2014年8月30日 星期六

賭城7成收入來自旅遊業







美國有兩個主要靠賭場經濟的城市–東岸位於新澤西州的大西洋城(Atlantic City)和西部的拉斯維加斯市。2008-2009年的金融危機都曾對兩個城市給予嚴重的經濟打擊,此外,好山好水的大西洋城更因賓州與紐約州開放賭場,使其賭博收入攔腰下跌約50%,導致今年大西洋城竟有四家賭場宣布關門。包括開張約五年、8月破產倒閉的瑞佛賭場(Revel Casino),而拉斯維加斯市上星期則開了五年來第一家新賭場SLS Casino,以年輕族群為主要客戶,拉斯維加斯市顯然有比較強勁的經濟反彈。美國著名的穆迪信用評證公司Moody’s這個月也將拉斯維加斯市的信用等級評為穩定成長的Aa2,比大西洋城的負成長Ba1,足足高出八級。

比起大西洋城只有依賴賭博收入,拉斯維加斯市已不再完全依靠賭博收入而漸漸走向多元化經濟,如大型商展、娛樂事業、醫療、科技產業,和金融投資等。因此拉斯維加斯市的失業率最近已降到低於8%以下而大西洋城仍高居在 14.9%。穆迪公司指出,拉斯維加斯市成為許多嬰兒潮的人選擇退休後居住的地方,帶動了健康醫療企業和個人投資管理的服務項目,同時年輕人也喜歡群集到拉斯維加斯度假開趴,使得各賭場內的酒吧夜店生意欣欣向榮。

以前美國只有內華達州和新澤西州准許開放賭場,如今全國已有40個州開放一般賭場或印地安賭場,賭場生意的競爭情況與日俱增。2008年至2012年間,兩個城市的房地產價格都爆跌50%以上,市政府的稅收更減少了。拉斯維加斯市約有95家賭場、200萬人口,市政府的稅收16%來自房地產稅;大西洋城只有12家賭場,4萬人口,市政府的稅收78%來自房地產稅。因此房地產下跌,對大西洋城市政府的財務影響較大。

新開張的SLS賭場的執行長Sam Nazarian日前表示 他對拉斯維加斯的前途充滿信心,新賭場提供3400個工作機會,總收入只有30%來自博弈,其它70%收入來自餐館、旅館、酒吧夜店的業務。



文稿由內華達房地產公司Lvhome.com 經紀胡懋嘉提供,電話:702-368-6883,電郵maochiahu@yahoo.com


2014年8月23日 星期六

賭城豪宅市場 恐供過於求











分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因,除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外,為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州,他們動輒購買百萬元豪宅,對推動房價助益頗多。

加州兩年前將最高州稅提升到13.3%,許多居民因此出走到內華達州,據統計,2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照,2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照,而拉斯維加斯的房市,大約有35%的買家是來自加州。

2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交,比2012年的178戶成長約兩倍,2014年至8月中則有187戶,預期2014年全年可達300戶。

因為新屋包含高科技與節省能源的配備,選擇新屋的富人更是不在少數,新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來,且這些社區多是坐落在山坡上,居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀,其要價也都不菲,遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。

目前這類型的新屋,以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性,因為推出的數量少,所以銷售成績都不錯。

但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya,有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作,預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案,如果和經濟復甦的腳步沒配合好,可能像當年高層豪華公寓的下場一樣,叫好不叫座。

此外,值得一提的是,目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元,不可忽略其中買家結構改變的因素,即自住者取代投資者成為市場的主流,這從現金買主在2013年2月高峰期占60%,到目前只占35%可見一斑,現金買主代表投資者,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。



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2014年8月16日 星期六

藍蒼鷺 超新潮異類豪宅















拉斯維加斯的豪宅似乎千篇一律,都是地中海型的建築加西班牙式紅屋頂,新美開發(New American Homes)的老闆泰勒瓊斯(Tyler Jones)把七丘社區(Seven Hills)一個33塊建地買下時,發下豪語說,要蓋出與眾不同的豪宅。

這個名叫「藍蒼鷺」(Blue Heron)的社區坐落在在七丘的格蘭山大道(Grand Hill)旁。主要展示的樣品屋是幢8143平方呎的豪華巨宅。有三臥八浴和四車庫,要價519萬元,另一款小一點樣品屋3642平方呎,四臥五浴三車庫,要價160萬元。

「藍蒼鷺」豪宅的顧客群收入頂尖、但處於高壓競爭下的商場達人,他們回到家後亟需紓解身心,於是現代(Contemporary Architecture)設計加上東方「禪」味,成為主要的建築風格,室內與環境聯成一體,且符合綠色建築標準,這不是設計給一般傳統家庭,參觀樣品屋時會有處處驚喜的感覺。

建築師麥克卡登(Michael Gardner)將大自然的元素:水、石材和空間巧妙地融入設計。進門就像爬山一樣登上數級臺階才到大門,穿過個細長的庭院,來到屋子正門,推開門後就可看到室內池塘、小橋和客廳。玄關的右邊是廚房和起居室,將落地窗打開,外頭就是游泳池,池子當中有小島,小島上有沙發和小亭,池子旁有酒吧,室內室外融合為一。

走過玄關小橋就是辦公室,書架上放一尊佛像,像個禪堂,再經過長長的走廊到達主臥室和後面的臥室,兩邊有水泥墻,地板是一塊塊的大理石,石板中有兩到三吋空隙,放滿了黑色的鵝卵石。

