2014年4月26日 星期六

人口續增 房市榮景可期

表格
隨著全美經濟逐漸復甦,2013年拉斯維加斯的大小商展與會議共計有2萬2027次,比2012年增加了1.9%,博弈收入已經連續三年增長,2013年 又比2012年多了2.9%,為96億7000萬元,遊客數量則與2012年不相上下,維持在有史以來的最高點,為3970萬人,旅館住房率也與2012 年相當,保持為84%。最重要的是,拉斯維加斯的人口創歷史新高,達到206萬2253人,這代表工作機會增加,拉斯維加斯的失業率也從金融危機期間的兩 位數字率降至最近的8.9%,與全美的平均失業率7%之差距已越來越縮小。

2013年以拉斯維加斯為代表的華達州的二手屋中間房價大漲 22.2%,居全美第一位,其它的前五名是:加州的20.3%,俄勒岡州的14.3%,密西根州的13.7%,與喬治亞州的13.4%。拉斯維加斯的房價 大漲有一部分原因是來自於二手屋供不應求.

因 為房源緊俏而房價大漲,許多投資型的屋主因此紛紛將前兩年低價購入的出租屋以高價推出求取暴利,所以房源已有很大的改善,可惜大多數投資型的買家已不再盲 目搶房,從「現金買家」(代表投資而非自住)已經明顯減少就可看出端倪,3月份的「現金買家」占43.1%,比2月份的46.8%,與比去年同期的 59.5%皆呈現下降趨勢。

根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計,目前市面上有6470戶求售的獨棟屋仍未取得購買合約,比去年同期增加了130%;有2295戶求售的集合住宅仍未取得購買合約,比去年同期增加了88.3%。

此外,今年3月份的二手屋銷售中有12.9%是屬於「不足額還貸銷售」,11.7%是「銀行回收屋」,分別比2月份的14%與12%下降,換句話說,75.4%的正常銷售乃占大多數,其中即以轉賣求利的投資型屋主為主。


本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 -人口續增 房市榮景可期 

2014年4月19日 星期六

賭城房價 今年恐無大漲幅

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%,仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計,從2007年至2010年,內州的企業總裁減18萬個工作,而自2011年至今則回增了6萬個工作,差距仍大。許多與房市有直接關係的工作,例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上,因為藍領勞力過剩,及雇主不確定經濟是否復甦,自從2007年以來,內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右,無法向上提升。

聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格,加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說,有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款,才能得到所需的貸款額。

地產資料中心CoreLogic公司說,2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%,是全美漲幅最高的州,相較於其他前五名:加州的20.3%,俄勒岡州的14.3%,密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%,可見漲幅仍大於其他地方。

基於就業率與收入水平無法提升,貸款利率與房價卻齊齊上揚,房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為,2014年的房價不會再有大漲幅的現象。

2014年1月份價格比前一個月,即去年2013年12月份上漲0.9%,今年3月份比2月份漲2.6%,這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊,抬高房價,當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶,迪格爾認為,從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續,即2014年的房價將會持平。

也有些地產專家認為,隨著春季的來臨,房市將會熱絡起來。CoreLogic說,目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%,即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較,仍只有60%左右,未來如果經濟情況繼續好轉,房市上漲空間應該是存在的。



文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,電話:702-368-6883,電郵maochiahu@yahoo.com

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 賭城房價 今年恐無大漲幅

2014年4月15日 星期二

比房價與學費 住賭城划算




在南加州,除了聖瑪利諾與亞凱迪亞外,一般華人都喜歡住聖蓋博市(San Gabriel),當地高中,亞裔學生占57%,西裔41%,白人只有0.95%。公立高中畢業考試(CAHSEE)成績,數學通過比率91%,英文86%。當地房價最便宜是一幢1955年蓋,三臥,兩浴,1388平方呎,賣53萬8888元。

在拉斯維加斯,沙漠林社區中的派洛斯福德高中(Palos Verde),亞裔占8%,白人占81%,非裔占5%。內州學力測試(HSPE),數學是63%,英文是89%。(數學差想必是亞洲人不多),學區中,目前有452棟房子在賣,有141棟在50萬以上,261棟在20萬到50萬中,有30棟在20萬以下,該附近的房價最低的一幢是2000年蓋,三臥,兩浴,1310平方呎,賣19萬9900元。最貴的是890萬元,1萬2314平方呎,六臥,十浴,七車庫,2005年蓋。

在西南區,韓德盛市的科羅瑞都高中,亞裔占12%,白人68%,西裔12%,非裔6%,內州學力測試(HSPE)數學是70%,英文92%,科學84%,學區中,目前有314棟房子在賣,有109棟在50萬元以上,194棟在20萬到50萬中,有12棟在20萬以下,附近的房價最低的一幢是2000年蓋,三臥,兩個半浴,1621平方呎,賣15萬元,最貴的是780萬元,1萬650平方呎,五臥,九浴,四車庫,2007年蓋。

在亞裔多的克拉科高中(Clark High),亞裔占20%,白人18%,西裔51%。內州學力測試(HSPE),數學是53%,英文85%。這個學校附近的房價平均是10萬元出頭,比較老一些,不過進這學校可以跨區,不一定要住旁邊。

2014年4月5日 星期六

帶小孩移民賭城 安啦!




許多中國人對投資拉斯維加斯的房地產很有興趣,但對於是否要全家帶小孩移民來此有疑慮,因為他們聽說拉斯維加斯的學校素質低。這其實是他們對拉斯維加斯有資優學校(Magnet school)的特別教育體系不夠了解。

一所學校的好壞評比有很多因素,包括學校附近居民的素質、教職人員的熱忱度、學校的設備經費及家長的參與。一般而言,房價和學校的確有一定的關係,住貴的區域的屋主收入高,教育程度高,肯參與學校活動,老師們在家長的監督和鼓勵下,表現也會特別好。

那麼房價低的地區的學校是不是就不好呢?拉斯維加斯的資優學校多半設在房價低的地區,這些資優學校中有一半學生是住在學校附近的小孩,另一半是跨學區的資優生(Gift Children),也就是智商在120以上、學業成績佳、沒有無故缺課紀錄的學生,學生可以跳級,或選高年級的課,在資優計畫中任教的老師也經過特別甄選。

因為資優學校有一半是普通學生,從學校的總體成績及排行看不出資優學校的特殊表現,不過美國一些名校早已肯定拉斯維加斯資優學校的實力,每年拉斯維加斯的高中畢業生進名校的不少,例如去年柏克萊加大就收了22名拉斯維加斯的學生,其中有一半是克拉科高中,不過最後只有五位去柏克萊加大報到,其餘學生都進了常春藤大學。

在拉斯維加斯讀中學還有一個好處,可以體驗更多的主流文化,與主流社會的成員接觸。現在許多中國新移民待在加州,住在中國人的社區中,吃中國餐,說普通話,自成一個社群,和美國社會有所區隔,在那樣環境中長大的孩子,如何適應美國大學生活?又如何能在美國社會中生存?

來比一比加州和拉斯維加斯的學校,在北加州,中國人一窩蜂在庫比蒂諾高中附近買房子,這所學校中亞裔學生占57%,白人29%,西裔10%,每年在加州高中生畢業考試的表現(CAHSEE),數學通過比率97%,英文95%,但不保證畢業於這所高中就能進入旁邊的史丹福大學就讀,因為所有的大學都傾向錄取來自不同城市的學生。庫比蒂諾的房子特別貴,一幢1932年蓋,兩臥、兩浴,1293平方呎的房子要價120萬元。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 -帶小孩移民賭城 安啦!