2012年3月31日 星期六

經濟復甦 待金融體系正常運作

Mar• 31•12

內華達房地產負責人林秀華說,拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍,代價是超低的房價,屋主共損失900億財產。

大家都說美國的經濟已稍有改善,國民的消費增加,失業率也降了少許,但是美國的房價和此兩項指標的關係不大,主要影響房價的是:一、溺水屋的比率太高,例如在內華達州,溺水屋占所有房屋貸款的70%,屋主棄屋蔚為風潮,二、為了避免過去炒樓問題重演,近幾年來,非常不容易取得銀行的購屋貸款;前者是由於過去濫貸造成,後者是矯枉過正,皆源於金融體制的不健全與呆板。

就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣,先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期,再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛,如今國民生產毛額已大幅領先台灣,就可見凡事皆有其關鍵點。

歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革,可惜只有否定性的整頓,而無建設性的作為;金融體系無法正常運作,發揮應有功能,就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段,或是協調銀行救濟溺水屋屋主,其實只是使房市復甦的腳步變緩,甚至可說是把房價越治越慘了,並且平白浪費掉巨額的國家資金,不知唯有建立良好的金融秩序,提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。

拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶,至2011年的4萬8822戶,已成長了兩倍,但其背後的代價是:比建造成本還低的房價,過去五年來,拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產,平均一戶約損失11萬2000元,雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低,甚至近幾個月來已不見再跌,但專家預測以上的損失,至少需要十年才能補回。

以前許多美國人認為,不可能會有比小布希做得更爛的總統了,沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念,欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差,除了及時將賓拉丹繩之以法外,歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險,中國的富人覺得在中國,生命財產沒保障,也想盡辦法把財產弄到美國,美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

2012年3月10日 星期六

維加斯房災 全美第一

Mar• 10•12

根據統計資料,拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋,亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子,價格比最高時的房價平均下跌60%,其房災之巨,數全國第一。據專家推測,今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。

但是,就在這個嚴峻房災肆虐的當口,今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市,如果條件不錯,立刻就有五個甚至十個買家出價,兩星期不到,房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況:房子一上市,不管三七二十一,立刻按要價寫好合同發過去,結果,兩天之後,對方電郵回話說,抱歉,房子已經簽約!我說,你連鑰匙都還沒有放上去,而我是第一天就給合同,你怎麼可能已經賣掉?對方支吾其詞,不肯作正面回答。

是的,在全國最嚴峻的房災市場上,我們確實經歷到嚴重的房荒,條件好的房子突然供不應求,一上市就被搶購一空,此外,因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多,這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道,只給一棟房子出價,肯定拿不到,所以就出價給三棟房子、四棟房子,看能不能搶到一棟。如此一來,本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。

房荒出現在房災之中,說起來極為荒謬,但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起,州政府的一項法案AB284開始運作,也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件,不再允許閉著眼睛,一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來,銀行回收屋(REO)的數目銳減,到今年1、2月的時候,它的效應猛然震撼市場,使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。

熟悉內情的人說,這是短期現象,因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋,所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後,我們將會看到更多的空房子上市。所以,房荒之後一定又有房災,絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。

可是,從樂觀的角度看,我們看到,投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現,你從股票市場、從債券市場、從銀行利息,你能拿到7%、8%的收益率嗎?拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元,高者也不過是70到80元,而新房子的造價一般在100到120元之間。所以,現在買,他們問,還擔心房價繼續跌嗎?只要不再大跌,那麼,何不安心拿著8%的收益呢?顯然,今後一年,房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。