2010年10月30日 星期六

網上拍屋陷阱多 (Part I)

近來網上購物極其風行 現在連銀行回收屋也可以在網上競標

只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
來網上購物極其風行,改變了傳統消費的形態,網路購屋也成為其中一種方式,但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助,檢視屋況,提供市價作參考,才能取得優勢,避免「誤入網路歧途」。

前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會,拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」,每次約有二、三百棟房子待價而沽,規模盛大,現場人山人海,熱鬧非常,現在也改為網上競標。

一個競標沒得標的經驗

數個月前,李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋,預計約須再花4萬元修繕,根據經紀人評估,如果屋況好,方值14萬,所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價,日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣,從10月23日開始競標,10月28日截止,於是經紀人幫李先生登記參加競標。

首先李先生以信用卡$2,500作保證,這$2,500先不必被提取,並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number),李先生出價5萬元後,銀幕上顯現他是目前最高標,但兩天後又收到電郵,通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了,他上網一看,是9萬5,000元,已高過他設定出價的最高額8萬5,000元,但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price),所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數,而無人知道這底標價格到底是多少,李先生覺得這網上競標是玩假的,好像是賣主在測試市場的行情。

這是個學習經驗,至少不必像以前參加拍賣會一樣,去買銀行現金本票 (Cashier Check),和其他人擠來擠去,排隊拿號碼牌,幾個小時轟炸下來,還會鬧頭疼,也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼,一時衝動高價買下,有違原來撿便宜的初衷;請參考有關現場法拍紀實第一章(5)「銀行回收屋拍賣」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010

2010年10月29日 星期五

違約房貸戶權益仍受保障

兩家銀行的法拍屋 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題
但如為市面上出售的「銀行回收屋」(REO則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少 
標購法拍屋」要注意產權問題
 
到經濟環境的影響,產生了不少違約房貸戶,由於美國是法治國家,銀行也必須依據適當法規進行「法拍」(釋)以回收房屋,相對的,如果銀行未依循法定程序時,違約房貸戶的權益也受法律保護,仍可依法主張繼續擁有房屋產權,這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。

目前有一「產權保險」(釋)公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子,不賣「產權保險」,原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵,被許多貸款戶提告,控訴銀行非法轉讓其房屋產權,這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權,造成其產權不清。

因為如果申請法拍未依法規,房貸戶仍可主張擁有房屋的產權,占住房屋不走,他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事,銀行的文件不齊,就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請法拍,這其實也只是拖延時間,法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。

順道一提,美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage),如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續,能夠直接申請法拍程續,也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale);這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」,和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。

付不起貸款的屋主的另一項權利

有關付不起貸款的屋主的權利,除上之外,還有「申請仲裁」這一項,自2009年7月1日起,內華達州新法規定,「主要自住屋」(釋) (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」,要求銀行出庭談判修改貸款條件;而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前,也就是從銀行發出催款通知(釋)(Default Notice)之日算起,有106(90+21-5)修復時間(釋) ( Reinstatement Period),只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款,就能中止法拍,而事實上,在目前經濟不景氣,「法拍」氾濫的情形下,銀行更是可能退一步,接受任何合理金額的補繳,就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節,可參閱第一章(4)文章「不足額還款銷售,法拍,銀行回收屋三部曲」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010

2010年10月23日 星期六

拖延「法拍」講法不講理

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延法拍
使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁

MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構
 
國是法治國家,既然生活在美國就必須認識美國的法律,以保護自我權益,近來,很多違約房貸戶表示,搞不清楚為甚麼倒銀行的賬,卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」(釋),雖然銀行把本票轉到「MERS」名下,授予「MERS」權利進行「法拍」,但是有房貸戶卻主張,「MERS」並不擁有債權,無權利「法拍」,他們的目標是賴住不走。

「MERS」是甚麼樣的機構呢?由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣,銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續,所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式,集中記錄房貸的轉移,包括負責收取分期付款的服務公司(Servicers)債權投資人 (Owners) 

後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通,因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行,並未依法持有抵押憑據,無法證明他們確實擁有這些房貸,即可能無權對違約戶進行「法拍」,投資證券的人也準備提告銀行。

拖延法拍使房源緊俏只是一時

上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵,被許多貸款戶提告,美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估,因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月,這會造成暫時的房源緊俏現象。

第一章(23)提及全美房市潛在的供給量,也就是影子庫存達1,200萬戶,據以往紀錄,全美每年約銷售500萬戶,預計兩三年時間可消化掉庫存,之後房市應會反彈,現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了;還是一句老話,該來的早晚還是會來,銀行不可能永遠提供免費住屋,拖延法拍使房源緊俏只是一時,買家請稍安勿躁。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

2010年10月16日 星期六

房源緊俏的假象

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下 
無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途
 
製造房源緊俏的假象
 
112日的選舉已到眼前,選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果,國債增加了這麼多,經濟還是沒起色,此刻,共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作,眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次,民主黨不能坐以待斃,於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆,所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作,也製造一個房源緊俏的假象。

上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」(釋)的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵,被許多貸款戶提告,因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行,JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group,要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估,檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性,因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月,這就是變相的延緩履行債務求償。

和選舉掛鉤 

「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale),全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決,特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale),有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行,內華達州不在這23州中,但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」,待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍,用這種方法來收買「溺水屋」(釋)的屋主選民,同時也製造一個房源緊俏的假象。

中間選民現在很徬徨,不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大,使政府更無法有作為,美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望,但在這麼困難的情況下,如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗

其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控,歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑,但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是,重整金融體系的配套工作沒做好,銀行還未從失序中站起,重新為經濟的復甦注入啟動的力量,反而縮緊放款業務,又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial,開始承作房貸的大盤,日前突然終止此業務,不買房貸公司的帳了,也是對經濟雪上加霜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

2010年10月2日 星期六

影子庫存衝擊美國房市

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市
場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全
影子庫存 威脅房市

到近年來房地產市場變化的影響,一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變,自用型的購屋傾向於實用考量,包括使用面積小、維修少的房屋,甚至租屋的民眾人數增加,形成租屋市場的成長與看好;由於買屋的態度趨於保守,在短期內可能會抑制房市回升,但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎,尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資,而非求快速增值的短期投機,且不計算自己是否負擔得起貸款;

只是要消化掉全美目前1,200戶的影子庫存,以過去平均一年銷售500萬戶來計算,真是非得兩三年時間不可。
 
歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束,銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」(釋)的時間,並不能真正解決房市問題,如果失業情況沒有改善,房市裡的影子庫存,即房貸違約戶和想解套的屋主數量,只會持續增加,加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋,會造成房市供給量過多,將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料,今年2010年第二季全美房屋「空置率」(釋)(Vacancy)近1,900萬戶,房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底,約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」(釋)(Negative Equity)或稱「溺水屋」(釋),房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款,其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice),預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶,相較於2009年的90多萬戶則稍增,相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶,則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」,而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶,加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售,使得房市潛在的供給量,也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改

儘管房貸利率處於將近50年來低點,但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際,選擇偏向面積小﹑維修少的房子有些美國人開始保守理財及減少負債,認為買屋不如租屋的人增多

此外,銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸,所以只能繼續租屋;也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中;幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多,而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長,「出租回報率」(釋)也近歷史高點,正紛至沓來;

拉斯維加斯的特點是房價水平低出租市場熱絡在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。 

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010