房子正當中有個很大的地下室,裡面有酒窖和電影院,這兩個房間外是個天井,天井中有鯉魚池、瀑布和室外酒吧。在屋頂上有個閣樓,閣樓中有臥室,有打桌球的地方,還有陽臺可欣賞四周的風景。

這個房子設計拿到好幾個建築設計獎,還有個綠色建築的證書,不過符合環保的因素是因為墻上都是厚厚的混凝土水泥,防熱功能很好,但室內室外都是水池瀑布。

「藍蒼鷺」的超級豪宅在拉斯維加斯可說是先驅和異類,但開發商瞄準的是年輕新貴,他們就是要買與眾不同,有品味,代表身價的房產,許多明星對這新潮大膽的設計表示極高的興趣,喜歡與名人比鄰而居的華人朋友不可錯過這社區。


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2014年8月9日 星期六

高端消費活躍 美房產回溫

從2008年由美國次貸風暴造成的全球大不景氣開始,美國、英國、愛爾蘭、西班牙、葡萄牙及其他一些歐洲國家的地產嚴重下滑。美國前聯準會主席柏南基(Ben Bernanke)連續推動三次量化寬鬆政策,在猛印鈔票的刺激之下,美國的經濟在金融風暴發生六年後,終於有了起色。失業率降到6.1%,房地產開始回升。消費者,尤其是高端消費者也開始活躍起來。

歐元區國家普遍比美國保守,所以起初應對金融風暴時並沒有大量印歐元。針對愛爾蘭、希臘、西班牙等國,歐元區的央行是要求他們勒緊褲帶,裁減政府開支、增加工作時間、延長退休年齡和降低福利等措施來應對,因此引起罷工、示威遊行甚至縱火等行為。失業率普遍猛升,南歐國家及愛爾蘭的失業率都高達兩位數以上。等到希臘頻臨破產,而西班牙和葡萄牙也岌岌可危的時候,歐元區央行終於改變策略,也開始實行量化寬鬆政策。但是因為起步較晚,而且,許多專家指出,歐元區統一了貨幣,卻沒有統一財政,所以政策不協調,其經濟至今仍欲振乏力。

至於中國大陸,當金融風暴來襲的時候,國外訂單突然不見了,以至於沿海地區的工廠紛紛關門,工人被遣散。政府深恐出口減緩、產能過剩、工廠倒閉、失業率猛增會影響到社會穩定,乃發動了4萬億人民幣的刺激方案,大規模擴大實體建設的投資。這樣一來,雖然全球經濟相當低迷,可是中國仍然能夠「保八」。為此,中國繼續大批進口原料,所以資源豐富的國家,如澳洲、巴西、加拿大等的經濟也沒有受到重大的打擊。並且,在中國帶動之下,東南亞諸國的經濟也都能維持成長。

不論是中國大陸、台灣、以至於整個東南亞等所謂的新興經濟體,由於經濟情況比歐美成長快,而美國量化寬鬆所造成的流動資金,以及後來歐元區量化寬鬆的資金乃大批湧入亞洲。我們看到的是,就在歐美許多國家的地產猛跌的時候,亞洲各國的地產,不論是香港、中國大陸、台灣,還是泰國、菲律賓、印度或者是印尼的地產,都不斷往上漲,直到最近才居高思危,買氣開始衰退。


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2014年8月2日 星期六

賭城房市 緩漲格局不變













6月底,「紐約時報」商業版有篇報導,標題是「曾經批量購買法拍屋的投資者正在看時機脫手」。報導說,「一年前,投資公司背後有私人資產公司、對沖基金和退休基金的錢支持,購買法拍屋後出租是穩賺的生意。但是,隨著法拍屋的供應量越來越少,一些早期投資者正在看時機脫手,換取現金。」

報導指出,當大不景氣開始時就進場的公司,如Och-Ziff Capital Management Group和Oaktree Capital Management,已經賣掉許多房產,而Waypoint也在跟進。其他一些大鱷,如Blackstone Group和American Homes 4 Rent等,也已減緩他們的購買行動。總算起來,這些公司自2011年起買進了38萬6000棟獨立家屋,對房產價格發生了相當大的影響,特別是在鳳凰城、拉斯維加斯以及加州。他們導致這些地方的房價雙位數增加(拉斯維加斯增加了30%以上)。而現在,他們還沒有大量脫手,還在出租和發行債券,或者成立房地產信託公司(REIT)。

一般知道,這批人是市場炒作的高手。他們低價買進,修整出租,以租金作為盈利,有盈利就可以發行債券或以其他方式引資。等小投資者買進,他們就可以逐步抽出自己的本金加利潤,另找投資機會。當然,如果別的機會還不如租金收入的話,他們也可以繼續經營地產生意。

問題是,如果他們大批脫手的話,到底會對拉斯維加斯的房地產市場發生多大的影響,會不會導致此地已經增值的房價再度下滑?

且看本地的資料。4月間,房價小幅下滑,可是5月間開始回升,中間價為19萬5000元,比4月增加1.6%。業內人士認為,房市前景不錯。但是,更重要的是,市場上的供應量已經連續兩年偏低。根據6月14日的數據,市場上沒有被認購的房子只有7126棟,而上個月賣掉的房子是2675棟,也就是說,房子的存量只是兩個月左右的銷售量。一個正常運作的房地產市場應當有將近半年的存量。這是說,賭城的房源仍然很不足。因此,即使這些大戶開始批量賣房子,應當也不會對價格發生太大的影響。

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