子,因為它於10月1日開始生效,許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice),造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%,相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%,是很不正常的反差。

另一方面,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping),即持有不到六個月就轉手賺差價的案件,因為預期未來的房源將更不足而惜售,其9月份的成交量卻下降,但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%,據統計,其平均成本價格是14萬4197元,平均出售價格是19萬910元,平均毛利為5萬3503元,毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣,洛杉磯增加了11%,西雅圖23%,底特律13%,紐約14%,芝加哥28%,亞特蘭大32%,拉斯維加斯的交易量增加不多,這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元,因拉斯維加斯的房價相對低廉,拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言,由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足,10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%,為18萬5000元,二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%,為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在,所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月,尤其過去一年來,二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%,二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%,目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了,所以未來一年的升值空間將很有限,甚至小跌也不無可能,除非繼AB284、SB321,州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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