2009年10月31日 星期六

貿然競標法拍屋 形同賭博

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍競標風險高,未知數多,要作的功課也很多,相對的利潤卻微薄,不值得去法拍競標處涉險。

如上周所言,法拍競標是取得低價屋的途徑之一,但資訊不足而貿然進場就形同賭博,風險極高,損失也可能極慘重,買到之後可能還有產權瑕疵,積欠社區管理費、水費和稅,驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理,是值得投資人事先考慮的事,除金錢成本外,所須處理的時間與精神都是成本。

說到產權的問題,法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍,第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例,一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬,因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的,又同時有數人在競標,見獵心喜,也跟著喊價。

標到後,馬上被帶去付款,未料,不多時該物業又被推出來法拍,這回法拍底價是50萬,他才知自己剛才標到的是第二順位貸款,此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標,而被別人標去,他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out),一場豪賭之下,10幾萬元就全泡湯了。

由於法拍競標是現金交易,好的物業至少都要10幾萬,有幾位華人合資自法拍處買了一個房子,目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件,對方獅子開大口要求5000元搬家費,除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵),扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元,其投資成本已上達16萬4000元,該物業現約可叫價18萬9000元,扣除未來轉手的費用約1萬5000元,預估可賺1萬元。

她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機,才做這種現買現賣的投資,從此以後不敢再碰法拍競標,因為其中風險因素太多,頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業,修好後自己掛牌上市出售,無奈必須誠實披露此事實,上市已一年仍未成功賣出。

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2009年10月24日 星期六

高風險的法拍競標 (1)

內華達房地產公司負責人林秀華表示,法拍競標又再度盛行起來,不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。

賭城地區溺水屋的增加,相對也帶動法拍屋的量,法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一,不過精於此道的人不多,如果資訊不足而冒然進場就形同賭博,風險極高,買到的物業價格是否划算是其一,買到之後還有產權是否完整的問題,積欠社區管理費、水費和稅要理清,及驅趕原有住戶、房屋修理等問題,都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。

當一個屋主無力承擔每月分期付款之後,銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序,最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售,這就是本文要討論的法拍競標。

通常法拍競標的底價是屋主的欠款額,由於現在多數的房子是溺水屋,即市價低於欠款額,因此流標成為必然的結果,這時產權便可合法轉到銀行手中,銀行變成屋主,將以銀拍屋為名,按市價再拿出來賣,這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了,有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價,以吸引多一點的投資者來參加競標,好乘此及早脫手,因此法拍競標又再度盛行起來。

例如位於本城市區的一個法拍處,每天自上午9時至下午2時約推出100個物業,目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的,去年10月時每天的人潮只有10人左右,如今增至50人以上,當然其中也不乏受託人安排的打手。

除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日,否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短,有的是在法拍的前一天,有的是在法拍當天早上才得到相關的資料,多半參加競標的人是專門從事此業的,他們有一個團隊分工合作,有人查產權,有人四處奔跑看房子並估算其價值,此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的,成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金,這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手,覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。

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2009年10月10日 星期六

高層豪華康斗 現金客青睞

內華達房地產公司負責人林秀華表示,CityCenter在10月5日宣布,給在高峰時購買的客人降價30%,以促進其完成過戶的意願,這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%,以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間

賭城房價下滑,各種類型的房屋都無一倖免,許多投資人的目光過去都集中在獨立屋,現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣,除了著眼於未來的投資報酬率外,自己仍可享受賭城五光十色的夜景,及作為度假或招待親友的場所,手中握有現金的投資人仍佔有優勢。

去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計,取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers,以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場,其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3,前者自07年9月的$500至08年9月的$365,後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜,一年後的今天,我們來看看結果如何:

Panorama Towers每平方呎平均售價:2007年9月$500,跌幅-27%。2008年9月$365,跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價:2007年9月$850,跌幅-29%。2008年9月$600,跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3,後者竟掉了近乎1/2。

再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料: Panorama Towers一年來成交筆數44筆,平均面積1,550平方呎,平均售價$469,500,一年來平均單價$295,平均月管理費$850。

M G M Signature一年來成交筆數127筆,平均面積635平方呎,平均售價$226,500,一年來平均單價$365,平均月管理費$700。

隨著兩者每平方呎的平均售價拉近,旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆,而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆,也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是,銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難,不但要求50%以上的頭款,提高貸款利率,對買主的收入與信用的審查很嚴格,估價又保守,不易過關,目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。

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2009年10月3日 星期六

搶房熱 購度假屋享受人生

內華達房地產公司負責人林秀華表示,有一群購房者,投資目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子,或又酷又炫的高層豪華公寓,既可享受人生,又可達到投資生財的雙重目的。

目前賭城房價下滑時,有投資者可利用這低檔的房價,一方面進行投資的目的,另一方面則利用賭城房地產的附加價值,好好享受事業有所成的人生,進住高爾夫球社區,或享受賭城大道上的美景,幾年後,就算脫手仍有相當利潤可圖,是十分划算的投資。

在這波搶房熱潮中,進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下,好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線,目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子,或又酷又炫的高層豪華公寓,光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。

買主大部份是作度假屋,準備好好享受幾年賭城的奢華生活,等房價回升後賣掉,除了拿回月費之外,還有淨賺,這群人以加州或國外來的居多。

在加州要買到高爾夫球場社區的房子,沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可;此外擁有一戶座落於賭街大道上,與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓,更是身份和地位的一種表徵。

這些社區不但警衛森嚴,還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等,管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子,買主各有所好。

從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球,自然傾心於球場社區的房子,這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些,而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多,因此要價只能算公允而已,劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的,不但要眼明手快,還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務,同意其賣價。

從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩,她中意臨近賭街的高層豪華公寓,她的選擇就比劉姓夫婦多,因為這類型房子被銀行法拍的案例較多,故價格特別好,一般可低到以前高點時三分之一的價格,楊太太覺得太划算了,對作生意的她而言,一個月1000元的月費根本算不了啥,比較她在買房時省下的大筆金額,賺大虧小,果然生財有道。

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